Отлагательные условия
Отлагательное условие — это конкретная ситуация, возникающая при определенных обстоятельствах, которые согласованы в договоре сторонами. Обстоятельством может выступать не только право, но и обязанности. После того как наступает предусмотренный в сделке случай, то сделка признается совершенной.
Отлагательное условие может предусматривать как правомерное поведение одной из сторон, так и неправомерное. К примеру, если одна из сторон договора нарушит действующее законодательство, таможенное или налоговое, то другая сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от сделки.
Условие может быть случайным или потестативным. В первом случае это действия третьих лиц. Иными словами, это внешние обстоятельства, от которых зависят обе стороны. Потестативное – это условие, полностью зависящее от действий одной из сторон сделки. В договоре может быть и смешанное условие, когда права возникают не только в случае действий одной из сторон, но также зависит от действий государственных органов или сил природы.
- Льготная ипотека на новостройку (-3%)
- Ипотека на готовое жильё
- Ипотека на новостройку
- Перекредитование ипотеки
- Семейная ипотека
- Военная ипотека
- Ипотечный кредит под залог квартиры
- Аккредитованные новостройки
- Досрочное погашение ипотеки
- Вопросы и ответы (FAQ)
- Ипотечный глоссарий
- Создание и техподдержка: iBuzzPromo
- Информационная PR-поддержка: PIAR.IM
- Главная
- О компании
- Ипотечные продукты
- Новости
- Контакты
Copyright 2024 © Квартиры в ипотеку по низким ставкам — выгодная ипотека в Ярославле от АО АИЖК ЯО
Наш адрес: г. Ярославль, ул. Салтыкова-Щедрина, д. 12 (вход со стороны ул. Свободы)Посмотреть на карте
+7 (4852) 23-00-84
- График работы
- Пн-Чт: с 8:30 до 17:30
- Пт: с 8:30 до 16:30
- Сб-Вс: Выходные
Отлагательные условия по ипотеке что это
1. В силу залога вещи кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) в случае его неисполнения или ненадлежащего исполнения должником, по общему правилу, вправе получить удовлетворение из стоимости заложенной вещи (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенная вещь (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). В случаях, предусмотренных законом, такое преимущество может быть ограничено (в частности, статья 138 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве).
2. В соответствии с пунктом 1 статьи 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо, не являющееся стороной обеспеченного обязательства (далее — залогодатель — третье лицо). К отношениям между залогодателем — третьим лицом, должником и залогодержателем применяются правила о поручительстве, закрепленные в статьях 364 — 367 ГК РФ, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.
При этом стороны не могут исключить те правила о поручительстве, содержащиеся в статьях 364 — 367 ГК РФ, которые являются императивными. Стороны не вправе согласовать условия, которые нарушают явно выраженный запрет, установленный законом, или противоречат существу законодательного регулирования случаев предоставления обеспечения третьим лицом (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). В частности, не допускается ограничение права залогодателя на выдвижение возражений, которые мог бы представить должник (пункт 5 статьи 364 ГК РФ).
3. Право передачи вещи в залог принадлежит ее собственнику. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях и в порядке, предусмотренных законом, в частности статьями 295 — 298 ГК РФ (абзац первый пункта 2 статьи 335 ГК РФ). В случаях, предусмотренных законом, залогодателем может быть лицо, управомоченное распоряжаться вещью, например доверительный управляющий (статья 1020 ГК РФ).
4. Если залогодатель обязался передать в залог вещь, которую он создаст или приобретет в будущем (пункт 2 статьи 336 ГК РФ), она считается находящейся в залоге с момента поступления в собственность залогодателя, а в отношении вещи, права на которую подлежат государственной регистрации, — с момента регистрации залога как обременения, если более поздний момент не предусмотрен законом или договором (пункт 2 статьи 341 ГК РФ).
5. Залогодержатель вправе преимущественно перед другими кредиторами залогодателя удовлетворить свои требования не только из стоимости предмета залога, но и за счет доходов залогодателя от использования заложенной вещи третьими лицами (пункт 2 статьи 334, пункт 3 статьи 336 ГК РФ). В силу этого права на получение причитающихся залогодателю доходов от использования заложенной вещи третьими лицами считаются находящимися в залоге у залогодержателя (пункт 3 статьи 336, абзац четвертый пункта 2 статьи 334 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной. Договором может быть предусмотрено, что залог не распространяется на доходы от использования заложенной вещи третьими лицами.
На полученные в результате использования заложенной вещи плоды и продукцию залог распространяется в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 3 статьи 336 ГК РФ).
6. К залогу права на получение причитающихся залогодателю доходов от использования заложенной вещи применяются правила о залоге обязательственных прав, если иное не вытекает из закона.
В силу положений статей 312, 358.4 ГК РФ залогодатель вправе в любой момент направить своему должнику уведомление об исполнении обязательства в пользу залогодержателя. Должник, уведомленный об этом, обязан действовать в соответствии с указаниями залогодателя. Такое исполнение считается предоставленным надлежащему лицу, в том числе когда оснований для обращения взыскания по обеспеченному обязательству не имелось (абзац шестой пункта 2 статьи 334, статья 358.4, пункты 1, 2 статьи 358.6, статья 385 ГК РФ).
Если залогодатель не уведомил своего должника и с требованием об уплате денежных средств к такому должнику обратился залогодержатель, должник вправе не исполнять ему обязательство до получения подтверждения от залогодателя (статья 358.4, абзац второй пункта 1 статьи 385 ГК РФ). При непредставлении подтверждения в течение разумного срока должник вправе исполнить обязательство залогодателю. В этом случае залогодержатель вправе требовать от залогодателя передачи полученного от его должника в том объеме, на который имеет право залогодержатель, а также возмещения убытков, если иное не предусмотрено договором залога.
Денежные суммы, полученные залогодержателем от должника залогодателя, засчитываются в погашение обязательства, в обеспечение исполнения которого заложено соответствующее имущество, если иное не предусмотрено договором залога (статья 319, абзац второй пункта 2 статьи 358.6 ГК РФ).
Договором залога может быть предусмотрено, что денежные суммы, причитающиеся залогодателю от его должника, использующего заложенное имущество, зачисляются на залоговый счет залогодателя (пункт 4 статьи 358.6 ГК РФ).
7. Если залогодателем является должник по обеспеченному залогом обязательству, то при недостаточности суммы, полученной в результате обращения взыскания на заложенную вещь и предъявления требования к обязанному лицу по правилам пункта 2 статьи 334 ГК РФ, требования залогодержателя в непогашенной части удовлетворяются за счет другого имущества должника без преимущества, основанного на залоге. Иное может быть предусмотрено законом или договором (пункт 3 статьи 334 ГК РФ).
8. Ответственность залогодателя — третьего лица ограничена стоимостью заложенной вещи и причитающегося залогодателю имущества, указанного в пункте 2 статьи 334 ГК РФ, в том числе денежными средствами. При их недостаточности требования залогодержателя в непогашенной части удовлетворяются за счет имущества должника.
9. Обязательства сторон из договора залога возникают с момента его заключения, в том числе если залог как обременение возникает позднее. Например, с момента заключения договора залогодатель может быть обязан раскрывать кредитору информацию об определенных фактах (в частности, о передаче предмета залога в пользование третьему лицу), пользоваться и распоряжаться заложенной вещью в соответствии с правилами статьи 346 ГК РФ (пункт 2 статьи 307, пункт 1 статьи 425, пункт 3 статьи 341, статьи 343, 346 ГК РФ).
Вместе с тем ряд требований, в том числе связанных с обращением взыскания на предмет залога, могут быть предъявлены залогодержателем лишь после возникновения залога, но не ранее наступления срока исполнения обеспеченного обязательства, заявления требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом (статья 341 ГК РФ).
10. Договор залога может быть заключен под отменительным или отлагательным условием (статья 157 ГК РФ). К отлагательным условиям, обусловливающим вступление договора залога в силу (пункт 1 статьи 157 ГК РФ), могут быть отнесены такие обстоятельства, наступление которых зависит в том числе от поведения стороны по обязательству (например, заключение иного соглашения об обеспечении обязательства (договора поручительства, договора залога иного имущества) либо выдача независимой гарантии).
В качестве отменительного условия (пункт 2 статьи 157 ГК РФ) в договоре залога может быть указано, в частности, на прекращение либо признание судом недействительными или незаключенными других обеспечительных сделок, прекращение правоотношений, связывающих должника и залогодателя — третье лицо.
Наступлением определенных обстоятельств может быть обусловлено не только действие договора залога в целом, но и возникновение у кредитора права на предъявление требований к залогодателю — третьему лицу. Например, договором залога может быть предусмотрено, что кредитор получает такое право лишь в случае неисполнения должником обязательства в течение срока, установленного для исполнения исполнительного документа о взыскании задолженности с должника в пользу кредитора, или в случае окончания исполнительного производства в отношении должника в связи с невозможностью исполнения.
11. Для возникновения залога на основании договора стороны должны согласовать условие о предмете залога и условия, позволяющие определить обеспечиваемое требование, — его существо, размер и срок исполнения, которые могут быть изложены как в самом договоре залога, так и посредством отсылки к договору, из которого возникает обеспечиваемое обязательство (пункт 1 статьи 339 ГК РФ, пункт 1 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее — Закон об ипотеке).
По смыслу пункта 1 статьи 339 ГК РФ, пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке, если в договоре залога не упомянуты отдельные условия обеспеченного обязательства, например размер или срок исполнения обязательства, размер процентов по обязательству, но оно описано с достаточной степенью определенности, позволяющей установить, какое именно обязательство обеспечено либо будет обеспечено залогом, или в договоре залога есть отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство и которое содержит соответствующие условия, то договор залога не может быть признан незаключенным.
12. Для возникновения залога недвижимой вещи в договоре об ипотеке также должна быть указана оценка (стоимость) предмета ипотеки (пункт 1 статьи 9 Закона об ипотеке). Условие о стоимости предмета ипотеки считается согласованным, в том числе если между сторонами достигнуто соглашение о порядке ее определения.
13. В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, и который обеспечивает все существующие и (или) будущие обязательства должника перед кредитором, должна быть указана максимальная твердая сумма требований. Если такая сумма не определена, договор залога считается незаключенным (абзац первый пункта 2 статьи 339 ГК РФ).
14. Договор залога, соглашение, регулирующее отношения залогодателя и залогодержателя при возникновении залога в силу закона, должны быть заключены в простой письменной форме, несоблюдение которой влечет ничтожность договора, соглашения (пункт 2 статьи 162, пункт 3 статьи 334.1, абзац третий пункта 3 статьи 339, статья 434 ГК РФ).
15. В случаях, предусмотренных законом, договор залога должен быть заключен в нотариальной форме. В частности, нотариальная форма является обязательной при обеспечении залогом исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (абзац второй пункта 3 статьи 339 ГК РФ); при заключении договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимую вещь, за исключением случаев, указанных в части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации).
Соглашением сторон также может быть установлена обязательная нотариальная форма договора залога (подпункт 2 пункта 2 статьи 163, абзац первый пункта 3 статьи 339 ГК РФ).
Если договор, из которого возникло обеспеченное залогом обязательство, совершен в простой письменной форме, нотариальное удостоверение уступки требования по такому обязательству не требуется, в том числе когда обязательство обеспечено залогом на основании нотариально удостоверенного договора залога (статья 389 ГК РФ). При уступке права залогодержателя переходят в силу закона к цессионарию, если иное не установлено соглашением цедента и цессионария (пункт 1 статьи 384 ГК РФ).
Соглашения, связанные с договором залога (например, об управлении залогом, о старшинстве залоговых прав), по общему правилу, заключаются в простой письменной форме, в том числе при нотариальном удостоверении договора залога. Иное может быть предусмотрено законом. В частности, соглашения об урегулировании последствий залога, возникшего на основании закона, о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога должны быть заключены в той же форме, что и договор залога этой вещи (пункт 3 статьи 334.1, пункт 3 статьи 339, пункт 5 статьи 349 ГК РФ).
16. Залог недвижимой вещи (ипотека) подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации (статья 8.1, абзац первый пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ, пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке) или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) записи об ипотеке (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).
При этом следует учитывать, что договоры об ипотеке, заключенные после 1 июля 2014 года (после вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»), регистрации не подлежат и считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
Если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства у залогодателя, известного ему залогодержателя (в частности, уточнение срока исполнения обеспеченного обязательства и действия ипотеки, дача залогодателем согласия отвечать на иных условиях, обращение взыскания во внесудебном порядке, запрет последующей ипотеки и др.). В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
17. С целью обеспечения публичности сведений о залоге движимых вещей абзацем первым пункта 4 статьи 339.1 ГК РФ предусматривается добровольный учет залога путем внесения уведомлений в реестр уведомлений о залоге движимого имущества (вещей) единой информационной системы нотариата (далее — реестр уведомлений).
Отсутствие записи об учете не затрагивает отношения залогодателя с залогодержателем. Момент возникновения залога для указанных лиц определяется по общим правилам (абзац третий пункта 4 статьи 339.1 ГК РФ).
При наличии соответствующей записи об учете залога вещи в реестре уведомлений предполагается, что третьи лица осведомлены о наличии обременения. Они должны принять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи и обеспеченного обязательства.
Независимо от момента возникновения залога движимой вещи, если будет доказано, что залогодержатель на момент заключения договора или на момент возникновения обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение залога, знал или должен был знать о наличии предшествующего залогодержателя, требования такого предшествующего залогодержателя удовлетворяются преимущественно (абзац второй пункта 1 статьи 342.1 ГК РФ). В частности, если в момент заключения договора залога залогодержатель знал или должен был знать, что вещь находилась во владении иного залогодержателя, залогодержатель, в отношении которого зарегистрировано уведомление о залоге, не вправе требовать преимущественного удовлетворения перед залогодержателем, которому ранее передано владение.
В отсутствие записи о залоге в реестре уведомлений или при непередаче владения залогодержатель вправе представлять любые доказательства в подтверждение того, что третье лицо знало или должно было знать о существовании залога, в том числе связанные с обстоятельствами приобретения вещи, взаимоотношениями приобретателя с продавцом, моментом и действительностью перехода права собственности (абзац третий пункта 4 статьи 339.1 ГК РФ).
18. Если залоговые отношения прекращены, в том числе ввиду истечения срока, предусмотренного пунктом 6 статьи 367 ГК РФ, однако залогодержатель уклоняется от совершения действий, направленных на погашение записи о наличии залога в ЕГРН или в реестре уведомлений, должник или залогодатель — третье лицо вправе предъявить к залогодержателю иск о признании залога прекращенным (абзац второй пункта 2 статьи 352 ГК РФ). Залогодержатель обязан возместить залогодателю причиненные таким уклонением убытки (статьи 12, 393 ГК РФ, статья 103.3 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-I).
19. В случае истечения срока исковой давности по требованию об обращении взыскания на предмет залога залогодатель вправе потребовать от залогодержателя совершения действий, направленных на исключение сведений из ЕГРН или реестра уведомлений, а также возврата предмета залога, если он находится у залогодержателя. Если залогодержатель не удовлетворит это требование в добровольном порядке, залогодатель вправе предъявить иск к залогодержателю о погашении записи о зарегистрированном залоге, возврате вещи (статья 6, пункт 2 статьи 352 ГК РФ). По ходатайству залогодержателя о восстановлении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении такого иска при наличии предусмотренных статьей 205 ГК РФ оснований.
Приведенные разъяснения применимы и в случае пропуска залогодержателем срока для предъявления к исполнению исполнительного листа об обращении взыскания на заложенное имущество.
Отлагательные условия по ипотеке что это
Положения данного документа (в ред. Федерального закона от 24.07.2023 N 351-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после 01.10.2023.
ГК РФ Статья 157. Сделки, совершенные под условием
Позиции высших судов по ст. 157 ГК РФ >>>
1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.
«Банки активно идут на уступки»: 10 вопросов об ипотеке на все случаи жизни
Ипотечный брокер Елена Грудинина целую неделю отвечала на вопросы читателей: что будет, если не платить по кредиту и как купить квартиру с торгов, как получить ипотеку в сложных ситуациях и почему не нужно завышать стоимость объекта в договоре. Собрали первую часть ее ответов.
Что произойдет, если не платить ипотеку?
Что будет, если не выплачивать кредит? Некоторые пишут, что просрочка карается смертью в тот же день.
Если не платить по кредиту, заемщика выселят. Квартира — это предмет залога, и ее можно изымать даже тогда, когда это единственное жилье.
Вот как происходит эта процедура. Кредитор готовится и обращается в суд за разрешением на реализацию залога. Потом судебный пристав исполняет решение суда — проходят торги. Если на них никто не выкупает объект, залог предлагают банку в счет погашения долга. Банк может его принять и потом пытаться самостоятельно реализовать. Лучше не доводить ситуацию до этого.
Когда возникли сложности, можно попросить кредитора предоставить ипотечные каникулы или сделать реструктуризацию. Последние годы банки активнее идут на уступки. Еще можно заранее найти покупателя на ипотечную квартиру и продать ее. Насколько мне известно, большинство банков дают разрешение на продажу ипотечной квартиры.
Как продать квартиру с ипотекой, а взамен взять другое жилье?
Родинка под носом
думает поменять квартиру
Что делать, если у меня уже есть квартира с ипотекой, а я захотела вместо нее купить другую? Можно ли перенести ипотечный кредит в том же объеме и под тот же процент на новую квартиру? Или ставка по кредиту на новое жилье поменяется?
Если квартира сейчас в ипотеке, а хочется другую, схема будет такая. Нужно заранее получить у банка разрешение и продать ипотечное жилье. Параллельно получить ипотеку на новую квартиру и провести сделку. Будет проще, если вторую ипотеку возьмете в том же банке.
На новый объект оформляется своя ипотека, и ставка устанавливается согласно действующим условиям. Перенести текущие условия кредита на новую квартиру не получится. По крайней мере, на весну 2022 года я не знаю таких программ. Ипотека выдается под конкретный залог, и поменять его, скорее всего, не выйдет.
У каждого банка свои правила, нужно уточнять и читать условия подписанного кредитного договора и договора залога.
Можно ли найти хорошую квартиру в ипотеку без первого взноса по программам застройщиков?
в поисках выгодного объекта
Слышала, что некоторые застройщики предлагают субсидированные варианты ипотеки без первого взноса. Действительно ли такое возможно и каковы шансы найти хорошую квартиру по такой программе?
Такие программы существуют. Некоторые банки вместе с застройщиками на регулярной основе проводят акции, в рамках которых взнос реально от 0%. В 2020 году такая акция была в РСХБ с ЛСР, но на объекты, которые не всем по карману.
Подобные программы работают у конкретных застройщиков и даже в конкретных ЖК. Вполне логично предположить, что такие условия застройщики вместе с банками предлагают по объектам, которые на общих основаниях сложнее продать.
Какой заем лучше взять на строительство дома: ипотеку или кредит под залог квартиры?
Стоит ли брать ипотеку на строительство загородного дома или лучше взять кредит под залог квартиры? Участок у меня уже есть.
Эти две кредитные программы имеют важные отличия.
Ипотека на строительство загородного дома предусмотрена в ограниченном количестве банков. На эту тему у нас в журнале есть статья, в которой подробно разбираются особенности этого кредита.
Такую ипотеку можно взять именно на строительство дома или под залог построенного. Главное условие — строить только с привлечением аккредитованных подрядчиков, а не своими силами.
Кредит под залог квартиры — это ипотека в силу договора, здесь также есть особенности. Банки выдают под залог квартиры не более 80%, а чаще до 60—70% от оценочной стоимости, особенно если клиент не подтверждает целевое использование.
Ставки по таким кредитам в среднем выше на несколько пунктов. Например, чтобы получить 6 млн, квартира должна стоить 8 млн рублей. Можно подтвердить целевое использование полученных денег, тогда можно снизить ставку на 0,5—1 процентный пункт или заплатить комиссию за снижение ставки, но даже тогда ставка вряд ли будет очень низкой.
Таким образом, ипотека на строительство дома выгоднее — это все-таки целевой кредит.
Еще можно рассмотреть потребительский кредит. В последние годы многие банки увеличивают максимальный срок кредита до 10 и даже 15 лет. Максимальные суммы также увеличивают — если три года назад 3 млн рублей считались огромной суммой кредита, то теперь и 7 млн могут предложить.
В ставках по потребкредитам есть страховка, которая увеличивает общую сумму кредита. Она обычно составляет до 10—30% от суммы кредита. Чем ниже ставка, тем выше стоимость страховки. Отказаться можно, тогда ставка увеличивается на 4—6 процентных пунктов в зависимости от условий банка.
Другой вопрос, что такие крупные суммы потребкредитов банки одобряют не всем клиентам: нужно либо быть бюджетником, либо иметь положительную кредитную историю. На моей практике новому клиенту, каким бы положительным он ни был, более 3 млн рублей не одобряли.
Можно сравнить условия трех видов кредитов и выбрать самые выгодные для себя.
Дают ли ипотеку самозанятым и индивидуальным предпринимателям?
работает на себя
Может ли самозанятый взять ипотеку и какие тут могут быть сложности? Как подтвердить доход, чтобы банк это устроило? Какие банки массово дают ипотеку самозанятым? Кому легче получить такой кредит: индивидуальному предпринимателю или специалисту на НПД?
Есть банки, которые заявляют, что кредитуют ИП или самозанятых, а по факту заявку примут и откажут, потому что не хотят или не умеют работать с такой категорией клиентов.
С ИП и самозанятыми работают не самые крупные банки, они могут анализировать заемщиков в индивидуальном порядке. Крупные банки используют стандартные механизмы и редко рассматривают заявки по отдельности. Я бы посоветовала попробовать те, что специализируются на ипотеке: «Росбанк», БЖФ, ТКБ или «Зенит». Ставки, конечно, минимальными не будут, но ведь кредитование бизнеса — это риски, и банки закладывают их в процент.
Чтобы самозанятому одобрили заявку, придется подтвердить доход. Можно показать выписку по всем картам и счетам. Но лучше предъявить справку о состоянии расчетов по налогу на профессиональный доход из приложения, потому что человек может принимать платежи не только на карту, но и наличными. А с полученного дохода он заплатит налог, и тот будет зафиксирован в ФНС.
Есть минимальные требования к стажу: от шести месяцев, а иногда и от года. Еще важно, чтобы у бизнесмена был регулярный доход — поступления или уплата налога ежемесячно. Банк видит обороты по счету и понимает, что реальный доход есть и клиент сможет платить по кредиту. У меня были клиенты, у которых за полгода выплаты шли только два месяца, и им отказали, потому что не было стабильного дохода.
По ИП тоже есть нюансы. Выбор банка зависит от системы налогообложения. Больше всего банки рады видеть ИП на УСН, а вот с патентом все сложнее: реальный доход в декларациях не отражен, для подтверждения придется сделать выписку по оборотам по всем счетам, где видны финансовые потоки. Патент принимают не все.
Еще можно подать заявку на ипотеку по двум документам. Взнос будет немного выше — 20—40% , и еще ставку могут немного поднять. Но не все банки предлагают бизнесменам такую программу и все равно просят полный пакет документов и подтверждение доходов.
Можно ли завысить стоимость квартиры в договоре и насколько это рискованно?
не связывается с незаконными схемами
Как получают ипотеку, когда завышают стоимость квартиры в договоре купли-продажи? Подходит ли этот способ тем, у кого нет первоначального взноса?
Как это происходит на практике? Риелторы предлагают такие варианты, а я слышала, что завышение — это мошенничество с кредитными деньгами и за это грозит уголовная ответственность. Как часто возникают проблемы с такими видами сделок?
Риелторы предлагают такую схему, потому что ничем не рискуют: у них нет никакой ответственности. Я против и не работаю с завышением принципиально, потому что это можно квалифицировать как мошенничество. Покупатели квартиры намеренно вводят банк в заблуждение, чтобы получить кредит на более крупную сумму.
Продавец тоже сильно рискует, ведь он пишет расписку на деньги, которых не получал. Если сделка будет признана недействительной, возвращать за квартиру он будет сумму по расписке, а не ту, что фактически взял.
Как приобрести квартиру, которую банк продает за неуплату ипотеки?
Как купить на торгах квартиру, за которую не платят? Я слышал, что это сделать можно, но только за наличные и потребуется вся сумма сразу. А еще — что банки продают такие объекты своим приближенным, чтобы побыстрее реализовать предмет залога по минимальной цене и получить свои деньги. Правда ли это?
Купить такую квартиру можно: участвуете в торгах и выигрываете. Но это в теории. Я напишу, как проходит процесс, хотя к работе ипотечного брокера он не имеет никакого отношения. Просто я сама участвовала в таких торгах.
Эти торги привлекают многих участников, потому что стартовая цена имущества может быть на 50—80% ниже рынка. Стартовая цена — это, как правило, сумма ипотечного долга. Я не раз видела лоты за цену, которая была в три раза ниже рыночной. Например, продавали квартиру с начальной ценой 560 000 ₽, а по рынку она реально стоила 3 млн рублей.
Ипотечную квартиру, за которую заемщик не смог заплатить, выставляет на торги ФССП после решения суда. Пристав вместе с организатором торгов проводит процедуру. Для участия нужно быть зарегистрированным на ЭТП — электронной торговой площадке и иметь деньги на задаток. На одних торгах это может быть 20 000 ₽, но чаще — 5—10% от начальной стоимости объекта.
Победитель в течение нескольких дней — от трех до пяти — полностью выплачивает стоимость выигранной квартиры. В ипотеку не получится, так как на квартире арест, такие залоги банки не принимают. А еще многие площадки берут комиссию за победу — это еще 3—5% от стоимости, и их нужно заплатить в течение трех дней после подписания протокола.
Еще очень важно, чтобы было подано как минимум две заявки. Если участник будет один, торги признают недействительными.
По моему опыту участия, торги часто выигрывают лица, у которых есть договоренности с организаторами. Обычный человек может подать заявку, а его не допустят до торгов. Якобы скан паспорта в плохом качестве или еще что-то . Доказать, что с документами все было в порядке, нереально, если заранее не готовиться к такому. Я с подобным сталкивалась.
Но уверена, что по всем торгам и лотам во всех регионах не может быть договоренностей. Если подобрать квартиру не с самой привлекательной ценой, которая не будет интересна инвесторам для перепродажи, есть шансы выиграть.
Нужно ли закрывать кредитную карту перед тем, как брать ипотеку?
У меня есть кредитная карта, по которой нет просрочек. Я брала ее, чтобы сформировать положительную кредитную историю. Стоит ли ее закрывать перед подачей заявки на ипотеку?
Кредитную карту не обязательно закрывать, и вот почему. При подаче заявки с банком можно договориться об отлагательном условии: заявление одобрят на нужную сумму, но если карта будет мешать пройти из-за нагрузки, попросят ее закрыть и представить подтверждающие документы. Это надо заранее проговорить с ипотечным менеджером и указать в заявлении. Заодно менеджер подскажет, как проходит проверка не просто кредитной истории, а нагрузки.
Но есть еще три варианта. Одни банки при первоначальной проверке клиента на скоринге могут учитывать карту в нагрузку, а это 5—10% от лимита в зависимости от политики кредитора. То есть если лимит карты — 400 000 ₽, будут считать платеж по ней 20 000—40 000 ₽ .
Еще есть те, кто проверяет качество кредитной истории, и далее аналитик в ручном режиме будет рассчитывать текущую кредитную нагрузку и может вынести решение с условием закрытия карты. А еще есть и такие банки, которые в принципе не учитывают кредитные карты.
Поэтому не переживайте, просто при подаче заявки на ипотеку заранее обсудите с ипотечным менеджером наличие карты и узнайте, как лучше поступить.
Например, у меня сейчас в работе клиентка, у которой кредитная карта с лимитом 400 000 ₽. Она тоже ее планирует закрыть. Мы подали заявку, но я заранее обсудила с нашим менеджером наличие карты и то, что мы готовы ее закрыть при необходимости. В итоге аналитик написал, что при текущей нагрузке банк предлагает 3,4 млн рублей, а если закроем карту, то готовы одобрить 5 млн — сумму, которая нам требуется.
Как работает страхование жизни в случае смерти заемщика?
уточняет про самое плохое
При ипотеке идет страхование жизни. Уточните, что будет в случае кончины заемщика?
Все зависит от условий, прописанных в страховом полисе, а именно от того, какие риски застрахованы. Важно, по какой причине наступила смерть.
Если наступил страховой случай, страховая компания должна покрыть задолженность. Но здесь еще есть залог, который может быть реализован в счет задолженности. Поэтому нужно каждую ситуацию разбирать индивидуально и анализировать документы.
Как взять ипотеку без официальных заработков?
уточняет про справки
Возможно ли взять ипотеку без подтвержденного дохода?
Здесь важно детализировать, что такое неподтвержденные доходы.
Если речь о том, что клиент не может представить справку о доходах, то ипотеку можно получить. Есть программа «ипотека по паспорту» с повышенным первоначальным взносом и без подтверждения доходов. При этом нужно, чтобы работодатель при возможном звонке банка сказал, что такой сотрудник работает и не собирается увольняться. А если в анкете в графе «Сведения о работодателе» ничего не указать, оформить ипотеку не получится.
AMA. Эксперты и герои отвечают на вопросы о чем угодно
Предложите свою тему
Ольга Лурье
Тоже брали ипотеку? Расскажите, какие были сложности и как вы справились с ситуацией:
Мы продали квартиру с долями детей перед новым годом. Разрешение от опеки действительно до мая. В нашем городе только один застройщик и он не работает по договорам ДДУ (долевое строительство) то есть квартиру можно купить только по факту полной готовности для проживания дома. Началась СО, мы не успели вступить в сделку, нашу одобренную заявку на ипотеку аннулировали. И предложили оформить ипотеку под 20%. Платеж бы был как мои полторы зарплаты. Пришлось переоформить заявку по господдержке 2020 и забронировать квартиру у единственного застройщика по высокой цене с меньшим количеством комнат и очень далеко от инфраструктуры. Но выбирать не приходится, сроки разрешения от опеки истекают, квартира продана. Пока застройщик вводит дом в эксплуатацию нашу заявку снова аннулируют, так как поднимают процент. При этом мужу одобряли дважды подряд при изменении условий не по-нашему желанию, а на этот раз отказали, оформляла ипотеку я. 12% платёж практически как моя зарплата и невозможно рефенасировать, так как мои несовершеннолетние дети рождены до 2018 года. Классная господдержка