Что такое пай в недвижимости

Что такое ЗПИФ недвижимости, и как он работает

Ecли xoтитe инвecтиpoвaть в нeдвижимocть, нeoбязaтeльнo пoкyпaть жильe или кoммepчecкoe пoмeщeниe. Moжнo cтaть пaйщикoм зaкpытoгo фoндa, кoтopый вклaдывaeт дeньги в нeдвижимocть, и пoлyчaть дoxoд.

Paccкaжeм, кaк инвecтиpoвaть в 3ПИФН (зaкpытый пaeвoй инвecтициoнный фoнд нeдвижимocти), кaкиe пpeимyщecтвa oн дaeт, и кaкиe pиcки пoдcтepeгaют инвecтopa.

Юлия Чиcтякoвa

кaндидaт экoнoмичecкиx нayк, инвecтиpyю в нeдвижимocть

Чтo тaкoe 3ПИФН и кaк oн paбoтaeт

3ПИФН — этo вapиaнт кoллeктивныx инвecтиций нa ocнoвe дoвepитeльнoгo yпpaвлeния. Paccкaжeм, кaк этo paбoтaeт. Нaпpимep, yпpaвляющaя кoмпaния (УК) xoчeт кyпить, пocтpoить или peкoнcтpyиpoвaть здaниe, чтoбы влaдeть им и пoлyчaть пpибыль. Для инвecтиций пoдxoдит жилaя или кoммepчecкaя нeдвижимocть, зeмeльныe yчacтки.

Дoпycтим, УК нeoбxoдимы 10 000 000 ₽, кoтopыe oнa плaниpyeт coбpaть c инвecтopoв. Упpaвляющaя кoмпaния нaчинaeт пpивлeкaть yчacтникoв — пpoдaвaть пaи. Нaпpимep, цeнa пaя — 1000 ₽. Oдин yчacтник мoжeт кyпить cкoлькo yгoднo пaeв. Пocлe тoгo, кaк УК coбepeт нeoбxoдимyю cyммy, фoнд зaкpывaют. Кoгдa нeдвижимocть пpинocит дoxoд, yпpaвляющaя кoмпaния pacпpeдeляeт дeньги мeждy пaйщикaми, пpoпopциoнaльнo кoличecтвy пaeв в иx coбcтвeннocти.

Пaй — этo цeннaя бyмaгa, кoтopaя пoдтвepждaeт пpaвo влaдeльцa нa дoлю в oбщeй coбcтвeннocти фoндa.

Пoлyчить пpибыль мoжнo двyмя cпocoбaми:

• пpoдaть дopoжe, чeм влoжили в пoкyпкy или cтpoитeльcтвo;
• cдaть в apeндy и пoлyчaть cтaбильный дoxoд.

Poль yпpaвляющeй кoмпaнии. УК oпpeдeляeт, cкoлькo кaпитaлa нyжнo пpивлeчь, нa кaкиx ycлoвияx, кyдa и нa кaкoй cpoк вклaдывaть дeньги инвecтopoв.

3a cвoи ycлyги yпpaвляющaя кoмпaния пoлyчaeт кoмиccиoннoe вoзнaгpaждeниe. Eгo paзмep мoжeт cocтaвлять бoлee пoлoвины oбщeгo кaпитaлa 3ПИФН. Инвecтopy нyжнo oбpaщaть внимaниe нa paзмep кoмиccии — чeм вышe пpoцeнт, тeм нижe дoxoднocть влoжeний.

Ocнoвныe нaпpaвлeния дeятeльнocти пaeвыx фoндoв нeдвижимocти

1. 3ПИФН пoкyпaeт гoтoвыe oбъeкты, чтoбы пepeпpoдaть нa pocтe цeны нa нeдвижимocть или cдaвaть пoмeщeния в apeндy.
2. Фoнд пoкyпaeт oбъeкты, кoтopыe тpeбyют peмoнтa или peкoнcтpyкции. Пocлe пpoвeдeнныx paбoт cтoимocть нeдвижимocти вoзpacтaeт. Упpaвляющaя кoмпaния пpoдaeт вoccтaнoвлeнныe oбъeкты или cдaeт в apeндy.
3. 3ПИФН вклaдывaeт дeньги инвecтopoв в cтpoитeльcтвo. Гoтoвyю нeдвижимocть пpoдaют или cдaют в apeндy.
4. 3ПИФН пoкyпaeт зeмeльный yчacтoк и yлyчшaeт eгo — пpoклaдывaeт дopoги, cтpoит здaния и coopyжeния, пpoвoдит кoммyникaции. Улyчшeнный yчacтoк пpoдaют.

Кyпить пaи мoжнo в yпpaвляющeй кoмпaнии. Нeкoтopыe фoнды eщe тopгyютcя нa Mocкoвcкoй биpжe. Чтoбы кyпить пaи 3ПИФН нa биpжe, инвecтopy нyжнo oткpыть бpoкepcкий cчeт.

Инвecтop мoжeт пoлyчить дoxoд двyмя cпocoбaми.

1. Peгyляpнo пoлyчaть дeньги, нaпpимep, oт apeнды нeдвижимocти. B зaвиcимocти oт ycлoвий фoндa дeньги мoгyт пocтyпaть paз в мecяц, квapтaл или гoд.
2. Paзoвaя выплaтa. Нaпpимep, oбъeкт пpoдaли пocлe пoвышeния цeны нa pынкe нeдвижимocти и paздeлили пpибыль мeждy инвecтopaми.

Пaeвoй фoнд нaзывaeтcя зaкpытым, пoтoмy чтo дeньги пaйщикoв coбиpaют в тeчeниe oпpeдeлeннoгo вpeмeни. Пoд иcключeниe пoпaдaют 3ПИФН, кoтopыe тopгyютcя нa Mocкoвcкoй биpжe. Кyпить и пpoдaть пaи мoжнo в любoй дeнь paбoты тopгoвoй плoщaдки.

Bepнyть дeньги мoжнo, кoгдa зaкoнчитcя cpoк дeйcтвия 3ПИФН. Кoгдa yпpaвляющaя кoмпaния coбepeт нeoбxoдимyю cyммy, 3ПИФН зaкpывaют для нoвыx yчacтникoв, a кaпитaл инвecтиpyют в oбъeкты нeдвижимocти. B тeчeниe cpoкa дeйcтвия фoнд мoгyт oткpывaть нecкoлькo paз, чтoбы пpoдaть нoвыe пaи.

15 лeт

мaкcимaльный cpoк дeйcтвия дoгoвopa дoвepитeльнoгo yпpaвлeния пaeвым инвecтициoнным фoндoм

3aкpытиe фoндa нe oзнaчaeт пoтepи дeнeг. Пaйщик пoлyчит дoлю, кoгдa нeдвижимocть пpoдaдyт.

Кoгдa инвecтop выбиpaeт 3ПФН, oн oбpaщaeт внимaниe нa ликвиднocть. Oдни фoнды нe мoгyт pacпpoдaть пaи в тeчeниe длитeльнoгo вpeмeни, дpyгиe pacпpoдaют иx, кaк гopячиe пиpoжки.

Пpeимyщecтвa и pиcки инвecтopa

Плюcы инвecтиpoвaния в зaкpытыe фoнды нeдвижимocти.

1. Низкий пopoг вxoдa. Ecли нeт миллиoнoв нa пoкyпкy нeдвижимocти, инвecтиции в 3ПИФН мoгyт cтaть xopoшeй aльтepнaтивoй. Нaпpимep, пo cocтoянию нa 4 фeвpaля 2022 гoдa цeнa пaя фoндa ПНК Peнтaл cocтaвляeт 1730 ₽. Нo ecть фoнды co cтoимocтью пaя бoлee 300 000 ₽.
2. Пaccивный дoxoд. Инвecтop нe зaнимaeтcя yпpaвлeниeм oбъeктa, зa нeгo этo дeлaeт yпpaвляющaя кoмпaния. Пaйщикy нe нaдo caмoмy иcкaть клиeнтoв, зaнимaтьcя oфopмлeниeм дoкyмeнтoв, peмoнтиpoвaть и oбcлyживaть здaниe.
3. Нaдeжнoe oбecпeчeниe. Пaй фoндa нe виpтyaльный aктив, oн oбecпeчeн peaльным oбъeктoм. Cтoимocть цeннoй бyмaги paccчитывaют иcxoдя из cтoимocти нeдвижимocти, в кoтopyю влoжeны дeньги пaйщикa.

Mинycы инвecтиций в 3ПИФН.

1. Дoxoднocть зaвиcит oт пpoфeccиoнaлизмa yпpaвляющeй кoмпaнии: кaкиe oбъeкты oнa выбpaлa для инвecтиpoвaния, нacкoлькo эффeктивнo ими yпpaвляeт, кaк oпepaтивнo и гpaмoтнo peшaeт пpoблeмы. Инвecтopy нeoбxoдимo выбиpaть УК c peпyтaциeй и дoлгocpoчным oпытoм ycпeшнoгo yпpaвлeния нeдвижимocтью.
2. Бoльшoe кoличecтвo фoндoв. B нaчaлe 2022 гoдa нa poccийcкoм pынкe дeйcтвyют бoлee 200 фoндoв нeдвижимocти. Дaлeкo нe вce oни являютcя дoxoдными нa пpoтяжeнии пocлeдниx 3-5 лeт. Ecли инвecтop oшибeтcя c выбopoм, мoжeт пoтepять дeньги.
3. Oгpaничeниe. Нeкoтopыe фoнды дocтyпны тoлькo квaлифициpoвaнным инвecтopaм. Чтoбы пoлyчить этoт cтaтyc, инвecтopy нeoбxoдимo cooтвeтcтвoвaть oпpeдeлeнным тpeбoвaниям. Нaпpимep, cтoимocть aктивoв инвecтopa дoлжнa пpeвышaть 6 млн pyб. К aктивaм oтнocятcя дeньги и цeнныe бyмaги нa cчeтax, дpaгoцeнныe мeтaллы. Нeдвижимocть в pacчeтe нe yчacтвyeт.
4. Bыcoкoe кoмиccиoннoe вoзнaгpaждeниe УК. Фoнд мoжeт пoлyчить нyлeвyю дoxoднocть или yйти в минyc, ecли yпpaвляющaя кoмпaния бepeт бoльшoй пpoцeнт зa yпpaвлeниe oбъeктoм.

Кaк выбpaть 3ПИФН для инвecтиций

Этaп 1 — cocтaвить cпиcoк фoндoв

Нa caйтe-aгpeгaтope investfunds.ru мoжнo oтфильтpoвaть пaeвыe фoнды, кoтopыe инвecтиpyют в нeдвижимocть. A зaтeм выбpaть cтoлбцы c пapaмeтpaми, кoтopыe инвecтop xoчeт пpoaнaлизиpoвaть, нaпpимep, «Maкc.pacxoды нa yпpaвлeниe», «Дoxoднocть зa 1 гoд», «Дoxoднocть зa 3 гoдa» и «Дoxoднocть зa 5 лeт»

Этaп 2 — oцeнить дoxoднocть фoндa

Нa этoм этaпe нyжнo cpaвнить дoxoднocть paзныx фoндoв зa 1, 3, 5 лeт и пoмeтить 3ПИФН, дoxoднocть кoтopыx вышe ypoвня инфляции. Oднaкo cлeдyeт пoмнить, чтo дoxoднocть фoндa в пpoшлoм нe гapaнтиpyeт дoxoднocти в бyдyщeм. Нa pынoк нeдвижимocти влияeт мнoжecтвo фaктopoв, нaпpимep, экoнoмичecкaя cитyaция в cтpaнe или дeмoгpaфичecкий вcплecк в peгиoнe.

Нaпpимep, дoxoднocть 3ПИФ «ДOM.PФ» oт УК «ДOM,PФ Упpaвлeниe aктивaми» зa гoд cocтaвилa +14,45%, зa 3 гoд — +33,02%, зa 5 лeт — +34,77%. Этo гoвopит o пoлoжитeльнoй динaмикe для инвecтopa и эффeктивнoй paбoтe yпpaвляющeй кoмпaнии.

Дpyгoй пpимep. Дoxoднocть 3ПИФ «Peнтнaя нeдвижимocть» oт УК «Дoxoдъ» зa 1 гoд cocтaвилa минyc 74,04%, зa 3 гoдa минyc 83,77%, зa 5 лeт минyc 81,28%. Taкyю тeндeнцию нeльзя oбъяcнить вpeмeнными тpyднocтями. Нa лицo нeэффeктивнaя paбoтa yпpaвляющeй кoмпaнии, вклaдывaть дeньги в тaкoй 3ПИФ нe cтoит.

Этaп 3 — cpaвнить paзмep вoзнaгpaждeния УК

Пocлe пpeдыдyщeгo этaпa пepeчeнь фoндoв cyщecтвeннo coкpaтитcя — инвecтop ocтaвит в cпиcкe 3ПИФН, кoтopыe пoкaзывaют пoлoжитeльнyю динaмикy и выcoкyю дoxoднocть. Teпepь нyжнo cpaвнить фoнды пo paзмepy вoзнaгpaждeния — в cтoлбцax выбpaть кpитepий «Maкcимaльнoe вoзнaгpaждeниe». Oтличия пo paзмepy кoмиccии мoгyт быть oчeнь cyщecтвeнными. Нaпpимep, 3ПИФ «Кoммepчecкaя нeдвижимocть» oт УК «Cбep Упpaвлeниe Aктивaми» бepeт зa ycлyги 4% oт cтoимocти чиcтыx aктивoв фoндa, a 3ПИФ «Peнтнaя нeдвижимocть» oт УК «Дoxoдъ» — 51,99%.

Этaп 4 — oцeнить paзмep минимaльнoгo взнoca

Инвecтopy нeoбxoдимo paccчитaть финaнcoвыe вoзмoжнocти — cкoлькo дeнeг oн гoтoв влoжить в 3ПИФН. Cтoимocть пaя paзныx фoндoв мoжeт кoлeбaтьcя oт пapы тыcяч дo нecкoлькиx coтeн тыcяч или миллиoнoв pyблeй. Чтoбы пocмoтpeть cтoимocть пaя, нaдo вoйти в кapтoчкy фoндa — кликнyть мышкoй нa нaзвaниe фoндa.

Этaп 5 — oцeнить вapиaнты пoкyпки пaя

Кyпить пaи мoжнo в yпpaвляющeй кoмпaнии или нa Mocкoвcкoй биpжe. Oднaкo нa биpжe пpeдcтaвлeны нe вce 3ПИФН. Инфopмaцию o мecтe пoкyпки тaкжe мoжнo нaйти в кapтoчкe.

Что такое паи фондов

Если спросить у профи, что такое паи фондов, ответ может озадачить еще больше. Тем, кто хочет разобраться быстро, расскажем простыми словами, что такое паи и с чем их едят.

• Что такое паевой фонд и как его рассчитать
• Виды паевых инвестиционных фондов
• Лицензия на управление ПИФами
• Инвестиционная декларация
• Как заработать на ПИФах

Что такое паевой фонд и как его рассчитать

Паевой фонд — деньги вкладчиков, которые собирает управляющая компания, чтобы сформировать единый инвестиций и получать прибыль. У каждого инвестора будет своя доля в портфеле — это и есть пай. А положительная динамика стоимости пая — это тот результат, которого ждет пайщик.

Чтобы было понятнее, мы приравниваем термины «паевой фонд» и «паевой инвестиционный фонд» (ПИФ).

Инвестор никак не влияет на управление фондом. Эти процессы в зоне ответственности управляющей компании. Обычно она использует определенную стратегию инвестирования. При этом за управление паем инвестора управляющая компания берет комиссию.

В части покупки инвестор на практике не ограничен: можно купить или пай целиком, или часть пая. Поэтому как таковых ограничений по «входу» в актив нет.

В паевом фонде «Доходный» общий объем средств 2 миллиона рублей. Инвестор Константин решил вложить в него 2 тысячи рублей. Сумма его активов делится на общую сумму. Получается, его доля равна 0,001 от стоимости текущих активов.

Если в течение всего года фонд инвестировал активы, например, в акции и заработал 15% прибыли, то чистая стоимость активов фонда будет равна 2,3 млн рублей. Доля нашего инвестора Константина составит 2300 рублей, где чистая прибыль — 300 рублей.

Игральные карты были первыми бумажными деньгами на территории современной Канады.
Другой факт

Виды паевых инвестиционных фондов

Паевые инвестиционные фонды (ПИФ) можно классифицировать по нескольким признакам.

Открытый. Предполагает покупку и продажу паев в ежедневном режиме. Ограничений на покупку никто не устанавливает.

Интервальный. Купля — продажа возможна только в конкретный временной период.

Закрытый. Сделать покупку можно только на этапе формирования фонда или до определенной даты. Дальше инвестор держит актив на период функционирования фонда.

ПИФ недвижимости. Здесь активом выступает коммерческая недвижимость (офисы, склады и т. д.). Может быть как биржевым, так и внебиржевым.

ПИФ акций. Здесь покупают акции. Фонды акций могут делить по странам, отраслям, капитализации.

Индексные ПИФы. Такие повторяют по структуре ведущие индексы, например, Московской биржи или американского рынка — SP 500.

ПИФ облигаций. В качестве актива выступают облигации — ценные бумаги с определенным уровнем доходности в год. Это могут быть фонды государственных или корпоративных облигаций. Также ПИФы могут делить по странам, отраслям экономики.

Иные фонды. Представленные выше фонды — самые востребованные. Но есть и другие, которые могут размещаться на бирже или торговаться вне биржи. Среди них венчурные, ипотечные, прямых инвестиций, товарного рынка, кредитные.

Важно: часть из описанных фондов, а именно фонды прямых инвестиций, кредитные фонды и другие, доступны только для квалифицированных инвесторов.

Альтернативные инвестиции и их преимущества

Лицензия на управление ПИФами

Управлять и создавать паевой фонд могут только организации с лицензией. Это профессиональная деятельность, которая требует специальных знаний, а также определенных показателей финансовой устойчивости. Регулирует деятельность ценных бумаг Центробанк. До него роль контролирующего органа была у Федеральной службы по финансовым рынкам.

Хотите выгодно вложиться в паевые инвестиционные фонды, торгуемые на бирже? Для начала откройте брокерский счет.

Получить выгоду можно не только от приобретения ценных бумаг компании, в которой вы работаете: на биржах представлено множество вариантов. Выбирайте акции, облигации и фонды, инвестируйте и следите за состоянием рынка в приложении «Совкомбанк Инвестиции».

Чтобы создать ПИФ и управлять им, необходимо получить специальную лицензию. Есть ряд требований к управляющей компании.

• Собственных средств у организации должно быть больше 20 млн рублей. Если по сумме организация проходит, у нее есть возможность получить лицензию на управление ПИФами, НПФ – негосударственными пенсионными фондами. Также, если компания управляет активами от 3 млрд, она должна иметь 0,02% от суммы превышения в качестве собственных средств.

Например, УК имеет активы на сумму 3,5 млрд рублей. Значит, она должна иметь 20 млн рублей собственных средств и 0,02% от 500 млн рублей (3,5 млрд – 3 млрд рублей). Итого 20,1 млн рублей.

• Организационно-правовая форма. Управляющая компания ПИФ может быть либо акционерным обществом, либо обществом с ограниченной ответственностью.
• Требования к руководителям УК по образованию и опыту работы. Например, директор компании должен иметь опыт руководства в органах государственной власти или в финансовых организациях не менее двух лет и высшее образование.

Подробный перечень требований к управляющим компаниям закреплен здесь .

Информация об управляющих компаниях указана в соответствующих реестрах ЦБ РФ.

Важная задача лицензирования деятельности по управлению активами — исключить с рынка мошенников и добросовестных, но финансово неустойчивых игроков.

Формула успеха: что такое чистые инвестиции

Отсутствие лицензии — стоп-сигнал для инвесторов: вкладывать сюда деньги нельзя.

Инвестиционная декларация

Управляющая компания, которая открывает фонд, выпускает инвестиционные декларации. Это документ, в котором прописаны все направления инвестирования, порядок продажи, погашения паев и другое.

На этом же этапе определяется специализация фонда. Фонд может, например, вкладывать деньги в акции роста, а может, наоборот, концентрировать вложения в компаниях с крупной капитализацией, чтобы стабильно получать дивиденды.

Особенность ПИФов — дивиденды по акциям не распределяют между инвесторами, а На практике управляющая компания оставляет себе пространство для маневра. УК предлагает множество вариантов для включения инструментов в свой портфель. Есть широкая «вилка» по каждому из активов: например, доля облигаций может быть до 95% от стоимости чистых активов.

Такой подход плох с точки зрения сбалансированности портфеля. С другой стороны, УК смогут быть более гибкими в периоды кризиса.

А если вы рассматриваете другие способы приумножить свой капитал, обратитесь к недвижимости. Совкомбанк поможет вам оформить ипотеку с выгодными условиями.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Как заработать на ПИФах

• Проверьте управляющую компанию, а именно наличие ее в реестре Банка России. Изучите ее инвестиционную декларацию. Еще полезным будет ознакомиться с результатами работы УК за последние 2-3 года. Сравните их результаты со средними по рынку. Остановите свой выбор на тех, чьи результаты лучше, чем у других.

Также посмотрите на результаты УК в кризисные годы, поскольку генерировать прибыль в фазе роста рынка несложно.

• Определите степень риска. Если главная задача — сохранить накопления, то выбирать нужно ПИФы с облигациями, недвижимостью или дивидендными акциями. При готовности к риску можно выбрать из фондов, которые вкладывают в акции роста.
• Изучите тарифы. При доверительном управлении берут комиссию за управление активами независимо от вашего результата. Кроме этого, могут брать комиссии за покупку и продажу пая. Изучите эти условия перед заключением договора и покупкой пая.
• Покупка паев. Если вы решили инвестировать в паи, запомните, что лучше рассматривать игру вдолгую, чаще всего от года. Так с большей долей вероятности вам удастся заработать.

ПИФ — не единственный биржевой инструмент. Даже если вы начинающий инвестор, не стоит концентрировать свое внимание только на нем. У ПИФа может быть немало недостатков: это порой высокие комиссии за управление, достигающие 3-4% в год. Здесь вы скованы решениями аналитиков управляющей компании, которые тоже могут допускать ошибки.

Есть прекрасная альтернатива в виде акций и облигаций крупных компаний. Еще подойдут ETF — это такое же коллективное инвестирование, как и ПИФы, но строго на бирже и на более выгодных для клиента условиях.

Что такое ETF-фонд и как в него инвестировать

Кроме того, не забывайте о консервативных вариантах сохранения денег, а именно о банковском вкладе. Здесь вы точно можете быть уверены, что сохраните изначально вложенное и получите доходность.

Паевой фонд

Паевой инвестиционный фонд, или ПИФ, объединяет деньги инвесторов и вкладывает их в разные активы — например, в акции, облигации, недвижимость.

Бизнес может использовать паевые фонды как источник долгосрочного финансирования. Это особенно актуально для стартапов и компаний, которые нуждаются в деньгах для роста и развития.

Рассказываем, как работать с этим финансовым инструментом.

Что такое паевой фонд

Простыми словами ПИФ — это копилка, где инвесторы объединяют свои деньги для вложения в разные активы.

У каждого инвестора есть своя доля в общем инвестиционном портфеле — пай. Сам пай не дает прибыли — ни процентов, ни купонов, ни дивидендов. На нем можно заработать, только если стоимость активов в ПИФе выросла. В этом случае пай продают по более высокой цене, чем покупали.

Активами ПИФа распоряжается управляющая компания. Ее главная задача — зарабатывать деньги для инвесторов. Для этого управляющая компания, например, сдает в аренду недвижимость, покупает ценные бумаги. Когда увеличивается стоимость активов фонда, растет и цена самого пая.

Обычно за покупку и продажу пая брокер берет комиссию, она должна быть указана в описании фонда. Еще инвестор должен выплатить вознаграждение управляющей компании за управление фондом. Иногда комиссии могут существенно снизить доходность инвестиций. Если торгуете через Тинькофф Инвестиции, покупать и продавать паи Тинькофф Капитал можно без комиссий за сделку.

Зачем нужны паевые фонды

Бизнес может использовать ПИФы, чтобы диверсифицировать свой инвестиционный портфель и снизить риски при управлении активами. Кроме того, ПИФ дает возможность быстро продать паи и получить дополнительные деньги при необходимости.

Но есть и риски. Паевые инвестиционные фонды зависят от изменений на финансовых рынках, которые могут повлиять на стоимость их активов. Некоторые фонды могут столкнуться с проблемой неликвидности, например в случае с недвижимостью. Еще на доход от ПИФа может отрицательно повлиять инфляция.

Важно оценивать пользу и риски, связанные с инвестициями в паевые инвестиционные фонды, и принимать решения на основе потребностей, целей и финансовых стратегий.

Какими бывают ПИФы

Ключевое отличие паевых фондов друг от друга — сроки, когда инвестор может погасить или купить пай. ПИФы бывают четырех видов:

• открытые;
• биржевые;
• интервальные;
• закрытые.

Открытые. Операции с паями можно проводить в любой рабочий день.

Биржевые. Торгуются на бирже, как и другие ценные бумаги. Паи можно купить или продать в любой момент в дни работы биржи.

Интервальные. Купить и продать паи интервальных фондов можно только в конкретное время. Обычно этот период составляет две недели и наступает раз в квартал, полугодие или год.

Закрытые. У закрытого ПИФа лимитировано количество паев. Управляющая компания продает их в момент создания фонда и гасит, когда фонд закрывается, — эта дата известна заранее. Обычно закрытые ПИФы создаются на срок от 3 до 15 лет.

Где и как купить пай

Пай можно купить у управляющей компании или через брокера на бирже. Крупнейшая в России — Московская фондовая биржа.

Самый простой способ купить пай — открыть брокерский счет. Например, это можно сделать в приложении Тинькофф Инвестиций.

Что важно запомнить

1. Паевой инвестиционный фонд — инструмент для совместного вложения нескольких инвесторов в ценные бумаги и другие активы.
2. Бизнес может использовать паевые фонды как дополнительный источник дохода.
3. При выборе фонда нужно ориентироваться на потребности бизнеса.

Телеграм-канал: 59 558 читателей

ПИФы и БПИФы: стартовый гайд для начинающего инвестора

Рассказываем, что такое ПИФы, какие они бывают, как на них заработать и как платить налоги.

Иллюстрация: Оля Ежак для Skillbox Media

Валентина Бокова

Обозреватель Skillbox Media. Работала со «Сравни.ру», ВТБ, «Ак Барс Банком», Газпромбанком. Подготовила курсы по инвестициям для Промсвязьбанка и Школы инвестора ВТБ.

Профессиональные инвесторы советуют вкладывать средства в несколько активов, чтобы снизить риски. Можно не тратить время на подбор подходящих инструментов, а вложиться в ПИФ.

В этом материале Skillbox Media разберёмся:

• что такое ПИФы и чем они полезны инвестору;
• как работают паевые фонды;
• какие есть виды ПИФов по способу организации;
• в какие активы инвестируют ПИФы;
• в чём плюсы и минусы ПИФов;
• как заработать на паевых фондах;
• как платить налоги и есть ли льготы;
• как узнать больше об инвестициях.

Что такое ПИФы

ПИФ, или паевой инвестиционный фонд, — это фонд, который объединяет деньги инвесторов и вкладывает их в различные активы: валюту, акции, облигации, недвижимость, доли в бизнесе и многое другое.

Фонд выпускает паи — это доли имущества в фонде. Он продаёт эти паи напрямую инвесторам — например, через сайт — или выпускает на биржу, где их может купить любой желающий.

При покупке одного пая инвестор становится владельцем маленькой части сразу всех активов фонда. Например, если фонд владеет бумагами 10 компаний и выпустил десять одинаковых паёв, то в один пай входит по 10% от одной акции каждой компании.

Курсы Skillbox для тех, кто хочет сохранить и увеличить капитал

• «Трейдинг» — научиться торговать на финансовых рынках, контролировать риски и совершать обдуманные сделки.
• «Финграмотность: учимся управлять бюджетом, копить и инвестировать» — узнать, как контролировать расходы и доходы и грамотно инвестировать.

Как работает паевой инвестиционный фонд

Имуществом фонда распоряжается управляющая компания (УК). Она вкладывает деньги в активы и создаёт один общий портфель для всех вкладчиков.

Задача УК — сделать так, чтобы вложенные деньги инвесторов приносили доход. Для этого она покупает или продаёт ценные бумаги, сдаёт в аренду недвижимость, выдаёт кредиты, выкупает бизнес или его доли — и многое другое. Чем дороже имущество в фонде, тем выше стоимость пая.

За свою работу и покрытие расходов фонда управляющая компания берёт комиссию — она уже «вшита» в тело пая, отдельно за неё платить не нужно. Также возможна комиссия от брокера за покупку и продажу паёв, обращающихся на бирже.

Управляющая компания не может просто так продать активы и пропасть. Её работу регулирует закон «Об инвестиционных фондах». Исполнение закона контролируют Центральный банк и специализированный депозитарий — они следят, чтобы действия УК не нарушали интересы пайщиков.

Если Центральный банк увидит в действиях УК элементы мошенничества, он сразу запросит информацию у депозитария. Специализированный депозитарий обязан эту информацию предоставить.

То же самое с депозитарием. Если регулятор заметит подозрительную сделку, он обязан обратиться в Центральный банк. ЦБ РФ запросит у управляющей компании обоснование действий. Если их окажется недостаточно, привлечёт прокуратуру.

Какие есть виды ПИФов

ПИФы различаются по способу организации — срокам покупки и продажи паёв. Выделяют ОПИФ, ИПИФ, ЗПИФ и БПИФ. Разберёмся в различиях между ними.

ОПИФ — открытый паевой инвестиционный фонд. Паи такого фонда можно купить, продать, обменять в любой рабочий день по текущей стоимости активов у управляющей компании.

Например, ОПИФы есть у «Сбера» и «Ак Барс Банка».

ИПИФ — интервальный паевой инвестиционный фонд. Операции с паями можно совершать только в течение какого-то интервала времени, который установлен УК. Например, две недели раз в квартал, полугодие или год.

Инвестиции в ИПИФы рискованны, так как паи нельзя продать в любой удобный момент. Поэтому основная часть ИПИФов доступна только квалифицированным инвесторам.

Кто такой квалифицированный инвестор и как им стать, читайте в нашей статье.

ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд. Паи такого фонда можно купить только во время формирования ЗПИФа, выпуска дополнительных паёв или напрямую у владельцев паёв фонда. Из-за ограниченного выпуска такие паи стоят достаточно дорого.

Например, один пай ЗПИФа недвижимости «Активо девятнадцать» стоит 366 506 рублей.

БПИФ — биржевой паевой инвестиционный фонд. Такие паи можно купить на бирже через брокера. Количество паёв БПИФов не ограничено. Их можно купить и продать в любой момент по рыночной цене. В 2023 году на московской бирже инвесторам доступно 170 БПИФов.

В какие активы инвестируют ПИФы

Фонды могут вкладывать средства в разные активы. Чаще всего — в недвижимость, рыночные и финансовые инструменты и во всё сразу.

ПИФы недвижимости могут иметь в портфеле жилую недвижимость, складские и торговые комплексы, бизнес-центры.

Цены на такие паи стартуют от 100 000 рублей. Например, за такую сумму можно купить паи ЗПИФа «Сбера».

Инвестиции в недвижимость считаются самым надёжным вложением денег. Цены на недвижимость, как правило, растут в перспективе. Например, за три года стоимость аренды складских помещений выросла на 44,59%.

В ПИФы рыночных и финансовых инструментов может входить валюта, инструменты фондового рынка, кредиты либо доли компаний или всё вместе.

Например, есть фонды, которые состоят только из валюты, товаров, акций либо облигаций какого-либо сектора экономики. Есть индексные фонды, в которые входят бумаги фондовых рынков.

Например, один из БПИФов «Сбера» инвестирует в акции российских компаний, которые выплачивают дивиденды. ОПИФ «Альфа-Капитала» — в нефтегазовый сектор. ОПИФ «Ак Барс Банка» — в рублёвые облигации.

Есть смешанные фонды, в которых могут соседствовать облигации Минфина и паи какого-нибудь другого фонда. Всё зависит от стратегии и желаний управляющей компании.

В отличие от ПИФа недвижимости, позволить себе инвестировать в такой фонд может каждый. Стоимость одного пая начинается со 100 рублей.

Комбинированный ПИФ может содержать в себе любые активы, кроме денег. В портфеле такого фонда может одновременно находиться картина известного художника и частный самолёт.

В России комбинированные ПИФы содержат в основном классические активы: ценные бумаги, драгметаллы, финансовые инструменты.

Плюсы ПИФов

Диверсификация портфеля . В фонде находится множество активов, поэтому он меньше зависит от возможных проблем с отраслью, компанией или нишей. Например, в фонде могут быть акции ста компаний — когда акции одной подешевеют, другие могут вырасти в цене.

Доступность. Паи ПИФов стоят дешевле, чем имущество, которое в нём содержится. Например, одна акция «Норникеля» в марте 2023 года стоит 14 636 рублей. А один пай фонда «АТОН — Российские акции +», куда входит «Норникель», стоит 76,7 рубля. При этом пай, помимо «Норникеля», содержит в себе ещё 36 компаний.

Доходность. Потенциальная прибыль паевых инвестиционных фондов может превышать доходность депозитов и облигаций. Всё зависит от стратегии портфеля ПИФа.

Прозрачная отчётность. Если паи не ограничены в обороте, управляющая компания обязана ежемесячно публиковать отчётность на своём сайте. В отчёте отражены состав и структура фонда.

Безопасность. Работа ПИФов регулируется федеральным законом «Об инвестиционных фондах» и контролируется Центральным банком и специализированным депозитарием.

Возможность поменять УК. Инвесторы могут сменить управляющую компанию на общем собрании, если посчитают, что их активами распоряжаются неправильно. Проводит такие собрания депозитарий. Правда, прислушиваться будут только к тем, кто владеет не менее чем 10% от всех выданных паёв.

Минусы ПИФов

Доход не гарантирован. Цена паёв привязана к стоимости активов в портфеле фонда. Если фонд вложился в недвижимость, а она начнёт падать в цене, то и стоимость пая будет уменьшаться.

Ещё один пример: если портфель ПИФа состоит из одних акций нефтедобывающих компаний, то он привязан к цене на нефть. Если нефть дорожает — цена паёв растёт, дешевеет — цена падает.

Лазейки в законе. Вознаграждение специализированному депозитарию платит управляющая компания. Поэтому в спорных ситуациях, где нет прямого нарушения законодательства, депозитарию проще договориться с УК, чем создавать ей проблемы.

К тому же закон не запрещает управляющим компаниям создавать свои депозитарии. Например, свой депозитарий есть у группы компаний «Регион» и у ВТБ.

Лицензионные риски. Лицензию могут отозвать у управляющей компании и у депозитария. Оба сценария ведут к поиску новых компаний для управления ПИФом, пересмотру размера вознаграждений для новой УК или депозитария, что отразится на цене пая. К тому же, пока ведётся поиск, операции с паями на какое-то время могут быть остановлены.

Как заработать на паевых фондах

Заработать на ПИФе можно, если купить пай и продать его, когда его цена вырастет. Продать можно двумя способами — погасить или перепродать другим инвесторам:

• Погасить паи — значит отказаться от своей доли и взамен получить деньги по текущей цене пая, которая указана в отчётности. Для этого нужно подать заявку в управляющую компанию ПИФа.
• Продать пай другому инвестору можно в фондах, которые доступны неквалифицированным инвесторам. Паи фонда с доступом только для квалифицированных инвесторов продавать нельзя.

Паи фондов для неквалифицированных инвесторов не ограничены в обороте. С ними можно делать что угодно: продать, передать в залог, подарить или оставить в наследство. Их можно купить и продать в любой момент по рыночной цене.

Например, БПИФ «Альфа-Капитал Управляемые Облигации» с июня 2020 года по февраль 2023 вырос на 22,76%. Те, кто вложил в него тогда 300 000 рублей, могут продать паи сейчас и получить прибыль в 68 280 рублей.

Доходность по ПИФам не гарантирована. Цена на паи ПИФов может колебаться, поэтому нужно отслеживать её. В случае с БПИФами — на бирже, в случае с другими видами ПИФов — на сайте фонда.

Обычно для того, чтобы заработать, инвесторы покупают несколько ПИФов из разных секторов экономики, стран и инвестиционных инструментов. Например, есть БПИФы, которые отражают индекс Мосбиржи: EQMX, VTBX, TMOS. В них входят бумаги российских компаний из разных отраслей.

Как платить налоги с ПИФов

За прибыль от продажи паёв нужно платить налог на доход. Налоговые резиденты платят 13 или 15% в зависимости от того, сколько зарабатывают. Доход до 5 миллионов рублей облагают по ставке 13%. Всё, что больше 5 миллионов, — по ставке 15%. То есть при доходе в 7 миллионов рублей за 5 миллионов инвестор заплатит по ставке 13%, а за оставшиеся 2 миллиона — по ставке 15%.

Но есть три способа сэкономить на налогах.

Первый способ — не продавать паи три года. Льгота действует только на фонды, купленные не ранее 1 января 2014 года.

Предельный размер дохода, который освобождается от налога, — 3 миллиона рублей в год. Значит, за три года от налогов можно освободить 9 миллионов рублей.

Второй способ — открыть ИИС типа А. Это индивидуальный инвестиционный счёт, с которого можно получать налоговый вычет. Подходит только тем, кто платит НДФЛ.

Суть способа: положить паи на счёт, а на следующий год получить налоговый вычет — 13% от полученной прибыли с паёв на ИИС, но не более 52 000 рублей за год. Сумма вычета будет формироваться из выплаченных годом ранее налогов. Если сумма налогов маленькая, значит, и вычет будет меньше.

Третий способ — открыть ИИС типа B. Доходы по операциям на нём не облагаются налогом. Этот счёт подходит тем, кто не платит НДФЛ или платит его мало, поэтому не может получить стандартный вычет.

Главное о паевых инвестиционных фондах

• ПИФ — паевой инвестиционный фонд, в котором содержатся разного рода активы: ценные бумаги, недвижимость, доли в бизнесе, проценты от займов и многое другое.
• Работа ПИФов регулируется законом и контролируется Центральным банком и депозитарием.
• ПИФы различаются по способу организации и могут быть открытыми, интервальными, закрытыми, биржевыми.
• С помощью ПИФов можно диверсифицировать вложения за относительно небольшие деньги.
• Доход ПИФов не гарантирован, а у управляющей компании или депозитария могут отозвать лицензию — это негативно повлияет на стоимость.
• Чтобы заработать на ПИФах, можно либо продать паи фонда инвесторам, либо отказаться от своей доли, а взамен получить деньги.
• С прибыли от ПИФов нужно платить налог — 13%. Но можно уменьшить его, если не продавать паи три года. Или сэкономить на налогах с помощью ИИС.

Как узнать больше об инвестициях

• Покупать биржевые ПИФы невозможно без биржевого брокера. Вот статья, которая поможет разобраться, чем он занимается и зачем нужен инвестору.
• ПИФы считаются надёжным инструментом инвестиций. Другой надёжный инструмент — ОФЗ, или облигации федерального займа. Это бумаги, по которым вы даёте деньги в долг государству. Подробнее о том, как они работают и какую доходность приносят, можно почитать в этом материале.
• ПИФы — один из инструментов трейдинга. Трейдер — человек, который совершает много сделок на фондовом рынке и зарабатывает на этом. Он может получать 100 тысяч и больше в штате компании или увеличивать свой капитал. Прочитайте обзор профессии, чтобы узнать больше о трейдере.
• Чтобы зарабатывать на трейдинге, нужно получить много знаний. Сделать это можно на курсе Skillbox «Трейдинг». Вы научитесь торговать на финансовых рынках и контролировать риски. Создадите собственную стратегию торговли и сможете совершать обдуманные сделки.

Эти материалы Skillbox Media могут быть вам полезны

• Что такое лонг и шорт — и что лучше выбрать начинающему трейдеру
• Что такое финансовая грамотность и как её повысить
• Куда девать деньги в случае потрясений: советы экспертов
• Что такое цифровой рубль и зачем он нужен
• Как работают NFT и как на них заработать

Специализированный депозитарий — это организация, которая ведёт учёт активов фондов, выдаёт согласие на сделки, контролирует распоряжение активами ПИФов в интересах пайщиков.

Диверсификация портфеля — это когда капитал складывается из разных активов, с разным уровнем риска и в определённых пропорциях. Простыми словами: инвестор покупает одновременно акции, облигации, драгоценные металлы, валюту, недвижимость и другие активы, чтобы снизить убытки от обвала рынка.