Как узнать одобрят ли ипотеку

Как узнать, одобрят ли ипотеку

Для многих семей ипотечное кредитование – единственный возможный вариант улучшить жилищные условия здесь и сейчас. Несмотря на то, что кредиты на недвижимость стали обыденной практикой, заемщиков тревожат сомнения и опасения, мешающие решить вопрос с жильем, — согласится ли банк выдать ипотеку и на каких условиях?

Одобрение ипотечного кредита в банке

В прошлом единственным способом узнать, одобрят ли ипотеку, было непосредственное обращение в отделение банка, ожидание очереди и консультация со специалистом. Иногда приходилось тратить целый день, чтобы получить в итоге не очень выгодное предложение или даже отказ. У каждой кредитной организации собственные требования к заемщикам, поэтому, не получив кредит в одной, можно пойти в другую.

Перспектива ходить от банка к банку, тратить время и нервы не добавляет решимости заниматься ипотекой. Однако современные сервисы позволяют прощупать почву без визита в офис кредитной организации. В «Росбанк Дом» можно получить предварительное онлайн-одобрение кредита, не выходя из дома узнать, дадут ли ипотеку и на каких условиях. Нужно заполнить анкету и отправить ее через сервис «Росбанк Дом Экспресс», и банк даст ответ в течение 10 минут.

Подача заявки на кредит

Семейная ипотека

«Семейная ипотека» стала доступнее.
Теперь и с одним ребенком!

Первоначальный взнос от 20,1%

Срок кредитования до 35 лет

Сумма до 12 млн. руб.

Узнать больше

Ипотека для семей с детьми

Чтобы получить предварительное одобрение, требуется выполнить следующие шаги:

зарегистрироваться на сайте банка, указав ФИО и контактные данные;
заполнить анкету-заявление, которую потом можно приложить к пакету документов;
дождаться решения по кредиту и узнать, какую сумму он готов предоставить;
документально подтвердить указанные ранее данные — загрузить скан-копии страниц паспорта, справки о доходах, трудовой книжки.

С помощью сервиса «Росбанк Дом Экспресс» можно мгновенно узнать, какую ипотеку одобрят, оценить финансовые возможности, сравнить условия программы с предложениями других банков.

Заявка на ипотечный кредит

Требования к заемщикам

Кредитные организации предъявляют к клиентам следующие требования:

постоянный стабильный доход, платежеспособность, возможность погашать кредит в соответствии с графиком;
хорошая кредитная история – сведения о том, что заемщик уже обращался в другой банк и своевременно и в полной мере погасил задолженность.

Помимо общих условий каждая банковская организация имеет критерии, влияющие на решение. К внутренним требованиям могут относиться:

непрерывный рабочий стаж (2-3 года на одном месте);
высшее образование, востребованная профессия, работа по специальности;
наличие созаемщиков и поручителей;
отсутствие маленьких детей – может стать дополнительным критерием в пользу кандидатуры заемщика;
объем уже имеющейся долговой нагрузки (в норме – один-два небольших займа или пара кредитных карт);
открытие стартапа – может понизить шансы на получение ипотеки;
наличие дополнительной недвижимости делает заемщика благонадежным в глазах банка;
плюсом будет высокий доход остальных членов семьи.

Сроки рассмотрения заявки по ипотеке

Онлайн-сервисы банков позволяют получить предварительное решение в течение 10 минут. После того как кредитная организация проанализирует первичную предоставленную клиентом информацию, она назначает встречу в офисе для предоставления документов (или просит отправить их так же через Интернет).

Рефинансирование ипотеки

Надоело переплачивать? Рефинансируйте!

От стоимости имеющейся недвижимости До 69,9%

Срок кредитования до 35 лет

Вам понадобится для оформления кредита 1 визит в банк

Узнать больше

Рефинансировать ипотеку

Далее банк проводит более тщательную проверку заемщика:

подробно анализирует кредитную историю;
рассчитывает финансовые возможности клиента с учетом дохода и долговой нагрузки;
проверяет созаемщиков на соответствие внутренним требованиям.

По итогу второй проверки банк готов предложить конкретную программу и озвучить возможные условия. На подготовку предложения может уйти 1-2 дня.

Оформление одобренной ипотеки

Возможные причины отказа в ипотеке:

несоответствие заемщика требованиям (возрастные ограничения, маленький трудовой стаж, недостаточный доход);
плохая кредитная история, наличие долгов и просрочек;
ошибки в документах (справки должны быть установленной формы);
неудовлетворительное состояние здоровья заемщика;
невысокая ликвидность объекта недвижимости.

Подробную информацию о получении кредита на жилье и о том, дадут ли ипотеку, можно узнать у сотрудников «Росбанк Дом».

Калькулятор ипотеки
Узнайте свою ставку
по ипотеке

Хотите узнать больше и получить консультацию по ипотечному кредитованию?
Отправьте запрос, и мы свяжемся с вами в ближайшее время!

Согласие на обработку персональных данных:

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ « О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора https://rosbank-dom.ru/ (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес. Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.

Согласие действует * в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.

* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.

Согласие на получение рекламно-информационных материалов (рассылок):

В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве.

Ипотека с плохой кредитной историей

Кредитная история (КИ) — один из ключевых критериев, на которые банки обращают внимание перед одобрением заявки на ипотеку. Записи из БКИ позволяют оценить благонадежность заемщика и риски неисполнения им долговых обязательств. Негативные сведения о просрочках или штрафах снижают шансы на получение ипотечного кредита до нуля. Итак, разберемся, одобрят ли ипотеку с плохой кредитной историей, и как можно взять заем, если КИ испорчена?

Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей
Можно ли взять ипотеку без кредитной истории
Советы, как улучшить кредитную историю
Созаёмщик по ипотеке с плохой КИ
Рефинансирование ипотеки с плохой кредитной историей

Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей

Кредитная история является отражением взаимоотношений заемщика и банковской организации. Она формируется, начиная с получения первого займа, и хранится в БКИ.

Кроме сведений об ипотеке в историю попадают данные о непогашенных перед коммерческими и государственными организациями задолженностях, по которым вынесено решение суда. Поэтому даже если гражданин не брал заем, это не значит, что у него нет записей в БКИ. При наличии штрафов от ГИБДД, ТСЖ, ЖЭК и другими организациями вероятность одобрения ипотеки с плохой кредитной историей снижается.

Ипотека с плохой кредитной историей

Согласно № 218-ФЗ источники формирования КИ обязаны заключить соглашение с БКИ. На начало 2022 года функционирует семь бюро кредитных историй, внесенных в госреестр, в том числе ОКБ, ООО «Кредо», НБКИ и т. д. Эти организации уполномочены собирать, систематизировать и предоставлять по требованию информацию. Записи хранятся на протяжении 7 лет (до января 2022 срок хранения составлял 10 лет). Получить отчет из БКИ граждане вправе бесплатно два раза в год. Сделать запрос, чтобы проверить информацию, можно через Личный кабинет на Госуслугах.

Для более легкого понимания кредитного потенциала создан специальный рейтинг — оценка в баллах благонадежности заемщика. Для наглядности шкала разделена по цветам. Чем выше рейтинг, тем ближе к зеленой зоне находится отметка.

Как проверяют кредитную историю при взятии ипотеки? Проверка банком КИ перед одобрением заявки выполняется путем отправки запроса в БКИ. В присланном отчете содержится информация об открытых банковских договорах, наличии или отсутствии непогашенных займов, штрафов, долгов перед государственными органами и т. д. При обнаружении «темных пятен» в записях банк может отклонить заявление на выдачу кредита.

Прежде чем пытаться получить ипотеку с плохой кредитной историей, необходимо понять, какие факторы оказывают негативное влияние на рейтинг.

Просрочки по ипотеке и потребительским кредитам . Ключевой критерий, влияющий на решение банка при одобрении заявки. Если заемщик в прошлом не соблюдал сроки, указанные в договоре, в заключении нового может быть отказано. Так как каждый кредитор желает минимизировать риски и предотвратить финансовые потери.
Частое обращение в микрофинансовые организации (МФО) . Такие компании, как правило, непритязательны в выборе клиентов и выдают займы по паспорту под большие проценты. Однако они также обязаны предоставлять сведения в БКИ. Поэтому большое количество отметок в досье из МФО — веский довод для кредитора сомневаться в благонадежности гражданина и весомая причина, чтобы не оформлять ему ипотеку с плохой кредитной историей.
Наличие отклоненных запросов в другие банки . Если сторонние банковские организации усомнились в платежеспособности и надежности клиента, значит существует риск невыполнения им долговых обязательств.
Штрафы и судебные взыскания по невыполненным договоренностям . Например, задолженности по оплате ЖКУ, Интернета, мобильной связи или выплате алиментов, в том числе в многодетных семьях. Данный тип сведений определяет исполнительность и социальную ответственность заемщика, поэтому от них также зависит рейтинг.

Плохая кредитная история негативно влияет на возможность оформления ипотеки. Но это не значит, что путь к ипотечному кредитованию закрыт. КИ учитывается в банковском скоринге, предполагающем технологию оценивания платежеспособности и благонадежности заемщика. Метод основан на математическом анализе сведений о доходах, имуществе в собственности, расходах, наличии открытых продуктов, численности семьи и т. д. Решение о выдаче ипотечного кредита принимается на основе большого количества факторов. Это значит, что не обязательно иметь идеальную кредитную историю, чтобы взять ипотеку. Отказ заёмщик может получить и при наличии высокого рейтинга, например, если подобранный объект не отвечает требованиям.

Получение ипотеки с испорченной КИ

Можно ли взять ипотеку без кредитной истории

Для получения ипотеки без кредитной истории не существует каких-либо препятствий. Однако без проверки взять кредит не удастся. Есть определенная категория заемщиков, которые принципиально не обращались в банк или не могли получить заем в силу возраста. Кредиторы настороженно относятся к таким клиентам и, так как не имеют возможности ознакомиться с его КИ, проводят тщательную проверку по другим критериям, например:

получение информации о финансовой благонадежности и регулярности денежных поступлений, а также отчислений в ПФР и прочие социальные фонды;
проверка сведений о наличии или отсутствии штрафов в ГИБДД;
демографический скоринг, который предполагает изучение схожих по социальным параметрам граждан, оформивших ипотеку в банке;
анализ состояния расчетов с операторами мобильной связи;
проверка данных о потенциальном клиенте в судебных органах и базе ФССП;
изучение информации о наличии или отсутствии задолженностей перед ТСЖ.

Повысить шанс того, что банк одобрит ипотеку без кредитной истории, помогут такие факторы, как наличие семьи, недвижимое имущество в собственности, которое может стать залогом, работа в бюджетной сфере, предполагающей возможность получения льгот и т. д.

Важно помнить, что без КИ заемщику дадут небольшую сумму кредита, в особенности если размер первоначального взноса составляет не более 10-15%. Кроме того, может быть увеличена процентная ставка. Если такое решение клиента банка не удовлетворяет, он должен постараться сформировать хорошую кредитную историю, а испорченный рейтинг необходимо исправить.

Оформление ипотечного кредита с плохой КИ

Советы, как улучшить кредитную историю

В том, как влияет испорченная кредитная история на ипотеку, мы разобрались. Постараемся ответить на интересующий многих заемщиков вопрос о том, как улучшить отрицательную КИ.

Итак, банки оценивают изменения в сведениях, представленных в базе бюро, за последние полгода-год. Это значит, что при планировании крупного кредита на покупку недвижимости следует заранее позаботиться о рейтинге потенциального заемщика, в особенности если записи в БКИ отсутствуют. Чтобы исправить кредитную историю для оформления ипотеки, специалисты рекомендуют:

Устранить просрочки. Необходимо постараться закрыть невыполненные обязательства, в том числе открытые займы, штрафы, долги по гражданско-правовым договорам.
Открыть вклад в банке. Регулярное пополнение счета станет подтверждением финансовой стабильности заемщика. Таким образом он сможет повысить репутацию у банка.
Сократить число единовременно открытых договоров кредитования или рефинансировать их, объединив в один. Это позволит снизить финансовую нагрузку.
Закрыть ненужные кредитные карты.
Вовремя выполнять имеющиеся обязательства перед банком, ТСЖ, операторами мобильной связи и Интернета и т. д.

При отсутствии кредитной истории заемщик может взять небольшой потребительский кредит на полгода и погасить его в установленный срок, чтобы сформировать хороший рейтинг. Также рациональным решением станет получение кредитки и ее добросовестное содержание без просрочек. Этот способ позволяет также скорректировать испорченную КИ. При этом стоит отказаться от микрозаймов и покупки мелкой бытовой техники в рассрочку, так как подобный шаг может быть расценен банком, как признак низкой платежеспособности. Формирование КИ даст результаты примерно через полгода. Кроме того, потребуется около месяца для обновления базы данных БКИ.

Дополнительно повысить шансы на оформление ипотеки даже с плохой кредитной историей можно с помощью:

повышения размера первоначального взноса до 50%;
предоставления в залог ликвидной недвижимости, например квартиры или частного дома;
документального подтверждения дополнительных источников прибыли;
привлечения поручителя и/или созаемщика с высоким уровнем дохода.

Вкупе эти рекомендации позволят сформировать положительный имидж перед банком и снизить риск отказа. Также можно воспользоваться услугами ипотечного брокера.

Получение ипотеки без кредитной истории

Созаёмщик по ипотеке с плохой КИ

Привлекая к ипотечному кредиту сторонних лиц (супруги автоматически становятся созаемщиками), следует помнить, что банк проверяет платежеспособность и благонадежность всех участников договора. Список требований идентичен тому, что предъявляется титульному заемщику. Если созаемщик имеет испорченную КИ, а кредитополучатель недостаточный доход, то в ипотеке может быть отказано. Как же взять ипотечный кредит в этом случае?

Эксперты рекомендуют привлечь еще одного созаемщика. Им может стать близкий или дальний родственник. Главные условия — отсутствие негативных пятен в кредитной истории и хорошая платежеспособность. К ипотечному договору можно привлечь до трех созаемщиков. Также решить проблему позволит оформление недвижимости только на одного из супругов. Созаемщик с плохой КИ должен дать письменное согласие для проведения сделки.

Стоит отметить, что при рассмотрении заявки от супругов, один из которых имеет испорченный рейтинг, кредитор учитывает, в какой период возникли финансовые затруднения. Если до вступления в брак, то банк может закрыть глаза на просрочки или штрафы.

Немало предприимчивых заемщиков, планирующих получить жилищный кредит, прибегают к фиктивному разводу, если один из них не соответствует требованиям банковской организации. И заем, и недвижимость закрепляются в этом случае за супругом или супругой.

Поручитель

Нередко к ипотечному кредитованию привлекается поручитель (о правах и обязанностях доверенного лица мы говорили здесь). К нему, как и к остальным участникам договора, банк предъявляет строгие требования. В первую очередь они касаются платежеспособности, поскольку привлеченное лицо обязуется погасить долг перед кредитором при невыполнении заемщиком долговых обязательств.

Выдаст ли банк ипотеку, если у поручителя плохая кредитная история? Решение зависит от суммы и длительности просрочек, количества штрафов и систематичности невыполнения гражданином обязательств. Так, если задержка оплаты составляет до 30 дней, банковская организация может пойти на уступку и одобрить заявку, ужесточив условия кредитования. Если просрочка более двух месяцев, то заемщику необходимо пригласить другого поручителя или созаемщика с хорошей КИ или гарантировать исполнение обязательств иным способом, например предоставить дополнительную недвижимость в качестве залога.

Созаемщик по ипотечному кредиту

Рефинансирование ипотеки с плохой кредитной историей

Рефинансирование представляет собой оформление нового кредита на более выгодных условиях для погашения ранее полученного займа. Процедура актуальна, если параметры ипотеки не устраивают клиента банка. Рефинансирование позволяет избежать просрочек, если заемщик столкнулся со сложностями внесения ежемесячных платежей, и, соответственно, сохранить хорошую кредитную историю. Если на момент оформления заявки по действующему займу имеются просрочки, в одобрении будет отказано. Услуга будет доступна только тем заемщикам, которые регулярно вносили платежи в соответствии с установленным графиком.

Другая распространенная ситуация — оформление рефинансирования ипотеки клиентом с плохой кредитной историей, испорченной по причинам, не связанным с ранее открытым кредитом. Сюда можно отнести задолженности перед ТСЖ, операторами мобильной связи, штрафы ГИБДД и т. д. В этой ситуации банк может пойти на уступку и рефинансировать заем. Решение принимается в индивидуальном порядке и зависит от количества негативных записей и систематичности неисполнения обязательств.

Для минимизации рисков при рефинансировании ипотеки с плохой КИ кредитор может потребовать дополнительно предоставление имеющейся в собственности ликвидной недвижимости в качестве залога, привлечение созаемщиков и поручителей, справку о второстепенных источниках прибыли.

Узнать больше об особенностях оформления ипотечного договора с испорченной кредитной историей и способах повысить рейтинг можно у специалистов «Росбанк Дом».

Как узнать, одобрят ли вам ипотеку, и подсчитать ее размер

Что учитывает банк при рассмотрении заявки на кредит, на какую сумму можно рассчитывать и что делать, если подтвержденного дохода не хватает?

Ипотека — это целевой заем на покупку недвижимости, предоставляемый кредитной организацией. Как правило, это сумма с шестью нулями, к которой еще добавляются проценты. На погашение жилищного кредита у заемщиков уходит до 30 лет, хотя немало и тех, кто расплачивается досрочно — за 7–8 лет.

В общем, дело это серьезное, и перед оформлением ипотеки обязательно нужно оценить свои возможности и разобраться, как все это работает. В этой статье мы поговорим о том, что влияет на решение банка о кредитовании и как узнать, на какую сумму можно рассчитывать.

Материал актуален как для «первички», так и для «вторички», но рассматривать при этом мы будем только рыночную ипотеку, без льготных программ, у которых есть своя специфика.

Какой доход нужно иметь для получения ипотеки

Одно из распространенных заблуждений, особенно, когда дело касается вторичного жилья, — то, что банк одобряет ипотеку под конкретный объект. На самом деле деньги дают не «под квартиру», а «под конкретного человека», исходя из его платежеспособности, кредитной истории и других факторов.

Так что сначала нужно узнать, дадут ли вам вообще ипотеку и в каком размере, а потом уже подбирать варианты. Для этого необходимо подать в банк заявку на ипотечный кредит.

Конечно, сама квартира тоже имеет значение. Если выбранный вариант чем-то не устроит банк, то под него кредит не дадут. Но при этом возможность взять ипотеку на другое жилье у клиента останется.

Как правило, одобренная заявка действует в течение 90 дней. Причем из выделенного ему лимита заемщик может взять только необходимую часть — он не обязан брать кредит на всю одобренную сумму.

Банки оценивают платежеспособность каждого клиента индивидуально, учитывая несколько факторов:

На погашение кредита должно уходить не более 30–50% ежемесячного дохода с учетом обязательных трат и выплат (например, затрат на аренду жилья, других кредитных обязательств, алиментов).
Максимальная сумма кредита определяется исходя из платежеспособности заемщика.
Имеет значение регион, где покупается недвижимость: жилье в столице и городах-миллионниках стоит дороже, чем в провинции. То есть доход в 50 тыс. в Москве и такой же, например, в Моршанске Тамбовской области — это две большие разницы.
Когда ипотеку оформляет семья и супруг согласен стать созаемщиком, банк учитывает совокупный доход с учетом расходов на содержание несовершеннолетних детей (обычно вычитают 10–20 тыс.). Имеющиеся долговые обязательства при этом делятся поровну между супругами.

После вычета суммы ипотеки и других расходов из дохода семьи каждому ее члену (включая заемщика) должно оставаться не менее одного прожиточного минимума.

Если заработка одного из супругов достаточно для покрытия ежемесячных выплат, ипотеку, скорее всего, одобрят даже при отсутствии доходов у второго.

Открытые кредитные карты (даже неиспользуемые) банки рассматривают как долговые обязательства. При расчете платежеспособности из дохода клиента в таком случае вычитают 5–10% лимита кредитки.

А если он не сообщит о наличии карты при подаче заявки, это может быть расценено как сокрытие информации об имеющихся обязательствах. Поэтому потенциальным заемщикам имеет смысл закрыть свои кредитки и приложить к заявке соответствующие справки.

Какие доходы учитываются при получении кредита и как их подтвердить

Кроме доходов по основному виду деятельности банком учитываются:

пенсионные выплаты;
ежемесячные пожизненные выплаты отдельным категориям граждан;
различные пособия;
вознаграждения по договорам гражданско-правового характера;
отчисления от использования объектов интеллектуальной собственности и авторских прав;
доходы от сдачи в аренду недвижимости;
проценты по вкладам;
дивиденды по акциям и т. п.

Любой доход при этом надо подтвердить официально.

Обычно для этого годятся следующие документы.

1. Для наемных работников:

трудовая книжка (заверенная копия, сведения из электронной книжки);
справка о доходах за последние шесть месяцев (2-НДФЛ или по форме банка) или выписка по счету зарплатной карты за последние 3–6 месяцев;
также банк может принять выписку о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица из СФР за тот же период.

Если у клиента есть работа по совместительству, он должен предоставить аналогичный пакет документов оттуда.

Помните, что обычным требованием кредитных организаций является стаж на последнем месте работы не менее 3–6 месяцев.

2. Для ИП и владельцев бизнеса:

копия трудовой книжки;
налоговая декларация по ОСНО или УСН за анализируемый период с отметкой налоговой инспекции;
справка о доходах предпринимателя как физлица в свободной форме за последние шесть месяцев (доход подтверждается налоговой отчетностью организации);
квитанции об оплате налогов за последний отчетный период (календарный год в случае ИП).
Если основной вид деятельности организации — сдача недвижимости в аренду, то нужно представить документы, подтверждающие право собственности на сдаваемые объекты.

Физлицо, желающее показать доход от сдачи недвижимости, может зарегистрироваться в качестве самозанятого и представить договор аренды, чеки о получении дохода, формируемые в приложении «Мой налог», и документы о праве собственности на объект.

При подтверждении пенсии как дополнительного дохода заемщик предоставляет пенсионное удостоверение (справку о назначении пенсии) и выписку по счету, на который ее перечисляют

Для подтверждения доходов от вкладов или ценных бумаг представляется выписка по счету, на который поступают отчисления (обычно нужна справка за последние полгода).

Если у заемщика есть зарплатная карта банка, в котором он хочет получить ипотеку, то подтверждать доход по ней чаще всего не нужно. К тому же для зарплатных клиентов в банках могут действовать специальные предложения.

Тем, у кого зарплата серая, получить ипотеку сложнее, особенно если это их основной доход. В некоторых случаях кредиторы принимают в качестве подтверждения такого заработка сведения о состоянии банковского счета, а также о расходах за определенный период.

Как банк оценивает надежность клиента, или на что обратить внимание перед подачей заявки

Чаще всего для первоначальной оценки платежеспособности потенциального заемщика банки используют скоринговую систему. Специальная программа обрабатывает заявку претендента и выставляет ему баллы.

На высокую оценку могут рассчитывать те, у кого есть:

любая ликвидная недвижимость;
автомобиль;
высокий ежемесячный доход;
собственный бизнес или доход от самозанятости;
дивиденды, прибыль от инвестиций.

Повышает оценку и наличие высшего образования, востребованной профессии, длительный стаж на последнем месте работы, трудоспособный возраст, отсутствие иждивенцев.

Система автоматически отсеивает граждан, которые не подходят по ряду критериев. Отказ получат, например, претенденты старше 75 лет или со стажем менее трех месяцев на текущем месте работы, с большим невыплаченным кредитом или расходами на аренду жилья.

С 2019 года банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки клиентов (ПДН). Согласно закону на платежи по действующим кредитам вместе с будущей ипотекой у заемщика должно уходить не более 50% дохода. Существует простая базовая формула для вычисления ПДН, с помощью которой сам потенциальный заемщик может оценить свои шансы на получение кредита:

ПДН = ежемесячные платежи по кредитам и займам / чистый среднемесячный доход (т. е. за вычетом всех обязательных платежей).

Результат ниже 0,5 (т. е. 50%) означает, что одобрение возможно. Однако на ПДН также могут влиять открытые кредитки. В этом случае к долгам нужно добавить 5–10% лимита карты или же закрыть ее.

Но и это не всё. Банк также учитывает и проблемные кредиты, по которым претендент выступает поручителем. Для более точного расчета этого показателя можно воспользоваться онлайн-калькулятором.

Банки проверяют абсолютно все данные из анкеты заемщика, и если в нее закрадется даже непреднамеренная ошибка, это могут принять за попытку обмана. Также это может послужить причиной отсева еще на этапе проверки скоринговой системой.

Проверку на добросовестность проходит не только заявитель, но и его работодатель. Если у юрлица проблемы, например с налоговой, или с фирмой ведутся судебные тяжбы, — это повод усомниться в стабильности дохода клиента.

Все без исключения банки проверяют кредитную историю потенциального заемщика. Если ранее у него были проблемы с другими кредитами (просрочки, суды, банкротство), то в ипотеке такому клиенту с высокой вероятностью откажут.

Подход к анализу кредитных историй у банков разный: одни проверяют данные за последние три года, другие — за пять лет, а третьи изучают клиента досконально, вплоть до его первого кредита.

Просрочка до 30 дней обычно не влияет на кредитную историю, но если регулярно нарушать график платежей, это станет негативным фактором. В общем случае считается, что заемщик ненадежен, если он допускал просрочки свыше 60 дней за последние 180 дней.

А если в кредитной истории ошибка?

В кредитной истории случаются технические ошибки. Например, полгода назад заемщик погасил потребкредит, но в бюро кредитных историй (БКИ) он до сих пор активен и указано, что ежемесячный платеж составляет 25 тыс. рублей. Соответственно, банк будет учитывать это как дополнительную финансовую нагрузку, а также отметит, что клиент скрыл информацию по имеющимся обязательствам.

Исправить ошибку можно через банк, который выдавал тот самый кредит. Получив требование, организация должна привести КИ в порядок в течение десяти рабочих дней.

Чтобы избежать подобных накладок, перед подачей заявки на ипотеку проверьте свою кредитную историю. Сделать это можно через сайт госуслуг.

Отсутствие кредитной истории иногда может быть причиной отказа в ипотеке: в таком случае банку непонятно, что это за заемщик и как он исполняет обязательства.

В этой ситуации перед оформлением ипотеки (за 3–6 месяцев) имеет смысл взять небольшой кредит и аккуратно его погасить, подкрепив факт его закрытия соответствующей справкой.

Проверяя кредитные истории, банки делают запрос и в единую базу службы судебных приставов. Если там «висит» штраф до 1000 рублей — не страшно. Но вот долги по алиментам или коммунальным платежам могут послужить причиной отказа.

Немного математики, или самостоятельный расчет доступного кредита

Если вы не дружите с цифрами и не готовы заниматься самостоятельными подсчетами, можете пропустить этот раздел. Если же вы хотите большей конкретики, то здесь мы расскажем, как самостоятельно рассчитать максимально возможную сумму кредита. Правда, используемые для этого формулы уже посложнее. Все начинается с расчета платежеспособности заемщика:

Здесь P — это, собственно, платежеспособность.

ЧД — чистый доход (средняя ежемесячная сумма за полгода минус все обязательные платежи).

К — это специальный банковский коэффициент, который зависит от величины чистого дохода: если ЧД меньше или равен 45 тыс. рублей, K = 0,7, если больше — K = 0,8.

t — это срок кредитования в месяцах.

Банки могут менять размер коэффициента K по своему усмотрению. Мы приводим стандартный вариант.

Пример расчета. Алексей, инженер из Новосибирска, зарабатывает 70 тыс. рублей в месяц, 25 тыс. из которых отдает за аренду жилья и еще 5 тыс. — за ЖКУ. По выходным он подрабатывает в такси и получает за это еще 40 тыс. рублей. У Алексея есть жена (она тоже работает) и маленький сын. Прожиточный минимум на ребенка в Новосибирской области равен 15 261 рублей, а на трудоспособного взрослого — 16 054 рублей. Алексей хочет оформить ипотеку для покупки собственной квартиры на максимально возможный срок.

Чистый доход Алексея составит: 70 000 + 40 000 – 25 000 – 5000 – 15 261 – 16 054 = 48 685 рублей.

Коэффициент К в таком случае будет равен 0,8. Ну а максимальный срок кредитования в России составляет 30 лет, или 360 месяцев.

Подставив эти цифры в формулу, мы получим: 48 685 * 0,8 * 360 = 14 021 280 руб.

Но это еще не все. Чтобы определить максимально доступную Алексею сумму ипотеки, нам понадобится вторая, еще более заковыристая формула:

Здесь X — это искомая максимальная сумма кредита, t — срок его выплаты в месяцах, а i — процентная ставка по кредиту (допустим, на сайте банка Алексей увидел, что рыночную ипотеку выдают под 11%).

Не будем утомлять читателей дальнейшими пошаговыми расчетами: если вы помните правила умножения и деления, вы легко воспользуетесь формулой — страшная она только на вид. Вот и Алексей справился.

В итоге у него получилось: 14 021 280 / (1 + (3971 : 24 200)) = 12 044 832 рублей.

Это и есть максимально доступный ему размер ипотеки.

Для расчета условий будущей ипотеки удобно использовать ипотечный калькулятор Циан. Он позволяет рассчитать ежемесячный платеж, необходимый доход, размер процентов и т. д.

Что делать, если дохода не хватает

Если после всех прикидок выходит, что имеющегося дохода недостаточно, есть несколько вариантов действий. Самый простой — выбрать объект подешевле и/или увеличить подтверждаемый доход.

Но можно попробовать и другие способы:

Увеличить сумму первоначального взноса, чтобы снизить ежемесячный платеж.
Выбрать максимальный срок кредитования (сейчас он составляет 30 лет). Итоговая сумма к погашению при этом увеличится, но размер ежемесячных платежей снизится. Условия большинства ипотечных кредитов предусматривают возможность досрочного погашения, поэтому при появлении такой возможности переплату можно будет уменьшить.
Попробовать найти льготные федеральные или муниципальные программы, под условия которых попадает заемщик. Например, во многих регионах действуют программы для ряда специальностей, молодых ученых, молодых специалистов, многодетных семей и т. д.
Оформить ипотеку вместе с созаемщиком или найти поручителя с достаточным официальным заработком.
Максимально закрыть имеющиеся кредитные обязательства, снизив таким образом свою финансовую нагрузку.

Если в ипотеке отказали, это не конец

Кредитная политика у каждого банка своя, к тому же она может периодически меняться. Поэтому, если вам отказали в одном банке, попробуйте обратиться в другой или подать заявку позже.

С 2015 года при отказе банк по закону должен указывать точную причину. Однако кредиторы нередко обходятся общими формулировками. Подробности можно попытаться выяснить у своего кредитного менеджера: он может дать разъяснения, а иногда и рекомендации, что нужно исправить, чтобы получить одобрение в будущем.