Кто открывает аккредитив покупатель или продавец

Аккредитив

Для обеспечения безопасности сделок можно использовать специальный банковский инструмент – аккредитив. С помощью такой схемы расчётов продавец и покупатель защищены от рисков, поскольку банк выступает гарантом. Расскажем подробнее про аккредитив – что это такое простыми словами, какие разновидности существуют, что нужно для открытия.

Что такое аккредитив

Что такое аккредитив? Это особый банковский счёт, на котором средства замораживаются до момента, пока условия сделки не будут соблюдены. Используют такие счета и при продаже товаров, и при выполнении работ. Поставщик и покупатель осуществляют заключение контракта, который выступает основанием для открытия аккредитива.

Говоря простыми словами, документарный аккредитив – это банковский счёт, куда, например, заказчик кладёт деньги, а исполнитель получает их оттуда, когда оказывает услугу в полном объёме и не нарушает условия договора. Аккредитивный счёт – это обязательство банка, выступающего гарантом выплатить деньги лицу, которое указано в договоре и выполнило его условия.

Клиент, который платит по аккредитиву, называется аппликантом, а получатель средств по нему – бенефициаром. В основном эту форму расчётов используют, когда хотят, чтобы сделка была максимально безопасной. Например, контрагенты впервые работают друг с другом, не готовы использовать предоплату и другими способами гарантировать исполнение договора. Аккредитив можно сравнить со счётом эскроу. На нём тоже формируются средства, чтобы обезопасить стороны сделки. Он часто используется в ипотечном кредитовании – средства дольщиков замораживаются на счёте эскроу, а застройщик получает их только в случае сдачи жилья в эксплуатацию. При этом в аккредитиве, например, может использоваться ещё и вексель.

В каких ситуациях используют аккредитив

Использовать аккредитив могут не только организации, но и физические лица. Применяется такая процедура расчётов и во внешней торговле между странами.

Крупные сделки между физлицами

• купли-продажи;
• долевого участия;
• уступки права требования.

По таким аккредитивам вносят запас времени, поскольку исполнение обязательств подтверждается сменой собственника. То есть к обычному сроку добавляют в среднем до 1–3 месяцев, при этом законом это не регулируется.

Часто сделка происходит в безналичной форме, продавцу и покупателю необязательно встречаться в одном банке. Они могут проживать в разных городах и оформить аккредитивный счёт каждый в своём банке: предоставить документы в один, а проверит их на соответствие другой.

И для продавца, и для покупателя такая форма финансирования удобна тем, что для оформления не всегда нужно посещать офис, но, например, Сбербанк, запрашивает выписку из реестра самостоятельно и раскрывает аккредитив автоматически – как только произойдёт переход права собственности, продавец получит деньги на свой счёт.

Операции между юрлицами внутри России

Договор аккредитива могут заключать и юрлица. В основном они используют эту форму расчётов в крупных сделках, например, когда продают долю компании или пакет акций, а также делают крупную закупку продукции, материалов.

Пример – одна компания решает приобрести у другой партию оборудования. Юрлица могут находиться в разных городах страны, даже если они в одном, но раньше не сотрудничали, удобнее использовать аккредитив и банк в качестве посредника. Составляется договор, открывается специальный счёт, на который покупатель переводит деньги. Они лежат там до тех пор, пока покупатель не представит документы о получении товара. Сразу после этого средства переводятся на расчётный счёт продавца.

Внешняя торговля

В трансграничных операциях появляется много участников. Кроме бенефициара и аппликанта, в международной сделке участвуют два банка – экспортёра и импортёра. Эти банки находятся в разных странах, документы продавца и покупателя проверяются обеими организациями. Иногда в сделках участвует ещё и банк-корреспондент в третьей стране.

Внешнеторговые контракты с передачей оплаты по аккредитиву требуют грамотного юридического сопровождения. Ошибки в описании условий раскрытия аккредитива могут привести к проблемам.

Как работает аккредитив

Аккредитование позволяет произвести безопасную сделку и соблюсти все условия контракта. Рассмотрим на примере покупки недвижимости, как оно работает:

1. Продавец и покупатель договариваются о сделке и заключают предварительный договор купли-продажи на указанный объект недвижимости. В тексте договора обязательно указывается форма расчёта – при помощи банковского аккредитирования. Кроме того, стороны должны договориться, кто несёт расходы и платит комиссию банку. Затраты может взять на себя или продавец, или покупатель, иногда они делятся поровну или в определённых долях между сторонами.
2. Покупатель выбирает банк, условия которого его устраивают. Там он даёт поручение на открытие счёта и пишет заявление. Реже это делает продавец. Закон не запрещает выбрать любой банк, который уполномочен на совершение таких операций.
3. Банк заключает с клиентом договор на открытие счёта, проверяет документы, покупатель переводит туда деньги. Как правило, это безналичный перевод, но многие банки принимают и наличные. Аккредитив – обычный счёт, на который не начисляется процентный доход, как по депозитам. Деньги на счёте остаются заблокированными, пока не будут исполнены обязательства сторон.
4. Затем аккредитив принимает исполняющий банк и передаёт его продавцу как гарантию оплаты. Эмитентом и исполняющим банком может быть одна кредитная организация.
5. Чтобы получить деньги, продавец должен выполнить условия договора. Например, если речь о получении товара, то подтверждающими документами будут акты об отгрузке. Если это продажа недвижимости, то фактом исполнения обязательств станет переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Кстати, перечень подтверждающих документов для представления в банк тоже должен быть закреплён в договоре.
6. Когда банк проверит подлинность и корректность документов, предоставленных для подтверждения, он разморозит деньги на счёте и переведёт их продавцу.

Денежные средства, находящиеся на аккредитивном счёте, не защищены системой страхования вкладов. Если у банка отзовут лицензию, гарантированного возврата суммы до 1,4 млн руб. не будет.

Виды аккредитивов

Согласно действующему законодательству, уполномоченные организации для осуществления расчётов по сделкам могут использовать следующие виды аккредитивов:

1. Отзывной. Плательщик (покупатель) может поручить банку аннулировать его или изменить условия в любой момент. При этом продавец даже не получает уведомления. Такой вид счетов разрешён для применения только внутри страны.
2. Безотзывный аккредитив. Его также можно аннулировать, но в этой ситуации банк обязан уведомить продавца и получить его согласие. Аккредитивы по умолчанию считаются безотзывными, если иное не прописано в договоре.
3. Подтверждённый. Аккредитив выпускает один банк, а другой подтверждает этот факт, и он же должен выплатить деньги продавцу, даже если банк покупателя не перечислит их.
4. Неподтверждённый. Проведение сделки предусматривает участие только одного банка.
5. Покрытый (депонированный). Безотзывный покрытый аккредитив означает, что финансовое учреждение покупателя сразу переводит средства банку продавца, и он замораживает их до исполнения обязательств.
6. Непокрытый (гарантированный). Чаще используется в трансграничных операциях. В этом случае схема усложняется – банк покупателя открывает у себя корреспондентский счёт для банка продавца на сумму сделки.
7. Кумулятивный. Если часть суммы осталась невостребованной, плательщик может перевести её в счёт другого аккредитива уже по новой сделке.
8. Некумулятивный. Остатки средств нельзя перевести на другой аккредитив, они возвращаются на счёт плательщика.
9. Переводной. Позволяет получить деньги третьему лицу, не участвующему в сделке. То есть такой аккредитив разрешает поменять получателя, но по письменному заявлению плательщика.
10. Револьверный. Вариант используется для длительных сделок, где оплата за поставки происходит частями.
11. Циркулярный. Фактически обычный аккредитив, но платежи исполняются через другие банки, в том числе иностранные.
12. С красной оговоркой. Позволяет получить часть денег с открытого счёта в виде аванса до того, как обязательства исполнены.
13. Резервный. Используется в странах, где не работает банковская гарантия, но ей и является.

Также есть деление по способу исполнения (выплаты) – с акцептом, отсрочкой и после предъявления документов.

Как открыть аккредитив

В основном аккредитив открывает покупатель в пользу продавца, который при этом может не присутствовать. Чтобы открыть счёт, необходимо пройти такие этапы:

• выбрать надёжный банк и обратиться лично в офис или онлайн, если есть такая возможность;
• написать заявление, также предоставляются документы;
• заключить с банком договор на обслуживание – обязательно указать сумму, срок действия, реквизиты бенефициара, условия, по которым проводятся выплаты, ответственность сторон;
• в завершение внести деньги – обычно их перечисляют со счёта.

После этого финансовое учреждение обеспечивает регистрацию счёта, проверяет, соответствуют ли документы правилам, и сообщает получателю и его банку.

Для оформления в большинстве случаев потребуются два документа:

• паспорт;
• документ, на основании которого открывается счёт: договор оказания услуг, купли-продажи, цессии и др.

Перечень документов может отличаться в зависимости от банка. Например, некоторые требуют сопроводительное письмо от продавца. Кроме того, список будет больше, если аккредитив открывает юридическое лицо.

Как работать с аккредитивом

В процессе оформления аккредитива важно учитывать такие нюансы:

1. Зафиксировать все условия в договоре. Например, если хотите оформить отзывной аккредитив, это должно быть указано в тексте, иначе он будет считаться безотзывным.
2. Указать такой срок, за который условия сделки будут выполнены. В первую очередь это касается купли-продажи недвижимости, поскольку переход права собственности занимает время.
3. Грамотно составить перечень документов, используемых для закрытия аккредитива и поступления денег продавцу. Опечатки и другие неточности могут привести к невыплате.

Комиссии банков отличаются. В среднем аккредитив будет стоить 0,1–0,6% от замороженных средств, иногда оплачивается фиксированная сумма.

Плюсы и минусы аккредитивов

Аккредитив, как и другие финансовые инструменты обеспечения безопасности сделок, имеет плюсы и минусы.

Плюсы

Основные преимущества использования:

• обе стороны сделки защищены – при безотзывной форме аккредитива покупатель не сможет в любой момент забрать деньги со счёта, но и продавец не заберёт их, не исполнив обязательства;
• подходит для торговых контрактов, стороны которых находятся в разных городах и даже странах;
• аккредитивом пользуются в разных сделках и для разных типов договоров – купли-продажи, долевого участия и др.

Ещё одно достоинство такой формы расчётов – предоставление возможности изменить порядок, например, продлить срок, но с помощью дополнительного соглашения, которое подпишут обе стороны.

Минусы

• стоимость – за открытие и ведение счёта банки берут комиссию, которая при крупных суммах контракта выливается в значительные расходы;
• банк может отказать в раскрытии аккредитива, если в документах будут неточности.

На российском рынке сделки с аккредитивами осуществляются недавно и не так часто, как, например, эскроу-счета и банковские ячейки.

Азбука расчетов от А до Я — от аккредитива до ячейки

Способов для расчетов при купле-продаже жилья несколько, с помощью экспертов мы перечислили основные и выяснили, в каких случаях уместен каждый из них.

Вид платежа

Достоинства

Недостатки

Простота и надежность

Зависимость от положения банка: в случае отзыва лицензии деньги вернуть сложно

Удобство: в одном месте можно сделать сразу два дела

Риск отзыва лицензии у нотариуса или риск столкнуться с мошенничеством

Быстрое решение финансовой стороны сделки

Низкий уровень безопасности, сложность получения разом столь большой суммы

Комфортный безналичный способ расчетов

Ряд ограничений, не исключены проволочки

Проблему продажи старой квартиры берет на себя компания

Риск продать квартиру по невыгодной цене

Возможность оформления услуги ответственного сейфового хранения

Низкий уровень безопасности, проблемы при получении денег в непредвиденных ситуациях

Аккредитив По мнению опрошенных нами экспертов, это один из наиболее популярных (за счет простоты и надежности) способов расчета. Суть его заключается в следующем: деньги зачисляются на счет банка и хранятся там до тех пор, пока покупатель не выполнит условия сделки и не предоставит подтверждающие этот факт документы. Покупатель открывает аккредитив в пользу продавца в день подписания договора купли-продажи.

«Деньги покупателя списываются с его счета на счет аккредитива, где они будут заморожены в течение 30 дней или бо́льшего срока, в течение которого покупатель не вправе отозвать заявление на открытие аккредитива (если аккредитив безотзывный). Условием раскрытия аккредитива в пользу продавца, как правило, является предъявление в банк договора купли-продажи квартиры, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя. После этого банк перечисляет деньги продавцу».

Данила Савченко, генеральный директор Apple Real Estate

Главное, чтобы продавец явился в банк в течение срока действия аккредитива, иначе после его окончания деньги вернутся обратно на счет покупателя.

Аккредитив считается довольно безопасным способом расчетов. Основные риски связаны с отзывом лицензии у банка — это приведет к зависанию денег.

Депозит нотариуса Другой способ оплатить приобретение квартиры — обратиться к нотариусу, у которого есть специальный счет в банке, чтобы переводить на него деньги для расчетов. Если стороны решили воспользоваться депозитом нотариуса, необходимо удостоверить у него договор купли-продажи.

Чтобы рассчитаться через депозит нотариуса, покупатель пишет ему заявление с просьбой принять деньги в депозит. После этого нотариус передает покупателю реквизиты своего счета, которые указываются в договоре купли-продажи в дополнение к условиям, при которых нотариус переводит деньги на счет продавца.

Если нотариус подает документы на регистрацию перехода права собственности самостоятельно, то он сам отслеживает регистрацию и совершает платеж без дополнительного обращения, отмечает генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко.

Недостатки этого способа — риск отзыва лицензии у нотариуса или мошеннические действия с его стороны. Если покупатель не переведет деньги на депозитный счет, нотариальный договор придется расторгать тоже у нотариуса либо обращаться в суд.

Единовременная оплата

Это самый простой прямой способ оплаты, когда покупатель перечисляет всю сумму сразу. Основная сложность — единовременное наличие у покупателя полной суммы, которая требуется для оформления сделки.

Есть и побочный эффект: не всегда этот способ оказывается безопасным. Проблема в том, что на момент выплаты денег право собственности покупателя на объект может быть еще не зарегистрировано в Росреестре — в этом случае существует риск столкнуться с «неосновательным обогащением» (приобретение или сбережение имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований). Даже если суд встанет на сторону пострадавшего, возврата денег придется подождать.

Аналогичным образом рискует и продавец, которого попытается обмануть покупатель. В целом способ будет актуален лишь тогда, когда стороны имеют все основания друг другу доверять.

Сервис безопасных расчетов Сбербанка

После того как появилась возможность подавать документы на регистрацию перехода права собственности в электронном виде (электронная регистрация), Сбербанк запустил и начал активно использовать услугу «Сервис безопасных расчетов».

Банк сам отслеживает регистрацию перехода права собственности: если регистрация прошла успешно, он производит платеж в пользу продавца, говорит Данила Савченко.

«Эта услуга доступна как ипотечным клиентам, так и клиентам, которым не нужен ипотечный кредит. Такой способ расчета применяется как для покупки квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Впрочем, есть ряд условий, при которых воспользоваться ею не получится: например, при покупке квартиры по доверенности или если недвижимость оформлена в собственность до 1998 года, или если получателей денежных средств по договору больше двух», — подчеркивает эксперт.

С одной стороны, это довольно комфортный безналичный способ расчетов. С другой, настораживает, что владельцем номинального счета является некое ООО (хотя оно и входит в группу компаний Сбербанка). Перевод и поступление денег на счет продавца иногда проходят с существенной задержкой.

Трейд-ин

Руководитель направления трейд-ин ГК «Первый Трест» Адель Сайфуллина напомнила, что существует и схема трейд-ин. Это относительно новая система управления продажами новостроек, которая набирает обороты у российских застройщиков.

«Большая доля жилья приходится именно на старый фонд. Проведя аналогию с автомобильным бизнесом, многие застройщики внедрили эту схему и у себя. Покупатель решает продать квартиру и обращается в специальный офис, где ему предлагают либо одновременный выкуп его квартиры и покупку новой, либо помощь в одновременной реализации старой квартиры и покупке новой. Некоторые компании предоставляют эту услугу бесплатно, некоторые дают скидку при покупке новой квартиры. Получается довольно выгодно», — резюмирует эксперт.

По завершении сделки продавец может написать расписку о том, что получил от покупателя деньги. Расписка будет храниться у покупателя и станет определенным гарантом безопасности. Образец такой расписки вы найдете тут.

Ячейка банковская

Анна Жукова, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге, напоминает о таком способе передачи денег, как банковская ячейка. Правда, по словам эксперта, этот способ теряет популярность — он стал менее безопасным. Раньше банки были лояльны к условиям получения средств из ячейки: можно было прописать перечень справок и документов, который придется предъявить продавцу для получения денег из ячейки.

Деньги закладываются в присутствии обеих сторон сделки, поскольку обычная аренда банковской ячейки не подразумевает проверку подлинности отправленных в сейф купюр и их количества.

Стоит иметь в виду, что у банков есть отдельная платная услуга по проверке подлинности и пересчету закладываемых в ячейку денег. Если не оплачивать эту услугу (она может стоить около 0,1% суммы сделки), банк будет отвечать только за хранение — предъявить претензии, если купюры окажутся поддельными, не получится. Чтобы гарантия безопасности сделки была выше, имеет смысл арендовать ячейку в тех банках, которые получают информацию о регистрации сделки онлайн.

«Есть еще один вариант — услуга ответственного сейфового хранения. Она стоит дороже, но представитель банка присутствует на закладке денег и составляет опись содержимого ячейки. И тут уже банк заинтересован проверить и количество заложенных денежных средств, и их подлинность», — уточняет собеседница Циан.Журнала.

В заключение Анна Жукова рекомендует заранее узнать, как получить доступ к деньгам при возникновении непредвиденных ситуаций. Да, риск их возникновения невелик, но при таких крупных сделках полагаться на авось неразумно.

По завершении сделки продавец может написать расписку о том, что получил от покупателя деньги. Расписка будет храниться у покупателя и станет определенным гарантом безопасности. Образец такой расписки смотрите в нашей Библиотеке документов.

У каждого из упомянутых способов расчетов масса нюансов, о которых лучше узнать на берегу — еще до совершения сделки. Поэтому вне зависимости от выбора схемы расчетов внимательность и въедливость никогда не будут лишними.

Кто открывает аккредитив покупатель или продавец

28 СЕНТЯБРЯ 2022
Аккредитив в недвижимости: что это, условия оформления, преимущества

Купля-продажа квартиры — сделка, которая вызывает много вопросов и страхов. Избежать неприятных ситуаций можно с помощью банковского аккредитива. Главное, что сделку можно провести онлайн из любого уголка страны.

В 2021 году только в Сбербанке по договорам купли-продажи недвижимости открыли более 300 тыс. аккредитивов, что в два раза превышает показатели 2020 года и в четыре раза 2019 года. Россияне оценили инструмент, который помогает обезопасить и покупателя недвижимости, и продавца.

Спецпредложение для риэлторов
Как получить дополнительную выгоду при заключении сделок по недвижимости с аккредитивом?

Аккредитив при покупке недвижимости: что это такое и как использовать

Аккредитив при покупке недвижимости — специальная форма расчетов между покупателем и продавцом, которая защищает их обоих. При использовании этого инструмента банк гарантирует соблюдение всех этапов сделки.

Если простыми словами, то Аккредитив — безналичный способ расчетов между продавцом и покупателем недвижимости. Аккредитивом банк гарантирует, что продавец получит деньги за квартиру в полном объеме, если выполнит условия договора купли-продажи и предоставит необходимый пакет документов.

Суть расчетов за недвижимость через аккредитивы сводятся к следующему. Покупатель недвижимости кладет деньги в банк на специальный счет. Деньги продавцу с этого счета банк переводит только после того, как получит и проверит документы, подтверждающие переход права собственности на недвижимость.

Важно! Пока действует аккредитив покупатель не может снять деньги со счета. Это значит, продавец гарантированно получит оговоренную сумму. Кроме того, по безотзывному аккредитиву покупатель без согласия продавца не сможет отозвать его и забрать деньги. Если по каким-либо причинам сделка не состоится, банк вернет покупателю деньги, за исключением комиссии, в полном объеме.

Через аккредитив покупают недвижимость как на первичном рынке, так и на вторичном. Аккредитив используют не только девелоперы и банки, которые выдают ипотеку, но и покупатели, которые приобретают квартиры на собственные сбережения.

• договор купли-продажи квартиры;
• договор долевого участия;
• договор уступки права требования.

Как работает аккредитив в недвижимости

Аккредитив при покупке недвижимости: плюсы

Одно из главных преимуществ расчетов через аккредитив в том, что продавец и покупатель могут находиться в разных городах. Чтобы провести сделку с недвижимостью, им не нужно приезжать друг к другу. Покупатель может оформить аккредитив в своем банке, а проверку документов проведет банк продавца.

• чтобы открыть аккредитив не нужно приходить в офис банка, сделать это можно дистанционно за 10 минут, например, в Сбербанке;
• сделку проведут день в день. Столько же займет перевод денег в размере, предусмотренным договором;
• удобно — банк будет помогать на каждом этапе сделки;
• выгодно — нет скрытых платежей, вы платите комиссию только за открытие аккредитива;
• надежно — в банке заблокируют деньги до тех пор, пока каждая сторона не выполнит условия сделки купли-продажи;
• не нужно пересчитывать наличные и проверять на подлинность;
• расчеты по аккредитиву регулирует параграф 3 глава 46 ГК РФ и нормативы Центробанка;
• аккредитив может раскрыться автоматически — банк самостоятельно запрашивает выписку из Росреестра, после перехода права собственности переводит деньги продавцу.

1. Альтернативные сделки (когда цепочка состоит из нескольких сделок)
2. В сделке участвуют несовершеннолетние
3. Сделки по доверенности
4. Сделки с первичным и вторичным жильем
5. Трансграничные сделки/в иностранной валюте (покупка недвижимости за рубежом или покупка нерезидентами в РФ)
6. Межрегиональные сделки (когда клиент и покупатель находятся в разных городах, например, Москва и Владивосток)
7. Оплата комиссии риелтора (отдельный вид аккредитива «аккредитив с трансферацией»).

Спецпредложение для риэлторов
Как получить дополнительную выгоду при заключении сделок по недвижимости с аккредитивом?

Аккредитив при покупке недвижимости: минусы

• если квартира принадлежит нескольким собственникам, придется открывать несколько аккредитивов;
• у банка могут отозвать лицензию, поэтому кредитную организацию надо выбирать тщательно.

Виды аккредитивов и сфера применения

Аккредитивы бывают разных видов, рассмотрим, чем он отличаются.

Отзывный или безотзывный аккредитив при покупке квартиры — аккредитив по условиям которого покупатель может или не может отозвать деньги назад.
Акцептный или безакцептный аккредитив при покупке квартиры — нужно ли дополнительное согласие (акцепт) покупателя, чтобы банк перевел деньги продавцу недвижимости после того, как он выполнит все условия аккредитива.
Покрытый аккредитив при покупке квартиры или непокрытый — в зависимости от того, переводит фактически или нет деньги покупатель на аккредитивный счет. При этом банк должен становиться гарантом платежа в любом случае.

Обратите внимание! Для безопасного расчета по сделкам купли-продажи недвижимости подойдет только безотзывный аккредитив. Только при таком аккредитиве покупатель квартиры без согласия продавца не сможет забрать свои деньги назад, если вдруг передумает заключать сделку.

• крупных торговых сделок внутри страны;
• для сделок, связанных с покупкой и продажей акций и долей, если организация образована в форме ООО;
• крупных сделок между физическими лицами при покупке-продаж;
• экспортно-импортных операций для международных платежей.

Стоимость аккредитива при сделках с недвижимостью

• 2000 руб. по сделкам без ипотечных средств Сбера,
• 3400 руб. по сделкам с ипотекой.

Покупка квартиры через аккредитив схема

1. Покупатель обращается к риэлтору.
2. Риэлтор подготавливает документы по сделке и направляет их в банк.
3. Банк на основании полученных документов подготавливает заявление на аккредитив и делает его доступным в мобильном приложении СберБанк Онлайн.
4. Покупатель проверяет заявление в мобильном приложении СберБанк Онлайн. Если все в порядке, нажимает кнопку «Подтвердить».
5. Деньги списываются на специальный счет, где будут храниться до выполнения условий сделки.
6. Продавец квартиры получает смс от банка о том, что аккредитив оформлен и видит его в мобильном приложении СберБанк Онлайн.
7. Регистрация сделки между продавцом и покупателем проходит в Росреестре.
8. Существует возможность автоматического раскрытия аккредитива после исполнения условий сделки.
9. Банк проверяет документы и если все в порядке, то переводит продавцу деньги в день, когда предоставили документы.

Если вы захотите посмотреть подробные условия аккредитива еще раз, перейдите в приложение и введите слово «Аккредитив». Выберите уже открытый аккредитив и нажмите «Документы по операции», выберите нужный документ. После этого нажмите «Получить документ», чтобы сохранить его или отправить на электронную почту.

Спецпредложение для риэлторов
Как получить дополнительную выгоду при заключении сделок по недвижимости с аккредитивом?

Раскрытие аккредитива при покупке недвижимости

Раскрытие аккредитива произойдет только после того, как получатель денег представит заранее оговоренные документы. Например, подтвердит, что товар поставил или право собственности на недвижимость, перешло к покупателю. Это удобно, когда компании заключают сделку в первый раз и не уверены друг в друге, и для сделок с недвижимостью. Кроме того, на сегодняшний момент аккредитив может раскрыться автоматически. В этом случае банк самостоятельно запрашивает выписку из Росреестра и после перехода права собственности переводит деньги продавцу.

Условия раскрытия аккредитива банк фиксирует в заявлении на его открытие. Там можно найти перечень документов, которые должен представить продавец, чтобы банк перевел деньги на его личный счет. Для подтверждения обычно используют подписанный договор купли-продажи квартиры, выписку из Росреестра, которая подтверждает, что право собственности на недвижимость перешло к покупателю, может быть выписка из Домовой книги или единый жилищный документ, где видно, что все прежде прописанные в квартире люди сняты с учета. Стороны могут предусмотреть дополнительные условия для раскрытия аккредитива, а могут оставить только один пункт. Банк раскроет аккредитив, руководствуясь, утвержденными между продавцом и покупателем, условиями.

Обратите внимание! Начиная с 1 июля 2022 года Росреестр больше не ставит штампы на документах, поэтому в условиях раскрытия договора купли продажи не стоит вносить фразы по типу: «договор с подписью, печатью или штампом Росрееста». Поскольку штампов теперь нет, главным документом, который подтверждает право перехода собственности выступает выписка из ЕГРН.

Кто открывает аккредитив покупатель или продавец

27 ОКТЯБРЯ 2021
Как устроен аккредитив в недвижимости

Сделки с недвижимостью — это всегда большие суммы и высокий риск. Как быть, если вы хотите купить недвижимость, но не можете проверить контрагента? Проще всего использовать аккредитив — специальную форму расчётов, при которой деньги покупателя хранятся в банке до тех пор, пока продавец не предоставит документы о переходе собственности.

Аккредитив — это форма расчётов, при которой покупатель и продавец недвижимости чувствуют себя в безопасности и получают гарантии: покупатель — что не заплатит за фиктивную сделку, а продавец — что получит деньги, если передаст право собственности на недвижимость.

Как происходит расчет при помощи аккредитива

Процедура проходит так: две стороны договариваются о цене и заключают договор. Затем покупатель идёт в банк и просит его открыть аккредитив. Банк списывает со счёта покупателя сумму сделки и замораживает её: покупатель не может снять эти деньги и не заплатить. Деньги вернутся к покупателю, только если сделка не состоится. Покупатель платит банку комиссию за открытие аккредитива.

Использование аккредитива в сделке даёт гарантию продавцу, что у покупателя есть деньги и он не откажется от совершения сделки. Продавец получает уведомление о том, что в его пользу открыт аккредитив. Когда сделку о покупке недвижимости зарегистрируют в Росреестре, он передаёт в банк документы, которые подтверждают, что права собственности перешли от него к покупателю. Например, оригинал или нотариально заверенную копию договора, зарегистрированного в Росреестре, или оригинал выписки из ЕГРН, подтверждающий регистрацию.

Банк проверяет документы продавца и, если всё в порядке, отправляет ему деньги. В итоге обе стороны выполняют обязательства и сделка проходит безопасно: продавец получает деньги, покупатель — право собственности.

Если банк видит, что с документами что-то не так, то замороженные деньги возвращаются на счёт покупателя.

«Обычно объясняю так: это электронная банковская ячейка»

Мы обратились к генеральному директору инвестиционной компании «Природа Инвест-Риэлт» Елене Меркуловой, чтобы обсудить, как она использует аккредитив для покупки жилой недвижимости и для продажи этих объектов физическим лицам.

Компания «Природа Инвест-Риэлт» занимается инвестициями, в том числе в жилую недвижимость: компания покупает квартиры, а затем продаёт их физическим лицам. Получается, что они участвуют в сделках с аккредитивами в обеих ролях: открывают аккредитивы как покупатель-юридическое лицо, потом становятся продавцом, в пользу которого открывают аккредитив физические лица.

«Аккредитивы используем всегда покрытые и безотзывные. Мы как клиенты Сбербанка можем сделать всё через Сбер Бизнес: подгружаем в клиент-банк заявление на открытие аккредитива и договор, по которому будем платить. Сотрудник банка проверяет документы, и деньги с нашего счёта резервируются для оплаты. Когда получаем документ с регистрацией Росреестра, аккредитив раскрывается — деньги уходят продавцу».

Елена Меркулова
Директор компании «Природа Инвест-Риэлт»

Когда «Природа Инвест-Риэлт» выступает в роли продавца, то сделка проходит так: их находит покупатель-физлицо, затем они вместе согласуют договор. Когда об условиях договорились, покупатель идёт открывать аккредитив в своём банке. Когда сделку регистрируют, «Природа Инвест-Риэлт» отправляет документы в банк и получает деньги.

«С клиентами пользуемся только аккредитивной формой расчёта. Иногда клиенты не знакомы с этим термином, поэтому мы хорошо научились объяснять, что это такое. Обычно говорю так: это электронная банковская ячейка, на которую попадают деньги, замораживаются на время, и мы, как продавцы, не получим их, пока сделку не зарегистрируют в Росреестре».

Елена Меркулова
Директор компании «Природа Инвест-Риэлт»
Какие есть альтернативы?

У аккредитива есть несколько альтернатив. Первая — обычный платёж. Его главная проблема — неравномерные условия: платёж всегда будет невыгодным и более рискованным для одной из сторон. Если стороны договорятся платить большой аванс, то рискует покупатель, а если платить после регистрации сделки — рискует продавец.

Вторая альтернатива — банковская ячейка. Это традиционный метод работы с крупными суммами: клиент оставляет деньги на оплату сделки в банковской ячейке, и продавец может забрать их, когда сделку зарегистрируют. Сложность с банковской ячейкой в том, что покупателю нужно снять всю сумму наличными и находиться в банке, чтобы открыть ячейку, это отнимает время. Продавцу тоже потребуется приехать в банк, чтобы забрать деньги.

Третья альтернатива — депозит нотариуса. Сделка проходит так: стороны обращаются к нотариусу, он заверяет договор и размещает деньги на своём счёте, пока сделку не зарегистрируют. Это самая дорогая альтернатива, к тому же уйдёт время на поиск нотариуса.

Минус платежа – риски для одной из сторон сделки

«Когда мы только начинали на рынке недвижимости, то рассматривали разные инструменты, но почти сразу решили, что максимально будем работать через аккредитивы. Ещё буквально два года назад даже не все риэлторы знали такую форму расчётов, но сейчас для 60−70% рынка это норма».