Как называется счет в банке при покупке квартиры

Аккредитив, счет эскроу и банковская ячейка: в чем разница

При покупке-продаже недвижимости обе стороны сделки хотят максимально обезопасить себя. Есть три основных банковских инструмента, которые помогают защитить интересы и продавца, и покупателя: аккредитив, счет эскроу и банковская ячейка. На первый взгляд они похожи, но есть нюансы.

Аккредитив

Это специальный промежуточный счет, на котором размещаются и замораживаются (блокируются) денежные средства до того момента, пока стороны не выполнят условия, предусмотренные договором. Банк выступает гарантом того, что продавец получит деньги, а покупатель — приобретаемое имущество.

Как это работает

• Покупатель (плательщик) пишет заявление в банк с просьбой открыть аккредитив и вносит деньги на свой текущий счет.
• Банк открывает аккредитив и переводит на него со счета покупателя денежные средства, временно блокируя их.
• Продавец получает платежный документ по аккредитиву на электронную почту, но воспользоваться деньгами пока не может.
• Продавец выполняет условия договора и предоставляет в банк документы, подтверждающие перерегистрацию прав собственности на недвижимость в Росреестре.
• Банк проверяет корректность документов и после этого раскрывает аккредитив, то есть перечисляет деньги на счет продавца.

Продавец, чтобы получить деньги, предоставляет в банк паспорт и документы, подтверждающие выполнение обязательств по аккредитиву (лично или по электронной почте).

Если один из участников нарушит обязательства, могут применяться штрафные санкции, предусмотренные условиями договора.

Банк за свои услуги берет комиссию, оплачивать ее могут как продавец, так и покупатель.

Аккредитив открывают на определенный срок. Если в течение этого времени продавец не предоставит необходимые документы, сделка будет считаться несостоявшейся: банк закрывает аккредитив, а деньги снова возвращаются на текущий счет покупателя.

Нюанс. Аккредитив должен быть безотзывным. Он считается таковым по умолчанию, если в тексте не указано иное. В противном случае у продавца появляются дополнительные риски, так как отзывной аккредитив банк может аннулировать или изменить по поручению плательщика в любой момент. Причем уведомлять об этом продавца ни банк, ни покупатель не обязаны.

Пока действует безотзывный аккредитив, изменить его условия или отказаться от сделки можно только при согласии обеих сторон.

Важно! Сделку с использованием аккредитива можно провести даже в том случае, если ее участники находятся в разных городах.

Такая форма расчетов, как аккредитив, может использоваться при купле-продаже различных ценных предметов и объектов. Применяют его и при взаиморасчетах между юридическими лицами

Банковская ячейка

Это, по сути, личный сейф в банке, который круглосуточно находится под надежной охраной. В нем можно хранить что угодно, за исключением запрещенных законом вещей: оружия, наркотических или радиоактивных веществ и т. п.

В то же время банковские ячейки арендуют и для взаиморасчетов наличными при приобретении недвижимости.

Как это работает

• Покупатель и продавец вместе приходят в банк и заключают с банком трехсторонний договор. В нем указывают данные продавца и покупателя, условия доступа, срок аренды, стоимость, при необходимости дополнительные уточнения.
• Оба участника сделки пересчитывают деньги и закладывают их в ячейку. В некоторых случаях (в зависимости от договора) при этом присутствует и сотрудник банка.
• Порядок доступа клиентов к сейфу определяется условиями договора и может предусматривать только совместный доступ; доступ по очередности при условии предоставления необходимых документов в соответствии с договором.

Стоимость аренды зависит от срока, размера ячейки, региона, некоторые банки берут отдельную плату за контроль доступа к сейфу. Оплата производится покупателем, продавцом или пополам по взаимной договоренности.

Нюанс. Можно заключить договор ответственного хранения или договор аренды. В первом случае сотрудник банка составляет опись, заверяет ее и гарантирует сохранность содержимого. Но такую услугу предоставляют не везде. Во втором случае банк не контролирует, что именно вы заложили в ячейку, а несет ответственность только за ее целостность.

Важно! Использование ячейки не регулируется законами, в спорных ситуациях решающим будет договор аренды. Выбирайте проверенные банки, в юридической чистоте которых уверены.

Аренда ячейки в Банке Уралсиб

• О содержимом ячейки знаете только вы, информация о факте аренды является банковской тайной.
• Уралсиб оснащает свои хранилища современными охранными и противопожарными системами, которые обеспечивают полную безопасность и сохранность ценностей.
• У банка широкая сеть офисов по всей стране, где предоставляются в аренду ячейки разных размеров.
• Срок аренды сейфа зависит от желания клиента (от одного дня до трех лет), оплата может производиться наличным или безналичным способом. Если вы оплачиваете весь срок аренды сразу, при повышении тарифов стоимость не изменится.
• Возможен доступ третьих лиц к пользованию банковским сейфом: на основании нотариально заверенной доверенности или подписания дополнительного соглашения к договору аренды.

Счет эскроу

Это тоже специальный счет для безопасного проведения безналичных расчетов между покупателем и продавцом. Так же как в случае с аккредитивом, деньги переходят от покупателя к продавцу при наступлении определенных условий. Банк как независимый посредник следит за их выполнением.

Чаще всего в сделках с недвижимостью счет эскроу используется при расчетах по договору участия в долевом строительстве — с 2019 года это обязательное условие. Такие сделки проводят и с использованием ипотеки.

ПО ДАННЫМ ЦБ РФ, В 2022 ГОДУ ОБЪЕМ СРЕДСТВ, ВНЕСЕННЫХ ГРАЖДАНАМИ НА СЧЕТА ЭСКРОУ В РАМКАХ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ, СОСТАВИЛ 4,13 ТРЛН РУБ. ЗА ГОД СУММА ВЫРОСЛА НА 1 ТРЛН РУБ. —
ЭТО ПОЧТИ ВДВОЕ НИЖЕ ПРИРОСТА 2021 ГОДА (+ 1,9 ТРЛН РУБ.)

Как это работает

• Застройщик заключает договор с банком об открытии счетов эскроу для участников долевого строительства (дольщиков).
• Участник долевого строительства приходит в банк и подписывает договор об открытии счета эскроу. В документе обязательно указываются срок его действия, данные участников сделки (депонента и бенефициара), предмет продажи, условия получения денег застройщиком.
• Дольщик вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре.
• Банк блокирует деньги на этом счете.
• Застройщик заканчивает строительство, получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и предоставляет банку полный пакет необходимых документов.
• Банк раскрывает (разблокирует) эскроу­счета и направляет средства застройщику.

При использовании такой формы расчетов застройщик заинтересован закончить строительство в срок, так как, не имея в распоряжении средств дольщиков, он обычно пользуется кредитными средствами банка. Уполномоченный банк контролирует использование средств: если строительная компания взяла кредит на возведение конкретного жилого комплекса, она не может потратить эти деньги на что-то другое. Поэтому скорость возведения жилых домов по договорам участия в долевом строительстве возросла, случаи обмана дольщиков сведены к минимуму.

По данным ЦБ, на 1 января 2023 года было раскрыто более 775,2 тыс. эскроу-счетов на сумму свыше 3,2 млрд руб.

Нюанс. Открывать счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (согласно 214-ФЗ) имеют право только уполномоченные банки из реестра ЦБ. Этот список, в который включен и Банк Уралсиб, опубликован на сайте регулятора.

Важно! Деньги на счетах эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, входят в систему страхования вкладов. Максимальный размер возмещения — 10 млн руб.

Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.

Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора. Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры. Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Покупка. Как купить квартиру через эскроу

1. Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
2. Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
3. Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
5. Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
6. Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
7. Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
8. Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
9. После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
10. Покупатель оформляет жилье в собственность.

Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.

«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.

Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.

Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу

У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Преимущества эскроу

• Дольщик гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства
• В случае если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются соинвестору строительства
• Стороны имеют право выбрать документы, которые послужат доказательством заключения сделки
• Покупатель открывает счет эскроу бесплатно
• Суммы до 10 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов
• Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам

Недостатки эскроу

• Сегодня по счетам эскроу работают не все российские банки
• До перевода застройщику деньги на счете заблокированы — их можно вернуть только при расторжении договора
• Деньги на эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты

Комментарии экспертов

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:

— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.

За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.

6 способов рассчитаться за покупку недвижимости

Сделки с недвижимостью всегда связаны с риском: продавец может не получить деньги, а покупатель — остаться без квартиры.

Основные опасности окружают момент расчета. Например, покупатель и продавец подписали договор купли-продажи, документы уже на регистрации. Право собственности еще не перешло покупателю, но деньги он уже отдал — в этом случае он не защищен. Дело в том, что между тем, как подписали договор, и его регистрацией проходит время — от нескольких дней до двух недель.

Для защиты участников сделки на этом этапе привлекают третье незаинтересованное лицо: банк или нотариуса. Они принимают деньги и хранят их у себя, пока не сменится собственник. Продавец получает доступ к деньгам, только когда предъявит подтверждающие документы, которые указаны в договоре.

Расскажу о нескольких вариантах оплаты недвижимости и о тонкостях, которые важно учитывать.

О каких способах расчета вы узнаете

Ячейка

Стоимость: от 3000 ₽

В чем суть. У каждого банка есть хранилище — депозитарий, там находятся индивидуальные банковские сейфы, которые называют ячейками. За определенную плату их можно взять в аренду и хранить там ценные вещи: драгоценности, семейные реликвии или деньги.

Существует два варианта аренды ячейки: с использованием или обычное предоставление сейфа. Если с банком заключен договор на предоставление сейфа, ответственности за содержимое банк не несет — описи вложения нет.

Если подписан договор на использование банковского сейфа, банк отвечает за то, что вы туда положили. Составляется опись вложения: банк проверяет, что клиент закладывает в ячейку, и фиксирует это. Эта услуга не очень выгодна банку из-за повышенной ответственности. Ее стоимость зависит от тарифов банка и обычно она минимум в полтора раза выше, чем стоимость аренды сейфа без описи вложения.

Когда используют. В сделках с недвижимостью ячейку используют нечасто, чаще всего в случаях, когда стоимость квартиры занижают или завышают. Например, у покупателей нет первоначального взноса и они просят завысить стоимость квартиры в договоре на эту сумму. Банку предъявляют расписку или документ, что продавец уже получил эту сумму в качестве аванса. Если продавец хочет уйти от НДФЛ, он просит занизить стоимость квартиры. Эти варианты классифицируются уголовным кодексом как налоговое преступление или мошенничество.

Но бывают и случаи, когда никаких подвохов нет — просто один из участников сделки не доверяет безналичным способам расчетов.

Расчет через ячейку не подходит для валютных нерезидентов — это иностранные граждане без вида на жительства в РФ.

Что такое счет эскроу

Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства. Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.

разобрался со счетами

Скажем, человек приобретает квартиру, но боится, что продавец обманет. Покупатель может открыть счет эскроу в банке — продавец получит деньги только после того, как у жилья сменится собственник.

Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк заключают специальное соглашение — договор счета эскроу. В нем прописано, на каких основаниях банк должен перевести деньги получателю. Договор счета эскроу не следует путать с договором эскроу — о нем мы уже подробно рассказывали.

На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость депонировать нельзя.

Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета

Того, кто вносит средства на счет, называют депонентом, а кто получает деньги, исполнив свое обязательство по договору, — бенефициаром. Тот, кто депонирует деньги или имущество на счете — это эскроу-агент .

Эскроу-агент — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.

Открывать счета эскроу в России имеют право только банки. Если у гаранта нет официального статуса кредитной организации, то он имеет право депонировать деньги или ценные бумаги, только открывая специальные номинальные счета.

Банки ненавидят эту рассылку!

Потому что люди узнают из нее, как заработать на банках и стать богаче
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Плюсы и минусы счета эскроу

1. Бенефициар гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства, а депонент защищен от мошенничества.
2. Если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги вернутся депоненту.
3. Стороны могут выбрать, какие именно документы будут для банка доказательством совершения сделки.
4. Если речь идет о долевом строительстве жилья, то покупатель-депонент открывает счет эскроу бесплатно, а суммы до 10 млн рублей застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов.
5. Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у депонента есть долги по налогам, штрафам, алиментам и т. п .

1. Не все банки в России работают со счетами эскроу.
2. До перевода бенефициару деньги на счете заблокированы, и депонент может их вернуть, только если расторгнет договор.
3. Пока деньги лежат на счете эскроу, они не приносят прибыли — в отличие от депозита проценты на них не начисляют.
4. Депонент должен заплатить за открытие счета комиссию — обычно 0,7—1% от суммы, в сделках по долевому строительству за обслуживание счета платит бенефициар — компания-застройщик.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.

Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.

Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.

И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.

Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки

Аккредитив	Счет эскроу	Банковская ячейка
Форма договора	Утверждена Центробанком	Стороны могут вносить любые изменения	Стороны могут вносить любые изменения
Ответственность за платеж	Несет депонент	Несет банк	Несет депонент
Закрыть счет досрочно	Может депонент, в любой момент	Только если одна из сторон расторгнет договор	Может депонент, в любой момент
Получает деньги со счета	Получатель или тот, на кого он указал	Только бенефициар	Получатель или кто-то еще по переводному аккредитиву
Использовать в долевом строительстве	Нельзя	Необходимо, за исключением особых случаев	Нельзя
Страхование	Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией	Если это сделка купли-продажи недвижимости, в том числе и договор долевого участия, то АСВ страхует до 10 млн рублей	Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией
Деньги могут взыскать	Да	Нет	Да

Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки

Форма договора
Аккредитив	Утверждена Центробанком
Счет эскроу	Стороны могут вносить любые изменения
Банковская ячейка	Стороны могут вносить любые изменения
Ответственность за платеж
Аккредитив	Несет депонент
Счет эскроу	Несет банк
Банковская ячейка	Несет депонент
Закрыть счет досрочно
Аккредитив	Может депонент, в любой момент
Счет эскроу	Только если одна из сторон расторгнет договор
Банковская ячейка	Может депонент, в любой момент
Получает деньги со счета
Аккредитив	Получатель или тот, на кого он указал
Счет эскроу	Только бенефициар
Банковская ячейка	Получатель или кто-то еще по переводному аккредитиву
Использовать в долевом строительстве
Аккредитив	Нельзя
Счет эскроу	Необходимо, за исключением особых случаев
Банковская ячейка	Нельзя
Страхование
Аккредитив	Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией
Счет эскроу	Если это сделка купли-продажи недвижимости, в том числе и договор долевого участия, то АСВ страхует до 10 млн рублей
Банковская ячейка	Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией
Деньги могут взыскать
Аккредитив	Да
Счет эскроу	Нет
Банковская ячейка	Да

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Счет эскроу применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.

Чаще всего счета эскроу применяют:

1. В долевом строительстве.
2. При продаже недвижимости.
3. При продаже ценных бумаг.
4. При продаже бизнеса.
5. При заключении мирового соглашения в судебных разбирательствах.
6. В операциях с интеллектуальной собственностью — например, в продаже товарных знаков или изобретений.

Схема действия счета эскроу

Расчеты с применением счета эскроу основываются на трехстороннем договоре между депонентом-покупателем, бенефициаром-продавцом и эскроу-агентом . Сделка включает в себя несколько этапов.

1. Стороны заключают договор: продавец обязуется поставить товар или оказать услугу, а покупатель оплатить ее. Банк в свою очередь гарантирует, что деньги будут переведены только после поставки.
2. Покупатель открывает счет эскроу в банке и вносит нужную сумму.
3. Банк блокирует деньги на счете.
4. Продавец поставляет товар или услугу и предъявляет банку доказательства этого, например акт приема-передачи или свидетельство о новом собственнике имущества, например выписку из ЕГРН.
5. Банк разблокирует счет и переводит деньги продавцу.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

По закону пока бенефициар не выполнил условия сделки, деньги, которые находятся на счете эскроу, принадлежат депоненту, но распоряжаться ими он не может. Как только бенефициар предоставил необходимые документы, он становится владельцем денег.

Банк-агент не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.

Открытие счета эскроу

Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.

В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.

Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.

После этого депонент должен внести деньги на счет, а стороны оплатить услуги банка-агента .

Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.

У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.

Индивидуальный предприниматель должен предоставить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам.

От физического лица потребуется только паспорт.

В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

Счета эскроу и ФЗ № 214-ФЗ . С 1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила долевого строительства. Покупать жилье в строящемся доме можно только через счет эскроу. Застройщик получит деньги лишь после того, как передаст жилье покупателю.

Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, покупатель получит квартиру, застройщик — деньги со счета, а банк — свои платежи.

Страхование счетов эскроу. Деньги на счете эскроу застрахованы, только если это сделка купли-продажи недвижимости. Срок страховки истекает через три рабочих дня после перехода права собственности к покупателю.

Если речь о договоре долевого участия, то деньги дольщика застрахованы на весь срок строительства — пока не сдадут квартиру.

Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.

Чтобы получить страховку, надо написать заявление в Агентство по страхованию вкладов, предоставить паспорт и копию договора на открытие счета.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.

В этом случае продавец и покупатель могут указать в договоре купли-продажи , что расчет происходит через счет эскроу. Обе стороны придут в банк, откроют счет, и покупатель внесет на него деньги. Как только Росреестр зарегистрирует переход права собственности на жилье к покупателю, продавец предъявит выписку из ЕГРН в банк и получит свои деньги.

Сергей Антонов
А вы продавали или покупали жилье? Что использовали — аккредитив, ячейку или эскроу? Расскажите.

Непонятный момент при долевом строительстве. На счету до окончания строительства должна лежать вся сумма до сдачи дома в эксплуатацию? Т.е. покупатель берет ипотеку, эти средства находятся на счёте, покупатель платит проценты банку за то, что деньги на счету экскроу ждут окончания строительства, банк получает проценты за ипотеку с покупателя, получает процент за оборот средств со счета экскроу(в жизни не поверю, что ими банк не пользуется), так как банку надо дать какие-то деньги в кредит застройщику для постройки дома. В двойном плюсе остаётся только банк. Схема верная?

Больше не в Т—Ж

alenka, верная. Собственно основными бенефециарами внедрения обязательной схемы эксроу выступили именно банки, ну а «высокая безопасность и сохранность денег» тут уже вопрос вторичный, рекламный бонус к основному смыслу, так скажем)

alenka, а в чем разница перевести деньги застройщику на счет или банку? У Вас то эти деньги точно не останутся, плюс можно платить и без ипотеки. Ну и по-умолчанию стоимость жилья при долевом ниже чем при готовом, поэтому если брать долевое в ипотеку, нужно быть уверенным, что разница цены между долевым и после сдачи будет больше сумм процентов за этот период

Максим, а разница в том, что раньше застройщик брал у вас беспроцентно деньги на строительство, а теперь берет у банка кредит (те же самые деньги). От этого себестоимость стройки, а значит и конечная цена для покупателя растет. Разница между продажей квартиры на начальном этапе и на финише для застройщика минимальна. А банки. банки получают проценты с выданных застройщику кредиты, которые берут у покупателя же без процентов, а то еще и процент берут, если это ипотека. Банки в тройном шоколаде, а покупатель, как обычно, платит за все! Вот если бы, например, сделали начисление процентов на деньги на эскроу-счете и за счет этого снижали бы процент по ипотеке на те же 6-7% (а ведь там, при ипотеке, еще и часть своих средств) на время строительства было бы хоть сколько-то справедливости. А так. так, повторюсь — банк в шоколаде: тройной выигрыш при минимальном риске.

Александр, то что будет дороже, это ясно, но по сути это страховка. Я же говорю, что в любом случае после получения кредита, деньги от Вас уходят, и не важно кому, застройщику напрямую или банку, который будет финансировать стройку. Так же банк берет на себя риски недостройки дома, а не как сейчас.

Добрый день! Исправьте, пожалуйста, таблицу в колонке про аккредитив. При аккредитиве гарантом исполнения аккредитива ( его раскрытия) является Банк. Закрыть аккредитив у депонента не получится в одностороннем порядке — это возможно только после того, как обе стороны ( бенефициар и депонент) подтвердят данное намерение. Аккредитив в долевом строительстве используют — этот способ расчетов является гарантией для Застройщика, что он получит свои деньги в срок, а именно — после регистрации ДДУ.

То есть смысл введения эскроу-счетов в жилищном строительстве — это обезопасить будущего собственника жилья.
По факту мы получаем:
1. Покупатель в жирном минусе (покупка жилья на начальном этапе теперь не имеет большого смысла, деньги застройщик всё равно у дольщика больше не возьмет и нужно идти в банк за кредитом. Издержки идут в цену жилья)
2. Застройщик частично тоже в минусе (стоимость его продукта стала выше при том же уровне кзатрат. Как если бы ввели акциз на жилье. Значит уменьшится спрос).
3. В двойном жирном плюсе банк. У него теперь «лежат» n лет деньги дольщиков. К нему приходит застройщик за кредитом и платит процент за кредит.
Объясните мне пожалуйста: у вроде не банков на душу населения мало, а жилья. Так почему мы развиваем банки с помощью этой схемы? Никакой другой более разумной схемы нельзя придумать? Чтобы и обезопасить дольщика и дать финансирование застройщику?

Алексей, плюс для покупателя в том, что он не останется без жилья и без денег, минус для банка в том, что он берет на себя риск недостройки

Максим, просто не совсем понятен смысл участия в долевом строительстве тогда. Конечно смысл частично остается (1.зафиксировать цену жилья на текущий момент, кто знает, какая она будет через несколько лет; 2,»взять ипотеку», то есть ввязаться в эту историю без возможности передумать и потратить деньги куда-нибудь еще). Но вариант откладывать потенциальный ежемесячный платеж по ипотеке на вклад в банк и получать 5% годовых в ситуации, когда покупка «фундамента» тебе по сути ничего не дает — мне кажется это не самый плохой вариант.
Для банка оценка заемщика — это его работа. Оценка строительной компании , думаю, не сильно отличается по сути от оценки завода или торговой компании. То есть банку просто «подвезли» новую группу клиентов — строительные компании.
Я не специалист в вопросе, просто любопытно было бы разобраться. Может быть TJ отдельную статью напишет на эту тему.

Алексей, смысл будет в том случае, если переплата будет меньше разницы цен готового жилья и фундамента, например если на этапе фундамента стоимость 3млн, переплата 200 тыс, а готовое жилье стоит 3.5 млн, то потенциальная выгода 300 тыс. Но все нужно смотреть в договоре. В общем система нужна для того, что бы не было обманутых дольщиков. Я живу в Краснодаре и возле моего дома 3 недостроя и один долгострой, по городу их вообще сотни, а недавно была новость, что из бюджета выделят 3 млрд на достройку. Т.е. кто-тосворовал деньги, а мы будем это компенсировать. Вот что бы такого не было и нужны эскроу счета.

Я использую «Безопасный расчет», деньги помещаются на номинальный счет, к которому не имеют доступа ни покупатель ни продавец, и находятся там период от момента подписания ДКП до момента смены собственника. «Безопасный расчет» раскрывается автоматически и не требует дополнительных усилий, походов в Банк.

Светланка, «Безопасные расчеты» Сбербанка это фактически аккредитив.

Ячейку. Побоялся использовать аккредитив — вдруг у банка возникли бы вопросы, откуда они.

В 2018 годы при покупке квартиры пытались использовать аккредетив в Сбербанке. Уровень компетенций сотрудников был столь низок, что в итоге нас практически вынудили воспользоваться за теже деньги простой ячейкой (читайте «банк не берёт еа себя никакой ответственности»). Можно было конечно отменить всё и начать оформлять всё заново. Но решили рискнуть — был шанс, что под такой низкий процент ещё раз не одобрят. Слава богу, всё закончилось хорошо. Но деньги из банковских ячеек переодически пропадают.

Илья, дело было в Красноярске. Возможно, там, где цивилизация, Сбербанк нормально работает с аккредетив.

вопрос: можно ли использовать счет эскроу/аккредитив в следующей сделке:

1. я обязуюсь предоставить заказчику 100 потенциальных клиентов определенного качества
2. банк обязан при получении заказчиком этих 100 потенциальных клиентов перечислить деньги мне на счет

но это происходит если я предоставлю банку определенные доказательства, что обязательства по сделке выполенены.

вопрос: что может быть этими доказательствами?

в недвижке понятно — выписка из реестра, в продаже авто тоже — постановка на учет и т д. а в таких услугах как маркетинговые / помощь в привлечении инвестиций ведь нет таких жестких формальных процедур. что в этом услучае можно использовать в качестве доказательств?

покупатель платит проценты банку не за то, что деньги на счету экскроу ждут окончания строительства, а погашает основной долг и проценты по ипотеке, банк получает основной долг по ипотеке и проценты за ипотеку с покупателя, получает процент за оборот средств со счета экскроу (в жизни не поверю, что ими банк не пользуется), само собой, что деньги не «лежат» на эскроу счете. В двойном плюсе остаётся только банк. Схема верная? Верная, а вас почему за зло горе берет? Вам в любом случае нужно потратить деньги на покупку квартиры, так наверное лучше тратить гарантировано, мало обманутых дольщиков? Хотите пополнить их ряды? Зачем считать деньги в чужих карманах?

В Тинькофф банке открывают такие счета? Компания-застройщик ищет банк, чтобы открыть себе р/с, при условии, что будут открывать и счета эскроу для физ.лиц.

Отредактировано

все хорошо, кроме того, что я обзвонила множество банков и эскроу счета открывают только для недвижимости. например, для покупки авто такой услуги у банков нет

Да, но я не использовала это. Но теперь буду! Спасибо!

статья просто огонь! настолько качественно подана информация — большая редкость! спасибо!

Отредактировано

Добрый день! Знаю, статья уже не свежая, но вопрос актуальный. Буду надеяться, что кто-нибудь ответит.
В актуальной версии ФЗ 214 максимальный срок депонирования — не более 6 месяцев с заявленной даты ввода объекта в эксплуатацию.
Застройщик затягивает строительство. В ДДУ указана точная дата окончания срока депонирования ипотечных средств. И он скоро подходит к концу, т.е. эскроу счет закроется и ипотечные деньги вернутся на мастер-счет дольщика. И что тогда? Не должен ли эксроу счет автоматически пролонгироваться с актуальной проектной декларацией объекта?
Непонятно, как продлевать депонирование. Застройщик предлагает подписать доп.соглашение (ДС) с новыми сроками сдачи объекта в эксплуатацию и передачи ключей. И, таким образом, под предлогом пролонгации эскроу дольщик вынужден согласиться с переносом сроков сдачи объекта без возможности взыскать неустойку.
Ипотечный банк является и банком финансирования застройщика. Получается застройщик застрахован со всех сторон и может продлевать сроки бесконечно. А дольщики в этом случае никак не защищены и ФЗ 214 просто не работает.
Спасибо!

V., интересненько получается

«Депонент должен заплатить за открытие счета комиссию — обычно 0,7—1% от суммы, в сделках по долевому строительству за обслуживание счета платит бенефициар — компания-застройщик.»
А если квартиру на вторичке покупать, кто за счет платит? Продавец или покупатель?