Как оформляется кредит под залог недвижимости

Как рефинансировать кредит, выданный под залог недвижимости

В марте 2020 года я рефинансировал кредит, который взял под залог загородного дома.

В предыдущей статье я описывал свою эпопею: как взял потребительские кредиты на строительство, построил дом и рефинансировал все это кредитом под залог построенного дома. Тогда ставка составила 13,5% годовых.

Сейчас ставки по таким кредитам ниже — от 8% годовых, и я решил, что пора снова рефинансироваться. В статье расскажу, сколько сэкономил, с какими сложностями столкнулся и как их преодолел.

Разбираемся с теорией

Ипотечный кредит и кредит под залог недвижимости — это разные вещи, но их объединяет одно: ипотека. Часто люди считают, что ипотека — то же самое, что ипотечный кредит, и из-за этого моя история растянулась на месяц. На самом деле ипотека — это сам факт того, что вы передаете в залог банку недвижимость, снижая риски невозврата.

Итак, и ипотечный кредит, и кредит под залог недвижимости обеспечены ипотекой — залогом недвижимости. Главное различие — цель кредита. Ипотечный кредит оформляется на покупку строящейся или готовой недвижимости, которая сразу же уходит в залог банку: квартиры, таунхауса или загородного дома. То есть самих денег вы не видите: они сразу уходят продавцу, а у вас появляется недвижимость с обременением.

А кредит под залог недвижимости — потребительский: вы закладываете банку недвижимость, которая уже у вас в собственности, а за это получаете наличные, которые можете потратить на что угодно.

После завершения строительства у меня осталось два кредита: обычный потребительский и под залог недвижимости. По второму кредиту кроме кредитного договора еще был договор ипотеки. Я хотел снизить ставку и рефинансировать оба кредита одним новым под залог недвижимости.

Говоря сложным банковским языком, мне требовалось рефинансирование залогового потребительского кредита с ипотекой и обычного потребительского новым потребительским кредитом с ипотекой. Это ипотека, потребительский кредит и рефинансирование одновременно.

Здесь и начались проблемы. Иногда сотрудники банков тоже путают понятия «ипотека» и «ипотечный кредит». Когда я звонил в банк и уточнял условия кредитов под залог, операторы слышали слово «ипотека», считали, что у меня ипотечный кредит, и сообщали условия совершенно другого продукта. А когда я приходил в банк с документами, оказывалось, что меня ввели в заблуждение. Но были и другие сложности.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Почему сложно рефинансировать залоговый кредит

Во-первых, рефинансирование ипотеки — это оформление еще одной ипотеки, только сложнее. Кроме документов заемщика — копии трудовой, справки о доходах — нужны документы на объект недвижимости: правоустанавливающие документы, отчет об оценке, справка о зарегистрированных лицах и прочее, что может запросить банк.

Когда предмет залога — загородный дом, банк также берет в залог участок, на котором стоит дом. С точки зрения государственных органов, например Росреестра, дом и участок — это два разных объекта, поэтому документы и выписки нужны и на дом, и на участок.

Во-вторых, не все банки готовы брать в залог загородную недвижимость. Считается, что она не такая ликвидная и хуже продается, поэтому банки предпочитают квартиры.

Также на загородную недвижимость выше залоговый дисконт — это скидка, уценка, которую закладывает банк на издержки при продаже объекта недвижимости. Если взять кредит под залог и перестать платить, банк обратится в суд и залог выставит на продажу. Квартиру могут не купить на первых торгах, тогда проводят второй аукцион, на котором начальная цена снижается на 20%. Организация торгов стоит денег, например нужно платить комиссию за размещение лота на электронной площадке. Все эти убытки банка должен покрыть залоговый дисконт.

Залоговый дисконт для квартир обычно составляет 20—30% — в кредит дадут до 70—80% оценочной стоимости квартиры. Для загородных домов дисконт доходит до 50% — то есть чаще всего заемщик получит не более половины стоимости дома с участком.

В-третьих, объект уже находится под залогом — для банков это проблема. Если кредит ипотечный, то есть выдан на покупку или строительство жилья, — это ипотека в силу закона. Такую ипотеку регистрируют в момент оформления прав нового собственника. Исключение — ипотека на строительство дома: ее регистрируют после завершения строительства и оформления дома. Важно, что заявление на регистрацию ипотеки в силу закона банк может подать без собственника.

Но если в залог банку оставляют уже имеющуюся собственность, чтобы выдать деньги под залог этой недвижимости, — это ипотека в силу договора. Такую ипотеку собственник и представитель банка могут зарегистрировать только вместе.

Когда я оформлял первый кредит под залог недвижимости, сначала подписал с банком договор ипотеки. Затем мы с представителем банка подали документы через МФЦ на наложение обременения — оформили залог. И только после получения документов из Росреестра о регистрации ипотеки я смог забрать деньги.

При рефинансировании залогового кредита банк не может сразу заключить договор ипотеки, потому что объект все еще под залогом. Нужно выдать деньги, чтобы закрыть рефинансируемый кредит, снять обременение первого банка — и только потом можно зарегистрировать новое обременение. Это первый риск для банка в подобных сделках, он есть и при рефинансировании ипотеки на покупку квартиры.

Когда кредит погашен и первый банк снял обременение, собственник с представителем второго банка должны вместе подать заявление на регистрацию нового обременения уже в пользу нового банка — это второй риск: банк уже выдал крупную сумму под низкий процент, а залог еще не оформлен. Чтобы стимулировать собственника, не бегать за ним и компенсировать возможные риски, банк повышает ставку по кредиту до момента регистрации ипотеки. Пока недвижимость не перешла в залог новому банку, ставка по кредиту будет чуть выше оговоренной.

Какие есть варианты

Большинство банков не хотят рисковать, поэтому не проводят сделки по рефинансированию потребительских кредитов с перезалогом недвижимости. Поэтому я на всякий случай решил поискать другие варианты.

Закрыть залоговый кредит на свои деньги и взять новый. Из-за обременения нельзя взять новый кредит под залог той же недвижимости. Но можно занять деньги, закрыть кредит, снять обременение и взять новый кредит под залог.

Многие банки готовы взять в залог недвижимость без обременения, но все равно это рискованный вариант. У родственников сложно найти несколько миллионов взаймы, а услугами частных инвесторов и компаний по перезалогу пользоваться не хочется: это невыгодно из-за высоких ставок, есть риск быть обманутым. Даже если найти деньги, нет гарантии, что новый кредит под залог одобрят. Есть и еще один минус: ставка у нового кредита будет на 1—2 процентных пункта выше, чем если его оформить как рефинансирование.

Я не хотел так рисковать и занимать крупную сумму. От этого варианта я сразу отказался.

Взять крупный потребительский кредит на рефинансирование. Некоторые банки предлагают кредиты до 5—7 млн без обеспечения на рефинансирование. Платеж будет больше, потому что ставка выше ипотечной, а максимальный срок — обычно 5—7 лет . Но недвижимость уже не будет под залогом, не потребуется оценка, не нужно ничего страховать.

Мой общий долг был меньше 5 млн рублей — мне такой кредит подходил. Но ежемесячный платеж получался в 2—3 раза больше из-за высокой ставки и малого срока.

Рефинансировать залоговый кредит через банк — наиболее выгодный, наименее рискованный, но самый трудоемкий вариант. Для банков это как ипотека на ипотеку: когда собственник хочет продать свою ипотечную квартиру, а покупатель берет на покупку свою ипотеку. Только в моем случае меняется банк, а не собственник. Если вы тоже задумались об этом варианте, посчитайте, сколько вы сэкономите, если рефинансируете ипотеку под более низкий процент:

У залоговых кредитов ставка меньше, чем у потребительских, а при рефинансировании ее еще снижают. С учетом потери времени и сопутствующих затрат на страхование и оценку есть смысл рефинансироваться, если ставка уменьшится хотя бы на один процентный пункт.

Мне хотелось максимально снизить ставку — с 13,5 хотя бы до 11% — и одновременно рефинансировать оставшийся беззалоговый потребительский кредит. Я сфокусировался на этом варианте, и вот что у меня получилось.

Заявление в текущий банк

Сначала я написал заявление в банк, который обслуживал мой текущий кредит, и предложил им снизить процентную ставку.

Перед тем как писать заявление, я посмотрел актуальные тарифы на рефинансирование под залог на сайте банка. Оказалось, текущая ставка по аналогичному продукту стала на 2,5 процентного пункта ниже. Еще я знал, что ЦБ за два года снизил ключевую ставку, а в моей кредитной истории не появилось просрочек. Все это я указал в заявлении, которое отнес в банк.

Банк отказался снижать ставку

Менеджер предупредил, что политика банка — не снижать ставки, но я все же отдал заявление. Через пару дней мне позвонили и сказали, что банк оставляет мне текущую ставку, а на почту прислали официальный ответ. Причины такого решения банк в ответе не указал — значит, такая кредитная политика.

Не всегда банки так категоричны

Мой знакомый тоже хотел снизить ставку по ипотечному кредиту. Когда он пришел писать заявление, в банке сказали, что так не делают. Тогда он пошел в другой банк, получил одобрение на рефинансирование и вернулся в свой банк за справкой об остатке задолженности.

В этот момент банк знакомого спохватился, согласился принять заявление и снизил ставку.

Выбрать банк для рефинансирования

Если снизить ставку не получилось, нужно найти банк, готовый рефинансировать залоговый кредит. Я открыл список банков на портале «Банки-ру» и стал проверять тарифы на их сайтах, начав с наиболее крупных и известных.

Я открывал все сайты с включенным в браузере режимом инкогнито, чтобы потом в поисковых системах и на страницах других сайтов не получать рекламные предложения от этих банков.

Большинство крупных банков не предлагают кредиты под залог — только ипотечные кредиты на квартиры. Следующие несколько банков выдавали кредиты только под залог квартир, но не работали с загородной недвижимостью. Это не всегда понятно с первого взгляда на сайт, нужно проверять условия.

Страницы с тарифами и условиями обычно назывались «Кредит под залог недвижимости» или «Рефинансирование ипотеки». Иногда уже из заголовка страницы становилось понятно, что условия мне не подходят: предложения «Кредит под залог квартиры» я сразу закрывал.

В середине списка я нашел банки, готовые взять в залог загородный дом. Банк указывал допустимые виды недвижимости в верхней части страницы с кредитным предложением или в одном из прикрепленных документов с подробными условиями.

Но мне нужен был не просто кредит под залог, а рефинансирование такого кредита. Если в условиях указано требование отсутствия текущих обременений, значит, банк не готов рефинансировать такой кредит.

Некоторые банки требуют, чтобы в договоре на рефинансируемый кредит целью значилась покупка, строительство или ремонт жилья, — то есть рефинансируют только ипотечные кредиты. Такие банки мне тоже не подходили, потому что официально мой кредит был выдан на потребительские цели.

Страницы с подходящими предложениями содержали ответы на все вопросы: кредит выдавался на рефинансирование, допускалось погашение сразу нескольких кредитов и возможность залога загородного дома, иногда предлагали дополнительно взять наличные.

В отличие от потребительских кредитов, где риски банка сильно зависят от надежности заемщика, для обеспеченных ипотекой кредитов чаще указывают фиксированную ставку, без предлога «от», например 9,5%.

Если кредит одобрят, ставка будет именно такой. Поэтому сравнивать тарифы разных банков просто. Но, скорее всего, в условиях будет указана надбавка к ставке до момента регистрации ипотеки или две ставки: повышенная и финальная.

Бывают скидки и надбавки к процентным ставкам. Например, скидку могут дать, если вы зарплатный клиент банка или подадите заявку и все документы через сайт. Надбавку можно получить за отказ от страхования, если работаете как ИП или хотите дополнительно получить наличные.

Каждый банк работает со своими страховыми компаниями и предъявляет индивидуальные требования к договору страхования. Чаще всего просят застраховать три риска: залоговое имущество, жизнь заемщика и титул — риск потери права собственности.

Имущество страховать обязательно по закону, от страхования жизни можно отказаться с надбавкой к ставке, а титульного страхования некоторые банки не требуют. Количество страхуемых рисков влияет на размер страховой премии — перед отправкой кредитной заявки попросите менеджера страховой компании рассчитать стоимость страховки и выберите оптимальный вариант.

Я выбрал не очень крупный банк, у которого всего четыре отделения в Москве. Его предложение было лучше других: всего 8,25% годовых. Небольшие региональные банки часто предлагают ставку ниже, чем крупные, у которых и так много клиентов. Вместе с надбавкой за то, что я рефинансирую дополнительно еще потребкредит, получилось 8,9% — это самая низкая ставка на рефинансирование залоговых кредитов, которую я нашел. До регистрации ипотеки банк увеличивает ставку до 10,9%. Когда дом с участком попадут в залог, со следующего календарного месяца ставку снижают до 8,9%.

Залоговый дисконт был всего 20%. Кредит на 80% от оценки загородной недвижимости банки дают редко, я не хотел упускать такую возможность. На всякий случай я уточнил в колцентре список документов — и направился в отделение.

Подать заявку

Для подачи кредитной заявки потребовался паспорт, справка о доходах и данные о рефинансируемых кредитах. Договор ипотеки и кредитные договоры я принес с собой, справки об остатке задолженности сделать не успели — я пообещал отправить электронные копии, когда они будут готовы.

Я еще раз уточнил, что мой договор ипотеки заключен вместе с потребительским кредитом, а не ипотечным. И тут в очередной раз началась путаница. Менеджер предложил мне заполнить заявление на рефинансирование потребительского кредита, а не ипотеки. Я возразил, что максимальная сумма потребкредита значительно меньше, но меня убедили, что бланки верные. Я начал догадываться, что и этот сотрудник путает ипотеку с ипотечным кредитом, но все же доверился ему.

Мое чутье меня не подвело. Через три дня мне позвонил менеджер и сообщил, что у меня потребкредит, а не ипотечный, поэтому банк не может рассмотреть мою заявку. Я попытался объяснить сотруднику, что в условиях банка разрешено рефинансировать такие кредиты, если есть договор ипотеки. Но собеседник даже не попытался услышать мои доводы, а только ссылался на заключение юристов банка.

Терять такую выгодную ставку не хотелось. Я понимал, что сотрудник ошибся, но не стал ругаться и писать гневные отзывы на форумах и в соцсетях. Вместо этого я отправился в другой офис банка, где мне удалось пообщаться со старшим менеджером по ипотеке. Объяснив ситуацию еще раз, я сослался на условия банка с сайта. Ошибки не было, предложение банка оказалось актуальным, и мы отправили новую заявку. Через два дня я получил смс с одобрением и приступил к подготовке документов на недвижимость. Банк даже включил в одобренную сумму начисленные на момент одобрения проценты с запасом.

Внимательно читайте условия, чтобы не платить лишнего

Из-за некомпетентности менеджера я чуть не лишился выгодной ставки. Человеческий фактор исключать нельзя. Чтобы снизить вероятность ошибки, рекомендую самостоятельно изучать условия и быть готовым доказать свою правоту, а не слепо верить сотруднику.

Если бы я пошел в другой банк, пришлось бы платить на 130 тысяч больше каждый год.

Выйти на сделку

Для получения кредита мне нужно было провести оценку дома с участком. Я связался с рекомендованной банком оценочной компанией, оплатил счет, и через день оценщик уже фотографировал мой дом. Еще через пару дней отчет был готов — и опять начались проблемы.

Как и во время прошлой сделки с ипотекой, залоговый отдел банка не принял отчет оценочной компании и снизил стоимость недвижимости. Я удивился: ведь оценщика предложил сам банк, а теперь не доверяет ему. Теперь стоимости недвижимости, даже с выгодным дисконтом 20%, не хватало для рефинансирования всех кредитов. Мне предложили исключить потребительский кредит из рефинансирования или погасить часть досрочно из моих средств и вернуться с новой справкой об остатке.

После одобрения банк прислал сертификат на оформление ипотеки. Ставка указана на период до регистрации ипотеки. Снижение ставки указано в кредитном договоре

В страховой компании уже были все мои данные. Меня проверили за один день — и прислали подтверждение о принятии на страхование

Сумма была существенная, и мне не хотелось тратить резерв из-за требования банка. Моей целью было объединить все кредиты в один с низкой ставкой, поэтому я выбрал третий вариант: попросил менеджера пойти навстречу и попробовать согласовать оценочную стоимость из отчета. В прошлый раз у меня не получилось и пришлось рефинансировать оставшуюся часть отдельным кредитом, повторять такой опыт не хотелось. Но, к счастью, на этот раз все получилось, банк согласился пересмотреть оценку. Я думаю, здесь сыграло роль мое общение с сотрудниками. Я не требовал, не ругался, а вежливо просил рассмотреть другие варианты.

Еще нужно было оплатить страховку. Мне повезло: банк работал со страховой компанией, с которой у меня уже был заключен договор. Я связал менеджеров банка и страховой, и они без меня обменялись нужной информацией. Мне оставалось только подписать и оплатить новый страховой договор в момент сделки. Заявление на расторжение и возврат части премии старого договора я подписал там же .

После подписания деньги отправили на счета двух банков, в которых были оформлены кредиты. Через приложения я отправил заявки на полное досрочное погашение в оба банка. На следующий день кредиты закрыли, я заказал справки об отсутствии задолженности и попросил банк снять обременение.

А еще за городом приятно самоизолироваться и работать на удаленке: большое окно на первом этаже слева — мой кабинет. А когда захочется проветриться, мы с женой выходим на участок или гуляем по пустому поселку — без QR⁠-⁠кодов и смс

Снизить ставку и начать экономить

Новый банк назначил мне ставку 10,9% — и снизит ее до 8,9%, когда недвижимость будет у него в залоге. Чтобы зарегистрировать ипотеку в пользу нового банка, сначала нужно дождаться снятия предыдущего залога, получить выписку об отсутствии обременения и представить ее в банк. После этого можно с представителем банка подавать документы на регистрацию новой ипотеки.

Первый банк снял обременение через неделю после погашения кредита, но в этот момент начались связанные с коронавирусом ограничения, поэтому я не могу получить новую выписку. МФЦ работают только на выдачу документов, а в Росреестр можно записаться только на июнь. Я планировал снизить ставку в марте-апреле, но сейчас работаю на удаленке и не посещаю людные места. Веду переговоры с банком, чтобы после карантина, когда залог будет оформлен, проценты за апрель и май пересчитали. Но даже повышенная ставка выгоднее той, что была у меня до рефинансирования.

Что в итоге

Я объединил кредиты и снизил ставку по залоговому кредиту на 4,6 процентного пункта. Когда банк установит ставку 8,9%, я буду экономить на процентах больше 200 тысяч в год — все затраты на оценку и страховку отобьются в первые два месяца.

В комментариях к статье про строительство дома в кредит некоторые читатели посчитали, что мы с супругой «загнали себя в кабалу» и не сможем комфортно жить с такой кредитной нагрузкой. Они ошибались: за два года мы не допустили ни одной просрочки, купили мебель в дом и съездили отдохнуть — успели как раз до пандемии. Другие предлагали «подождать и подкопить» — этот сценарий тоже оказался бы убыточным: с нынешним курсом евро коммуникации в доме обошлись бы на 200—300 тысяч рублей дороже, а арендные платежи за квартиру не позволили бы накопить даже на половину дома.

Время показало, что два года назад мы сделали правильный выбор и даже сэкономили, построив дом в кредит. Сейчас сумма процентов стала меньше арендной платы за квартиру. Мы не пожалели о переезде за город и спокойны за наш финансовый план.

Как рефинансировать залоговый кредит

1. Написать заявление об уменьшении ставки — вдруг свой банк пойдет навстречу.
2. Если откажут, выбрать банк с подходящими условиями. Внимательно читайте условия: часто у банков бывают ограничения на тип недвижимости.
3. Подать заявку и выйти на сделку.
4. Закрыть рефинансируемые кредиты и снять обременение в старом банке.
5. Зарегистрировать новую ипотеку и уменьшить ставку.

Георгий Шабашев
А вы сталкивались с рефинансированием залогового кредита? Расскажите, как поступили:

Молодец, всё правильно сделал!

Уважаемый автор, есть у вас возможность как-то сообщить или намекнуть что за банк? Я в Питере примерно то же самое хочу провернуть.

Артём, судя по цвету и стилистике замазанной эмблемы, речь идет про Ак Барс Банк, который в СПб тоже есть

Автор статьи

Артём, Айрат верно написал 🙂 Я даже и не пытался никого рекламировать, но условия у них действительно хорошие

Отредактировано

Георгий, подскажите пожалуйста, какое отделение АББ оказалось более адекватным по приему заявки? После вашей статьи посетил отделение на Марксисткой и был отправлен куда подальше, было предложено оформить кредит)) Ситуация просто аналогичная

Автор статьи

Отредактировано

Евгений, я тоже начинал с Марксистской, но (как и описал в статье) там сотрудник перепутал потреб и ипотеку 🙂 В итоге все решили в офисе по адресу пер. Последний, 24

Добрый день, Георгий! Как и Вам удалось сделать рефинансирование ипотеки (начала перед самоизоляцией, обременение в другом банке — уже после снятия режима), снижение на 2,5 % и страховка на порядок меньше. В своем же банке предлагали лишь 1% и дополнительно взять 500 тыс. рублей(((

Автор статьи

Natalya, поздно увидел комментарий. Вы квартиру перезакладывали или дом, если не секрет? И в каком банке удалось рефинансироваться?

Редактор Т—Ж

А в банке не объясняли, почему они снизили так оценочную стоимость из отчета? Ведь оценщик обычно учитывает все факторы и не завышает цену.

Автор статьи

Елена, оба раза менеджеры в банках говорили что-то вроде «наши оценщики посмотрели отчет и считают, что такая недвижимость сейчас стоит дешевле».

Стоимость в отчете оба раза была адекватной, но каждый раз пытались уменьшить оценку и перестраховаться. Как будто у оценщиков в банке стоит план по занижению стоимости 🙂

Георгий, в случае с оценочными компаниями часто действует принцип “кто девушку угощает, тот ее и танцует”. Заказчик оценки зачастую имеет возможность повлиять на результат оценки и получить в Отчете любую желаемую стоимость. И количество подобных Отчетов с завышенными стоимостями, к сожалению, достаточно велико. Особенно часто этим грешат небольшие оценочные компании и разбираться с ними зачастую бесполезно и бессмысленно. Поэтому у каждого банка, как правило, есть свой перечень оценщиков, к которым банки рекомендуют обращаться, тк к их Отчетам замечаний бывает меньше всего, но и это не гарантирует их 100% принятие. Может иметь место банальная ошибка в расчетах либо чересчур оптимистичный взгляд оценщика.
Сами оценщики не занимаются реализацией залогового имущества, поэтому их стоимость зачастую бывает теоретической/расчетной, в этом плане у банковских оценщиков, как правило, более реалистичный взгляд на стоимость, потому что они потом так или иначе участвуют в дальнейшей реализации этого залогового имущества.
Что было причиной непринятия Отчета в конкретно Вашем случае, сказать сложно, но думаю что-то из вышеперечисленного.
Ну и в заключение можно добавить, что вопреки расхожему мнению, у оценщиков в банке нет цели по занижению стоимости, ведь в этом случае банк просто потеряет с таким трудом привлеченного клиента и упустит прибыль.

Автор статьи

Айрат, спасибо за развернутый комментарий и мнение. Может быть так и есть, но:
1) У меня к оценщикам всегда было много вопросов. Например: у них почему-то все дома из конкретного материала одинаковые по цене, и не важно из бревна какого диаметра дом построен: 220 мм или 300 мм. А по факту разница в 1-2 млн набегает. Так же и по остальным критериям. Оценка получается как у авто при сдаче в трейд-ин.
2) В моей практике стоимость в банке занижали два раза из двух возможных. Для меня это уже тренд 🙂

Георгий, оценка — процесс творческий, несмотря на существующие утвержденные стандарты, значительное влияние на нее оказывает субъективный опыт оценщика.
1) Данные для расчета стоимости бревенчатых домов скорее всего были просто взяты из соответствующих сборников Лейфера или КО-Инвест. В них указаны средние цены при возведении типовых домов, исходя из их основных характеристик. Вот так — дешево и сердито.
2) Бывает) Самое занятное тут то, что в случае реализации залоговое имущество крайне редко удается продать даже по такой «заниженной» стоимости)

Добрый день, Георгий! У нас ровно такая же история как Ваша, строились на потребительские кредиты, зарегистрировали дом, оформили кредит под его залог, даже ставка такая же — 13,5% )) Сейчас я столкнулась с той же проблемой, решить ее пока не удается. Подскажите на какой продукт Вы все-таки подавали заявку (как именно в этом банке он назывался)? В сертификате, который Вы выложили, указано, что он выдан на приобретение недвижимости. И на сайте Ак Барс банка я тоже не нашла подходящий продукт.

Автор статьи

Кристина, поздно увидел ваш комментарий. Продукт банка — рефинансирование ипотеки. Когда я подавал первую заявку, специалист выдал неверную форму (на потреб. кредит). Проверяйте перед заполнением 🙂

Сертификат, скорее всего, шаблонный. Смысл, что он выдан именно на ипотечный продукт, а не потребительский кредит.

Проверьте условия банка: они могли поменяться. Закажите кредитный отчет. От того, как там зарегистрирован ваш кредит, будут зависеть дальнейшие действия. Все ответы есть в статье 🙂

Георгий, я тоже в Питере столкнулась с рефинансированием залогового кредита. Кредит под залог квартиры брала в 2018 в одном и том же банке, где и рефинансирую его. ОЧЕНЬ долгая история! А в итоге банк требует проценты по «старому» договору за время нахождения документов на регистрации в Росреестре «нового» договора! На сегодня у меня по данным Росреестра ДВОЙНОЙ ДОЛГ, т.к. банк не отзывает из Росреестра «старый» договор, пока не оплачу %%. При этом «новый» договор уже зарегистрирован! Насколько я понимаю, «старый» договор должен быть закрыт при подписании «нового» договора и %% не должны начисляться за время регистрации в Росреестре. Может быть, у кого-то была аналогичная ситуация? Поделитесь!

Очень боюсь кредитов, но читаю для детей. Трудно понимаю.

Ого, одна моя знакомая живёт в двух доамх от вас 🙂

Отредактировано

Собираюсь рефинансировать залоговый (ипотечный — по документам, а по сути, потребительский кредит наличными, выданный под залог недвижимости) кредит на квартиру, чтобы снизить процентную ставку (сейчас 13.99%), и получить дополнительные деньги на ремонт. Проблема в том, что я не вижу таких предложений от банков, а именно: а-ля «рефинансируем ваш залоговый кредит с перезалогом недвижимости и еще добавим денег на любые цели». Каким образом отсортировать нужные мне банки, чтобы я смогла сделать перезалог на прямую, через банк, а не третьих (т.н. инвесторов, брокеров и т.п.) лиц? И как искать банки, чтобы попусту не тратить время на «объяснения» с кол-центрами: «. в залоге квартира? не!, мы этим не занимаемся», потому, что под «рефинансированием ипотеки» действительно совсем другой продукт продается? А у меня уже крыша подъезжает, не я же в банке работаю, а они. Брокеры . ну, это вообще отдельная история, не хочу «сдаваться» им «на съедение», тем более, что у них «семь пятниц на неделе», а у некоторых (не будем показывать пальцем) и все восемь. Подскажите как решали такой вопрос, если кто сталкивался.

Где можно взять деньги под залог недвижимости

Согласно нормам российского законодательства, выдавать на территории РФ потребительские займы физическим лицам под залог жилой недвижимости могут:

1. юридические лица, имеющие соответствующую лицензию Центрального Банка. К ним относятся кредитные организации, кредитные потребительские кооперативы (КПК), сельскохозяйственные потребительские кооперативы (СХПК) и микрофинансовые организации, учредителями которых являются РФ, субъекты РФ или муниципалитеты;

2. ФГКУ «Росвоенипотека»;

3. единый институт развития в жилищной сфере (АО «Дом.рф»), а также организации, осуществляющие деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с установленными им требованиями и включенными в соответствующий перечень;

4. работодатели своим сотрудникам.

Такая ссуда предполагает, что выступающая залогом недвижимость является гарантией возврата заемщиком долга кредитору, который сможет реализовать ее в случае неисполнения первым своих обязательств. Оформить ее имеет право только заемщик или созаемщик, являющийся собственником этой недвижимости. Сумма выдаваемых кредитором средств будет зависеть от оценочной стоимости принимаемого в залог объекта недвижимости и его ликвидности. Им может выступать квартира, дом, комната или доля, таунхаус и иная жилая недвижимость. Как правило, кредиторы обращают внимание на то, чтобы она не была обременена другим залогом, не находилась в аварийном состоянии и не содержала неузаконенных планировок. Однако в зависимости от правил конкретной организации возможны исключения.

Порядок выдачи потребительских займов под залог недвижимости определяется каждым кредитором в индивидуальном порядке. Наиболее строгие требования к заемщикам предъявляют коммерческие банки. Для оформления такого продукта в большинстве случаев клиенту нужно предоставить документы о своем о доходе и занятости и купить полис имущественного и личного страхования. Кроме того, при рассмотрении заявки банк будет внимательно анализировать кредитную историю заемщика, и при наличии существенных просрочек вероятность одобрения такой ссуды будет маловероятной. В зависимости от целевого назначения это может быть кредит наличными на любые цели или же ипотечный кредит на приобретение другой недвижимости. В силу наличия залога ставки по таким кредитам ниже необеспеченных займов. Преимуществом же ипотечного кредита под залог имеющегося жилья по сравнению с классической ипотекой является отсутствие необходимости внесения заемщиком первоначального взноса. Однако процентные ставки по ипотечным кредитам под залог недвижимости, как правило, выше, чем по стандартным ипотечным предложениям банков.

Небанковские кредиторы более лояльны к своим заемщикам. Они могут предоставить займ клиентам с плохой кредитной историей и без документов о доходе, но под более высокий процент по сравнению с банковским. Допустимый лимит финансирования и срок при этом будут ниже, чем в кредитной организации. Так, предельный размер займа под залог недвижимости в МФО с госучастием составляет на текущий момент 1 млн рублей. Потребительские кооперативы имеют право выдавать залоговые займы только своим членам, за что последние обязаны уплачивать вступительные и ежемесячные членские взносы. Предельный размер займа КПК одному пайщику не может превышать 10% (20% — для КПК, срок деятельности которого составляет менее двух лет) общей суммы задолженности по займам, выданным КПК. В отношении СХПК этот предел составляет 25% и 30% соответственно.

Как правило, займ под залог недвижимости выдается на основании двух документов: договора кредита (займа) и договора залога недвижимости (ипотеки), который в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росеестре. При этом ни один из документов не может содержать положение о переходе права собственности на недвижимость к кредитору. Оговаривается лишь наличие обременения до момента полного исполнения должником обязательств перед кредитором. Также договор залога может содержать пункт о необходимости получения согласия кредитора, если заемщик планирует сдать недвижимость в аренду, сделать перепланировку и т.д. В случае нарушения такого положения кредитор может потребовать досрочного возврата долга либо начать реализацию заложенного жилья.

Важно помнить, что на момент заключения договора указанная в договоре полная стоимость кредита (займа) не может превышать рассчитанное Банком России среднерыночное значение полной стоимости потребительского кредита (займа), обеспеченного залогом, для каждого вида кредитора и применяемое в соответствующем календарном квартале, более чем на одну треть.

Порядок выдачи займов под залог недвижимости сотрудникам определяются соответствующей политикой каждой организации.

Выдавать займы под залог коммерческой недвижимости, а также займы, связанные с осуществлением заемщиками предпринимательской деятельности, под залог жилой недвижимости могут как кредитные, так и некредитные финансовые организации, а также иные юридические лица.

Кредит под залог недвижимости на любые цели

Расчет калькулятора произведен по ставкам, действующим при условии оформления финансовой защиты к кредиту. Не является публичной офертой.

Онлайн-заявка на кредит наличными

Кредит под залог

Кредит под залог

Кредит под залог

Кредит под залог

Кредит под залог

Кредит под залог

Полезно знать

Вопросы Тарифы и условия Требования к заёмщику и залогу Необходимые документы Описание

Что такое кредит под залог недвижимости?

Что такое залог?

Что может быть использовано в качестве залога?

Кто может получить кредит под залог квартиры?

Какую сумму можно взять под залог квартиры?

Можно заложить только свою недвижимость?

Какие ограничения накладываются на недвижимость?

Какие документы по недвижимости нужны для оформления кредита?

Как происходит оценка недвижимости?

Как долго происходит оформление кредита?

Сколько времени занимает регистрация залога в Росреестре?

Что будет после погашения кредита?

Если недвижимость расположена в другом регионе, можно ли её использовать в качестве залога при оформлении?

Что нужно для оформления кредита?

Справка по форме банка или 2-НДФЛ для подтверждения дохода не обязательны, но помогут увеличить сумму и снизить ставку по кредиту

Какие требования к залогу?

Собственником объекта недвижимости может быть как сам заемщик, так и 3-е лицо. Допускается максимум: 5 собственников (залогодателей), включая заемщика или 4 залогодателя, если заемщик — не собственник залогового имущества.

Документы по недвижимости предоставлять не нужно — мы бесплатно запросим их самостоятельно.

Вы должны предоставить:

Используйте свою недвижимость для получения выгодных условий по кредиту в банке. Оформляйте кредит без поручителей под залог в Альфа-Банке.

От 1 000 000 ₽ до 15 000 000 ₽*

Сумма кредита не может превышать 60% от рыночной стоимости объекта залога

ПСК 12,900% — 31,250%, % ставка от 12,00% до 30,99% годовых

Выше, чем по обычному Кредиту наличными

Паспорт. Все документы по недвижимости запросим за вас. Для вас это бесплатно

Требования к заёмщику

Возможно полное или частичное досрочное погашение кредита без комиссий и штрафов

Вносить ежемесячные платежи или досрочно погасить кредит можно:

Действуют для заёмщиков, заключивших Договор выдачи Кредита наличными, обеспеченного залогом недвижимого имущества, и подписавших Индивидуальные условия выдачи Кредита наличными, обеспеченного залогом недвижимого имущества, предоставленные на основании Заявления на получение Кредита наличными, обеспеченного залогом недвижимого имущества, с 8 апреля 2022 года. ПСК 12,900% — 31,250%, % ставка от 12,00% до 30,99% годовых определяется для каждого заемщика индивидуально. Ставка действительна на весь срок кредитования. Неустойка за просрочку платежа — 0,06% за каждый день просрочки. Лимит — от 1 млн рублей до 15 млн рублей. Срок — от 1 года до 10 лет. Подробнее на alfabank.ru. Банк оставляет за собой исключительное право на изменение срока действия предложения и на предоставление или отказ в предоставлении кредита. АО «Альфа⁠-⁠Банк». Ген. лицензия ЦБ РФ № 1326 от 16.01.2015.

Другие предложения по кредиту наличными

Кредит под залог недвижимости

• Что такое кредит под залог недвижимости?
• В каких случаях можно получить залоговый кредит?
• Кто может получить кредит под залог недвижимости?
• Что может стать предметом залога?
• Как получить кредит под залог недвижимости?
• Заключение

Кредит под залог недвижимости является оптимальным решением в случае, если нужно быстро получить достаточно крупную сумму денежных средств или снизить кредитное давление. Такой кредит получить намного проще, чем потребительский. Всё дело в том, что при оформлении залогового кредита необязательно быть официально трудоустроенным или иметь идеальную кредитную историю. В статье расскажем о том, под залог какой недвижимости можно взять кредит в банке и какие документы для этого потребуется.

Что такое кредит под залог недвижимости?

Кредит под залог недвижимости относится к кредитам с обеспечением. Другими словами, гарантией ваших выплат является ваша недвижимость. Если кредит не будет погашен, недвижимость клиента может перейти в собственность банка. В этом случае банк продаст недвижимость, погасив тем самым свои расходы и убытки. Условия такого займа больше похожи на условия ипотечного кредита. Срок, на который берётся кредит, может составлять до 25 лет, а сумма кредита – до 30 миллионов рублей, а при необходимости и больше.

В каких случаях можно получить залоговый кредит?

К получению такого кредита люди чаще всего прибегают в случаях:

• если есть квартира, но необходимо приобрести еще одну жилплощадь;
• вам необходимы средства, например, на ремонт или строительство;
• деньги нужны срочно и в большом размере;
• хочется снизить кредитную нагрузку и погасить накопившиеся долги.

Иногда условия по кредиту под залог недвижимости более комфортны по сравнению с потребительским. Например, в случае с неидеальной кредитной историей или при отсутствии официальной работы.

Кто может получить кредит под залог недвижимости?

Одной из первоочередных задач банка является оценка клиентов, которые могут предоставить ликвидный объект недвижимости в качестве залога. Если у вас нет собственности, но есть знакомые или родственники, которые могут помочь, их можно привлечь в качестве созаёмщиков, конечно, при их согласии. Из обязательных требований к заёмщику следует отнести наличие гражданства РФ и возраст от 21 года до 75 лет.

Также при рассмотрении заявки учитываются и другие нюансы:

• Доход. Наличие залога, отвечающего всем требованиям, не гарантирует одобрение. В банк также необходимо представить документы, которые смогут подтвердить платёжеспособность заёмщика. Это может быть как справка о доходах с официального места работы, так и налоговая декларация или выписка с расчётного счёта. Некоторые банки могут принять заявленный доход, заполненный в анкете на кредит.
• Кредитная история. Во время рассмотрения заявки банк проверяет кредитную дисциплину потенциального клиента путём запроса в Бюро кредитных историй. На рейтинг заёмщика могут повлиять просрочки, незакрытые кредитные карты и даже частые запросы в БКИ. От уровня кредитного рейтинга зависит вероятность одобрения и процентная ставка по кредиту.

Что может стать предметом залога?

Каждый банк имеет свои требования к предмету залога, который может стать гарантом при одобрении кредита. В БЖФ Банке можно заложить следующие виды недвижимости:

1. Квартира в готовом или строящемся доме. Квартирой принято считать жилой объект с отдельным входом, окнами, крышей, санузлом и водоснабжением на кухне и в ванной комнате. Квартира должна располагаться в здании, имеющем не менее 5 этажей. Не рассматриваются объекты, находящиеся в деревянных домах, а также на цокольных или первых этажах. Кроме того, квартира не может быть предметом залога, если здание находится в аварийном состоянии, требует капитального ремонта или если квартира была перепланирована без соответствующего разрешения.

2. Апартаменты. Это жильё, которое не относится к жилому фонду, но обладает всеми условиями для комфортного проживания, включая санузлы и кухни. Они могут находиться как в административных, так и в жилых зданиях, и соответствуют всем требованиям, установленным для квартир.

3. Коммерческая недвижимость. В данном случае речь идёт о торговых или офисных помещениях. При этом они могут быть сданы в аренду и располагаться на разных этажах здания. Исключениями являются производственные помещения, а также склады и гаражи.

Как получить кредит под залог недвижимости?

Для получения кредита нужно:

1. Оставить заявку на сайте банка. В заявке важно указать личные данные: ФИО и номер телефона. Дополнительно в первичной заявке банки просят выбрать тип залоговой недвижимости и регион, в котором она находится.

2. После получения заявки менеджер свяжется с вами по указанному номеру для выяснения деталей и поможет подобрать оптимальную программу кредитования. Также сотрудник банка объяснит, какие документы необходимы для оформления кредитного договора.

Стандартный список документов включается в себя:

• заявление-анкету на кредит,
• паспорт и СНИЛС заёмщика,
• выписку из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации права собственности,
• правоустанавливающий документ на недвижимость (1 на выбор).

Оригиналы документов необходимо принести в офис банка в день сделки. Не забудьте проверить срок действия справок и выписок.

3. Оформить кредит. После того, как будут подписаны кредитный договор и договор страхования, требуется оплатить госпошлину и зарегистрировать залог в Росреестре. Это можно осуществить самостоятельно или при участии сотрудника банка.

4. Получить средства. Некоторые банки выдают часть кредитных средств авансом в тот же день наличными или переводом на расчётный счёт. Остальные деньги будут выданы после регистрации залога. Обычно эта процедура занимает до 7 рабочих дней.

Заключение

БЖФ Банк предлагает кредиты под залог недвижимости, которые являются удобным и выгодным решением для тех, кому недоступны другие виды займов. Этот вид кредитования позволяет получить максимальную сумму средств, используя свою недвижимость в качестве залога. Условия и требования к залогу подробно описаны на на странице услуги и в разделе с Полезной информацией. Если у вас возникнут вопросы по условиям программ, наш менеджер с радостью поможет вам по бесплатному номеру 8 800 555 00 26.