Как рассчитать выгодно ли рефинансирование ипотеки

Как выбрать банк, который поможет сэкономить на рефинансировании ипотеки миллионы рублей?

Рефинансирование — по сути выкуп «новым» банком квартиры заёмщика у «старого» банка. Квартира переходит финансовой организации в залог. Вы оформляете новый кредит на погашение действующей ипотеки, но условия более выгодные: программы кредитов меняются, а ставки снижаются. Или ваше финансовое состояние улучшилось, и вы можете позволить себе платить больше. А заодно и сэкономить на кредите. Сэкономить можно миллионы рублей за счёт снижения переплаты – суммы процентов, которые вы должны заплатить банку по старым условиям.

В этом материале мы разберём, кому и когда нужно рефинансировать ипотеку, какие проценты действуют сейчас, как выбрать банк и снизить ставку до 6-9%. Для удобства назовём ипотеку до рефинансирования «старой», а после – «новой».

Немного о ставках

Несмотря на кризис, ставки по ипотеке в России остаются рекордно низкими. По данным индекса «Выберу.ру», 20 марта 2016 года средняя ставка по ипотеке до 20 лет была на уровне 13,121% годовых. А 26 апреля 2020 года — уже 8,517% годовых. Если вы брали кредит 3−4 года назад, не отчаивайтесь: у вас есть шанс рефинансировать долг под 8−9% или даже 6% годовых.

Рефинансирование поможет:

выбрать программу с выгодными условиями и низкой ставкой;
снизить размер ежемесячных платежей;
изменить срок кредита, получить дополнительные деньги;
сэкономить на переплате.

Готовьтесь к тому, что переход в другой банк и сбор документов займут у вас пару месяцев. Но после этого ваши платежи снизятся.

Когда нужно перекредитовать ипотеку?

Рефинансировать кредит имеет смысл, пока вы продолжаете платить проценты. Так как проценты выплачиваются вперёд основного долга, выгодный период может быстро пройти. Особенно, если вы брали ипотеку на небольшой срок.

Второй важный параметр — ставка. Сегодня средняя ставка по ипотеке — 9% годовых. Даже если вы платите по кредиту 10% или 11% годовых, можно сэкономить на переплате. Обычно советуют не заморачиваться, если разница в ставках меньше 2%, но давайте сравним:

Предположим, вы покупаете в ипотеку квартиру за 8 000 000 рублей на 15 лет, вносите 1 600 000 рублей первоначального взноса (20%). Ваша ставка — 10% годовых. Ежемесячный платёж — 68 774,73 рубля. Полностью вы платите банку 13 979 450,42 рублей с учётом процентов – 5 979 450,42 рублей. Переплата — 74,7%, за эти деньги можно купить ещё одну квартиру.

Если снизить ставку всего до 9% годовых, ваш платёж уменьшится до 64 913,06 рублей. Полная стоимость кредита снизится до 13 284 351,12 рублей, а переплата – до 5 284 351,12 рублей. Это 66,1% стоимости вашей квартиры, вы экономите 695 099,3 рублей. Это стоимость неплохого автомобиля.

В рефинансировании есть смысл, когда сэкономленная сумма больше суммы затрат на процедуру. Фото: byrich.ru.

Рождение, усыновление второго или третьего ребёнка в семье также поможет вам выгодно рефинансировать ипотеку. Тогда вы можете взять ипотеку с господдержкой под 6% годовых. Учитывая, что многие банки снижают ставку на своих условиях по этой программе, можно рефинансировать «старый» кредит под 5−5,5% и ниже. Подборку лучших программ семейной ипотеки мы представили в рейтинге. А прочитать об условиях рефинансирования ипотеки с господдержкой можно в материале «Рефинансирование ипотеки для семей с детьми».

Оптимальное соотношение условий для рефинансирования:

вы взяли «старую» ипотеку под 12−16% годовых и выше;
вы не успели полностью выплатить проценты банку;
в семье появился второй или третий ребёнок, у вас возникло право на ипотеку с государственной поддержкой;
улучшились финансовые условия;
у вас нет задолженности по «старому» кредиту — это очень важно.

Как и какой банк выбрать?

Итак, звёзды сошлись, вы решились на рефинансирование. В первую очередь, найдите подходящий банк. Так же внимательно, как банки проверяют своих клиентов, выбирайте и кредитора:

У надёжного банка высокая позиция в рейтинге по объёму ипотечных кредитов. Посмотреть рейтинги банков можно на «Выберу.ру» или сайте Центробанка РФ.
Самые надёжные кредиторы — организации, которые специализируются на ипотечном кредитовании. Например, банк «Дом.РФ» или «Росбанк Дом». У некоторых крупных учреждений есть ипотечный сервис, к примеру, у Сбербанка – «Дом.Клик».
Хотите довериться надёжному банку — выбирайте системно образующий. В 2019 году Центробанк определил 11 финансовых организаций. Списокможно найти по ссылке.
Обращайте внимание на оценки рейтинговых агентств, прогнозы аналитиков о развитии банка, фон в новостях. Так меньше шансов выбрать ненадёжную организацию, которая заманивает вас выгодными процентами.
У каждого банка на сайте есть калькулятор ипотеки и рефинансирования. Если не хотите бродить по десяткам сайтов и щёлкать на одни и те же кнопки, рассчитайте условия с помощью калькулятора «Выберу.ру»: зайдите в раздел «Ипотека», выберите вкладку «Рефинансирование» и укажите сумму и срок. Так вы получите список банков с готовым предварительным расчётом платежей.

Определитесь с целью: допустим, вы хотите снизить ставку и сэкономить, а также досрочно погашать кредит. Сравните расчёт платежа в вашем и новом банках: переплата по кредиту – это и есть сумма процентов, на которой можно сэкономить. Разница в сумме наглядно покажет, стоит рефинансировать кредит или нет.

Если в семье прибавление, можно рефинансировать ипотеку по госпрограмме. Фото: detkam. su.

Есть два варианта:

В своём банке – это называется реструктуризация ипотеки. Но кредитору невыгодно менять собственный кредит, так как он потеряет деньги из-за сниженной ставки. Поэтому «родную» ипотеку банки реструктуризуют неохотно, либо сразу отказывают.

Обратитесь к своему кредитору, узнайте о возможности изменить условия договора. Скорее всего, настолько выгодное предложение, как для новых клиентов, которые пришли из другого банка, вы не получите. Но избавитесь от волокиты с документами, затрат на переоформление кредита, снятия и наложения обременения.

Можно обратиться в банк, который перечисляет вам зарплату. Выгодный вариант, если вы брали «старую» ипотеку не в зарплатном банке. Или у вашей рабочей организации сменился зарплатный проект, и вы получаете деньги на карточку другой финансовой организации.

Но для перехода в другой банк придётся:

заполнить подробную анкету на сайте организации;
собрать документы на недвижимость, сделать оценку квартиры;
переоформить договор страхования;
заплатить госпошлину за регистрацию залога;
получить нотариальное согласие супруга/супруги на сделку;
до регистрации нового залога придётся платить повышенный процент — чем дольше уходит время на процедуру, тем больше денег.

Расходы на рефинансирование достигают 35 000 — 50 000 рублей. Иногда приходится заплатить больше. Но, по сравнению с итоговой экономией, эти затраты — мелочные.

В другом банке можно выбрать ипотеку с более выгодными условиями. Фото: novosti-dny.su.

Пример рефинансирования: сколько можно сэкономить

Допустим, ваша ставка в «старом» банке – 11% годовых, вам осталось выплатить долг 2 000 000 рублей в течение 7 лет. Ежемесячный платёж – 34 200 рублей.

Вы снижаете ставку до 9%, ежемесячный платёж – до 32 100 рублей. Во-первых, вы экономите в месяц 2 100 рублей. Если вам кажется, что это мало, посчитайте, сколько вы сэкономите за весь срок ипотеки с учётом переплаты: долг станет меньше на 176 000 рублей.

Но это скромный пример. Можно сэкономить миллионы рублей:

Ваша ставка — 14% годовых, вы платите 35 000 рублей в месяц, срок — 25 лет. Остаток по кредиту – 2 907 554 рубля, плюс 7 595 446 рублей — проценты. По ставке 9% вы будете платить 24 426 рублей – на 10 574 рубля меньше. Остаток по кредиту, если рефинансируете через 2 месяца, – 2 905 384 рубля, плюс проценты 4 373 564 рубля. Экономия – 3 151 052 рубля.

Подробные расчёты экономии на перекредитовании с учётом разной ставки смотрите в материале «Когда рефинансирование ипотеки выгодно, а когда нет?».

Как рефинансировать ипотеку и когда это выгодно

Ипотека становится дороже: 15 августа Центробанк внепланово поднял ключевую ставку до 12%. Вслед за ней подрос и процент, под который коммерческие банки кредитуют покупку жилья. Разбираемся, имеет ли смысл рефинансировать старые кредиты при растущих ставках, сколько это стоит и в каких случаях не получится.

коротко о главном:

Рефинансирование ипотеки выгодно, если разница между действующей и потенциальной ставкой составляет 1–1,5 п. п.:

Вы брали кредит в маленьком банке под высокий процент из-за низкого кредитного рейтинга или потому, что не могли подтвердить официально свой доход, а сейчас ситуация изменилась.
Вы вступили в брак и хотите добавить созаемщика.
Помимо ипотечного у вас есть и другие кредиты, которые, возможно, выгодно объединить в один.
Ваша семья отвечает условиям программы «Семейная ипотека» (с лета 2021 года это и семьи с одним ребенком, который родился после 1 января 2018 года).

Рефинансирование невыгодно:

Вы погасили более половины долга.
В договоре предусмотрены дополнительные платежи за досрочное погашение долга.
Вы получили ипотеку как зарплатник или по льготной программе.
Ваш возраст — пенсионный или предпенсионный.
В ближайшее время у вас не предвидится стабильного белого дохода.

Рефинансирование теряет привлекательность, но не для всех

В последние полтора года ключевая ставка ЦБ РФ менялась уже четырежды: 20% в феврале 2022 года, постепенное снижение до осенних 7,5%, длинное плато до лета 2023-го с небольшим подъемом в конце июля до 8,5% и затем менее чем через месяц — скачок до 12%.

Снижение ставки Центробанка к концу прошлого года дало толчок к рефинансированию ранее взятых кредитов. Сейчас регулятор снова взял курс на повышение и похоже, что выгодному рефинансированию в таких условиях придет конец.

Участники банковского рынка рекомендуют тем, кто еще не рефинансировал ипотеку, воспользоваться пока еще имеющимися возможностями.

для справки

Под рефинансированием ипотеки понимается погашение кредита с помощью нового займа на тот же объект. Деньги на это может дать как тот же самый, так и другой кредитор. С помощью рефинансирования можно снизить ставку по ипотеке, уменьшить размер ежемесячного платежа, срок выплаты кредита или перейти в более удобный банк.

Арифметика очень проста: до 2020 года основная масса ипотечных кредитов бралась под 10–12% годовых. Рефинансирование же банки (до последнего подъема ключевой ставки) в среднем предлагали под 8,6%. Выгода налицо: и ежемесячный платеж снижается, и итоговая переплата по кредиту становится меньше. Сейчас условия ужесточаются, но перекредитование по-прежнему может быть выгодным для многих заемщиков.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку

Ситуация 1: если кредитная нагрузка слишком высока

Большинство экспертов сходятся во мнении, что рефинансирование ипотеки выгодно, когда разница между действующей и потенциальной ставкой составляет 1,5 процентных пункта и более.

Исключение — ситуации, когда клиент вернул более половины займа и платит уже в основном не проценты, а тело кредита. Тут рефинансирование уместно, только если ежемесячный платеж стал некомфортен для вас и нет возможности выдерживать график платежей.

выбирайте лучшее онлайн

Рассчитайте онлайн комфортный ежемесячный платеж с помощью ипотечного калькулятора, вычислите экономию при досрочном погашении и воспользуйтесь персональными ставками от крупных банков.

Бывает и такое, что когда-то заемщику пришлось взять кредит в маленьком банке под высокий процент из-за низкого кредитного рейтинга или отсутствия подтверждения белого дохода. А теперь ситуация изменилась, и рейтинг заемщика позволяет ему рефинансировать кредит у крупного банка на более мягких условиях.

Не имея подтвержденного белого дохода, в январе 2022 года Иван в небольшом банке оформил ипотеку на квартиру стоимостью 3 млн рублей по ставке 14,5% на 25 лет. За 1,5 года он выплатил только 16 тыс. рублей основного долга, остальное ушло на проценты.

В 2023 году ситуация изменилась: Иван поменял работу, его кредитный рейтинг вырос и зарплатный банк одобрил рефинансирование под 9,7%. Это позволит почти на треть снизить ежемесячный платеж, а в дальнейшем — уменьшить переплату, если освободившиеся деньги Иван направит на досрочное погашение кредита.

Логично рефинансировать кредит, если заемщик вступил в брак и хочет добавить созаемщика. При этом все равно придется получать согласие банка и вносить в договор существенное условие, так что заодно можно запустить и процедуру рефинансирования — например, в том же банке, но под более выгодный процент.

Еще один возможный сценарий — если помимо ипотеки у вас есть и другие кредиты. В этом случае их может быть выгодно объединить в один: ежемесячные платежи уменьшатся, а взаимодействовать придется только с одним банком. Некоторые финорганизации разрешают объединять до пяти кредитов разных банков.

Ситуация 2: если в семье есть ребенок

По льготным ипотечным программам ставки пока удерживаются государством на прежнем уровне, поэтому рефинансирование по-прежнему целесообразно для тех клиентов, кто попадает под расширенные условия семейной ипотеки.

Раньше льготы распространялись только на семьи с двумя и более детьми. Но с 1 июля 2021 года претендовать на кредит по этой программе могут семьи и с одним ребенком, который родился после 1 января 2018 года.

Ставка по программе составляет до 6% годовых, но может быть еще снижена банком.

У семьи с ребенком, который родился осенью 2018 года, остаток долга по ипотеке — 7,5 млн рублей, ставка — 8,5%, срок кредита — 18 лет, ежемесячный платеж — 64,9 тыс. рублей.

При рефинансировании по программе «Семейная ипотека» банк снижает им ставку до 4,95%, срок увеличивается до 25 лет, ежемесячный платеж составит 43,9 тыс. рублей, а экономия за весь срок кредита — 2,79 млн рублей.

Важный момент: предыдущая ипотека должна быть оформлена на покупку жилья от застройщика. Кредит на строительство дома рефинансировать нельзя.

Ранее оформленную семейную ипотеку также можно рефинансировать за счет повторного займа.

До 2018 года средства маткапитала можно было использовать на рефинансирование кредитов, но только если эти финансовые обязательства возникли до рождения второго ребенка или последующих детей — то есть до того момента, когда родители получили право на МСК.

С 2021 года это ограничение снято, что позволяет расходовать капитал на рефинансирование ипотечных займов вне зависимости от того, когда возникла такая необходимость.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно

Прежде чем запускать процедуру рефинансирования, стоит скрупулезно подсчитать все затраты (о них мы расскажем далее). Желательно привлечь специалиста, поскольку некоторые расходы будут неочевидны для несведущего клиента. Но даже если вы сравнили проценты по текущему кредиту и выплаты в случае его рефинансирования, подсчитали дополнительные затраты и получили заманчивые, на первый взгляд, цифры, не торопитесь бежать в банк.

От рефинансирования лучше отказаться, если:

1. Срок кредита перевалил за половину. Тогда смысла в рефинансировании мало: при аннуитетной схеме выплат большая часть процентов уже отдана банку, и в структуре платежа все бо́льшую долю будет занимать основной долг.

для справки

Аннуитетная схема платежей — порядок погашения кредита, при котором он выплачивается равными частями. При этом сначала в составе ежемесячного платежа преобладают проценты, но их доля постепенно снижается и ближе к концу срока погашения платеж практически полностью состоит из основного долга.

Если рефинансировать такой кредит, бо́льшую часть структуры платежа снова займут проценты, так как с точки зрения банка это будет новая ипотека.

А если ипотека оформлена менее шести месяцев назад, рефинансировать кредит и вовсе не удастся: банки не предоставляют такую опцию.

2. Если в ипотечном договоре указаны дополнительные платежи за досрочное погашение долга (так называемая упущенная выгода).

3. Если заемщик получил ипотеку как зарплатный клиент или по льготной программе.

4. Если возраст заемщика — пенсионный или предпенсионный. В таком случае шанс на одобрение нового кредита невелик, а сил, времени и денег придется потратить много.

5. Если вы хотите получить налоговый вычет по процентам, нужно быть особенно внимательным. Рефинансирование ипотеки в коммерческом банке не лишает вас такого права (ст. 220 НК РФ). Однако случается, что деньги на перекредитование банкам дают другие организации, не имеющие банковской лицензии. Ранее это было АИЖК, а теперь АО «Дом.РФ» — финансовый институт развития в жилищной сфере (не путать с одноименным банком).

Если деньги клиенту поступили со счета подобной организации, право на вычет по процентам он в дальнейшем теряет.

В таком случае можно будет рассчитывать только на имущественный вычет и компенсацию за уже уплаченные по старому договору проценты. Поэтому при рефинансировании ипотеки важно заранее уточнять (даже в банке), откуда именно придут средства.

Второй важный момент — в новом договоре должна быть ссылка на первоначальный ипотечный договор, иначе невозможно будет доказать целевой характер кредита (что он именно жилищный). Особенно актуально это для тех, кто рефинансирует ипотеку во второй раз — шансов «потерять» первоначальные данные при этом больше.

Как проходит процедура, сколько это стоит, какие документы потребуются

Путь к рефинансированию ипотеки состоит из нескольких шагов:

1. Найдите банк, который предложит лучшие условия. Напомним, что рефинансирование ипотеки считается выгодным, когда разница между действующей и потенциальной ставкой составляет от 1,5 процентных пункта.

2. Подайте заявку — как правило, это можно сделать онлайн. С ее помощью банк знакомится с потенциальным клиентом, оценивает его доход, кредитную историю и решает, одобрить рефинансирование или нет. Поэтому важно заполнить заявку подробно и правильно.

Удобно рефинансировать ипотеку в банке, выдавшем ее изначально — ограничений на этот счет нет. Там уже знают, что собой представляет заемщик, и если это надежный клиент, могут предложить хорошие условия. Однако и отказать «родной» банк тоже может.

Требования к документам у банков могут быть разные, но в общем случае понадобятся:

паспорт;
СНИЛС;
трудовая книжка (заверенная копия);
справка 2-НДФЛ (или иной документ, подтверждающий доход);
действующий кредитный договор, график платежей;
справка об остатке ссудной задолженности.

Скорее всего, через несколько дней заявителю позвонят из банка с вопросами о работе, зарплате, стаже и т. д.

Важно не иметь просрочек и задолженностей по ипотеке. При их наличии в рефинансировании с большой вероятностью откажут.

3. Если заявку одобрят, новому банку потребуется информация о недвижимости, на которую оформлялась ипотека. При первичном оформлении ипотеки документы на объект предоставляет продавец, а вот при рефинансировании это обязанность заявителя.

Для подтверждения стоимости объекта придется провести оценку. Лучше всего обращаться в компании, аккредитованные в новом банке. Оплата услуг оценщика также ложится на заявителя. Как правило, это стоит несколько тысяч рублей (сумма зависит от региона).

Кроме отчета оценщика в пакет документов по недвижимости обычно входят:

договор купли-продажи объекта;
выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
кадастровый паспорт;
договор страхования недвижимости и квитанция об оплате;
справка по форме 40 (выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах);
справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Таким образом, при рефинансировании придется потратиться на оценщика, оплату страховки (в новом банке она оформляется заново) и срочные проценты на дату погашения (сумма процентов за текущий месяц, накопившихся к моменту расторжения предыдущего кредитного договора).

совет по страховке

Если спешки нет, то процесс рефинансирования можно запустить ближе к моменту окончания действующего полиса. Закончится старый — можно сразу оформить новый.

4. После проверки объекта новый банк будет готов закрыть долг перед старым, чтобы перевести залог к себе. Собственно, на этом этапе и происходит рефинансирование: клиент подписывает документы по свежему кредиту, и банк гасит его долг.

5. Затем заемщику надо переоформить залог со старого банка на новый. Если закладная оформлена в электронном виде, новый банк сам подаст в Росреестр заявление на смену обременения. Если же у вас бумажный вариант закладной, вам придется сделать это самостоятельно, заплатив госпошлину. Подать заявление физлицо может, например, через МФЦ.

Пока новый банк не зарегистрирует закладную в свою пользу в Росреестре (процедура может занять до месяца), кредит считается необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Обычно повышение ставки составляет 2–4 п. п.

Если посчитать все расходы (оценка, госпошлина, разница процентов, страховка), траты на рефинансирование укладываются в довольно широкий коридор 10–45 тыс. рублей, в зависимости от региона и объекта недвижимости. Но с учетом выгоды от снижения ставки по кредиту даже максимальная сумма не выглядит такой уж существенной.

Рефинансирование ипотеки: выгода или пустая трата времени?

Если разница в ставках по ипотечному кредиту (между той, по которой брали кредит вы и по которой дают сейчас) достигла 2% точно пора задуматься о рефинансировании.

По мере снижения ипотечных ставок банковское предложение по рефинансированию кредитов становятся все более заманчивыми. Однако переход в другой банк не всегда означает экономию, а иногда оборачивается пустой тратой времени.

Когда это выгодно

Эксперты советуют подходить к вопросу рефинансирования реалистично. «Ставка Центробанка в последние годы снижается, значит и проценты по кредитам идут вниз, а вместе с ними – стоимость ресурсов для банков. Может случиться так, что другой банк попросту не захочет пойти навстречу новым клиентам, приоритет будет на стороне старых. Ориентироваться надо на схему рефинансирования ипотеки, и даже если выплата по процентам будет растянута на весь срок, а не как обычно поставлена в самом начале, но при этом выгода окажется полторы копейки, то и соглашаться нет смысла», – считает Василий Солодков, директор Банковского института ВШЭ.

По мнению специалистов, оптимальная разница в ставках должна составлять около 2%. При этом в первую очередь лучше ориентироваться на свой банк. Такой ход выгоден обеим сторонам: банки получают готового клиента с хорошей кредитной историей, заемщики – скидку.

Я рефинансировала кредит Сбербанка в «Российском капитале». И там же провела второе рефинансирование. В результате ежемесячно плачу на 38 тыс. рублей меньше.

«Прежде чем бегать по банкам, надо начать со своего. И если новые условия подойдут, можно соглашаться», – говорит экономист Никита Кричевский. Когда не получается остаться – можно обращаться в другой банк.

«Но и тут я бы не советовал заниматься рефинансированием кредита, остаток по которому составляет меньше миллиона рублей или полутора миллионов. Иначе разница будет практически незаметной, а время на переоформление потрачено», – советует Александр Мельников, директор Бюро кредитных решений.

Впрочем, знание этих нюансов все равно не избавляет от трудностей.

В некоторых случаях лучше не поддаваться желанию сбросить с себя хотя бы часть финансовой нагрузки, а подождать полтора-два месяца, изучить все предложения и только, когда выгода будет очевидной, подавать заявки.

В ВТБ я пытался узнать, о каких условиях может идти речь, учитывая, что у меня ипотека под 13,5% на 29 лет, 9 из них уже выплачены, но по договору – это выплаты почти исключительно по процентам. Менеджер заверил, что время погашения (29 лет) пересматриваться точно не будет. В лучшем случае пересмотрят ставку, минимальная – 10%. У меня вырвалось: «Я ведь у вас переплачиваю стоимость квартиры в пять раз». «Это ипотека», – улыбнулся в ответ консультант.

Максим, Московская область

Недостоверная реклама

Следует учесть, что реклама не всегда соответствует тем условиям, которые предлагаются в рамках рефинансирования. Нужно тщательно выяснить все «правила игры» на старте, чем потом бегать по отделениям и пытаться через call-центры добиваться одобрения заявки.

«Предложение банка, в который я обратилась, категорически не соответствовал списку документов, который в итоге от меня потребовали. При подаче выясняется: нужен, оказывается, двухлетний беспрерывный стаж работы на новом месте, а не полгода, как мне говорили вначале. Но в итоге заявку на рефинансирование одобрили и сообщили, что передали мои данные «персональному ипотечному менеджеру». Тот не звонил три недели, а в почту пришло письмо о том, что заявка, оказывается, одобрена только предварительно, и банк займется ею только, если я принесу еще несколько документов, включая повторную оценку квартиры и чуть ли ни паспорта всех членов семьи. На это уйдет еще около 30 тыс. рублей. И не факт, оказывается, что рефинансирование одобрят. Выходит, что если не одобрят, то в другом банке нужно будет собирать новый пакет документов, платить за них тоже. Опять десятки тысяч. Кроме того, даже расценки на страховку квартиры не совпали – озвучивалась гораздо меньшая», – рассказала Мария.

Странные расчеты

У Анны рефинансирование кредита застопорилось на этапе предварительных расценок: «Я спросила о ежемесячном платеже – выяснилось, что он всего на 1 тыс. рублей меньше. Спрашиваю: «У меня сейчас ипотека 14%, у вас предлагаемая — 9.5%. На аналогичных условиях в других банках разница в ежемесячном платеже доходит до 5 тыс. рублей. Почему у вас всего тысяча?».

Еще одна странность в банковских подсчетах, с которой столкнулись многие, заключается в том, что величина кредита не должна превышать 70-80% стоимости жилья. «Когда я покупала квартиру, она стоила 3 млн 300 тыс. рублей и сумма кредита как раз была 80% от этой суммы. Но сейчас цены упали, ее рыночную стоимость составила 3 млн. Надо было рефинансировать 2,6 млн рублей, – рассказала ЦИАН Екатерина. – В результате выбрала лучшее из предложений с ничтожным процентом платежа в первый год обслуживания по 9,5% на 10 лет. Правда платеж остался таким же, каким был. Около 30 тыс. ушло на оценку квартиры, доплату за страховки, оплату посредника, который должен регистрировать документы, госпошлину за регистрацию и оплату нотариальной доверенности на этого посредника».

«Я выбирала из двух банков, но один пришлось отвергнуть – обсуждая сумму, менеджер не сказала, что нужно будет оплачивать доверенность на посредника. Это стоит совершенно подъемную сумму в 2 тыс. рублей, но было неприятно что меня не проинформировали обо всех расходах».

Екатерина К., Москва

Такое тоже бывает

Случается, что несмотря на быстрый перевод денег в старый банк, условия рефинансирования продолжают действовать до тех пор, пока заемщик не предоставит новому банку справку о полном погашении ипотеки и закладную. Лучше подстраховаться и дополнительно оповестить департаменты банка о рефинансировании, указать номер кредитного договора и заранее подготовить закладную. Не секрет, что банковские сотрудники иногда, чтобы поскорее отделаться от клиента успокаивают его, заверяя, что банк все сам подготовит к сроку.

«Моей приятельнице закладную подготовили за две недели, а мне только через месяц. Да то только после того, как больше часа «провисела» на линии и жестко попросила оператора как следует поискать потому что сил нет и регламент по срокам нарушается. Он поискал, и неожиданно выяснилось, что я могу приехать в банк за закладной в любое время, потому что она готова… Но, так как с момента сделки прошел уже месяц, пришлось заново оформлять справку из БТИ – она действует 30 дней. И еще около месяца ушло на регистрацию нового договора в банке, хотя той самой моей приятельнице в том же банке зарегистрировали за десять дней. Ну, и уже под самый конец этой истории, надо было написать заявление о снижении ставки согласно действующему договора. В итоге к моменту начала оплаты кредита по прошло 4 месяца постоянного оформления, звонков и выяснений, но сейчас банк ставит новые условия со следующего платежа».

Сравнив условия разных банков, в том числе, дополнительные расходы на перестрахование, оценку и «скрытые» платежи по ипотеке, подайте заявку на рефинансирование.
Соберите необходимые документы и дождитесь одобрения нового банка.
Внимательно знакомьтесь с предлагаемыми условиями, при этом помните – банки меняют условия перекредитования в процессе рассмотрения заявки. Если все устраивает – подписывайте договор.
Новый кредитор, как правило, в течение трех-пяти рабочих дней перечисляет сумму долга первому банку.
После этого необходимо снять с недвижимости обременение первого банка и оформить залог в новом банке.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Как рефинансировать кредит и сэкономить при ставке по ипотеке до 12%

Рост ставок делает ипотеку дороже: в сентябре Центробанк в очередной раз увеличил ключевую ставку — теперь уже до 13%. В результате, проценты по жилищным кредитам в коммерческих банках тоже повышаются. Возникает логичный вопрос: имеет ли смысл рефинансировать предыдущие кредиты при растущих процентных ставках, сколько это может стоить и в каких ситуациях это может быть невыгодным. Специалисты из Циан рассмотрели варианты, когда имеет смысл рефинансирование ипотеки, а когда не стоит этого делать. Резюмируем, что важно учитывать плательщикам ипотечного кредита.

Когда выгодно и невыгодно рефинансирование

Выгодное рефинансирование ипотеки позволяет снизить процентную ставку и ежемесячные платежи, тем самым сэкономив немалые деньги в долгосрочной перспективе. Но если ошибиться в расчетах, перекредитование может, наоборот, увеличить общие расходы заемщика.

Когда выгодно

Если кредитная нагрузка высока. Понятие «кредитная нагрузка» по-простому можно объяснить так: сколько всего денег вы должны и сколько вам нужно платить каждый месяц, чтобы вернуть долг. Это показывает, насколько сложно для вас управлять долгами. Если у вас много займов и большие ежемесячные платежи, то кредитная нагрузка высокая, и в этом случае кредиты целесообразно объединить в один: ежемесячные платежи уменьшатся, а взаимодействовать придется только с одним банком. А если у вас только ипотека, рефинансирование точно будет выгодным, если разница между действующей и потенциальной ставкой составляет 1,5 процентных пункта и более.
Если в семье есть ребенок. Сейчас льготная ипотека с низкой ставкой доступна не только семьям с двумя и более детьми, но и семьям с одним ребенком, который родился после 1 января 2018 года. Процентная ставка по семейной ипотеке не превышает 6% годовых и может быть дополнительно снижена банком, так что это хорошая возможность для рефинансирования. Но важно, чтобы предыдущая ипотека была оформлена на покупку жилья у застройщика, а не на строительство дома. Также через повторный заем можно рефинансировать предыдущую семейную ипотеку. До 2018 года средства материнского капитала могли быть использованы для рефинансирования кредитов, но только если обязательства возникли до рождения второго ребенка или последующих детей. С 2021 года это ограничение снято, и средства МСК могут быть использованы для рефинансирования ипотечных кредитов независимо от времени их оформления.

Когда НЕ выгодно

Если прошла уже более чем половина кредитного срока, рефинансирование чаще всего не имеет особого смысла — большая часть процентов уже выплачена, и ежемесячные платежи, в основном, идут на погашение основного долга.
Если в ипотечном договоре прописаны компенсации банку при досрочном погашении (упущенная выгода).
Если заемщик взял ипотеку со скидкой как зарплатный клиент банка или использовал льготную программу.
Если заемщик находится в пенсионном или предпенсионном возрасте. В этом случае вероятность получения нового кредита достаточно низка.
Если вы хотите получить налоговый вычет по выплаченным процентам, то при рефинансировании ипотеки нужно быть осторожным. Деньги на перекредитование банкам могут предоставлять организации без банковской лицензии — например финансовый институт развития в жилищной сфере АО «Дом.РФ» (не путать с одноименным банком). Если деньги вам поступят со счета такой компании, право на вычет по процентам вы потеряете.

Если учесть все расходы, такие как оценка, госпошлина, разница в процентах и страховка, затраты на рефинансирование могут варьироваться от 10 до 45 тыс. рублей, в зависимости от региона и типа недвижимости. Однако даже с учетом этих затрат выгода от снижения процентной ставки по кредиту делает рефинансирование достаточно интересным для заемщиков.