В новостройке на стенах плесень. Как заставить застройщика все исправить?
В конце апреля мы купили в ипотеку квартиру в новостройке. Дом трехэтажный, наша квартира на первом этаже.
Когда принимали квартиру от застройщика, стены были влажные. Но менеджер заверил, что это просто только что нанесли шпатлевку и она вскоре просохнет. Сейчас в квартире образовалась плесень и стены не просыхают. Такая ситуация практически во всех квартирах, не только в нашей.
Застройщик не предпринимает никаких действий, чтобы устранить плесень и сырость. Другие жильцы рассказывают, что при строительстве дома шли дожди, а дом стоял без крыши. Соответственно, все мокрое.
Была ли нарушена технология строительства? Возможно ли расторгнуть договор и вернуть деньги за квартиру или заменить ее на другую?
Ирина, застройщик, безусловно, неправ в том, что бездействует. Насколько он неправ как строитель — надо еще установить. Объясню, что вы можете сделать и на что рассчитывать.
Вы вправе предъявить претензии застройщику
Как я понимаю из вопроса, акт приема-передачи квартиры вы уже подписали. В целом ничего страшного в этом нет.
Если застройщик будет кивать на акт, где написано, что вы «претензий не имеете», знайте, что он неправ. Покупатель имеет право не знать о скрытых дефектах и не указывать их в акте приема-передачи. Независимо от того, есть ли у вас в момент подписания акта претензии или нет, право предъявлять претензии по качеству сохраняется в течение всего гарантийного срока — то есть пяти лет.
Но есть ограничения. Если это не скрытые дефекты, вы должны были заявить о недостатках сразу. Например, о разбитых окнах, царапинах на дверях, сломанных замках — словом, обо всем, что можно увидеть при визуальном осмотре и где даже обычному человеку можно понять, что что-то не так. А вот увидеть на осмотре, что стена кривая или уровень влажности штукатурки слишком высокий, вы не можете. Для этого нужны приборы и знания.
Поэтому застройщик не имеет права упрекать вас, что вы приняли квартиру без претензий.
Любые недостатки с мокнущей штукатуркой — проблема застройщика
Плесень на стенах — это недостаток, а влажная штукатурка — тем более. Даже если застройщик говорит, что штукатурку нанесли недавно и все будет в порядке: сохнет она несколько дней, максимум — неделю. Обычно между концом строительных работ и сдачей дома в эксплуатацию проходит три-четыре недели. Еще столько же по времени квартиры передают жильцам. За восемь недель должна высыхать любая штукатурка, если она нанесена по правилам и не подпитывается влагой откуда-то из дома или с улицы.
Вариантов, что не так с вашей штукатуркой, немного. Если штукатурка не сохнет на стене, которая граничит с улицей, значит, плохо загерметизированы швы или вообще есть проблема с качеством наружной отделки. Отделка может пропускать воду с улицы из-за некачественной гидроизоляции. В некоторых случаях могут быть даже какие-то ошибки в проектировании.
Второй вариант — в доме горизонтальная разводка отопления и все трубы идут в полу. Если у соседей сверху протекает труба в полу, она будет увлажнять ваш потолок и стену.
Третий вариант — если вашу штукатурку наносили на влажную поверхность. Керамический кирпич и газобетон, например, очень сильно впитывают влагу, а потом отдают ее. По правилам, внутреннюю кладку в доме делают после того, как готов каркас, или как минимум когда этаж закончили строить и он уже закрыт сверху следующим.
Все это недостатки, которые должен устранять застройщик.
Плесень — следствие влажности. Если устранить причину, восстановить штукатурный слой и обработать плесень специальными составами, она исчезнет. Но пока есть избыток влаги, бороться с ней бесполезно, особенно если изначальная проблема в ошибках конструкции: все опять намокнет и заплесневеет.
Как найти управу на застройщика?
Расскажем в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы знать, как отстаивать свои права
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Вы можете попробовать решить проблему самостоятельно
То, что дом строят под дождем и без крыши, — нормально. Любой дом строят не месяц и не два, а намного дольше. Конечно, никто не прикрывает этажи от дождя. Это технически невозможно.
Но к тому моменту, когда в доме начинают делать внутреннюю отделку, он обычно уже сухой. Если нет — его специально просушивают тепловыми пушками. С другой стороны, если в доме всего три этажа, строили его наверняка очень быстро. Поэтому может быть так, что он не успел высохнуть и штукатурку наносили на влажные стены.
В любом случае, чтобы говорить о недостатке квартиры, надо зафиксировать этот недостаток и установить причину, по которой он возник. Если застройщик отказывается рассматривать ваши претензии, обращайтесь в независимую экспертизу. По закону можно самостоятельно устранить недостаток, а застройщика обязать возместить расходы. Наймите строительно-технического эксперта, который установит, в чем причины проблемы, и предложит способы, как их устранить. Заодно узнаете, сколько это стоит. Цена экспертизы — от 10 до 20 тысяч рублей.
Когда получите отчет от эксперта, отнесите его застройщику и потребуйте любой из вариантов, которые предлагает закон:
- устранить недостаток;
- уменьшить цену покупки и вернуть вам разницу в цене;
- возместить расходы, которые вы понесли, когда самостоятельно устраняли недостаток.
Если боитесь, что застройщик будет тянуть время, а жить в квартире надо уже сейчас, третий вариант наиболее удобный. Причем вы можете требовать деньги еще до того, как исправили проблемы. Закон не обязывает представлять документы об устранении недостатков. Достаточно заключения экспертизы о том, сколько стоит их устранить.
Поменять квартиру с недостатками на другую нельзя
Потребовать замены квартиры на новую, боюсь, вы не можете. Это подтверждает и Верховный суд. Мы уже рассказывали об этом, когда разбирали, как заключать, изменять и расторгать договоры по закону. В том разборе компания отказалась заменять дольщику квартиру на равнозначную, поскольку такой способ защиты прав законом не предусмотрен, и суд ее поддержал.
Если есть существенный недостаток, который застройщик вовремя не устранил, вы можете в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денег. Но обычно это невыгодно. Даже если учесть положенную по закону неустойку, квартира, которую купили по ДДУ, дорожает к моменту сдачи дома. А если расторгнете договор, вам вернут только ту сумму, что вы заплатили при покупке, а не текущую рыночную цену. Может так получиться, что за эти деньги вы не сможете купить ничего аналогичного.
Плесень — существенный недостаток?
Вам придется доказывать отдельно, может ли плесень или повышенная влажность быть существенным недостатком.
По закону существенный — это неустранимый недостаток или недостаток, который нельзя устранить без несоразмерных расходов или затрат времени. Или его выявляют неоднократно, или он проявляется вновь после того, как его устранили. Соответственно, существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства — это несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Таким образом, чтобы понять, существенный или несущественный этот недостаток, надо установить причины. Причина может быть устранимым нарушением. Например, рабочие нарушили технологию, когда наносили штукатурку, или просто не просушили стену — это несущественный недостаток. Его легко устранить. И если вы в одностороннем порядке откажетесь исполнять договор, застройщик в суде может оспорить такой отказ. И суд не признает договор расторгнутым.
А вот нарушения строительных норм, норм проектирования устройства наружных стен, тепло- и гидроизоляции, качества выполнения работ по герметизации швов и стыков — это всё существенные недостатки. При них можно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, и суд вас поддержит.
Вот пример из Смоленска. У участника долевого строительства были претензии к застройщику, поскольку на стенах образовалась плесень и влага. Застройщик утверждал, что дольщик виноват сам, так как неверно эксплуатировал квартиру и не проветривал помещения. Независимая экспертиза установила, что застройщик нарушил строительные нормы и правила, когда монтировал стены и устраивал теплоизоляцию наружных стен, и что эти недостатки нельзя устранить без капитального ремонта. Суд признал недостатки существенными, а договор расторгнутым, постановил вернуть деньги и еще начислил неустойку.
Что делать в вашем случае
В итоге план ваших действий должен быть таким.
Письмо застройщику. Направьте письменные претензии застройщику и ждите его реакции. Потребуйте провести комиссионный осмотр между вами и застройщиком. В комиссионном осмотре, как правило, участвуете вы, представитель застройщика и представитель УК. По результатам составляют акт, в котором стороны приходят или не приходят к единому мнению о причинах проблем. Подписывать его необязательно, если вы несогласны с выводами комиссии.
Экспертиза. Если предполагаете, что застройщик будет уклоняться от решения проблем, можете сразу нанимать эксперта. Но все же лучше дождаться реакции застройщика на первую претензию. Это важно для последующей компенсации ваших затрат на экспертизу. Застройщика пригласите присутствовать, когда эксперт будет проводить независимую экспертизу. Постарайтесь нанять эксперта с хорошей репутацией, потому что неграмотную экспертизу можно оспорить в суде.
Получите заключение экспертизы с расчетами, сколько стоит устранить недостатки. Если экспертиза установит, что в ваших проблемах виноват застройщик, опять пишите застройщику претензию. Приложите к ней копию заключения и потребуйте денег или устранения недостатков — на ваш выбор.
Суд. Если не решите проблему после экспертизы и претензии, то найдите юриста и обращайтесь в суд. Суд возместит расходы на экспертизу и на юриста — в разумных пределах. Вы получите и возмещение морального вреда, и неустойку — 3% от стоимости устранения недостатков за каждый день просрочки исполнения обязательства. Хотя суды часто снижают размер неустойки, так как суммы получаются астрономические.
В целом после экспертизы и до обращения в суд вы можете устранять недостатки самостоятельно. Если, конечно, это возможно технически и не требует капитального ремонта дома.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Споры с застройщиками
Как взыскать неустойку в 2022 году, если застройщик нарушает договор
Недвижимость 27.11.19 140 381 45
Как написать претензию застройщику
Недвижимость 11.06.19 21 111 11
Как отказаться от ненужных услуг застройщика и вернуть деньги
Аренда, покупка и продажа 15.03.18 57 575 5
Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома
Ипотека 17.03.20 81 049 22
Что делать при банкротстве застройщика
Недвижимость 19.11.18 45 506 41
Как судиться с застройщиком, если он нарушил сроки и не достроил метры
Аренда, покупка и продажа 25.08.17 32 336 3
Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры
Что делать? 10.07.18 83 170 12
Что делать, если застройщик навязывает свою УК
Ремонт и обустройство 01.09.17 21 150 1
Как достроить гардеробную за счет застройщика
Недвижимость 20.11.18 80 530 16
Что делать, если застройщик не ставит дом на кадастровый учет
Недвижимость 25.10.19 12 914 8
Что делать, если застройщик построил стены тоньше, чем обещал
Аренда, покупка и продажа 05.08.19 27 046 4
Что делать, если застройщик сдал квартиру с плесенью на стенах
Что делать? 02.12.20 3149 12
Можно ли не платить застройщику, если он сам нарушает договор
Что делать? 17.02.21 5814 1
Как правильно составить претензию застройщику
Основания подачи претензии застройщику
Оснований для недовольства исполнением договора долевого участия (ДДУ) у покупателя может быть много. Обычно в претензии к застройщику покупатели квартир излагают то, с чем не согласны в своих взаимоотношениях со строительной компанией. То есть список причин, набирающихся для создания претензии, бесконечен. Приведём несколько примеров:
- задержаны сроки строительства ;
- есть нарушения при подписании акта приёма-передачи квартиры;
- изменился метраж квартиры в любую сторону.
- увеличение тоже может стать проблемой, так как за дополнительные метры придётся доплатить;
- квартира в новостройке плохого качества;
- во время проживания в квартире обнаружились недостатки.
Ещё бывает, что застройщик заявляет определённые характеристики квартиры на этапе строительства, а готовое жильё ими не обладает. Например, дольщица одного из проектов московского застройщика купила у него квартиру с двумя спальнями и совмещённой кухней-гостиной, в которой ей обещали два окна. Они были на планировке квартиры, и их анонсировал девелопер.
Из-за двух окон в одной комнате жильё на момент покупки стоило на 700 тыс. рублей дороже, чем такие же по площади квартиры в этом доме, но с одним окном. Через несколько месяцев после покупки застройщик связался с дольщицей и сказал, что нужно подписать бумагу о том, что она согласна с тем, что в комнате, где обещали два окна, будет одно. В этом случае тоже уместна претензия застройщику по недостаткам.
Однако успех разбирательства зависит от того, насколько хорошо к нему подготовиться.
Содержание претензии
Важная часть подготовки документа — сбор доказательств. Это могут быть фотографии, видео, устные свидетельства или подписи соседей, поставленные под текстом описания возникших проблем.
Содержание претензий зависит о того, по какому поводу она пишется. Если проблема в качестве выполненных работ — пошла трещина на стене, разошлись стыки, абсурдно расположено вентиляционное отверстие и тому подобное, первым делом нужно зафиксировать недостатки и попросить их устранить.
Это ещё не претензия застройщику на устранение недостатков. А вот если застройщик никак не отреагирует или откажется, тогда придётся написать претензию.
К ней нужно приложить заключение независимого эксперта, которое подтвердит, что проблема есть. Если застройщик настаивает на подписании акта приёма-передачи , а дольщик видит недостатки, о которых в нём не сказано, путь такой же — сначала независимая экспертиза, затем описание того, что не устраивает.
Закон в некоторых случаях регулирует только сроки подачи претензий и ответов на них, а также порядок вручения. Содержание — на усмотрение составителя, но есть общие рекомендации.
Как составить текст претензии
Претензию пишут в произвольной форме: законодательно утверждённого шаблона не существует. Тем не менее профессиональный юрист всегда отличит, кто писал текст — дольщик или же юридически подкованный специалист, поэтому важно тщательно подготовиться и правильно составить претензию застройщику.
Вот основные критерии успешной претензии, которая принесёт желаемый результат:
- В ней изложены требования — чётко и в простой форме.
- Есть обоснования обращения. Например, при указании на нарушение срока исполнения договора долевого участия прикладывается копия договора.
- Претензия подана в регламентируемый срок.
- Претензия правильно доставлена застройщику.
- Включение в текст претензии ссылок на законы, признаки нарушения которых есть в действиях застройщика, усиливает значимость обращения, оно воспринимается более формальным.
Образец претензии
Составляя текст самостоятельно, можно ориентироваться на следующий образец претензии застройщику.
В начале текста упоминаются «действующие лица». Для этого нужны:
- полное наименование и юридический адрес застройщика;
- ФИО и контактные данные дольщика (адрес для ответа);
- данные ДДУ (номер и дата регистрации).
Этапы разбирательств
Далее максимально подробно излагаются основания обращения — с расчётами (если это актуально), описанием обстоятельств. Список нормативных актов, на основании которых составлено обращение к застройщику, будет преимуществом, но не обязателен.
На этапе претензии обязанность доказать, что проблем нет, лежит на застройщике. Поступает жалоба: застройщик или устраняет проблему, или старается доказать, что её не существует и дольщик ошибся.
Следующий этап разбирательства — суд. Вот там точно нужны будут ссылки на законы.
После описания проблемы нужно изложить свои требования (выплата неустойки, устранение дефектов или другое). Подробнее на этом пункте остановимся дальше.
В завершающей части претензии должны быть желаемый (регламентированный) срок исполнения требований, банковские реквизиты (если в списке требований есть денежные), перечень прилагаемых документов (заключение эксперта, копия договора ДДУ, фото, видео, свидетельства соседей), подпись дольщика и дата составления претензии.
Грамотная досудебная претензия застройщику — это необязательно текст длиной в десяток страниц, пестрящий перечислением законов и техтребований. Вполне достаточно небольшого, официально написанного текста, в котором понятно изложены требования.
Чтобы добиться желаемого результата, лучше избегать в претензии просторечий, эмоциональной окраски и литературных изысков.
Требования, предъявляемые застройщику
Если в претензии не будет требований, её смысл потеряется, соответственно, на результат можно не рассчитывать. Так что придётся приложить усилия, чтобы составить претензию застройщику об устранении недостатков.
Требования бывают материальные и нематериальные. Удовлетворение нематериальных требований не предполагает прямых расходов застройщика. Например, устранить неполадки могут уже имеющиеся в штате сотрудники, которые отвечают за нужный вид работ. Если речь о смене управляющей компании или её руководителя, то на это деньги также не нужны.
Как рассчитать неустойку
Материальные требования тоже должны быть обоснованы. Так, если дольщик требует оплатить неустойку или компенсацию за задержку срока сдачи дома, то ему придётся самому рассчитать сумму.
Расчёт тоже можно привести в претензии, но необязательно. Формула есть в главном для застройщиков и покупателей новостроек отраслевом законе «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ). Чтобы ею воспользоваться, нужно знать, на сколько дней просрочено исполнение обязательств по договору, стоимость квартиры и величину ставки рефинансирования (сейчас она называется ключевой). Размер ключевой ставки устанавливает Центральный банк РФ: цифра указана на его сайте.
Формула и данные для неё
Формула выглядит так:
Сумма неустойки = цена квартиры × количество дней просрочки × 1/150 × ставка рефинансирования в процентах.
В законе говорится, что ставку для расчёта нужно брать на день исполнения обязательств. Исполнение обязательств — это передача квартиры дольщику. Требовать неустойку можно и до, и после наступления даты исполнения обязательств. Для этого и нужна претензия застройщику по ДДУ.
Допустим, застройщик обещал сдать квартиру 30 марта, этот срок зафиксирован в ДДУ. А передал ключи через три месяца после этой даты. Для расчёта неустойки понадобится ставка, которая действовала в тот день, когда дольщик получил ключи.
Другой случай — если с 30 марта прошло полгода, а ключей от квартиры до сих пор нет, то дольщик вправе выбрать ту ставку, которая ему выгоднее. Если 30 марта ставка была выше, чем сейчас, когда истекли полгода просрочки, можно брать значение за 30 марта. А если наоборот, то выгоднее та ставка, что действует сейчас, и тогда подставлять в формулу её.
Примеры расчётов
Рассмотрим применение формулы на конкретных случаях.
Дольщик заплатил 4 млн рублей за квартиру, которую должен был получить 1 июня 2018 года. Фактическая передача ключей состоялась 30 декабря 2018 года (212 дней просрочки). 30 декабря 2018 года действовала ключевая ставка в размере 7,75% годовых.
Расчёт выглядит следующим образом: 4 000 000 рублей × 212 × 0,517% = 438 416 рублей.
Или так: застройщик должен был передать квартиру 1 декабря 2018 года. Но на дворе уже 10 августа 2019 года, а квартиры всё ещё нет. Считать неустойку можно по ставке 10 августа (7,25%) или 1 декабря 2018 года (7,5%). Второй вариант выгоднее.
Ещё более выигрышный вариант, но посложнее: считать неустойку периодами — всё это время ставка менялась. Можно определять неустойку на каждый период действия ставки.
Кроме неустойки, в компенсацию могут включаться расходы дольщика, которые он понёс по вине девелопера:
- расходы на аренду из-за просрочки сдачи квартиры;
- расходы на ремонт для устранения дефектов строительства;
- расходы на юриста;
- компенсация морального вреда.
Когда направлять претензию
Точного срока, в течение которого нужно направить претензию застройщику, чтобы считать её поданной должным образом, нет. Есть срок, который принято называть разумным, и он составляет 7–14 дней с момента обнаружения проблемы. В целом же можно руководствоваться здравым смыслом: есть проблема — можно писать претензию.
Даже если недочётов ещё не найдено, тоже можно составлять претензию «на опережение»: например, стройка остановлена, и понятно, что дом точно не будет сдан в срок, указанный в договоре.
Если есть вопросы к качеству, то можно ориентироваться на срок, указанный в законе о защите прав потребителей: документ даёт 10 дней на обращение.
О недостатках по гарантии, которые выявлены уже в процессе проживания, желательно писать сразу, как о них узнали. Если узнали вчера, а претензия будет через полгода, с устранением недочётов могут быть проблемы.
Гарантийный срок на дом — пять лет, на оборудование — три года. То есть в течение этого времени претензии по гарантийным проблемам можно направлять сразу, как только они появились.
Способы передачи претензии застройщику
Претензию нужно подготовить в двух экземплярах. Один остаётся у дольщика, второй подаётся застройщику. Экземпляр застройщика кладётся в надписанный конверт (адрес, название компании) и любым доступным способом передаётся получателю: заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения обычной почтой, курьерской доставкой.
Можно также съездить и лично передать компании конверт.
Главное, знать куда именно направлять претензию. Есть три варианта:
- На юридический адрес застройщика. Его чаще всего используют для отправки официальных документов.
- На договорной адрес. Застройщик может указать в договоре адрес, на который следует отправлять документы и претензии. Если адрес есть в договоре, то использование другого, даже юридического, будет считаться неверным.
- На фактический адрес. Это адрес, по которому реально располагается офис. Он часто не совпадает с юридическим. Но если письмо, отправленное по фактическому адресу, вернётся, его нельзя будет использовать как доказательство уведомления при составлении иска. Можно направить письменную претензию застройщику на юридический адрес и продублировать его на фактический.
Доставка претензии лично дольщиком не имеет преимуществ: наоборот, юристы рекомендуют пользоваться почтой. Законно получить документы может директор компании или представитель с доверенностью на получение. Очень маловероятно, что они будут встречать дольщика для этого.
Конверт возьмёт офис-менеджер, поставит подпись и отметку о получении на экземпляре дольщика (его тоже надо взять с собой), возможно, присвоит входящий номер письму. Но если компания недобросовестная, то может оказаться, что время потрачено зря. Поэтому целесообразнее пользоваться почтой.
Статус отправки можно отслеживать на сайте почты. Если по истечении 30 дней за письмом не пришли, его отправят обратно со штампом о возвращении. По закону даже не полученное физически письмо считается врученным адресату, его можно использовать в суде.
Срок рассмотрения претензии может быть указан в ДДУ. Если же нет, дольщик сам называет, когда хочет получить ответ.
Что делать, если застройщик не ответил на претензию или отказывается выполнять её требования
Молчание девелопера или отрицательный ответ на претензию — это повод обращаться в суд. Судебное разбирательство эффективнее вести при поддержке юриста, поэтому, прежде чем на него решиться, стоит сравнить расходы и возможную выгоду.
К исковому заявлению нужно будет прикрепить доказательства досудебного рассмотрения проблемы.
Как доказать, что мое дело в суде не рассматривалось?
Два года назад был заключен договор с юристом о взыскании просрочки с застройщика. Договор на юридическую фирму, был оплачен при оформлении. Все это время юрист был на связи, отчитывался по заседаниям и датам.
Сейчас ни в одной судебной базе я не вижу иска с моими данными, юрист после запроса номера дела перестал выходить на связь. Хочу отправить претензию о неисполнении договора и понесенных в связи с этим убытках, так как срок давности по основному делу прошел и взыскать с застройщика уже нет возможности.
Вопрос: как доказать отсутствие иска, который юрист, якобы, подавал? Достаточно скриншота в поисковике всех судебных дел по моему ФИО, или можно как-то получить в суде справку об отсутствии иска с моим участием?
Также буду благодарна за подобный опыт, если у вас он тоже был.