ВТБ запускает ипотеку на покупку жилья с торгов
Ипотеку на покупку жилья с торгов запустил банк ВТБ. Ранее банки выдавали ипотеку на покупку с торгов только для недвижимости, находящейся на балансе кредитной организации, подчеркивается в сообщении пресс-службы банка.
«На рынке имущественных торгов в России представлено около 120 тыс. лотов, а его потенциал — более 4 трлн рублей. При этом объем фактически совершенных сделок не превышает 3-5%. Одна из причин неэффективности сектора — его недоступность для широкого круга покупателей», — говорил ранее председатель правления ВТБ Анатолий Печатников. До сих пор купить такую недвижимость могли только те, у кого вся необходимая для покупки сумма уже была на руках, поясняет руководитель цифровой платформы имущественных торгов V-Лот (совместно с которой реализуется проект, входит в группу ВТБ) Сергей Пигалев.
Подыскав интересный объект на любой платформе для торгов, потенциальный покупатель может обратиться за оформлением ипотеки через V-Лот, пояснили в ВТБ. Ипотека будет выдаваться на срок до 30 лет под 9,3% при первоначальном взносе от 10% и под 8% при взносе от 20% и выше.
К концу года ВТБ планирует запустить единую цифровую платформу имущественных торгов, которая объединит объекты со всех электронных торговых площадок (сейчас их около 80). Здесь будут представлены имущество госкомпаний, непрофильные активы банков, лоты земельных торгов и др.
До пандемии на торгах можно было купить квартиру на 10-15% ниже рыночной цены, рассказывал ранее «РГ» первый заместитель гендиректора Российского аукционного дома Константин Раев. Позже, однако, скидки уменьшились, так как из-за ажиотажного спроса ликвидных квартир в принципе стало мало. При этом ранее покупателями квартир на торгах были преимущественно агенты, которые брали их для перепродажи, сейчас же стало много тех, кто покупает жилье для себя.
ВТБ запустил ипотеку на покупку жилья с торгов
ВТБ первым из российских банков запустил ипотеку на приобретение недвижимости с имущественных торгов. Проект реализуется совместно с цифровой платформой V-Лот (входит в Группу ВТБ), сообщает ВТБ в пресс-релизе. В ВТБ отмечают, что многие объекты на торгах выставляются по стоимости ниже рыночной — до 30%, — но приобрести их раньше могли лишь те, у кого полная сумма была на руках. Купить такие объекты в ипотеку можно было только в том случае, если они находятся на балансе банка, проводящего торги.
В рамках новой программы клиенты смогут оформить ипотеку на срок до 30 лет. При первоначальном взносе от 10% ставка составит 9,3%, для взноса 20% и выше — 8%. Максимально возможная сумма жилищного кредита при покупке с имущественных торгов — 60 млн руб., говорится в сообщении ВТБ. С января 2022 года Банк ВТБ и «Дом.РФ» запустят льготную программу «Универсальная ипотека» для россиян, занятых в бюджетных сферах. Ставки по ней составят от 2% до 6% годовых.
- Как купить квартиру в Москве у города. Инструкция
- ВТБ начал выдавать ипотеку на строительство домов
- ЦБ сообщил о падении выдачи ипотеки в России на 20% за месяц
Залоговая недвижимость: как купить квартиру у банка
Если заемщик не может оплачивать ипотеку, то банк вправе выставить жилье на торги. На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и жилье, которое находится в залоге по потребительскому кредиту. Просрочка по ипотеке в крупнейших российских городах небольшая (1–2% от общей суммы кредитов), но с ростом общего объема ипотеки залоговых квартир будет становиться больше, прогнозируют аналитики компании «Бест-Новострой». Изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо даже ниже нее, отмечают в компании «Азбука жилья». Рассказываем, как купить залоговое жилье у банка, на каких площадках искать такие квартиры и можно ли на этом сэкономить.
Потенциальные банкроты
В настоящее время задолженность россиян по ипотечным кредитам превышает 10,5 трлн руб., следует из статистики Банка России. В первой половине 2021 года рост числа банкротств граждан более чем вдвое превысил прошлогодний уровень. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), число россиян с просроченной на 90 и более дней задолженностью от 500 тыс. руб. составляет 1,1 млн, а суммарный долг потенциальных банкротов — свыше 1,5 трлн руб.
Сколько стоит залоговое жилье
Если заемщик не погашает ипотеку, обеспечением по которой выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. После решения суда имущество выставляется на торги и проводится аукцион по его продаже. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.
Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»: — Залоговую недвижимость банков иногда можно купить на аукционе по цене ниже рынка, но не более чем на 10%. Чаще залоговое имущество в процессе аукциона разгоняется в цене и продается выше рынка. Залоговых аукционов много, лотов на них будет больше, но чтобы приобрести такую квартиру, нужно запастись терпением — постоянно мониторить площадки, рыночные цены и найти действительно нужный и выгодный для себя вариант.
В агентстве недвижимости «Азбука жилья» «РБК-Недвижимости» рассказали, что изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо ниже нее. Но это не значит, что банк будет продавать квартиру за небольшие деньги и себе в убыток — обычно недвижимость выставляется на продажу по цене, примерно на 10% превышающей реальную, пояснили аналитики компании. Это учитывается оценщиками залоговых квартир. Также есть шанс, что цена во время аукционной продажи поднимется до высшей планки реальной рыночной цены — особенно если жилье в нормальном состоянии, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой района. Главная задача банка — как можно быстрее реализовать нецелевой актив, пояснили «РБК-Недвижимости» в компании «Бест−Недвижимость». В этом случае возможны скидки до 20–25% — из-за срочности. Но такое происходит крайне редко, обычно хорошие залоговые квартиры продаются на аукционе и до прямой покупки у банка хорошие лоты просто не доживают.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»: — Приобретение жилья из числа банковских залогов редко становится выгодным для покупателя. Банк должен реализовать имущество через открытые торги, тогда стоимость, как правило, доходит до рыночной и смысла ввязываться в аукцион обычно нет. В условиях высокого спроса они вряд ли станут продаваться настолько ниже рынка, что опустят средний уровень цен на жилье. Чтобы это произошло, нужен ипотечный кризис, подобный североамериканскому 2008–2009 годов. То есть доля необслуживаемых жилищных кредитов должна составлять 15–20% от общего числа.
Собственные площадки банков
Квартиры, которые банки не сумели реализовать на аукционных торгах (не нашлось покупателей), размещаются на официальных сайтах кредитных организаций. Российские банки реализуют залоговые квартиры через обычные интернет-площадки, например ЦИАН или «Авито», по среднерыночным ценам. Но некоторые крупные банки продают залоговую недвижимость через собственные площадки. ВТБ реализует на своей площадке жилую и коммерческую недвижимость, а также транспорт и оборудование. Жилые дома с земельными участками и квартиры банк также продает через сторонние площадки, такие как ЦИАН или «Авито». Газпромбанк реализует непрофильные активы через общий портал продаж. Здесь продается все — от квартир и земли до промышленных комплексов и объектов инфраструктуры. Но база небольшая. У Россельхозбанка имеются две площадки. Первая — для реализации собственных непрофильных активов, вторая — для продажи залогового имущества. Но лотов там немного. Банк «Открытие» реализует залоговое имущество на своей небольшой площадке. В базе есть квартиры в новостройках столичного региона. Предложений немного. Росбанк также реализует залоговую недвижимость на своей площадке. В базе есть жилая и коммерческая недвижимость, а также предполагается продажа земельных участков.
Фото: Лиходеев Семен/ТАСС
Банковские аукционы
Актуальные предложения залоговых квартир представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.
Как купить недвижимость на банковском аукционе:
- найти подходящую недвижимость на сайте торгов;
- пройти аккредитацию на электронной площадке;
- выбрать лот, внести задаток (обычно 5% от стоимости лота) и подать заявку на участие;
- пройти проверку документов и получить уведомление о допуске к аукциону;
- предварительно осмотреть недвижимость (очно или онлайн);
- участвовать в торгах на повышение стоимости, если покупателей несколько;
- в случае победы на торгах получить на электронную почту протокол о приоритетном праве на приобретение объекта по утвержденной на аукционе стоимости.
Плюсы покупки недвижимости на аукционах у банков:
- гарантия чистоты сделки (объект, который продается банком как залоговый, изначально проверялся им на различные юридические риски, что позволит минимизировать правовые риски в целом в отношении самого объекта);
- удобные сервисы, позволяющие проводить поиск залоговых объектов под конкретный бюджет покупателя;
- объекты продаются по стоимости чуть ниже, чем на рынке обычной недвижимости;
- описание объекта на площадках структурировано в большинстве случаев лучше, чем у среднестатистического риелтора в объявлении.
Минусы покупки недвижимости на аукционах у банков:
- сложность реального физического просмотра объекта;
- более сложная, длительная и бюрократичная процедура самой сделки;
- не всегда предоставляют для изучения документы, которые связаны с историей объекта недвижимости;
- трудно купить объект за счет ипотечных средств.
Александр Катков, адвокат, партнер Legal Group «NOVATOR»
Читайте также:
- Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах
- Как купить квартиру в Москве у города. Инструкция
Покупка квартиры с торгов теперь возможна и в ипотеку. Но выгодно ли это на самом деле?
После отмены льготной ипотеки власти и банковский сектор опасаются снижения спроса на недвижимость, чему способствует и повышение Центробанком ключевой ставки. Поддержать интерес населения к жилью призван запуск различных программ кредитования, субсидий и льгот. В январе ВТБ объявил еще одну: теперь клиенты банка могут оформить ипотеку на квартиры с торгов по ставке 11,2-11,9%.
До начала торгов покупатель должен получить одобрения банка и внести первый взнос по ипотеке, который составляет от 10%. Сумма кредита – до 60 млн рублей, срок ипотеки – до 30 лет.
Появление такой программы выглядит своевременной мерой: объемы выдаваемых ипотечных кредитов в последние годы, особенно на фоне действия льготных программ, существенно выросли. Соответственно, растет и рынок залогового жилья.
«Для ВТБ новая программа ипотеки на залоговые квартиры – это отличный ход по расширению портфеля клиентов за счет жилых объектов, которые находятся на балансе других банков. Кроме того, это возможность еще раз выгодно продать в кредит и заработать на собственных залоговых объектах, – рассуждает Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед». – Ведь одно дело, если банк просто продает квартиру с торгов, а другое – если он делает это через ипотечный кредит. В таком случае он получит дополнительную прибыль и с выданного кредита, и за счет дополнительных услуг – страхования, обслуживания и прочего».
А что это значит для рядовых покупателей, частных инвесторов? Станут ли они массово штурмовать аукционные залы в расчете на дешевую покупку?
С торгов – значит дешевле
Часть участников рынка считает, что запуск ипотеки для покупки залоговых квартир может серьезно простимулировать инвесторов, в том числе непрофессионалов, еще активнее покупать залоговые квартиры. «Если банк действительно готов принимать на себя риски кредитования покупки квартир, которые продаются не просто на аукционах, а именно в рамках реализации залогов и процедур банкротств, это упростит доступ покупателей к такому типу активов, – подтверждает Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД. – Обозначенная ставка выше, чем для квартир на коммерческом рынке (как на первичном, так и вторичном), однако в торгах квартиру можно приобрести с существенным дисконтом к рыночной стоимости, что для клиента сделает переплату по ипотечному кредиту нечувствительной».
В любом случае, проникновение кредитных продуктов в сферу продаж с торгов – это позитивный сигнал для всех участников данного рынка. Это подтверждает значимость сегмента аукционных продаж и рост его популярности и доступности не только для профессиональных покупателей проблемного имущества, но и для широкого круга заинтересованных лиц.
В Москве и крупнейших городах России интерес инвесторов к покупке недвижимости на торгах за последние несколько лет уже увеличился многократно. Появляются даже обучающие программы и семинары, на которых эксперты обучают инвесторов правильно приобретать недвижимость на аукционах. Конкуренция в данном сегменте сейчас очень сильно выросла.
Аукционы невиданной щедрости заканчиваются?
Однако, хоть и считается, что покупка квартиры с торгов – это выгодно, все обстоит не так уж просто. Похоже, что приобрести квартиру по цене ниже рыночной таким образом можно все реже и реже. Как показывает практика, именно за счет ажиотажа и участия в торгах большого количества непрофессионалов сегодня на аукционах в крупных городах цены на недвижимость разгоняются выше рыночных. Особенно это характерно для Москвы. В столице сейчас вероятность купить на торгах ликвидную недвижимость с хорошим дисконтом стремится к нулю, констатирует Руслан Сухий.
Есть и другие причины, почему покупка квартиры с торгов – это вариант далеко не для всех. «Да, есть инвесторы, флипперы, которые сейчас на этом зарабатывают. И думаю появятся полупрофессиональные инвесторы, которые захотят попробовать заработать. Но рядовой клиент… эта история точно не про него. Необходимо сделать ЭЦП, зарегистрироваться на торгах, оформить депозит, знать площадки по торгам. Все это сложно, – говорит Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse. – Второй момент: ипотека 11,2% – это высокий процент. И ВТБ это не «Сбер», он не обладает таким пулом лотов на продажу с торгов. Третий момент – залоговые квартиры, как правило, имеют проблемы с документацией. Из всего массива, с которым я работаю, обычно пригодны к покупке не более 10%, остальные не проходят юридическую проверку».
Эксперт считает, что серьезного влияния новый продукт ВТБ на рынок не окажет, а вот работу флипперов усложнит, ведь в нишу выйдут непрофессиональные инвесторы и начнут создавать дополнительный ажиотаж.
«Я рекомендую непрофессиональным инвесторам, желающим участвовать в торгах, трезво и с холодной головой оценивать максимальную стоимость, за которую они готовы приобрести квартиру и сравнить эту цену с рыночной. Сейчас у застройщиков действуют различные программы стимулирования продаж – субсидированная ипотека, рассрочки. Поэтому у инвесторов есть возможность приобрести квартиру на первичном рынке на более выгодных условиях, чем на торгах, где наблюдается ажиотажный спрос, – отмечает Руслан Сухий. – Ведь важно не только купить квартиру, но и потом обслуживать кредит, а в случае необходимости продать, без потери в деньгах».