Как получить льготную ипотеку на строительство дома

Как взять ипотеку на строительство дома в 2024 году

Доля ипотечных кредитов, выданных на строительство частного дома, в последние годы резко возрастает. На индивидуальное жилищное строительство стали распространяться меры господдержки, банки охотнее выдают такие кредиты. Что нужно знать желающим взять ипотеки на строительство дома, рассказали эксперты.

Владимир Песня/ РИА Новости

Условия выдачи ипотечного кредита на строительство дома

Чтобы понять точные условия выдачи кредита, лучше внимательно изучить требования конкретной льготной программы и конкретного банка. Но, как правило, условия строительство частного дома следующие:

1. Взять такой заем можно на срок до 30 лет.
2. Строить частный дом в ипотеку можно самим или с помощью подрядчика, которого вы нашли самостоятельно или выбрали из перечня строительных компаний, аккредитованных банком.
3. В большинстве случаев получить жилищный заем можно только тогда, когда дом возводится «под ключ»: это значит, что он должен быть готов к заселению.
4. Для ипотеки под строительство по рыночным программам, скорее всего, придется привлекать поручителя. В большинстве случаев банк требует в залог недвижимость и вправе взыскать ее в случае невозможности совершать платежи по ипотеке вовремя.
5. Банк будет предъявлять требования и к земельному участку, на котором планируется строительство. Нужно быть готовым к тому, что он на весь срок ипотеки передается в залог кредитной организации.
6. Земельный участок должен находиться в собственности заемщика или его законного супруга (супруги). На нем не должно быть других капитальных строений. В дальнейшем не должно возникнуть проблем с проведением по нему инженерных коммуникаций .
7. Если земли еще нет, ее покупку можно включить в стоимость кредитования.

Совет эксперта

Сразу же необходимо уточнить целевое назначение вашего земельного участка и выяснить, разрешено ли на нем строить дом, обращает внимание специалист юридической компании «Интерцессия» Анастасия Чумак.

Идеально подходят земли, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство. На них можно строить дом с фундаментом, подводить любые коммуникации, в дальнейшем в построенном доме можно будет прописаться. Запрещено строить дома на земле огороднического товарищества, также не подойдет для получения ипотеки на строительство дома участок в садовом товариществе или участок для личного подсобного хозяйства, если они находятся за городской чертой.

Ипотека с господдержкой на строительство дома

Спрос на рыночные ипотечные программы под строительство собственного дома резко упал после роста ключевой ставки Центрального банка осенью 2023 года. По ним кредитование сегодня начинается от 16,5%, рассказал «РГ» эксперт в сфере недвижимости Александр Землянко. Однако, отмечает он, большинство заемщиков могут подобрать для себя ипотеку с господдержкой. Сегодня таких льготных программ пять. По ним, конечно, в сентябре 2023 года вырос до 20% первоначальный взнос (а по льготной ипотеке на новостройки с декабря 2023 года — до 30%), но остальные условия практически не изменились.

Строящийся дом в Московской области. Фото: Павел Бедняков/РИА Новости

Льготная ипотека на новостройки

Льготная ипотека на новостройки со ставкой до 8% распространяется и на строительство дома. Но воспользоваться ей можно лишь один раз в жизни и под такой процент банки выдают ограниченную сумму. Ранее для жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей она не могла превышать 12 млн рублей, для остальных регионов – 6 млн рублей. Но в декабре 2023 года кредит стали ограничивать суммой в 6 млн руб. по все стране.

Впрочем нужно иметь в виду, что это именно размер кредита, а не стоимость дома (то есть дом может быть дороже, но придется добавить свои средства).

Ранее кредит можно было комбинировать с рыночными программами, в этом случае общая сумма кредита могла доходить до 30 и 15 млн руб. соответственно, но на «излишек» суммы (свыше 12 и 6 млн руб.) ставка уже не льготная, а рыночная, более высокая. Однако в конце декабря 2023 года комбо-ипотеку по этой программе запретили.

Оформить заем по этой программе можно на строительство дома и своими силами, и с привлечением подрядчика. При самостоятельном возведении жилья завершить строительство важно за двенадцать месяцев, иначе банк повысит ставку.

Льготная ипотека для семей с детьми

Взять ипотеку под строительство дома со ставкой до 6% могут семьи, в которых воспитываются двое и более несовершеннолетних детей или ребенок-инвалид, а также в которых родился ребенок в 2018-2023 году. Ставка по «семейной ипотеке» не превышает 6%. Кредит выдается при условии привлечения профессионального подрядчика. Первоначальный взнос должен быть не менее 20%.

Ипотека для IT-специалистов

Оформить ипотеку под строительство дома по ставке до 5% годовых могут сотрудники IT-компаний, аккредитованных в Минцифры.

Важно! Это не обязательно должны быть именно айтишники, льготный заем доступен бухгалтерам, юристам, копирайтерам и другим специалистам, если они работают в IT-организации.

Претендент на льготную IT-ипотеку должен быть не старше 50 лет и отработать в компании не менее трех месяцев. Кредитование возможно только под строительство дома с привлечением подрядчика.

Программа «Дальневосточный гектар»

Молодым семьям, участникам программы «Дальневосточный гектар», медработникам и учителям, а также вынужденным переселенцам можно взять ипотеку по ставке до 2% под строительство дома на территории Дальнего Востока. По «Дальневосточной ипотеке» дом можно строить самостоятельно или с помощью подрядной организации. Аналогичные условия действуют в арктических регионах по «Арктической ипотеке».

Сельская ипотека

Под 3% или менее взять ипотеку под строительство дома могут жители сельской местности во всех российских регионах, кроме Москвы и Санкт-Петербурга. Возводить жилье можно с привлечением профессиональной организации или самим. Завершить строительство необходимо в течение двух лет.

Строительство коттеджей в селе Некрасовка. Фото: Михаил Мордасов/РИА Новости

Почему важно определиться, кто будет строить дом

Выбор ипотечных программ для тех, кто планирует возводить жилье самостоятельно, ограничен, а процент по кредиту скорее всего будет завышен, говорит ипотечный брокер АН «Городской риэлторский центр» Юлия Маркина.

Зато, если заемщик планирует возводить жилье самостоятельно и с банком удалось договориться, банк перечислит средства ему на счет, и он уже сам будет решать — какую сумму потратить на закупку стройматериалов и за сколько нанять строительную бригаду. Но для этого нужно разбираться в теме строительства, уметь правильно составлять смету, искать стройматериалы и контролировать ход работ, потому что за выданные банком средства придется отчитаться.

При найме подрядчика больше шансов получить одобрение по ипотеке и под более низкий процент, отмечает доктор экономических наук, профессор кафедры менеджмента СЗИУ РАНХиГС Мария Конягина.

По ее словам, кредитные организации заинтересованы в снижении рисков и в регулярном, без просрочек возврате займа. Строительные компании они тщательно проверяют и часто предлагают немалый список аккредитованных подрядчиков.

Как правило, при заключении договора на строительство с аккредитованным подрядчиком банк одобряет ипотеку на более лояльных условиях. Например, в случае отсутствия залоговой недвижимости может пойти на уступки и выдавать жилищный кредит траншами: допустим, первый — на строительство фундамента, второй — на возведение стен и крыши, третий — на отделочные работы.

На что еще важно обратить внимание: комментарий эксперта

Обязательно необходимо учитывать регион покупки участка и строительства, потому что в каждом регионе свой лимит, поясняет руководитель отдела сопровождения сделок проекта «Мой гектар» Ануш Манасян.

— Например, один из наших покупателей планировал построить дом для большой семьи, и, по его расчетам на покупку участка с дальнейшим строительством нужно было примерно 15 млн руб., — говорит она. — Однако участок выбрал он в Тверской области, а там лимит по льготной ипотеке не более 6 млн руб. И тут, конечно, пришлось решать: либо уменьшать бюджет, либо менять участок.

Какие документы потребуются в банк

Точный перечень документов каждый банк устанавливает самостоятельно. Однако в их числе обязательно должны быть:

• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок,
• выписка из ЕГРН,
• отчет об оценке земли, который нужно сделать заблаговременно (сама услуга обойдется в среднем от 5 до 10 тысяч рублей).
• заключенный договор подряда,
• архитектурные планы,
• утвержденные проекты,
• заявление о планируемом строительстве с указанием его параметров и стоимости.

Можно ли использовать при строительстве дома маткапитал

При строительстве дома маткапитал можно использовать в качестве первоначального взноса или направить его на погашение ипотеки, благодаря чему по желанию заемщика будет снижен ежемесячный платеж или сокращен срок ипотеки.

Многодетные семьи, помимо маткапитала, на погашение займа могут направить 450 тыс. руб. от государства. Но это можно сделать только после завершения строительства.

На строительстве коттеджного поселка «Новые Вешки» в Подмосковье. Фото: РИА Новости

Как еще можно снизить процент по ипотеке

Банки предлагают различные опции, которые могут снизить ставку. Однако лучше самостоятельно просчитать, так ли это выгодно, и обращать внимание на различные нюансы и условия.

Покупка ставки

Например, меньше платить по ипотеке можно за счет покупки ставки, пояснила Анастасия Чумак. Это может быть выгодно, но необходимо самостоятельно произвести расчет. Механика такова, говорит она: вы платите сумму, скажем, в 300 тысяч рублей за то, что ваша ставка станет на 0,5-1% меньше, чем без этой опции. Далее необходимо понять, отобьются ли 300 тысяч в результате этого снижения или же нет.

Дополнительные банковские услуги

Другие банковские дополнительные услуги также могут снизить процент, но они тоже не бесплатные. Страховки, перевод зарплатного проекта в ипотечный банк — всем этим можно пользоваться, произведя дополнительные расчеты.

Налоговый вычет

Кроме того, на строительство дома можно получить налоговый вычет и вернуть часть уплаченных налогов, напомнила юрист. Однако она обратила внимание, что имущественный налог получает собственник и лишь один раз. Если вы полностью использовали его, допустим, при покупке квартиры, то получить его на строительство дома уже не получится.

Сделай сам: как получить льготную ипотеку на строительство дома. Условия и сложности

С лета 2022 года можно не мучаться вопросом, откуда взять деньги на загородный дом — государство предоставило льготную ипотеку на его самостоятельное строительство. Всего 7% или даже меньше годовых — и вы обладатель дома мечты. Но, конечно же, есть нюансы. О них и поговорим.

Почему государство проявило такую заботу о своих гражданах — в общем-то понятно. Люди не богатеют, многоэтажных новостроек традиционно строится меньше, чем частных домов, а жить где-то надо.

По наблюдениям Циан.Аналитики, впервые за три года на загородном рынке спрос сместился в пользу земельных участков, такой вариант сейчас выбирают почти 40% покупателей.

Ипотека для загородного рынка — продукт редкий и не распространенный. Ранее самая выгодная программа — ипотека с господдержкой — включала требование, чтобы объект возводил профессиональный подрядчик. Не каждая строительная компания могла пройти государственный отбор. Точнее, мало кто. Да и банки часто отказывали — боялись остановки строительства или получения в залог неликвидного объекта.

Самостоятельное возведение дома было доступно только в рамках «Дальневосточной ипотеки», которая имеет очевидные ограничения по географии строительства. Еще один вариант финансирования стройки — потребительское кредитование — слишком дорогой способ, ведь проценты по ставкам существенно выше, чем на ипотеку.

В итоге предыдущую версию льготной госпрограммы с июня 2022 года поправили: теперь банки имеют право выдавать гражданам кредиты на строительство частных жилых домов своими силами или, если использовать правовой термин, «хозяйственным способом». Соответствующее постановление премьер Михаил Мишустин подписал 31 мая.

Условия кредитования

1. Ипотечный кредит можно взять только на строительство дома. На приобретение готового — нет.

2. Ставка по программе — до 7% на весь срок, по усмотрению банка она может быть снижена. Актуальный список банков-участников, выдающих ипотеку на самостоятельное строительство дома, опубликован на сайте оператора «Дом.РФ».

Если заемщик отказывается от предложенных видов страхования, банк-кредитор имеет право увеличить процентную ставку на 1%, но при этом она не должна превышать 8%.

Необходимо закончить строительство и зарегистрировать право собственности на дом в течение 12 месяцев с даты получения ипотечного кредита. Иначе банк может повысить процентную ставку до уровня ключевой ставки (КС) на момент подписания договора + 4,5 пункта. Сейчас размер КС — 9,5%.

3. Максимальная сумма кредита на льготных условиях для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти — до 12 млн рублей, в остальных регионах — до 6 млн рублей.

Это ограничение касается не стоимости дома, а размера кредита, то есть если строительство объекта обойдется дороже, оставшуюся часть надо будет оплатить самостоятельно или взять кредит на рыночных условиях, или стать участником региональной ипотечной программы.

Для жителей обеих столиц, Московской и Ленинградской областей в этом случае максимальная сумма кредита составит 30 млн, а для других регионов — 15 млн рублей.

Петр хочет взять кредит на дом в размере 10 млн рублей на 20 лет. Он может получить 6 млн по льготной ставке 7%, а еще 4 млн рублей — на рыночных условиях.

4. Первоначальный взнос — не менее 15%. В качестве первоначального взноса (или его части) можно использовать материнский капитал. В 2022 году маткапитал составил 524,5 тыс. рублей на первого ребенка и 693,1 тыс. рублей на второго и последующих детей.

5. Максимальный срок кредита — до 30 лет.

6. В качестве залога банк принимает земельный участок, на котором планируется строительство дома, и дом после его постройки.

7. Возможность рефинансирования льготной ипотеки на ИЖС отсутствует.

8. Срок действия программы — до 31 декабря 2022 года.

9. Льготная ипотека доступна всем совершеннолетним гражданам РФ. Других требований на федеральном уровне нет, но банки могут устанавливать свои критерии оценки заемщиков и вправе отказывать на их основании.

Порядок перечисления денег

По условиям пилотной программы деньги на самостоятельное строительство выдадут вам по частям. Каждый транш предназначен для финансирования отдельных этапов строительства. Выплата на новый этап совершается после того, как вы подтвердите окончание работ по предыдущему.

Если для начала строительства нужно купить землю, для этого можно использовать первую выплату. Затем на участок необходимо зарегистрировать право собственности и передать его в залог банку.

Второй транш — не более 40% от всей суммы — выдается на строительство фундамента и будет начислен как аванс под залог земли. Для подтверждения целевого расходования средств кредитору надо будет предоставить чеки на оплату стройматериалов, а также фотоотчет.

Возведение дома хозспособом не означает, что все работы вы должны проводить самостоятельно. Вы можете нанимать профильных специалистов (физических или юридических лиц). Главное, чтобы в расписках или счетах были указаны работы, которые провели строители, т. к. эти расходы тоже нужно будет подтвердить.

Третий транш — также не более 40% — предназначен для оплаты основных строительных работ: возведения каркаса (стен, перекрытий и т. п.) и теплового контура. По их завершении в банк тоже нужно будет направить отчет.

Оставшаяся часть кредита выдается на заключительные работы и постановку дома на кадастровый учет. Затем готовый объект передается в залог банку до момента полного погашения долга.

В этом году планируется выдать около 8 тыс. льготных кредитов, что позволит возвести примерно 1 млн кв. м жилья.

Где и какой дом можно построить

Строительство возможно на территории всей России. Это должно быть отдельно стоящее здание, в котором есть комнаты и вспомогательные помещения. Высота ограничена — не более 20 м и не более трех надземных этажей. Делить такой дом на отдельные объекты нельзя. Материалы, способ постройки и проект не регламентируются.

Построенное здание должно подходить для круглогодичного проживания и иметь признаки капитального жилого помещения: фундамент, надежные несущие конструкции, крышу. К нему должны быть подведены инженерные коммуникации: системы вентиляции, водоснабжения и водоотведения, электричество, отопление, газ (для газифицированных районов).

Построить дом можно далеко не на каждом участке. Земельный кодекс РФ делит земли на территории России на семь категорий:

1. Земли сельхозназначения.

2. Земли населенных пунктов.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

Индивидуальное жилищное строительство разрешено только на землях населенных пунктов и с оговорками на землях сельскохозяйственного назначения.

Кроме категории землям присваивается вид разрешенного использования (ВРИ), который показывает, что можно или нельзя делать на участке.

Соответственно, банк одобрит ипотеку на ИЖС, только если это позволяют категория и ВРИ земельного участка. Кредитор также может вводить дополнительные условия — например, выдавать заем, если участок не имеет обременений и находится не далее 70 км от города.

Узнать категорию участка и ВРИ можно по кадастровому номеру на Публичной кадастровой карте, а также заказав соответствующую выписку из Росреестра.

Реально ли завершить строительство за 12 месяцев?

Напомним, важное «подстегивающее» условие программы: ввод в эксплуатацию (постановка на кадастровый учет) построенного дома в течение 12 месяцев с момента подписания кредитного договора. Иначе карета льготная ставка превращается. в тыкву: при просрочке банк получает право повысить процент по кредиту.

Это ощутимо сужает выбор проектов, по которым можно осуществить строительство, ориентируя потребителя на быстровозводимые варианты домов.

В российском климате, пожалуй, только в Причерноморье можно строить без проблем круглый год. На другие регионы накладывает ограничения зима. Остается один строительный сезон. За это время можно возвести дом по каркасной технологии, из готовых домокомплектов и т. п. А вот с более трудоемкими технологиями могут быть сложности. Кажется, что государство таким образом мотивирует к развитию быстровозводимое домостроение.

Еще один сложный и неурегулированный вопрос — как быть, если строители затянули сроки, сорвали поставки и пр. Отвечает за чужие ошибки перед банком заемщик. Очевидный совет в этих условиях: выбирать проверенную компанию с проработанным проектом.

Наконец, необходимо заранее уточнить все нюансы процедуры оформления документации на объект, которая может отличаться в разных муниципалитетах.

Документы для оформления ипотеки

Каждый банк сам определяет перечень документов, которые должен предоставить заемщик.

Обычно в него входят:

• паспорт;
• СНИЛС;
• свидетельство о браке/разводе;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
• для мужчин до 27 лет — военный билет (подтверждает, что заемщик не подлежит призыву на военную службу).

У работающих по найму, как правило, запрашивают заверенную работодателем копию трудовой книжки, у индивидуальных предпринимателей — документ, подтверждающий статус ИП, и декларацию о доходах. Пенсионеры предоставляют выписку из лицевого счета Пенсионного фонда. В ряде случаев ипотеку можно оформить всего по двум документам.

Процедура выдачи ипотеки на самостоятельное строительство еще только тестируется банками — первые кредиты по пилотной программе выдали месяц назад, — поэтому перечень документов может меняться и дополняться. Так, скорее всего, вам придется предоставить кредитной организации проект дома и смету на его строительство.

Стоимость ИЖС: ожидания и реальность

По данным Циан.Аналитики, сейчас половина респондентов, планирующих строительство дома, закладывают в смету бюджет до 3 млн рублей. В апреле 2021 года результаты опросов были аналогичными — половина респондентов также собиралась потратить 3 млн.

Однако в итоге менее трети из них (28%) уложились в эту сумму.

16% опрошенных потратили 4–5 млн рублей, 7% — 5–6 млн. Большинству (39%) частный дом обошелся в 6–20 млн. А еще 10% респондентов потратили более 20 млн рублей.

Прочие нюансы

• Наличие другой недвижимости не является препятствием для получения льготной ипотеки на ИЖС.
• С 2020 года действует поправка в закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», разрешающая строительство жилого дома на землях СНТ (садовых участках).
• Землю возможно перевести из одной категории в другую. Если сейчас ваш участок не подходит для ИЖС, можно попробовать поменять его ВРИ. Делается это через Росреестр: нужно написать заявление, указать кадастровый номер и обосновать необходимость смены категории.
• Последние три года на рынке фиксируется стабильный рост цен на загородное жилье, а последние 1,5 года — дефицит ликвидных объектов. На этом фоне внедрение пилотной программы льготной ипотеки на ИЖС хозспособом выглядит очень актуальным, хотя жесткое ограничение времени строительства может принести заемщикам ряд проблем.

Как получить льготный кредит на строительство своего дома

Льготную ипотеку с господдержкой распространили на индивидуальное жилищное строительство. Кто, как и на что может взять кредит, рассказали специалисты Консультационного центра ДОМ.РФ.

Getty Images

Кто может взять кредит на дом?

Ипотека с господдержкой — одна из наиболее универсальных льготных ипотечных программ. Воспользоваться ею может любой гражданин, независимо от региона проживания и семейного положения.

До недавнего времени по программе, которая была запущена в апреле 2020 года, можно было купить квартиру в новостройке-многоэтажке. Теперь она распространяется и на новые индивидуальные дома.

На каких условиях выдают кредит?

Максимальная ставка по программе — 7%. При этом до сих пор на новые квартиры в многоэтажках банки, конкурируя между собой, как правило, выдавали кредиты по более низким ставкам — в середине октября в среднем под 5,99%.

Максимальная сумма кредита — 3 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос — 15% стоимости жилья.

Получить льготный кредит на дом, как и на квартиру, можно по 1 июля 2022 года включительно.

Какой дом можно купить?

Льготный кредит можно получить для покупки у индивидуальных предпринимателей или застройщиков-юрлиц (кроме инвестиционных фондов и их управляющих компаний) индивидуальных жилых домов с участками на территории РФ, участков, где компания или ИП обязуются построить дом после заключения договора, а также для оплаты строительства частного дома.

Получить льготный кредит на дом можно до июля 2022 года

Каких-либо требований к дому по площади, этажности, материалам стен не установлено. Однако дополнительные требования может установить сам банк. Как правило, для банков кредиты на строительство частных домов связаны с повышенным уровнем риска и затрат, так как не всегда можно оценить качество работ, материалов и проекта.

Можно построить дом самостоятельно?

Построить можно, но кредит на такое строительство или на участок под него по льготной ставке получить нельзя. Нельзя и купить новый дом у физлица.

Можно взять кредит только на участок?

Нет, купить на заемные средства землю с расчетом построить дом когда-нибудь позже, когда появится возможность, нельзя. Договор купли-продажи должен одновременно предусматривать как покупку участка, так и обязательство компании или предпринимателя построить на нем дом после заключения договора.

Можно купить дом дороже 3 млн рублей?

Кредит не может быть больше 3 млн рублей. Если дом стоит дороже, можно добавить свои средства (увеличив первоначальный взнос свыше 15%). Для первоначального взноса можно использовать маткапитал. А многодетные семьи могут направить на погашение уже предоставленного кредита средства господдержки (до 450 тысяч рублей).

Есть ли альтернатива ипотеке с господдержкой?

Есть и другие льготные программы, помогающие построить дом, но они подходят определенным категориям заемщиков.

Получить средства со ставкой до 6% можно по «Семейной ипотеке». У заемщика должен быть ребенок, родившийся не ранее 2018 года. Максимальная сумма кредита тут больше — 12 млн для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн для остальных регионов. Как и в случае с другими программами все строительные работы должны проводиться по договору подряда.

«Дальневосточная ипотека» позволяет получить кредит на строительство дома на Дальнем Востоке по ставке до 2% годовых. Ею могут воспользоваться молодые семьи (до 35 лет) и участники программы «Дальневосточный гектар». В сельской местности, в моногородах, а до конца нынешнего года в Магаданской области и на Чукотке можно купить дом на вторичном рынке.

«Сельская ипотека» подойдет тем, кто хочет построить жилье в сельской местности (кроме Подмосковья, территорий Москвы и Санкт-Петербурга). Максимальная ставка — 3%, сумма — до 5 млн рублей в Ленинградской области, Ямало-Ненецком АО и на Дальнем Востоке и 3 млн в других регионах. Важное условие — срок строительных работ не должен превышать 24 месяцев.

Сделай сам: как получить льготную ипотеку на строительство дома. Условия и сложности

С лета 2022 года можно не мучаться вопросом, откуда взять деньги на загородный дом — государство предоставило льготную ипотеку на его самостоятельное строительство. Всего 7% или даже меньше годовых — и вы обладатель дома мечты. Но, конечно же, есть нюансы. О них и поговорим.

Почему государство проявило такую заботу о своих гражданах — в общем-то понятно. Люди не богатеют, многоэтажных новостроек традиционно строится меньше, чем частных домов, а жить где-то надо.

По наблюдениям Циан.Аналитики, впервые за три года на загородном рынке спрос сместился в пользу земельных участков, такой вариант сейчас выбирают почти 40% покупателей.

Ипотека для загородного рынка — продукт редкий и не распространенный. Ранее самая выгодная программа — ипотека с господдержкой — включала требование, чтобы объект возводил профессиональный подрядчик. Не каждая строительная компания могла пройти государственный отбор. Точнее, мало кто. Да и банки часто отказывали — боялись остановки строительства или получения в залог неликвидного объекта.

Самостоятельное возведение дома было доступно только в рамках «Дальневосточной ипотеки», которая имеет очевидные ограничения по географии строительства. Еще один вариант финансирования стройки — потребительское кредитование — слишком дорогой способ, ведь проценты по ставкам существенно выше, чем на ипотеку.

В итоге предыдущую версию льготной госпрограммы с июня 2022 года поправили: теперь банки имеют право выдавать гражданам кредиты на строительство частных жилых домов своими силами или, если использовать правовой термин, «хозяйственным способом». Соответствующее постановление премьер Михаил Мишустин подписал 31 мая.

Условия кредитования

1. Ипотечный кредит можно взять только на строительство дома. На приобретение готового — нет.

2. Ставка по программе — до 7% на весь срок, по усмотрению банка она может быть снижена. Актуальный список банков-участников, выдающих ипотеку на самостоятельное строительство дома, опубликован на сайте оператора «Дом.РФ».

Если заемщик отказывается от предложенных видов страхования, банк-кредитор имеет право увеличить процентную ставку на 1%, но при этом она не должна превышать 8%.

Необходимо закончить строительство и зарегистрировать право собственности на дом в течение 12 месяцев с даты получения ипотечного кредита. Иначе банк может повысить процентную ставку до уровня ключевой ставки (КС) на момент подписания договора + 4,5 пункта. Сейчас размер КС — 9,5%.

3. Максимальная сумма кредита на льготных условиях для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти — до 12 млн рублей, в остальных регионах — до 6 млн рублей.

Это ограничение касается не стоимости дома, а размера кредита, то есть если строительство объекта обойдется дороже, оставшуюся часть надо будет оплатить самостоятельно или взять кредит на рыночных условиях, или стать участником региональной ипотечной программы.

Для жителей обеих столиц, Московской и Ленинградской областей в этом случае максимальная сумма кредита составит 30 млн, а для других регионов — 15 млн рублей.

Петр хочет взять кредит на дом в размере 10 млн рублей на 20 лет. Он может получить 6 млн по льготной ставке 7%, а еще 4 млн рублей — на рыночных условиях.

4. Первоначальный взнос — не менее 15%. В качестве первоначального взноса (или его части) можно использовать материнский капитал. В 2022 году маткапитал составил 524,5 тыс. рублей на первого ребенка и 693,1 тыс. рублей на второго и последующих детей.

5. Максимальный срок кредита — до 30 лет.

6. В качестве залога банк принимает земельный участок, на котором планируется строительство дома, и дом после его постройки.

7. Возможность рефинансирования льготной ипотеки на ИЖС отсутствует.

8. Срок действия программы — до 31 декабря 2022 года.

9. Льготная ипотека доступна всем совершеннолетним гражданам РФ. Других требований на федеральном уровне нет, но банки могут устанавливать свои критерии оценки заемщиков и вправе отказывать на их основании.

Порядок перечисления денег

По условиям пилотной программы деньги на самостоятельное строительство выдадут вам по частям. Каждый транш предназначен для финансирования отдельных этапов строительства. Выплата на новый этап совершается после того, как вы подтвердите окончание работ по предыдущему.

Если для начала строительства нужно купить землю, для этого можно использовать первую выплату. Затем на участок необходимо зарегистрировать право собственности и передать его в залог банку.

Второй транш — не более 40% от всей суммы — выдается на строительство фундамента и будет начислен как аванс под залог земли. Для подтверждения целевого расходования средств кредитору надо будет предоставить чеки на оплату стройматериалов, а также фотоотчет.

Возведение дома хозспособом не означает, что все работы вы должны проводить самостоятельно. Вы можете нанимать профильных специалистов (физических или юридических лиц). Главное, чтобы в расписках или счетах были указаны работы, которые провели строители, т. к. эти расходы тоже нужно будет подтвердить.

Третий транш — также не более 40% — предназначен для оплаты основных строительных работ: возведения каркаса (стен, перекрытий и т. п.) и теплового контура. По их завершении в банк тоже нужно будет направить отчет.

Оставшаяся часть кредита выдается на заключительные работы и постановку дома на кадастровый учет. Затем готовый объект передается в залог банку до момента полного погашения долга.

В этом году планируется выдать около 8 тыс. льготных кредитов, что позволит возвести примерно 1 млн кв. м жилья.

Где и какой дом можно построить

Строительство возможно на территории всей России. Это должно быть отдельно стоящее здание, в котором есть комнаты и вспомогательные помещения. Высота ограничена — не более 20 м и не более трех надземных этажей. Делить такой дом на отдельные объекты нельзя. Материалы, способ постройки и проект не регламентируются.

Построенное здание должно подходить для круглогодичного проживания и иметь признаки капитального жилого помещения: фундамент, надежные несущие конструкции, крышу. К нему должны быть подведены инженерные коммуникации: системы вентиляции, водоснабжения и водоотведения, электричество, отопление, газ (для газифицированных районов).

Построить дом можно далеко не на каждом участке. Земельный кодекс РФ делит земли на территории России на семь категорий:

1. Земли сельхозназначения.

2. Земли населенных пунктов.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

Индивидуальное жилищное строительство разрешено только на землях населенных пунктов и с оговорками на землях сельскохозяйственного назначения.

Кроме категории землям присваивается вид разрешенного использования (ВРИ), который показывает, что можно или нельзя делать на участке.

Соответственно, банк одобрит ипотеку на ИЖС, только если это позволяют категория и ВРИ земельного участка. Кредитор также может вводить дополнительные условия — например, выдавать заем, если участок не имеет обременений и находится не далее 70 км от города.

Узнать категорию участка и ВРИ можно по кадастровому номеру на Публичной кадастровой карте, а также заказав соответствующую выписку из Росреестра.

Реально ли завершить строительство за 12 месяцев?

Напомним, важное «подстегивающее» условие программы: ввод в эксплуатацию (постановка на кадастровый учет) построенного дома в течение 12 месяцев с момента подписания кредитного договора. Иначе карета льготная ставка превращается. в тыкву: при просрочке банк получает право повысить процент по кредиту.

Это ощутимо сужает выбор проектов, по которым можно осуществить строительство, ориентируя потребителя на быстровозводимые варианты домов.

В российском климате, пожалуй, только в Причерноморье можно строить без проблем круглый год. На другие регионы накладывает ограничения зима. Остается один строительный сезон. За это время можно возвести дом по каркасной технологии, из готовых домокомплектов и т. п. А вот с более трудоемкими технологиями могут быть сложности. Кажется, что государство таким образом мотивирует к развитию быстровозводимое домостроение.

Еще один сложный и неурегулированный вопрос — как быть, если строители затянули сроки, сорвали поставки и пр. Отвечает за чужие ошибки перед банком заемщик. Очевидный совет в этих условиях: выбирать проверенную компанию с проработанным проектом.

Наконец, необходимо заранее уточнить все нюансы процедуры оформления документации на объект, которая может отличаться в разных муниципалитетах.

Документы для оформления ипотеки

Каждый банк сам определяет перечень документов, которые должен предоставить заемщик.

Обычно в него входят:

• паспорт;
• СНИЛС;
• свидетельство о браке/разводе;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
• для мужчин до 27 лет — военный билет (подтверждает, что заемщик не подлежит призыву на военную службу).

У работающих по найму, как правило, запрашивают заверенную работодателем копию трудовой книжки, у индивидуальных предпринимателей — документ, подтверждающий статус ИП, и декларацию о доходах. Пенсионеры предоставляют выписку из лицевого счета Пенсионного фонда. В ряде случаев ипотеку можно оформить всего по двум документам.

Процедура выдачи ипотеки на самостоятельное строительство еще только тестируется банками — первые кредиты по пилотной программе выдали месяц назад, — поэтому перечень документов может меняться и дополняться. Так, скорее всего, вам придется предоставить кредитной организации проект дома и смету на его строительство.

Стоимость ИЖС: ожидания и реальность

По данным Циан.Аналитики, сейчас половина респондентов, планирующих строительство дома, закладывают в смету бюджет до 3 млн рублей. В апреле 2021 года результаты опросов были аналогичными — половина респондентов также собиралась потратить 3 млн.

Однако в итоге менее трети из них (28%) уложились в эту сумму.

16% опрошенных потратили 4–5 млн рублей, 7% — 5–6 млн. Большинству (39%) частный дом обошелся в 6–20 млн. А еще 10% респондентов потратили более 20 млн рублей.

Прочие нюансы

• Наличие другой недвижимости не является препятствием для получения льготной ипотеки на ИЖС.
• С 2020 года действует поправка в закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», разрешающая строительство жилого дома на землях СНТ (садовых участках).
• Землю возможно перевести из одной категории в другую. Если сейчас ваш участок не подходит для ИЖС, можно попробовать поменять его ВРИ. Делается это через Росреестр: нужно написать заявление, указать кадастровый номер и обосновать необходимость смены категории.
• Последние три года на рынке фиксируется стабильный рост цен на загородное жилье, а последние 1,5 года — дефицит ликвидных объектов. На этом фоне внедрение пилотной программы льготной ипотеки на ИЖС хозспособом выглядит очень актуальным, хотя жесткое ограничение времени строительства может принести заемщикам ряд проблем.