Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., статья 2 применяется без учета изменений, внесенных Федеральными законами от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ и от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ, с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ
Статья 2 . Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 2 настоящего Федерального закона
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
Информация об изменениях:
Пункт 1 изменен с 30 декабря 2022 г. — Федеральный закон от 19 декабря 2022 г. N 542-ФЗ
1) застройщик — хозяйственное общество:
которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».
Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», или Фонд, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;
Информация об изменениях:
Пункт 2 изменен с 1 марта 2022 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ
2) объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса;
Информация об изменениях:
Пункт 2.1 изменен с 1 марта 2022 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ
2.1) проект строительства — проект строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, проект строительства малоэтажного жилого комплекса;
Информация об изменениях:
Статья 2 дополнена пунктом 3 с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ
3) уполномоченный банк — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;
Информация об изменениях:
Пункт 4 изменен с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ
4) целевой кредит (целевой заем) — кредит или заем на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), которые могут быть использованы только на цели, указанные в части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) указанных в настоящем пункте кредита или займа. При этом целевой заем, предоставляемый всеми учредителями (участниками) застройщика, не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее — проектная стоимость строительства), по каждому из выданных разрешений на строительство при условии, что проценты по такому целевому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта. Указанные в настоящем пункте ограничения по целям использования средств целевого кредита (целевого займа) и размеру целевого займа не применяются в случае, если застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения таких денежных средств на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;
Информация об изменениях:
Статья 2 дополнена пунктом 5 с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ
5) уполномоченный банк в сфере жилищного строительства — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и определенный Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
Информация об изменениях:
Статья 2 дополнена пунктом 6 с 1 марта 2022 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ
6) малоэтажный жилой комплекс — совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.
| Предмет регулирования настоящего Федерального закона | Статья 3. >> Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома. |
| Содержание Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов. |
Функции застройщика и технического заказчика
Между застройщиком, заказчиком и техзаказчиком имеется большая разница:
- Заказчик — это человек, заключающий юридическое соглашение непосредственно с подрядчиком;
- Застройщик — уполномоченное лицо, ответственное за возведение сооружений на определенной территории;
- Технический заказчик — это человек или компания, которые выполняют работу за отдельную плату по найму застройщиком.
Представленные различия между сторонами, принимающими участие в процессе строительства, являются базовыми. Наибольшее количество вопросов возникает при сравнении застройщиков и техзаказчиков. Для лучшего понимания их функции следует рассмотреть отдельно.
Заказчик и технический заказчик
Заказчик (или лицо, заказывающее строительство/реконструкцию сооружения) занимается заключением договора со строительной организацией. Этот документ регламентируется п. 3 гл. 37 ГК РФ. Согласно заключенному соглашению, подрядчик должен выполнить задание и сдать готовый результат. Заказчик, в свою очередь, обязуется эту работу принять и оплатить. Также функцию заказчика способна выполнять сама строительная организация, но лишь случае заключения договора с субподрядчиком.
Технический заказчик привлекается застройщиком за отдельную плату. Необходимость подобного сотрудничества определяется особенностями процесса строительства. Пример: недостаток опыта или ресурсов у основного заказчика. В данном случае к работе может быть привлечена целая организация с квалифицированными специалистами.
Застройщик
Главным признаком застройщика является то, что он реализует строительные задачи на принадлежащей ему территории, хоть право собственности и не должно принадлежать ему официально. Обеспечение возведения здания возможно и на площади, взятой в аренду.
Статистика показывает, что в подавляющем большинству случаев именно застройщик выступает в качестве заказчика строительства, привлекая к работе подрядчиков. Поэтому таких лиц зачастую называют Заказчиками-Застройщиками. Уполномоченное лицо имеет право привлечения инвестиций к реализации объекта. Получив деньги в инвестпроект, застройщик обязуется контролировать реализацию этапов возведения сооружения, а также оперативно передавать данную информацию инвесторам.
Также в функции данной стороны входит заключение договоров со строительной организацией и исполнителями проектно-изыскных, строительных и монтажных работ, а также услуг профессиональных консультаций.
Кто такой заказчик в строительстве — функции и обязанности
Строительные работы по возведению зданий и сооружений являются сложным и многоаспектным процессом. Их осуществляют или косвенно влияют на процесс их реализации множество участников – компания застройщика, генподрядчик, подрядчики, ряд государственных органов надзора РФ. Одним из ключевых участников в этом процессе является заказчик. Он оказывает ряд услуг, в которые входят проектирование объекта и разработка проектной документации, контроль строительного процесса, решение вопросов с различными видами документов (получение разрешения на строительство/капитальный ремонт/реконструкцию, подготовка заключения по инженерному обеспечению объекта и проч.), контроль работы подрядчиков, приемка объекта строительства и его ввод в эксплуатацию.
Заказчик строительства должен соответствовать определенным требованиям. Он должен обладать штатом специалистов, обладающих необходимыми знаниями в области строительства и архитектуры, а также уметь правильно формулировать требования к проекту. Также заказчик имеет ряд прав. Он может требовать выполнения работ в соответствии с установленными требованиями и нормами, контролировать процесс строительства, отказаться от выполненных работ и т.д. Часто застройщик выступает одновременно и в роли заказчика, так что эти понятия часто путают между собой. Чтобы решить этот вопрос, в этой статье мы разберем, кто такой заказчик и какие функции и обязанности у него есть.
Кто такой заказчик в строительстве?
Заказчик– это физическое или юридическое лицо, оказывающие услуги, конечной целью которых является ввод объекта в эксплуатацию. Для достижения данной цели заказчик оказывает разные виды услуг и имеет следующие функции:
Определение методов производства работ
Заказчик осуществляет разработку задания на проектирование, в зависимости от назначения объекта, которое в свою очередь определяет заказчик. Далее он передает его проектировочному бюро, которое самостоятельно или совместно с заказчиком разрабатывает проектную документацию и проект комплекса грядущих работ.
В процессе разработки технического задания на проектирование заказчик учитывает функциональную целесообразность и эстетические требования к зданию, а также финансовые возможности.
Распределение финансов в рамках проекта
Заказчик получает финансирование на проект и распределяет бюджет, который на строительство. Он осуществляет оплату расходов генподрядчика и субподрядчиков на производство работ, оплату труда рабочих, закупку строительных материалов и т. д. Он также контролирует расходы на строительство и ведет учет всех затрат.
Заключение контрактов с подрядчиками
Заказчик заключает договор с генеральным подрядчиком и в отдельных случаях с субподрядчиками, осуществляющих строительный процесс. В договоре определяются сроки выполнения работ, стоимость и качество работ.
Контроль и управление строительного процесса
Заказчик контролирует процесс строительства и управляет им. Это включает в себя контроль за соблюдением сроков выполнения работ, технический надзор за производством работ и качеством выполненных работ, а также соблюдением технических и организационных требований.
Принятие окончательного решения о приемке объекта и его ввода в эксплуатацию
Заказчик принимает окончательное решение о передаче объекта в эксплуатацию. Для этого он проводит приемку объекта, проверяет выполнение всех требований и удостоверяется в его готовности к использованию.
Помимо функций у заказчика существует ряд обязанностей, которые он выполняет в рамках оказания услуг. Перечень данных обязанностей может различаться в зависимости от пожеланий компании заказчика, но он обязательно включает в себя следующие мероприятия:
Выбор строительной площадки
Это мероприятие проводится совместно с генпроектировщиком строительства. После того, как он получает от заказчика документы с техзаданием на проектирование, он проводит комплекс инженерных изысканий участка строительства для того, чтобы разработчики проекта в дальнейшем могли выбрать наиболее верный и продуктивный способ производства работ и реализации проекта. В рамках этих мероприятий проводятся два основных вида исследований: топографо-геодезические и геологические изыскания.
Первый вид инженерных исследований позволяет составить топографический план и ситуационную карту района производства работ, дающие информацию о рельефе местности. Эти документы являются необходимыми для дальнейшего производства земляных работ. Благодаря геологической разведке производится подготовка документации, описывающей особенности и состояние грунтов участка. В дальнейшем на основании этих документов производится устройство оснований и фундаментов будущего здания.
Разработка и согласование исходно-разрешительной документации (ИРД)
Исходно-разрешительные документы являются необходимыми условием для начала строительных работ. Заказчик в рамках оказания услуг по подготовке объекта к началу работ должен подготовить, согласовать и утвердить ИРД. Без нее заказчик не сможет заключить договор с проектным бюро на проектирование объекта. Основанием для получения исполнительно-разрешительной документации являются разработка проекта планировки территории, получение технических условий и подготовка градостроительного плана земельного участка.
Получение техусловий на подводку сетей и коммуникаций
В рамках этих обязанностей заказчик разрабатывает заключение по инженерному обеспечению объекта и Эскиз №2. В них он должен указать необходимые для работы энергетические нагрузки для объекта, а также схемы городских коммуникаций и схемы подключения к ним объекта.
Услуги по обеспечению проектной и разрешительной документации
Заказчик разрабатывает техзадание, и в дальнейшем осуществляет сопровождение проектной документации совместно с проектным бюро, а также согласовывает эти документы с заказчиком и органами государственного надзора РФ. Также в рамках этого этапа он оформляет разрешение на производство строительных работ.
Сдача объекта в эксплуатацию
После завершения строительства заказчик подает обращение в орган исполнительной власти РФ, который выдал ему допуск к производству работ. Целью этого обращения является получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К обращению необходимо приложить следующие материалы:
- Документы на земельный участок
- Градостроительный план земельного участка
- Разрешение на производство работ
- Акт приемки
- Документацию, подтверждающую соответствие результатов работ (капитального строительства, ремонта, реконструкции и т.д.) условиям техрегламентов и проектной документации, подписанные лицом, выступающим от имени организации, осуществлявшей производство работ;
- Тот же набор документов, но для сетей инженерно-технического обеспечения.
- Схема расположения здания, а также сетей и коммуникаций в пределах земельного участка.
- Заключение государственного строительного надзора.
Участие заказчика в производстве работ
Участие заказчика в строительном процессе может быть различным. Некоторые заказчики контролируют процесс строительства самостоятельно, в то время как другие нанимают специализированные организации или службы заказчика. Среди них выделяются следующие:
Служба заказчика в строительстве
Для управления проектами строительства объектов существуют службы заказчика. Они занимаются организацией процесса, контролем выполнения требований и соблюдением сроков. Служба заказчика может быть как внутренней, так и внешней (например, если заказчиком выступает государство).
Технический заказчик в строительстве
Технический заказчик в строительстве – это организация или лицо, ответственное за разработку и согласование технической документации на проект, а также за контроль за выполнением технических требований. Технический заказчик может быть как внутренним, так и внешним.
Отличие заказчика от подрядчика в строительстве
Подрядчик отвечает за выполнение работ в соответствии с требованиями заказчика. Он также должен соблюдать технические и организационные требования, а также нормы и правила безопасности. Заказчик же должен обеспечить финансирование проекта из выделенного ему бюджета, контролировать процесс строительства и принимать окончательное решение о передаче объекта строительства в эксплуатацию. Также чаще всего подрядчик работает напрямую с поставщиками оборудования и материалов, а заказчик финансирует их закупку. В то же время на практике встречаются случаи, когда заказчик работает с поставщиками, и занимается закупкой тех же материалов напрямую.
Чем отличается застройщик от заказчика в строительстве
Застройщик – это юридическое лицо, занимающееся строительством, инвестированием и продажей недвижимости. Он может выступать в роли заказчика, однако в отличие от него он не только финансирует проект, но и продает готовый объект.
Заключение
Как мы видим, заказчик играет важную роль в процессе строительства. Он оказывает услуги по распределению бюджета, выделенного на проект, контролирует процесс строительства и принимает окончательное решение о передаче объекта строительства в эксплуатацию. Заказчик несет ответственность за качество выполненных работ и соблюдение требований законодательства. Он должен следить за тем, чтобы объект соответствовал всем требованиям и нормам, а также контролировать процесс строительства. Правильное выполнение функций и обязанностей заказчика в строительстве является залогом успешного завершения проекта.
Функции и обязанности застройщика в строительстве
Строительство жилых и коммерческих объектов — это комплексный процесс, в обязательном порядке требующий участия и совместной работы различных участников строительства. В рамках подготовки строительства необходимо заниматься оформлением документов (проектной документацией, составлением актов, получением разрешений, государственной регистрацией объекта и проч.), проектировкой объекта, разработать и заключить договор с каждым подрядчиком и поставщиком. Далее необходимо заниматься непосредственным производством работ в рамках строительства недвижимости: многоквартирного дома, промышленного объекта или иных сооружений, выполняя при этом все обязательства и требования, предусмотренные постановлениями тех или иных государственных надзорных органов и положениями закона. Процесс строительства требует участия различных организаций, и один из главных игроков в этой сфере — застройщик.
Права, обязанности и даже определение застройщика могут быть трактованы по-разному, в зависимости от того, какой федеральный документ рассматривается как источник терминологии. Так, например п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет, что застройщиком является юридическое или физическое лицо, осуществляющее любой вид строительных работ (реконструкция, кап. ремонт, любой вид строительства и проч.); подготовку проектной документации или выполнение инженерных изысканий на участке принадлежащем ему на тех или иных законных основаниях (собственность, аренда и проч.). Аналогичное определение содержит ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации». То есть согласно этим документам застройщиком является любое лицо, осуществляющее какой-либо вид строительства или смежных работ на собственном участке, начиная от строительства частного дома заканчивая заводом.
Однако ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к застройщику выдвигаются дополнительные требования. Согласно положениям данной статьи застройщик не может быть физ. лицом, должен обладать опытом возведения МКД (многоквартирного дома) и в названии организации он должен указать фразу «специализированный застройщик»
Учитывая указанную выше информацию, в данной статье мы будем рассматривать застройщика в широком смысле этого понятия. В данной статье мы будем рассматривать его как участника строительства, который имеет права на участок строительства и может заниматься разработкой проектной документации, поиском и заключением договоров с подрядчиками и поставщиками, контролем производства работ, приемкой и сдачей объекта в эксплуатацию.
В то же время хотим обратить внимание, что закон РФ также гарантирует права застройщика, которые позволяют ему в рабочем порядке заключать договор с подрядными организациями для осуществления строительства объекта или с заказчиком/техзаказчиком строительства для осуществления смежной деятельности, вроде разработки проектной документации или проектирования объекта.
При этом застройщику также позволено законом не заключать ни с кем договор, и в таком случае он может отказаться от передачи обязательств подрядчикам и заниматься всеми работами в сфере строительства самостоятельно. В данной статье мы рассмотрим оба случая.
Мы разберем ситуацию, при которой застройщик как юридическое лицо курирует весь процесс строительства самостоятельно, без сторонних участников, и ситуацию, при которой застройщик работает вместе с заказчиком. Также в данной статье на примере строительства многоквартирных домов мы рассмотрим основные права застройщика, а также обязанности и функции, которые налагаются на застройщика в процессе строительства.
Обязанности застройщика по финансированию проекта
Как было сказано во вступлении, закон РФ устанавливает определение понятия «застройщик». Оно прописано в таких документах как ГК РФ и Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Застройщик — это физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает возведение объекта капитального строительства, на привлеченные или собственные денежные средства, а также выполняет инженерные изыскания и занимается проектной документацией, проектированием, осуществлением строительства и последующими вводом в эксплуатацию и продажей объекта.
Для осуществления строительства застройщик может привлекать денежные средства из 2 источников: на собственные деньги и на проектное финансирование. К собственным средствам относятся следующие случаи:
- Использование собственных финансов. В этом случае застройщик использует для строительства объекта собственный объем средств, которыми он обладает как юридическое лицо.
- Привлечение инвестиций. В данной ситуации компания привлекает денежные средства сторонних участников – юридических или физических лиц, или государственных органов, которые на возвратной основе предоставляют ему финансирование для осуществления строительства объекта.
К проектному финансированию относятся следующие случаи:
- Использование кредитных средств. В этом случае застройщик, согласно договору с банком, получает кредит на осуществление строительства объекта. Дальнейший возврат денежных средств регулируется условиями, прописанными в договоре.
- Использование кредитов и привлечение средств граждан (дольщиков) посредством ДДУ (договор долевого участия). В данной теме есть ряд нюансов, поэтому мы разберем ее подробно.
Строить многоквартирный дом с привлечением исключительно кредитных средств – рисковое дело для застройщика. Даже с мягкими кредитными условиями ему придется перечислить первый транш вскоре после передачи объекта строительства в эксплуатацию. Реализовать квартиры за несколько дней не получится – на это может уйти год или даже годы. Чтобы реализовать весь объект, ему точно потребуется несколько лет.
Для того, чтобы не сталкиваться с подобными трудностями, компания может заключать ДДУ (договор долевого участия) с гражданами, желающими приобрести квартиру в строящемся доме. Когда гражданин заключает подобный договор долевого участия, он становится дольщиком. Этот документ гарантирует ему, что он получит жилье в многоквартирном доме после заверения строительства объекта. Стороны заключает договор долевого участия, а не договор купли-продажи, поскольку продавать квартиры в еще не построенном многоквартирном доме запрещено.
С 2019 года участие дольщика в строительстве многоквартирного дома защищено использованием эскроу-счетов. После того как он заключает договор долевого участия и подписывает документы с заказчиком и переводит ему деньги, те поступают на счет в банке, и застройщик не может получить их, пока не завершит процесс строительства дома и не совершит передачу дома в эксплуатацию. Закон защищает права дольщика в случае, если застройщик не успевает завершить процесс строительства дома в срок, и тогда он может предъявить требования компании и потребовать выплату неустойки в суде.
Общий список обязанностей застройщика
Помимо поиска источников финансирования строительства и привлечения различных участников, у компании застройщика существуют прочие обязательства. Застройщик обязан обеспечить качество строительства, соблюдать все требования законодательства, предоставлять потребителям всю необходимую информацию, связанную с объектом недвижимости, и обеспечивать его безопасность. Основные обязанности застройщика включают в себя следующие пункты:
Обязанности по законодательству
Застройщик должен соблюдать все требования, предусмотренные государственным законодательством. Среди основных можно перечислить:
- Градостроительный кодекс РФ
- Федеральный закон 372 «О внесении изменения в Градостроительный кодекс РФ…»
- Федеральный закон 2300–1 «О защите прав потребителей»
- Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве»
- Федеральный закон 418 «О внесении изменения в бюджетный кодекс…»
Обязанности по разработке документации
К этому пункту мы отнесем все виды документов, оформление которых может брать на себя застройщик в случае, если он не осуществляет передачу данной части работ, например, техническому заказчику.
Это может быть проектная, сметная и/или рабочая документация; получение различных разрешений, регистрация объекта и прав на него; разработка актов и документов, необходимых при реализации работ в рамках строительства; заключение договоров с подрядными организациями; подготовка отчетности перед государственными надзорными органами и т. д.
Обязанности по строительству и благоустройству
Застройщик должен обеспечить строительство объекта в соответствии с проектной документацией, а также обеспечить благоустройство территории. Он является ответственным лицом за обеспечение порядка производства работ, поставку материалов и оборудования, их учет, хранение и передачу на площадку для осуществления строительства. Также он должен контролировать работу подрядчиков и поставщиков, следить за производственным процессом, чтобы он не нарушал условия проектной документации и требования законодательства РФ. Застройщик также должен обеспечить безопасность строительства и окончательную сдачу дома в эксплуатацию в срок, определяемый договором и его условиями.
Обязанности по продаже и последующему обслуживанию
Застройщик зачастую берет на себя обязательства по продаже недвижимости еще до окончания строительства. Технически, закон РФ запрещает продажу жилья в не построенном многоквартирном доме, и когда гражданин РФ заключает договор долевого участия с застройщиком, он лишь становится одним из участников строительства. С точки зрения законодательства, гражданин, по сути, вкладывает свои средства в проект, в обмен получая договор, подтверждающие права на часть будущего дома – то есть его квартиру. Поэтому технически, застройщик не осуществляет продажу до ввода дома в эксплуатацию, но по сути – договор долевого участия – это акт продажи, просто в другой форме.
Также застройщик должен обеспечить последующее обслуживание дома и решать все возникающие вопросы, связанные с эксплуатацией объекта, будь то текущий ремонт или ликвидация последствий аварий.
Права и обязанности застройщика при работе с заказчиком
Застройщик в отношении заказчика — это лицо или организация, которая заключает договор на строительство объекта недвижимости, а точнее на проектирование объекта и контроль за производством работ. Им может выступать инвестор, который предоставляет средства для осуществления строительства. Права и обязанности заказчика и застройщика как участников строительства включают в себя следующие пункты:
Финансовые обязательства
Застройщик как работодатель должен оплатить все работы, выполненные заказчиком, в соответствии с условиями договора. При передаче объекта в эксплуатацию он должен уже расплатиться за весь период строительства.
Контроль за процессом строительства
Застройщик как инвестор имеет права, согласно которым он в рабочем порядке может контролировать процесс строительства и проверять выполнение работ в соответствии с проектной документацией. Он может запрашивать документы, акты, или любую другую информацию, как подтверждение того, что застройщик выполняет свои обязательства. Если по результатам проверки заказчик (инвестор) сможет установить нарушения, он может предъявить претензию или решить вопрос в суде.
Соблюдение качества работ, требований документации и законодательства
Застройщик должен соблюдать все требования, предусмотренные как законодательством, так и проектной документацией, в том числе требования к охране труда, безопасности и окружающей среды. Он должен контролировать работу всех подотчетных ему участников строительства (генподрядчик, субподрядчики, поставщики и т. д.), проводить проверки и приемки работ, своевременно готовить отчетную документацию, получать набор разрешений на производство работ со стороны государственных органов и т. д. В случае если во время строительства объекта заказчик, или подотчетная ему подрядная организация нарушает закон или отклоняется от проектной документации – он нарушает договор с застройщиком. В этом случае он может защищать свои права в суде и добиться компенсации за нанесенный действиями заказчика ущерб.
Заключение
Застройщик играет важную роль в процессе строительства объектов недвижимости. Его обязанности включают не только строительство объекта, но и обеспечение его безопасности, разработку различных документов, благоустройство территории, координацию работы участников строительства, передачу объекта в эксплуатацию, а также продажу и последующее обслуживание. Заказчик застройщика также несет определенные обязанности по контролю за процессом строительства и соблюдению требований законодательства. Все эти обязанности и права застройщика и заказчика должны быть соблюдены в интересах безопасности и удовлетворения потребностей дольщиков и инвесторов.