Как выбрать квартиру на вторичном рынке
Покупка недвижимости — ответственный шаг, требующий внимательного изучения всех нюансов: от выбора квартиры до оформления сделки купли-продажи. Расскажем, на что обратить внимание при подборе жилья на вторичном рынке и как оформить ипотеку.
Как выбрать квартиру на вторичном рынке
Покупка недвижимости — ответственный шаг, требующий внимательного изучения всех нюансов: от выбора квартиры до оформления сделки купли-продажи. Расскажем, на что обратить внимание при подборе жилья на вторичном рынке и как оформить ипотеку.
Время чтения ~ минут
Вторичный рынок — что это?
Рынок вторичного жилья — полностью готовая недвижимость, на которую оформлены и зарегистрированы права собственности в Росреестре, другими словами — у которых уже есть собственник. В процессе продажи квартира переходит во «вторые руки», а потому и называется «вторичной». Вторичный рынок недвижимости не ограничивается домами старой постройки, это могут быть недавно возведённые комплексы, где собственник уже провёл регистрацию права собственности. Первичным собственником может быть как физическое, так и юридическое лицо или сам застройщик.
С чего начать выбор квартиры
Покупатель не всегда точно знает, с чего начинать поиски нужной квартиры. Для начала сформулируйте основные критерии выбора:
Определите цель покупки квартиры: для жизни или инвестирования?
От этого может зависеть тип недвижимости (коммерческая или жилая), её расположение, размер и другие характеристики.
Изучите рынок недвижимости с помощью специализированных площадок: Циана, Яндекс Недвижимости, Авито и других.
Уделите время выбору планировки, комфортной для вас, и обратите внимание на порядок цен на квартиры с нужным для вас числом комнат. Так вы сформируете реалистичные ожидания от предстоящей покупки. Наиболее распространённые типы планировок: – Студия
Однокомнатная квартира, в которой нет перегородок между жилой комнатой и кухней, стенами отделен только санузел. – Изолированная
Каждая из комнат имеет свой выход в коридор или прихожую. – Смежная
Характерна для двухкомнатных квартир: вход в одну из комнат осуществляется через другую комнату. – Свободная планировка
Предполагает, что стены внутри квартиры не несущие, планировку можно изменить по желанию собственника. Однако согласование для проведения перепланировки и/или переустройства должно быть получено, подробнее об этом читайте в статье.
Наметьте бюджет, который вы готовы потратить на покупку жилья, исходя из ваших возможностей и рыночных цен на недвижимость.
Чаще всего покупатель не располагает полной суммой для покупки квартиры, поэтому использует заёмные средства — ипотеку. Комфортный ежемесячный платёж — 25-30% общего бюджета, чтобы денег хватило на поддержание приемлемого уровня жизни. Если бюджет намечен, а в голове уже сложился примерный образ желаемой квартиры, переходите к следующему шагу — выбору района.
Район проживания — на что обратить внимание?
Выберите один или несколько районов, в которых готовы проживать. Возможно, подходящий район уже определён, если цель покупки связана с локацией проживания. Если нет, обратите внимание на: — транспортную доступность
Оцените время на дорогу до основных посещаемых мест, например, до работы. Если пользуетесь общественным транспортом, обратите внимание на маршрут до метро или остановок, на количество маршрутов, их частоту, загруженность дорог в разное время суток. — объекты инфраструктуры
Отталкивайтесь от важных для вас критериев и потребностей. Это может быть наличие определённых магазинов в округе, отдаленность от аптек, поликлиник. Так для автомобилистов особенно будет важно чисто парковочных мест, для семей — наличие детский садов, школ и площадок. — экологичность
Важный фактор, напрямую влияющий на здоровье человека. Поищите информацию об экологии района, проверьте, есть ли поблизости заводы или другие промышленные объекты.
Какой тип дома выбрать для покупки вторичной квартиры?
Обратите внимание на технологии постройки дома, они напрямую влияют на его характеристики. — Монолитный дом
Изготавливается из железобетона, как правило, облицовывается навесными панелями. Несущая функция возложена на каркас, а не стены, что позволяет без проблем сделать перепланировку или переустройство квартиры (подробнее, о том, как законно сделать перепланировку читайте в статье). В таких домах, как правило, высокий уровень слышимости, но при этом высокая теплоизоляция. — Панельный дом
Строится из панелей с тепло- и звукоизолирующими материалами. Дома, построенные до 2000 года, знакомы всем как «хрущевки», более поздние постройки намного комфортнее и уютнее. Особенность постройки, как правило, становится причиной высокий слышимости и теплопотери. — Кирпичный дом
Считается более качественным и дорогостоящим. Кирпич хорошо держит тепло и обладает высокой шумоизоляцией, но сделать перепланировку будет сложно, так как большинство стен несущие. При осмотре выбранного дома обратите внимание на состояние здания и его придомовой территории, оцените, какова влажность и шумоизоляция помещения.
Выберите квартиру
Отбор района и типа дома помогают сузить перечень потенциальных квартир. Воспользуйтесь услугами риелтора или подберите квартиру самостоятельно через специализированные площадки для продажи недвижимости: Циан, Яндекс Недвижимость, Авито и другие. Обратите внимание на важные для вас параметры. Например, ими могут быть:
— площадь жилья
— число комнат в квартире, их размер и расположение относительно друг друга
— количество и ориентация окон: какой внешний вид открывается из окна, солнечная ли сторона
— количество санузлов и их состав (совмещённые или раздельные, с ванной или душем) Выберите вторички, подходящие под ваши критерии и запланируйте их осмотр.
На что обратить внимание при осмотре квартиры?
При выборе квартиры не стесняйтесь задать все интересующие вас вопросы. Чтобы не забыть узнать о чём-то важном, составьте список заранее. Что стоит проверить:
— свежесть ремонта
— напор воды
— состояние сантехники, труб, батарей, например, присутствие ржавчины или протечек
— состояние проводки, работу выключателей и розеток
— следы плесени или грибка
— герметичность окон
— наличие нежелательных «соседей»: тараканов, муравьев и других
— соответствует ли квартира плану, не было ли несогласованных переустройств или перепланировок
Семь раз отмерь, один раз отрежь
Если вы нашли понравившееся жильё, не спешите покупать квартиру. Проверьте документы, чтобы обезопасить себя от неприятностей или мошеннических схем. С какими ситуациями можно столкнуться: — Приватизированная квартира
Если во время приватизации в квартире было прописано несколько жильцов, один из которых отказался участвовать в процессе, за ним навсегда остаётся право проживания. — Участие в сделке купли-продажи несовершеннолетних или недееспособных людей
Суд может отменить сделку при оспаривании приобретения квартиры. — Продажа квартиры, полученной в наследство
Если права собственности на квартиру вступили недавно, существует риск появления других наследников, а сделка по покупке жилья может быть оспорена. О том, какие документы необходимо проверить и как обезопасить себя от непредвиденных ситуаций, читайте в статье.
Как оформить ипотеку в Банке ДОМ.РФ для покупки квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры — не импульсивное решение, а потому требует тщательности при выборе. Подберите квартиру, подходящую вам по бюджету, расположению, ремонту и другим важным для вас параметрам. Не пренебрегайте безопасностью — проверяйте все документы, чтобы обезопасить себя в будущем.
Что выбрать: новостройку или вторичку?
Покупка квартиры — ответственный шаг, к которому необходимо подойти со всей серьезностью. Один из главных вопросов, встающих перед будущим владельцем квартиры, что выбрать: новостройку или вторичку? Однозначного ответа нет. Принимая решение, стоит учитывать преимущества и недостатки обоих вариантов. Предлагаем их рассмотреть.
Что выбрать: новостройку или вторичку?
Покупка квартиры — ответственный шаг, к которому необходимо подойти со всей серьезностью. Один из главных вопросов, встающих перед будущим владельцем квартиры, что выбрать: новостройку или вторичку? Однозначного ответа нет. Принимая решение, стоит учитывать преимущества и недостатки обоих вариантов. Предлагаем их рассмотреть.
Время чтения ~ минут
В чем преимущество покупки первичной недвижимости?
Стоимость
Как правило, квартиры в новостройке на ранних этапах строительства дешевле. Это позволяет сэкономить около 20% от стоимости, а порой и до 50% на этапе «котлована». Чтобы привлечь покупателей, застройщики могут предоставить различные бонусы: рассрочку без процентов до сдачи квартиры, скидку на ряд объектов или сертификаты на ремонт и покупку мебели. Стоит отметить, что ипотечные ставки на покупку квартиры в новостройке ниже, также существуют специальные льготные программы кредитования.
Возможность выбора
Квартира на вторичном рынке — штучный продукт. Нельзя выбрать «точно такую же, но пятью этажами выше». Приобретение недвижимости в новостройке открывает возможность выбора варианта, устраивающего вас полностью: этаж, планировка, вид из окна и многое другое. Такое разнообразие на рынке недвижимости вторичного жилья встретить практически невозможно: подходящая по планировке квартира может не устраивать по другим параметрам или вовсе отсутствовать в рассматриваемых районах города.
Инфраструктура и парковки
Многие застройщики продумывают инфраструктуру района до мелочей: обустраивают прогулочные зоны, лавочки, детские площадки, строят парковки, на которых количество машиномест рассчитано исходя из количества квартир в комплексе.
Современные планировки
Планировка квартиры — важная деталь при выборе недвижимости. Покупатели чаще отдают предпочтения новостройкам благодаря их изначально хорошим планировкам. Как правило, в новых квартирах удобные санузлы, более просторные кухни, функциональные прихожие и вместительные гардеробные. Во вторичной недвижимости планировку не всегда можно изменить, а подобный ремонт потребует дополнительных согласований и вложений.
Простота ремонта
Остановимся на ремонте подробнее. Новая квартира — чистый лист, на котором вы можете реализовать свои идеи и дизайнерские решения. Нет необходимости в исправлении ошибок прошлого ремонта или в демонтаже старых отделочных материалов, смене окон, труб или проводки. Грязные работы тоже можно доверить застройщику. Обычно предчистовая отделка уже включает выравнивание стен, монтаж оконных и дверных проемов, электропроводки, коммуникаций и стяжку пола.
Юридическая чистота
Приобретая жилую недвижимость в новостройке, вы можете быть уверены, что являетесь единственным собственником квартиры и в ней никто ранее не был прописан. Проверка банка при покупке квартиры в ипотеку тоже не нужна, так как в новой квартире точно не было незаконных перепланировок.
Какие недостатки у покупки квартиры в новостройке?
Месторасположение и инфраструктура
Большие жилые комплексы часто строятся в отдаленных от центра районах, где для них достаточно места. Возведение корпусов и инфраструктуры ЖК может проходить в несколько этапов. Стоит заранее ознакомиться с планами застройщика, чтобы понимать, какие объекты и когда будут построены.
Ожидание сдачи и риски
Пользуясь возможностью купить жилье дешевле, будущие жильцы приобретают квартиры на ранней стадии строительства. Это несет определенные риски, так как сроки сдачи объектов в эксплуатацию могут сдвигаться, а в некоторых случая дом и вовсе может быть не достроен. Появление проектного финансирования и использование эскроу-счетов снижают риски и защищают права дольщиков. Также стоит обратить внимание на репутацию застройщика — это не поможет оградить себя от рисков полностью, однако существенно их снизит.
Ремонт
Приобретение вторичной недвижимости дает возможность не делать ремонт, если он вас устраивает, или делать его постепенно, проживая в квартире. Большая часть новостроек сдается без отделки, поэтому нуждается в ремонте.
Шум
Ремонт закончен? Радоваться рано: новые дома, как правило, заселяются неравномерно. Приготовьтесь, что ваши соседи могут шуметь еще очень долго.
Преимущества приобретения жилья на вторичном рынке
Можно въехать прямо сейчас
Если покупать квартиру, которой не нужен срочный капитальный ремонт. Отсутствие принципиальных претензий позволяет въехать в новое жилье сразу, а ремонт отложить на какое-то время. Некоторые продавцы при продаже квартиры оставляют в ней мебель, что позволяет ускорить переезд и исключить большие затраты в первое время. А если хотите сразу сделать хороший ремонт, то ждать тоже не придется. Скорее всего, дом уже дал усадку и «не поплывет».
Регистрация
В отличие от первичного жилья, где перед регистрацией нужно дождаться постановки дома на кадастровый учет и оформления права собственности, прописаться во вторичке можно практически сразу.
Выбор нужного района
Если район проживания окончательно выбран, а строительство новых объектов недвижимости там не предвидится, обратите внимание на вторичку. Это позволит жить в любимом районе с максимально удачной для вас локацией: близко к родственникам, школе или работе. Главное — рассчитать бюджет.
Отсутствие неопределенности
Уже на этапе выбора квартиры можно оценить существующую инфраструктуру, состояние дома и подъезда, узнать величину коммунальных платежей и другую важную информацию.
Какие недостатки есть у вторички?
Стоимость
Необходима тщательная проверка на юридическую чистоту
Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, если будет признано, что он нарушает законные права и интересы продавца квартиры или его родственников, например, наследников, не вступивших в свое время в права наследования. Следует также обратить сколько собственников указано в договоре и есть ли среди них несовершеннолетние. В спорной ситуации покупатель рискует потратить много времени в разбирательствах или вовсе остаться без квартиры и денег. Не стоит поддаваться на сомнительные уговоры. Продавцы на вторичном рынке нередко просят покупателей не обращать внимание на незаконную перепланировку или занизить стоимость квартиры в договоре из-за желания заплатить меньший налог. На что обратить внимание при покупке квартиры, мы подробно рассказали здесь.
Нежелательные соседи
Покупка вторичного жилья в доме, где квартиры выдавались государством, может повлечь за собой соседство с неблагополучными соседями. В новостройке вашими соседями будут люди со схожим социальным положением и достатком.
Износ общедомового имущества
Обращайте внимание не только на состояние самой квартиры, но и на общедомовое имущество. Добиться от управляющей компании или ТСЖ его ремонта бывает сложно.
Как правильно оформить ипотеку на вторичное жилье
Инструкция и советы по покупке вторичного жилья в ипотеку. В статье мы пошагово рассмотрим все, что нужно учесть.
- Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку
- Требования к квартире
- Этапы получения ипотеки на вторичное жилье
- Сумма одобренной ипотеки
- Выбор вторичной квартиры
- Проверка собственника
- Документы заемщика
- Документы на квартиру или дом
С ипотекой мы связываем много забот и сложностей, но заемщик может сократить их вдвое, если с самого начала ответственно подойдет к этому важному решению: выберет наиболее подходящие условия, определится с недвижимостью и найдет надежного предыдущего владельца. В статье вы найдете инструкцию, на что обратить внимание при оформлении ипотеки.
Супруги Самоделкины решили, что готовы к покупке семейного гнездышка. Маша хочет просторные апартаменты с красивым ремонтом, а Саша планирует выплатить ипотеку до того, как выйдет на пенсию. Дядя решил помочь племяннику и продать ему свою двухкомнатную квартиру, а себе взять что-то поменьше, раз уж живет один.
Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку
Вторичное жилье обычно дешевле, чем новое. Поэтому такой вариант особенно привлекает молодые семьи, которые еще не обзавелись капиталом.
Вторичка отличается от новой квартиры только тем, что у нее уже был владелец – это означает, что выкупать семейное гнездышко нужно не у застройщика, а у предыдущего владельца, даже если тот не успел в нем пожить.
Как правило, каждый банк выдвигает дополнительные условия. Важно найти гармоничное сочетание желаний и возможностей: как бы ни хотелось растить детей в трехэтажном замке с очаровательным садом, средний доход вряд ли сможет это обеспечить.
Совет от банка
Всегда начинайте с анализа финансовых возможностей. Многих смущает, что процент по ипотеке увеличивает и без того высокую сумму. Конечно, если есть возможность, можно накопить самостоятельно, но нет никаких гарантий, что инфляция не увеличит цену на недвижимость в несколько раз.
При покупке вторички нужно проверить надежность прежнего собственника, качество квартиры и прочие нюансы.
- Определитесь, будете ли пользоваться услугами риэлтора.
Можно договориться с ним и позже, но помощь хорошего специалиста не бывает лишней, особенно в таком важном деле как покупка жилья. - Выберите банк.
Определите наиболее выгодные для вас условия. Обратите внимание на проценты, сумму залога и срок выплаты кредита. Можно заранее спросить, какие требования банк предъявляет к недвижимости. - Тщательно проверьте саму квартиру и документы прежнего собственника.
Никому не хочется быть обманутым, а тем более лишиться денег и дома из-за неосмотрительной доверчивости. - Определитесь со страховкой
При покупке любой недвижимости банк предлагает несколько видов страхования. Только один является обязательным – страхование недвижимости в залоге у банка. Остальные варианты не так необходимы, но будут полезны. Это титульное страхование, страхование жизни и здоровья заемщика и др.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
Требования к квартире
Дом – это не просто место для отдыха. То, как обустроено наше жилище, влияет на качество жизни. Время, которое занимает дорога от дома до работы или учебы и обратно, наличие инфраструктуры рядом, больницы и магазины в шаговой доступности – всё это важно учесть при выборе квартиры.
На что еще нужно обратить внимание:
- Как далеко расположены школы и детские сады, если у вас есть дети.
- Есть ли поблизости продуктовые магазины, аптеки, больницы, парки и проч.
- Хороший ли это район.
От его безопасности зависит ваше спокойствие. Чтобы женщины не боялись возвращаться с работы домой, а бабушки не сильно волновались, если внуки задержатся в школе.
Совет: смотрите подъезд, он всегда показывает, какие люди там живут.
Маша Самоделкина жила в подъезде, где на подоконниках лежали окурки, со стен слезла краска, а по углам жили пауки. Иногда по ночам она просыпалась из-за шумных соседей. Подъезд детства Саши – идеал чистоты и аккуратности. Пол всегда был чистым, краска свежая, а на подоконниках росли цветы. Но стоило кому-то насорить, как неизвестный доброжелатель подбрасывал под дверь записки с угрозами. Может быть, в выбранном вами доме есть человек, который строго следит за порядком.
- Оцените качество самого дома.
Выясните, часто ли ломается трубопровод или вылетают пробки, хорошо ли проветривается помещение, какая у жилья теплопроводность. Если не учесть этот момент, потом придется тратиться на водонагреватель или электробатарею, и это только минимум.
Этапы получения ипотеки на вторичное жилье
Сумма одобренной ипотеки
Сумма ипотеки зависит от дохода заемщика и его кредитной истории. Так, самозанятым, которые не платят налоги, будет сложнее взять кредит, а блендер, приобретенный в рассрочку три года назад (и успешно выплаченный в срок) может повысить вам рейтинг.
Маша верит, что Саша обязательно станет миллионером. Нотариус согласился, что у Саши большой потенциал, но документально заверить это он не может.
Выбор вторичной квартиры
- минимальное количество этажей;
- год постройки;
- тип перекрытия и проч.
На этом этапе можно обратиться к услугам риелтора. Он возьмет на себя множество задач: сбор документов, поиск вторички, подходящей по требованиям, проверку собственника. Взамен придется отдать ему небольшой процент от всей стоимости жилища.
Проверка собственника
Саша любит своего дядю, он добрый и веселый, но не самый надёжный человек, как показала жизнь. Чтобы не обижать родственника, Саша решил проверить его другими способами.
Не верьте малознакомым людям на слово, попросите у них:
- Документы на право собственности.
В свидетельстве указано, кто владелец квартиры. Это нужно, чтобы в дальнейшем не возникло разногласий и недомолвок.
- Выписку из ЕГРН.
В ней указаны все судебные действия, которые совершались с жильем: находилось ли оно в залоге, было ли под арестом, какие споры в отношении помещения проводились за последние 3 года. Выписка точно говорит, может ли квартира быть передана в руки новому владельцу.
- Выписку из домовой книги.
В ней указано, сколько человек прописано на данный момент. Если в помещении проживали несовершеннолетние,то понадобится специальное разрешение органов опеки.
- Зарегистрированные перепланировки (кадастровый паспорт и справка из БТИ).
Если предыдущий владелец снес или поставил дополнительную стену без предварительного разрешения, то это административное нарушение, которое ляжет на плечи нового собственника.
Саша все проверил, и выбранная квартира оказалось абсолютно «чиста». Он даже устыдился, что сомневался в своем дяде. Маша считает, что ее муж поступил правильно. Лучше лишний раз проверить, чем выплачивать ипотеку 20 лет и параллельно решать всевозможные проблемы с квартирой.
Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье
Узнав одобренную сумму, выбрав подходящее надежное жилье, можно собирать документы для подписания договора и готовиться к покупке.
Документы заемщика
- Паспорт заемщика (все страницы);
- Заверенная копия трудовой;
- Анкета;
- Согласие супруга (при наличии);
- Одобрение органов опеки (при наличии).
Документы на квартиру или дом
- Свидетельство о владении предыдущего собственника;
- Выписка ЕГРН;
- Справка, в которой указаны все лица, проживающие на этом объекте;
- Отчет о рыночной стоимости жилища.
После того, как вы принесете все документы, банк проверит их и предложит на оформление:
- Договор купли-продажи;
- Закладную;
- Кредитный договор;
- Договор поручительства (подписывает созаемщик);
- Договор страхования.
Совет от банка
Будьте аккуратны и внимательны при заполнении всех документов при покупке своего будущего гнездышка. Так вы сможете избежать в дальнейшем ненужных проблем с ипотекой. А рассчитать размер платежа можно на калькуляторе Совкомбанка.
Риски при покупке вторичного жилья
Прежде всего квартира должна вас устраивать. Но когда речь идет о крупных суммах, всегда есть вероятность обмана.
Перед тем, как заключить договор, нужно обратить внимание на несколько факторов, которые несут потенциальную угрозу. Можете проверить все в таком порядке:
- Если вторичная квартира или дом участвовали в сделках больше, чем два раза за год, можете начать сомневаться в покупке. Велика вероятность, что продавец – мошенник.
- Если у жилища есть несколько владельцев. Это тоже может повлечь за собой проблемы с оформлением.
- Стоит проверить, не является ли эта недвижимость наследством. Тогда, до истечения полугода после смерти последнего владельца, вы не сможете получить жилье.
- Проверьте год постройки здания. Если дом старый, то есть вероятность, что скоро придет срок его сноса.
Самоделкины въехали в свой новый дом, как только получили ключи. Ипотеку оформили с учетом всех наших советов. Супруги очень довольны покупкой. Осталось только выплатить долг.
Откройте двери в новую жизнь с ипотекой на вторичку — основные условия и требования
Покупка недвижимости — серьезное финансовое решение. Выбрать новый дом или уютный обжитой район? Новостроек возводится все больше, но и вторичное жилье все так же популярно. Разберемся, как взять ипотеку на вторичку и избежать подводных камней.
- Дают ли ипотеку на вторичное жилье
- Необходимые документы
- Условия получения согласия от банка: характеристики жилья
- Требования к покупателю
- Рефинансирование
- Материнский капитал
- Дальневосточная программа ипотеки
- Военная ипотека
- Преимущества и недостатки
- Возможные риски
Вторичный рынок недвижимости — сектор, где можно найти жилье в разном ценовом сегменте и с учетом территориальных предпочтений — в исторической части города или в новостройке у тех, кто уже перепродает. Ищете ли вы уютный дом для семьи или планируете долгосрочную инвестицию на рынке недвижимости, вторичка в любом случае хороший вариант, а с ипотечными инструментами — еще и более доступный, чем прежде.
Дают ли ипотеку на вторичное жилье
Банк играет главную роль в одобрении ипотеки — если квартира в неблагополучном районе или дом на грани разрушения, вряд ли получится легко получить кредит. Другими словами, не только вы вкладываетесь в покупку, но и банк идет на риски. Если что-то пойдет не так, у кредитора должны быть гарантии, что залоговую недвижимость можно будет продать быстро: ведь ответственность теперь всецело на банке.
Александр купил в ипотеку квартиру в старом фонде. Район неблагополучный, строительство и реновация в ближайшие десять лет не планируются. Дом буквально трещит по швам, о капитальном ремонте никто уже и не мечтает. Штукатурка сыплется, но Саша счастлив.
Спустя несколько лет он теряет все из-за банкротства. Теперь Александр не владеет недвижимостью, мыши на кухне и трещины на потолке тоже не его забота. Для банка сделка с таким заемщиком оказалась убыточной, а продать эту недвижимость будет очень сложно.
Дом, милый дом: как выбрать квартиру своей мечты
Необходимые документы
При покупке в ипотеку любой недвижимости понадобится целый пакет документов. Состав его может варьироваться, но есть обязательный набор:
- анкета банка, в котором вы хотите взять кредит;
- паспорт гражданина РФ, а также ИНН и СНИЛС;
- для мужчин — военный билет;
- свидетельство о регистрации или расторжении брака либо о смерти супруга;
- свидетельство о рождении ребенка;
- копия трудовой книжки или трудового договора, заверенного работодателем;
- документы, подтверждающие доход (2-НДФЛ);
- согласие второго супруга.
Для покупки вторичного жилья также потребуются документы продавца:
- документы, которые подтверждают право собственности на жилье;
- документы, которые подтверждают факт получения недвижимости, — договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство;
- свежая выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности;
- кадастровый или технический паспорт квартиры;
- отчет об оценке недвижимости — по согласованию с банком избирается независимый оценщик для оценки квартиры;
- выписка из домовой книги или справка о прописанных жильцах, однако помните — до заключения сделки они должны быть сняты с регистрации;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.
Также банк может запросить технический паспорт . Это документ, в котором содержится информация о планировке помещения и о самом доме. Техпаспорт покажет, была ли перепланировка, и если была, то согласована ли она.
- При оформлении ипотеки на одного из супругов второй, как правило, становится созаемщиком. Таким образом, они несут одинаковую ответственность перед банком. Если, конечно, иное не прописано в брачном договоре.
- Если есть задолженность по ЖКХ, покупатель может согласиться принять долги под свою ответственность и оплатить их самостоятельно.
Условия получения согласия от банка: характеристики жилья
Все зависит от банка, в котором вы будете заключать договор. Но есть параметры, которые важны в любом случае:
- состояние дома — аварийное здание точно не пройдет процедуру одобрения, так же как и дом с перспективой сноса;
- коммуникации — система канализации и водоснабжения;
- перепланировки — если они были и при этом не согласованы, ипотеку все равно дадут, но изменения придется узаконить и оформить новый план помещения;
- износ дома — срок эксплуатации не должен превышать 65–70% от значения, которое указано в техническом паспорте здания .
Быть хитрым лисом не получится — банк тщательно проверяет жилье, которое выбрал заемщик.
Николай решил купить в ипотеку вторичное жилье — двухкомнатную квартиру в пятиэтажке. В городе работает программа реновации — людей переселяют в новые жилые комплексы из хрущевок, которые в дальнейшем идут под снос. Дом, выбранный Николаем, как раз подпадает под реновацию.
Банк, скорее всего, откажет в сделке, расценив намерения покупателя как жульничество. Клиент явно собирается обменять старый фонд на новостройку и неплохо выиграть на этом — по договору сумма к выплате и процентная ставка не поменялись бы. Николай — заведомо невыгодный клиент для банка.
Требования к покупателю
Помимо условий к выбранной недвижимости, есть перечень условий к самому заемщику:
- гражданство РФ;
- возраст от 20 лет;
- общий трудовой стаж не менее года и непрерывный на последнем месте работы — от трех месяцев;
- стабильный доход;
- первоначальный взнос.
Очень важны платежеспособность и неиспорченная кредитная история: банк должен быть уверен в человеке, с которым заключает сделку.
Интересный факт: если заемщику больше 55 лет, ипотека, если и будет одобрена, то на относительно короткий срок — до десяти лет. Обязательным требованием будет страхование жизни и здоровья клиента, однако компанию он может выбрать на свое усмотрение. Она обязательна также для людей с опасной работой, где высокий риск для жизни.
Дадут ли ипотеку при наличии непогашенного кредита
Ключевые ставки в 2023
Ключевая ставка — минимальная, по которой коммерческие банки могут брать займы у . Ключевая ставка напрямую влияет на ставки по кредитам и банковским депозитам.
Рост ключевой ставки связан с высокой инфляцией. Значения за 2023 год:
- январь-июль — 7,5%;
- июль-август — 8,5%;
- август-сентябрь — 12%;
- сентябрь-октябрь — 13%;
- с 27 октября и на момент написания статьи — 15%.
Несмотря на рост ставки, люди продолжают обращаться к банкам с целью приобрести жилье в ипотеку. Популярности добавили и государственные программы — льготы по ним делают покупку жилья доступнее для тех, кто на общих условиях не смог бы получить крупный заем и выплатить его.
Ставка для каждого заемщика может варьироваться даже в одном и том же банке. Многое зависит от первоначального взноса — чем выше сумма, тем процент ниже.
Обычно банки устанавливают ипотечную ставку, отталкиваясь от КС, учитывая оценку рисков заемщиков, операционные расходы и рыночные условия. Ипотечная формула — ключевая ставка плюс два-три процента сверху, в которые и входят все предыдущие параметры.
Если ключевая ставка равна 15%, ипотечные ставки на вторичном рынке будут до 17–18%.
Льготные программы для вторичного жилья
Ипотечные льготы — прекрасная возможность стать владельцем жилья на чуть более выгодных условиях. Правда, в приоритете у государства развитие новых районов и заселение новостроек. Но и для вторички тоже есть льготные программы.
Рефинансирование
Суть этой процедуры в том, что первоначальные кредитные условия меняются в лучшую для заемщика сторону — обычно за счет снижения ставки. Имеет смысл, если новый кредит будет для вас действительно выгоднее, чем старый. Обычно банки предлагают такой вариант, если ключевая ставка заметно снижается.
Рефинансирование можно провести и в другом банке, но сначала просчитайте, будет ли это выгодно. Потребуется снова оценка стоимости недвижимости, а это новые расходы. Принимайте решение с калькулятором в руках и холодной головой.
Совкомбанк предлагает услугу рефинансирования. Вы можете рассчитать прямо сейчас, выгодны ли вам наши условия.
Рефинансируйте ипотеку с Совкомбанком по сниженной ставке. Объедините в Совкомбанке ипотечные и прочие кредиты другого банка в один и платите меньше. Рассчитайте на нашем калькуляторе комфортный для вас платеж.
Материнский капитал
Материнский капитал можно потратить на покупку вторички. Банки принимают его как первоначальный взнос, а также в качестве погашения уже существующего кредита.
Дальневосточная программа ипотеки
В ДФО можно купить вторичку в ипотеку по ставке 2%, если:
- недвижимость расположена в сельской местности;
- первоначальный взнос — от 15%;
- максимальная стоимость — 6 млн рублей;
- срок кредита — до 20 лет.
Военная ипотека
Приобрести жилье в ипотеку может участник программы, если он:
- гражданин РФ;
- отслужил не менее трех лет;
- не моложе 22 и не старше 45 лет.
Военный может выбрать недвижимость в любом регионе страны — не только там, где проходил или проходит службу.
Леонид служит в Краснодарском крае, а ипотеку берет в центральной части России.
Как купить жилье на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция
Стандартный путь от выбора квартиры до звона ключей от своего нового жилья состоит из нескольких шагов:
- Проведите анализ предложений банков по ипотеке, определитесь с ежемесячной суммой с учетом срока кредитования и процентом. Другими словами, на этом этапе вы подбираете банк и ипотечную программу с подходящими условиями.
- Подайте заполненную анкету онлайн или в отделении банка.
- Выберите квартиру.
- Оцените недвижимость с независимым экспертом по согласованию с банком.
- Подайте полный пакет документов в банк.
- Дождитесь одобрения объекта от банка.
- Составьте договор купли-продажи и передайте задаток.
- Подпишите ипотечный договор.
- Оформите право собственности на квартиру и обременение в пользу банка в Росреестре на основании договора купли-продажи.
- Подтвердите сделку через подписание акта приема-передачи жилья и станьте полноправным владельцем.
Когда банк получит подтверждение о праве собственности, продавцу поступят деньги на счет.
Сколько времени займет каждый этап, зависит от банка, продавца, покупателя и всех задействованных структур. В среднем на это уходит месяц.
Если вы сомневаетесь, но все еще горите желанием — рассмотрите программы по ипотеке от Совкомбанка. Выгодные условия, невысокий процент и приятное сотрудничество.
Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.
Особенности вторичного жилья
Купленная квартира может оказаться настоящим ящиком Пандоры — кто знает, какие секреты хранят ее стены… Но в наше время все можно прояснить заранее, а при покупке квартиры в ипотеку это просто необходимо.
Расспросите продавца об особенностях здания, плюсах и минусах дома и квартиры в нем. Добросовестный человек открыто расскажет о насущных проблемах. Однако полностью полагаться на его слова не стоит — поговорите с соседями, найдите отзывы на специализированных ресурсах по недвижимости. Вдруг в доме часто перебои с электричеством, а собственник об этом скромно умолчал.
Не будет лишним проверить и самого владельца — не был ли человек судим, не заложено ли имущество, какая история у квартиры. Все это поможет избежать мошенников и неприятных сюрпризов.
Евгения выбрала квартиру и купила ее в ипотеку недолго думая и не вдаваясь в подробности причин продажи жилья. Сделка с банком совершена. Евгения счастлива и спокойно обустраивает новый дом, а через некоторое время появляется некто Валерий с недовольным лицом и заявлением в полицию. Он обманут. Бывший владелец получил квартиру по наследству и быстро продал недвижимость, а его брат вовсе об этом не знал. По закону он — еще один полноправный наследник. Для Евгении начинается новая глава — отстаивание своих прав и долгие встречи с Валерием, который нацелен восстановить свои права.
Преимущества и недостатки
В покупке вторичного жилья есть свои плюсы и минусы, которые стоит учитывать.
Преимущества Недостатки Развитая инфраструктура: вторичка, как правило, находится в уже обустроенных районах города, где есть школы, больницы, развита транспортная система Зачастую — неудачная планировка Заселение сразу после сделки — нет необходимости тратить большие деньги на ремонт Возможно, потребуется ремонт коммуникаций (электрика, водо- и теплоснабжение станут вашей заботой) Возможные риски
- сроки погашения;
- процентную ставку;
- возможность и условия досрочного погашения;
- порядок расторжения договора;
- все, что касается обстоятельств, не зависящих от вас (смерть, болезнь, инвалидность и пр.).
Внимательно отнеситесь к владельцу квартиры и предыдущим собственникам. Если вы сомневаетесь, что риэлтор и банк все проверили, или какая-то информация кажется недостоверной, наймите юриста, который возьмет эту часть забот на себя.
Основные проблемы, с которыми можно столкнуться:
- оспаривание права собственности (если есть несовершеннолетние дети, супруги, наследники);
- недостоверные сведения в документах.
Заключение
Оформление ипотеки — серьезный и пугающий шаг для многих, но не стоит поддаваться страху. В стране действуют льготные программы от государства.
Банк всегда поможет заключить надежную и выгодную для вас сделку. Однако будьте внимательны и перепроверяйте информацию на каждом этапе, так вы точно не прогадаете с выбором и не потеряете свои накопления.
Удачных вложений на выгодных условиях!
Вся информация о ценах и расчетах актуальна на момент публикации статьи.