Что будет с ипотекой в 2022 году
А многие банки отменили уже одобренные заявки и предлагают подать их заново — уже с другими ставками и условиями. Также ужесточаются требования к заемщикам, но еще работают программы льготного кредитования новостроек и есть возможность дешево вложить свои деньги в недвижимость.
В этой статье расскажу об основных опасениях и о том, что нужно или не нужно делать, если ваш дом строится.
ГДЕ СЛЕДИТЬ ЗА СИТУАЦИЕЙ
Главные новости — в нашем Телеграме
Подпишитесь, чтобы следить за разборами новых законов и анализом финансовой ситуации
Подписаться
Что будет с новостройками и эскроу-счетами
В чем проблема. Многие дольщики опасаются, что застройщики сейчас не смогут достроить дома, особенно те, у которых срок сдачи через три-четыре года. Пока непонятно, сможет ли система эскроу-счетов защитить дольщиков, если объекты и правда не будут сданы.
Что может произойти. Обманутые дольщики появлялись до введения эскроу-счетов, так как деньги покупателей сразу поступали в полное распоряжение застройщика. Люди заключали договоры и переводили деньги за квартиры. Были случаи, когда дома не достраивались, а деньги пропадали.
Идея эскроу-счетов довольно проста: покупатель квартиры не передает деньги застройщику, а кладет их в банк. Это происходит после заключения договора участия в долевом строительстве. Воспользоваться этими деньгами застройщик может только после сдачи дома в эксплуатацию — за этим следит банк. То есть система эскроу-счетов гарантирует возврат денег, если дольщик не получил квартиру в собственность.
Сейчас идут разговоры, чтобы позволить застройщикам раскрывать эскроу-счета раньше, еще до ввода дома в эксплуатацию. Это нужно, так как застройщикам стало не хватать оборотных средств, чтобы завершить строительство: все материалы подорожали.
Частичное раскрытие эскроу-счетов — это два шага назад. Это облегчает жизнь застройщику, но при этом снижает защиту дольщиков. Получается, что строительная компания все же использует деньги дольщиков до того, как объект сдан. И резонный вопрос: а что будет, если и денег дольщиков не хватит, чтобы закончить стройку?
Есть и еще один момент. В любом случае деньги с эскроу-счетов возвращают дольщикам по номинальной стоимости. Никаких компенсаций за подорожание квартир или на процент инфляции не предусмотрено. Просто нет источника средств для такой компенсации. То есть если два года назад дольщик вложил 5 млн рублей в строящуюся квартиру, то теперь, когда застройщик не сдал дом, дольщик получит обратно эти же 5 млн. При этом квартира может стоить уже 7 млн, а ставки по ипотеке выросли в два раза.
Что делать. В кризис власти обычно дают послабления строителям: разрешают продлить срок сдачи дома. Наверное, лучше потерпеть и получить квартиру, чем обесцененные деньги.
При покупке несуществующего объекта невозможно полностью избежать рисков. Государство, внедрив систему эскроу-счетов, сделало только первый шаг. Второй шаг довольно сложный: нужно запретить долевое участие и совершать сделки с недвижимостью только по договору купли-продажи.
Стоит ли спасать деньги через покупку жилья
В чем проблема. В Госдуме предложили выдавать льготную ипотеку под 5% на массовые новостройки. Также пока работает программа субсидирования процентных ставок ипотеки под квартиры в новостройках. Стоит ли сейчас пользоваться этими предложениями, чтобы сохранить деньги в недвижимости, нужно считать в каждом случае отдельно.
Что может произойти. Льготная ипотека на массовые новостройки была ограничена кредитом в сумме 3 млн рублей. При текущей ключевой ставке расходы бюджета на субсидирование резко выросли. Поэтому ставки по льготным программам будут повышать до 12% и увеличивать сумму кредита.
Что делать. При любых повышениях ставки кредитования модель поведения потенциального заемщика должна быть такой: ничего не покупать и не брать в кредит, если нет потребности и готовности. Потребность — необходимость прямо сейчас улучшить жилищные условия. Готовность — есть подходящая квартира и способность жить на деньги, которые останутся после ежемесячного платежа по кредиту. Рекомендую высчитать этот остаток, записать итоговое число на листе бумаги, положить его перед собой и спросить: «Я смогу жить на эти деньги каждый месяц пять лет?»
Чтобы понять, стоит ли использовать недвижимость как способ сохранения средств, надо оценить потенциальный рост цены квартиры, ликвидность, эксплуатационные расходы, налоговые особенности и стоимость кредита. Все эти расчеты — для профессионалов. Обычный человек инфляцию не победит, он неизбежно попадет в плен цифр и запутается.
Другими словами, если хочешь купить еще одну квартиру и есть деньги — купи, но как ни считай доходность — все равно расстроишься. Эффективно ее перепродать или сдать сможет не каждый, здесь велика доля везения. Скорее всего, просто будет еще одна квартира.
Другой вопрос, если в семье есть, например, потребность обеспечить жильем детей. Тогда это просто перспективное улучшение жилищных условий, экономика здесь на втором плане.
До кризиса 2008 года заемщики брали квартиры в кредит, в том числе в долларах. Кто-то покупал для себя, кто-то с целью инвестирования, кто-то закладывал свою квартиру под бизнес-проекты. Кто брал для себя, тот с трудом, но справился. У двух других категорий — дефолт. Недвижимость в цене в долларах упала, развитие бизнеса остановилось. Вывод — не брать в надежде на рост: его может и не случиться.
Как изменятся требования банков к заемщикам и кому будут давать ипотеку
В чем проблема. Многие лишатся работы, часть работодателей наверняка перейдут на выдачу зарплаты по серым и черным схемам. Все это изменит методики оценки платежеспособности заемщиков.
Что может произойти. Ужесточать требования не всегда будут логично, так как банки пока сами не понимают, какие категории заемщиков пройдут кризис лучше. Сейчас крупные компании уходят из России, люди теряют работу, нет никакого понимания, у кого будет стабильный доход.
В пандемию банки считали рискованным выдавать кредиты врачам, работникам туриндустрии и общепита. Возможно, сейчас такое же отношение будет к работникам иностранных компаний и их дочерних структур. Но обычно эти подходы краткосрочны.
Скоринг, то есть способ автоматической оценки заемщика, вероятно, перенастроят во многих банках. Скорее всего, будет больше «ручного» вмешательства после скоринга. Заявки могут рассматриваться дольше, а количество отказов вырастет.
Что делать. После кризисов 2008 и 2015 годов банки отдавали приоритет заемщикам из бюджетной сферы. Это категория с небольшим, но официальным и стабильным доходом. Если планируете брать ипотеку, это стоит учесть при поиске работы.
Чем отличаются кризисы 2008, 2014 и 2022 годов для ипотечного рынка и недвижимости
В чем проблема. По сравнению с кризисами 2008 и 2015 годов изменилось многое. Не факт, что процесс будет развиваться по старым сценариям.
Расскажу, какие вижу плюсы. На момент кризиса действуют льготные программы ипотечного кредитования, кредитные каникулы, собственные программы банков по реструктуризации. Отсутствует валютная ипотека, то есть заемщики не столкнулись с резким повышением ежемесячных выплат по действующим кредитам. Рынок не перенасыщен недвижимостью, а это означает, что цены до кризиса не были раздуты.
Есть и минусы. Банк России 28 февраля 2022 года увеличил ключевую ставку до 20% и спровоцировал панику. Возможности некоторых банков уменьшились, они ввели фактически запретительные ставки по ипотеке.
Что может произойти. Сейчас банки если и дают ипотеку, то к ключевой ставке прибавляют не меньше трех процентных пунктов. Поэтому не нужно ждать, что ипотечная ставка снизится, пока не опустится ключевая ставка.
Работа институтов развития должна бы сейчас напоминать островки стабильности, но они действуют как коммерческие организации, у которых на первом месте прибыль. Например, в 2008 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — АИЖК — выкупало кредиты у небольших банков, которые не могли держать кредиты на балансе. Это помогало банкам, они продолжали выдавать кредиты. То есть пока коммерческие банки разбирались со своей валютной ипотекой, АИЖК работало как бы в противофазе. Когда все росли, АИЖК теряло долю рынка, а когда началось снижение, агентство начало замещать бреши. Это и есть работа института развития ипотечного кредитования.
Сейчас вместо АИЖК институтом развития стал «Дом-рф» со своим дочерним банком, который работает как обычный коммерческий банк.
Что делать. Для государства ипотека стала привычным инструментом, чтобы решать коммерческие, социальные и экономические задачи, поэтому ее никто не бросит. Но из-за повышения ставок ежемесячная выдача уменьшится в 3—5 раз, у продавцов больше не будет возможности сильно поднимать цены на квартиры — покупателей станет меньше.
Я не берусь прогнозировать, что будет по сегментам недвижимости и по регионам. Здесь не всегда работают коммерческие механизмы. Например, достроить проблемный дом застройщики могут с помощью региональных властей, которые предоставят преференции новому застройщику вместе обанкротившегося.
Возможно, что с осени ставки по ипотеке начнут плавно снижаться. Обязательно возродятся все кредитные продукты и опять возникнет рефинансирование, но не сразу. В течение следующего года, по мере восстановления экономики, рынок вернется к росту. Его будут стимулировать более доступные кредиты, восстановление стройки, рост доходов.
Обложка — igorykor / Shutterstock
Сергей Гордейко
Покупаете или продаете жилье сейчас? Расскажите, как все проходит:
Смотрю авито, петроградка чернышевская, крестовский 60м. 100м. 300м. 500м. На крестовском квартира в 300 квадратов 500 000 000 рублей 1,7 мульта за квадрат. В доме 2003 года постройки и в четыре этажа. Мне вот интересно мышление состоятельных господ , купить за такие деньги жилье в каком то Спб или жить до конца дней припеваючи на яхте курсируя между странами средиземноморья. Техника милле и дорогой ремонт в этой квартире это конечно же хорошо, но вот вдруг если ты её захочешь резко скинуть — то продашь с дисконтом по цене квадратуры. Вопрос? Как должен мыслить потенциальный мешок с деньгами , если он хочет лакшери апартаменты, но чуйка говорит что его мягко говоря обманывают 🙂 Не судите строго всем добра! 🙂 p.s. Занимаюсь производством мебели и заметил закономерность, чем больше площадь жилья и дороже заказы на его обустройство тем меньше в нем простого семейного счастья, радости простоты и смеха детей, а точнее его там просто нет. Холодные люди и Мёртвое жилье. Не знаю может быть когда я выхожу из таких квартир они начинают прыгать и веселиться, но что то мне подсказывает что их умы отягчены печалью и суетой. О себе кратко, обслуживающий персонал в сфере мебели.
Pasha, все очень просто. Вы попробуйте мыслить как человек, у которого эти 500 миллионов не последние. Тогда все встанет на свои места)
Pasha, а в маленьких квартирах тоже радости мало! срываются на детей и грязи полно
Pasha, мне кажется состоятельные господа не смотрят квартиры на авито
Остались ли льготные ставки по ипотеке и как теперь брать ипотеку с таким процентом
Многие задаются вопросом: «Осталась ли льготная ипотека?» Отвечаем: да, но существенно изменилась. В статье мы расскажем, какими стали условия по новой льготной ипотеке и что будет с сельской, дальневосточной и семейной программами.
- Что изменилось в условиях льготной ипотеки
- От чего зависит ставка по ипотечному кредиту
- Кому доступна льготная ипотека сегодня
- Стоит ли брать льготную ипотеку в 2022 году
Субсидированная ипотека с начала пандемии в 2020 году стала настоящим драйвером роста на рынке новостроек. С 1 июля 2021 года условия программы изменились: был уменьшен лимит займа, а ставка пересмотрена в сторону увеличения до 7%. Также были немного скорректированы условия по семейной, дальневосточной и сельской субсидированным программам.
Предполагалось, что данные условия будут действовать до 1 июля 2022 года. Однако ограничительные экономические меры и увеличение ключевой ставки ЦБ РФ до 20% 28 февраля 2022 года скорректировали планы Правительства РФ. С 1 апреля 2022 года программа заработала на новых условиях.
Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.
Что изменилось в условиях льготной ипотеки
Изменения затронули следующие условия ипотечных кредитов, субсидированных государством:
- Увеличена ставка процента . Вместо ранее предусмотренных 7 процентов она увеличилась до 12 процентов. Цифра выглядит внушительно, но в то же время процент остается существенно более низким, чем на остальном рынке, в частности, для вторичного жилья, а также заметно ниже ключевой ставки Центробанка РФ.
- Увеличен кредитный лимит . Для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области размер лимита увеличился с 6 млн рублей до 12 млн рублей. Для остальных регионов — с 3 млн до 6 млн рублей. Рост суммы кредита повысит доступность жилья для всех городов России. Он призван сохранить спрос на новостройки в изменившихся экономических условиях.
Программы сельской, дальневосточной и семейной ипотеки пересматриваться не будут. Так, по семейной ипотеке заем доступен по ставке 6% годовых, а по дальневосточной — не будет превышать 2%.
Срок программы остался неизменным: ее завершат к июлю 2022 года. Поэтому воспользоваться предложением можно будет в течение трех месяцев. Кроме того, Правительство РФ сообщило, что условия будут корректироваться в зависимости от рыночной ситуации и спроса на ипотечный продукт. Возможно продолжение программы на новых условиях после 1 июля 2022 года.
Неизменными остались и иные базовые условия программы:
- первоначальный взнос начинается от 15%;
- максимальный срок кредита составляет 30 лет.
Иногда на первоначальный взнос берут потребительский кредит. Оцените свои силы в форме ниже, и если предварительный расчет устраивает, отправляйте заявку в банк.
От чего зависит ставка по ипотечному кредиту
Ставка зависит от текущей экономической ситуации в целом, и от денежно-кредитной политики Центрального Банка Российской Федерации в частности. Еще один фактор — наличие платежеспособного спроса со стороны населения, основанного на реальных располагаемых доходах граждан.
Если ключевая ставка ЦБ РФ растет, то проценты по ипотеке становятся выше. Растет ежемесячный ипотечный платеж и, следовательно, итоговый размер переплаты по кредиту. В такой ситуации многие граждане отказываются от покупки недвижимости, оставаясь в арендном жилье.
Также ставка по ипотечному кредиту может зависеть от мер государственной поддержки. В последние годы в Российской Федерации стимулируют первичный рынок недвижимости, поскольку сохранение или увеличение темпов строительства позволяет обеспечивать рост экономики и занятость населения. Вторичку не стимулируют. Поэтому в период высоких ставок спрос на ипотеку на вторичном жилье может серьезно просесть. При этом под вторичкой стоит понимать в том числе жилье, которое реализуется инвесторами по договору уступки прав требования.
Кому доступна льготная ипотека сегодня
Ипотечный кредит под льготные 12% в 2022 году могут получить все граждане Российской Федерации независимо от социального статуса, рода занятий, семейного положения. По другим кредитным программам, субсидируемым государством, сохраняются прежние условия.
В программе семейной ипотеки могут участвовать семьи, где в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родился ребенок.
В программе дальневосточной ипотеки могут принять участие:
- семьи, где каждый из супругов — гражданин РФ не старше 35 лет;
- одинокие родители не старше 35 лет с детьми, не достигшими возраста 19 лет;
- участники программы «Дальневосточный гектар».
Кредит можно взять по ставке до 2% на сумму до 6 млн рублей.
По программе сельской ипотеки могут получить кредит граждане, которые ранее не участвовали в данной программе и планируют построить объект недвижимости в сельской местности. Лимиты варьируются от 3 до 5 млн рублей, а ставка не превышает 3%.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
Стоит ли брать льготную ипотеку в 2022 году
Субсидированную ипотеку в 2022 году стоит брать, если у вас есть реальная потребность в улучшении жилищных условий, а также есть стабильный доход для погашения платежей. В нынешней ситуации это один из самых выгодных продуктов, который предлагают на рынке.
А вот покупка новостроек в инвестиционных целях не выглядит привлекательной. Да, с одной стороны цены могут начать расти за счет высоких темпов инфляции в России. С другой стороны, нынешние цены на квартиры в российских рублях близки к историческим максимумам, поэтому доходность по аренде не будет превышать трех-пяти процентов в год, что даже близко не будет отбивать инфляцию.
Также неактуален вариант с последующей перепродажей объекта строительства по мере его готовности. Разница между ипотечными ставками по первичному жилью в рамках субсидированной программы и программам вторички может превысить десять процентов, что делает вторичное жилье недоступным для покупателей. Следовательно, обладателю вторички для перепродажи придется делать большой дисконт в сравнении с ценами застройщиков.
Таким образом, вариант с первичным жильем выглядит привлекательно, особенно при наличии потребности в улучшении жилищных условий. А вот с покупкой в ипотеку недвижимости на вторичном рынке или для инвестиционных целей стоит повременить.
Чтобы понять, стоит ли вам брать ипотеку, рассчитайте платежи на удобном калькуляторе ниже.
Ипотека резко подорожала: топ-5 самых низких ставок по кредитам на жилье
Ключевая ставка растет, в ЦБ видят угрозы для рынка ипотеки, а банки наращивают объемы жилищного кредитования, одновременно заметно повышая ставки. Где самые выгодные процентные ставки по рыночным ипотечным программам?
Фото: Shutterstock
Ипотека растет в ставках и объемах
Объем ипотечного кредитования в августе 2023 года вырос на 20% по сравнению с предыдущим месяцем, сообщили в пресс-службе ВТБ. За первые восемь месяцев 2023 года российские организации выдали более ₽5 трлн на жилищное кредитование. Это больше, чем за весь 2022 год, подчеркнули в банке. При этом в ЦБ видят угрозы для рынка ипотечного кредитования. К таким угрозам начальник Центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов отнес рост объемов нераспроданного жилья в новостройках и увеличение охвата кредитования застройщиков.
«В будущем объемы выдачи жилищных кредитов будут сокращаться. Для поддержки спроса нужно снижать цены на жилье, но возможности стимулирования спроса за счет льготной ипотеки уже исчерпаны», — заявил Копылов на конференции РСПП «Тренды спроса, предложения, цен на рынке новостроек». При этом в Центробанке видят признаки перегрева на рынке ипотеки. Во втором квартале 2023 года темпы роста ускорились до 7% по сравнению с 4,2% кварталом ранее, достигнув почти рекордного уровня конца прошлого года в 7,2%, говорится в аналитическом обзоре банковского сектора от Банка России. Регулятор указал, что одной из причин такой динамики стал рост инвестиционного спроса на фоне снижения курса рубля. Ипотечные ставки перешли к росту после внепланового резкого повышения ключевой ставки ЦБ: средняя ставка в топ-20 ипотечных банков на новостройки в период с конца июля до 1 сентября выросла на 2,67 п.п., с 11,09% до 13,76%, а на вторичное жилье — на 2,78 п.п., с 11,19% до 13,97%, согласно данным аналитического центра «Дом.РФ». В последнюю неделю августа шесть из топ-20 банков повысили ставки, в некоторых из них увеличение составило до 3,3 п.п.
Банк России 15 августа 2023 года повысил ключевую ставку на 350 б.п. — с 8,5% до 12%.
В Центробанке не исключают дальнейшего повышения ключевой ставки на сентябрьском заседании. «Мы дали нейтральный сигнал на заседании совета [директоров Банка России] 15 августа. По сути, он обозначает как возможность сохранения ставки, так и возможность ее повышения для того, чтобы обеспечить нашу цель по инфляции в 4% в 2024 году», — заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, отвечая на вопрос о сентябрьском заседании в кулуарах конференции «10 лет мегарегулятору: вчера, сегодня, завтра». 5 сентября заместитель председателя регулятора Алексей Заботкин в интервью «Известиям» указал на возможность повышения ставки на следующем заседании для борьбы с возросшими проинфляционными рисками. Следующее заседание ЦБ по ключевой ставке запланировано на 15 сентября 2023 года.
Ключевая ставка — это минимальный процент, под который Банк России выдает кредиты коммерческим банкам и принимает от них деньги на депозиты. Получив кредит у ЦБ, банки выдают кредиты компаниям и розничным потребителям под собственный процент, который чуть выше ставки ЦБ.
Самые низкие ставки по ипотеке по рыночным программам
«РБК Инвестиции » изучили предложения банков и составили топ-5 предложений с низкими ипотечными ставками на новостройки и на вторичное жилье по рыночным программам жилищного кредитования (без учета льготных программ с господдержкой).
При составлении рэнкинга использованы данные «РБК Банки» и собственная информация банков. Указанные в обзоре условия по ипотечным кредитам не являются публичной офертой, размещены исключительно для предварительного ознакомления. Перед принятием решения об оформлении займа денежных средств на покупку жилья в банковской организации следует уточнить в ней полные условия на дату заключения договора.
Топ-5 ипотечных ставок на новостройки
- Банк «Дом.РФ»: 13,1% на сумму от ₽500 тыс. до ₽50 млн при первоначальном взносе от 20%.
- Промсвязьбанк: 13,2% на сумму от ₽500 тыс. до ₽50 млн при первоначальном взносе 10–80%.
- Банк «Уралсиб»: 13,49% на сумму от ₽6 млн до ₽20 млн при первоначальном взносе от 20%.
- ФК «Открытие»: 13,59% на сумму от ₽20 млн до ₽60 млн при первоначальном взносе 50–80%.
- Росбанк: 14,15% на сумму от ₽300 тыс. при первоначальном взносе от 20%.
Фото: Shutterstock
Топ-5 ипотечных ставок на вторичное жилье
- ФК «Открытие»: 13,39% на сумму от ₽20 млн до ₽30 млн при первоначальном взносе 50–80% (не применимо с опцией «Хочу ставку ниже»).
- Банк «Уралсиб»: 13,49% от ₽6 млн до ₽20 млн при первоначальном взносе от 20%.
- Промсвязьбанк: 14% на сумму от ₽500 тыс. до ₽50 млн при первоначальном взносе 15–80%.
- ВТБ: 14,1% на сумму от ₽500 тыс. до ₽60 млн при первоначальном взносе от 20% (–0,4% при переводе зарплаты в банк в течение трех месяцев с даты кредитного договора).
- Газпромбанк: 14,3% на сумму от ₽10 млн до ₽80 млн при первоначальном взносе 20–85%.
В конце 2022 года РБК запустил бета-версию маркетплейса «РБК Банки». В сервисе публикуются предложения от ряда коммерческих банков по вкладам, кредитам, ипотеке, автокредитам, дебетовым и кредитным картам.
Теперь здесь можно за пять минут сформировать предложения от банков по кредитам, а также оценить свои шансы на получение займа. Все это благодаря новому бесплатному сервису «Подбор кредитов».
Будут ли расти ставки по ипотеке
Дальнейшая динамика ипотечных ставок на готовое жилье будет зависеть от политики Центробанка: если регулятор примет решение продолжить цикл ужесточения монетарной политики, ипотечные ставки вырастут вслед за ключевой. Если же ЦБ больше не будет повышать ключевую ставку, рыночные (не по льготным программам) ипотечные ставки, вероятно, останутся на уже достигнутых отметках, считает начальник отдела анализа банков и денежного рынка ИК «Велес Капитал» Юрий Кравченко.
«Правда, большой разницы, будет ставка на вторичном рынке выше 14% или 15%, по сути, нет, так как текущие уровни уже во многом являются заградительными для ипотечного рынка», — подчеркивает Кравченко. Однако банки и застройщики могут начать искать альтернативные способы привлечения заемщиков на вторичный рынок путем смягчения неценовых условий, добавляет эксперт.
На первичном рынке динамика ставок почти полностью зависит от применения льготных ипотечных программ, отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Четыре основные льготные программы (семейная, дальневосточная, субсидированная и IT-ипотека) покрывают более 90% всех сделок со строящимся жильем. Вне этих программ остается сегмент апартаментов и сделки в премиальных ЖК в крупнейших городах России, говорит Попов.
«До конца года фактические выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке будут проходить в рамках сложившегося диапазона — чуть выше 6%», — прогнозирует Попов.
По семейной ипотеке ставка в топ-20 ипотечных банков остается стабильной примерно на одном с апреля 2022 года уровне. По данным «Дом.РФ» на 1 сентября 2023 года, она составляет 5,54%. По льготной ипотеке с начала 2023 года ставка колеблется в узком диапазоне, на 1 сентября она находится на уровне 7,57%. Средняя ставка по IT-ипотеке составляет 4,5%, а по дальневосточной — 1,68%.
Фото: Shutterstock
5 сентября Минфин подтвердил намерения ограничить ипотечное кредитование с господдержкой путем увеличения размера первоначального взноса с 15% до 20% и изменения величины субсидии банкам. Об этом сообщил директор департамента финансовой политики Минфина Иван Чебесков. Такая корректировка рассматривается на краткосрочную перспективу, и власти думают над тем, как «сделать механизм льготной ипотеки в будущем более стабильным», добавил чиновник.
Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее
Ипотека в 2022 году: итоги и перспективы для заемщиков на 2023 год
В 2022 году ключевая ставка колебалась от 9,5 до 20% и обратно. Вслед за этим скакали и ставки по ипотеке.
Экономика страны переживает тяжелые времена, поэтому Минфин не собирался продлевать программу льготной ипотеки под 7% в текущем виде. Между тем она была основным драйвером рынка недвижимости и существенно влияла на спрос. Но в декабре президент сообщил, что программу продлят, хотя и повысят ставку до 8%.
Расскажу, по каким ставкам сейчас выдают ипотеку, какую недвижимость выгоднее покупать, ждать ли дальше повышения цен или все-таки они будут снижаться.
Что вы узнаете
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Почему субсидированные ипотеки наводнили рынок
За всю историю первичного рынка ипотека не развивалась так активно, как в последние два года — с 2020 года. Во многом рынок стимулировали ипотека с господдержкой и субсидированные программы, когда застройщик и банк предлагают почти нулевые ставки, не требуют первоначальный взнос или дают рассрочку на пару лет.
Вот самые популярные виды субсидированных программ в 2022 году от застройщиков.
Ипотека за 1 ₽, или «траншевая ипотека». Такую акцию запустили в октябре, и работает она так: заемщик в день подписания кредитного договора получает у банка символическую сумму для оплаты квартиры — обычно 100 ₽. До введения объекта в эксплуатацию, а это обычно два-три года после получения ипотеки, он платит условный платеж — 1 ₽ в месяц. Подробнее о такой программе мы рассказали в статье.
Ипотека с первоначальным взносом в рассрочку или без него. Работает это так: в день подписания кредитного договора заемщик вносит минимальный взнос и выплачивает его в течение следующих 12—24 месяцев , в зависимости от условий программы банка и застройщика. Например, такая акция есть у «Альфа-банка» с ГК «Инград». А взнос можно уплатить в течение 12 месяцев после оформления ипотеки.
Ипотека с минимальными ставками 0,01—3% . Займы с такими низкими ставками застройщики выдают по такой схеме: базовую цену объекта девелопер увеличит на 20—30% , то есть недвижимость подорожает. Благодаря этому банк получает определенную компенсацию за снижение ставки.
Такую ипотеку невыгодно гасить досрочно, так как стоимость квартиры уже завышена. Но тем, кто будет выплачивать ипотеку весь срок, она интересна за счет низкого ежемесячного платежа.
- Возьмем квартиру за 6 млн рублей и ставку по семейной ипотеке 6%. Ежемесячный платеж — 42 986 ₽, переплата по процентам за 20 лет — 4 316 205 ₽, а всего человек заплатит 10,3 млн рублей.
- Возьмем ту же квартиру с удорожанием 20%, то есть за 7,2 млн рублей, но при ставке 0,1% на те же 20 лет. Ежемесячный платеж — 30 302 ₽, а переплата — всего 72 538 ₽. Полная стоимость с процентами — в районе 7,3 млн рублей.
В частности поэтому субсидированные ставки в 2022 году набрали популярность: согласно данным «Дом-рф», в третьем квартале 2022 года ипотека по сверхнизким ставкам составляла до 40% от всех выданных льготных займов. А по данным ЦБ, летом около 66% выданных ипотек были субсидированные.
Программы льготной ипотеки от застройщика в 2022 году — ЦБ
Обзор рынка ипотечного рынка в третьем квартале 2022 года — «Дом-рф»
Но уже в октябре ЦБ высказал опасения о таком типе кредитования, так как это может нести риски для заемщиков и рынка в целом. В ноябре ЦБ заявил, что с 2023 года планирует ограничить эти программы.
Банки уже сейчас начинают реагировать на подобные ограничения и отказываются от ипотеки по минимальным ставкам. Одним из первых об ограничениях заявил Сбербанк. Кредитор не будет выдавать ипотеку по ставкам ниже 3% с 27 декабря.
Комбинированная ипотека. Стандартный лимит по льготной и семейной ипотеке — до 12 млн рублей в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В других регионах — до 6 млн рублей.
В мае правительство приняло решение о повышении лимитов для льготной и семейной ипотеки, и стало возможно их комбинировать. Таким образом, лимит вырос до 30 млн рублей в Москве с областью и Санкт-Петербурге с областью. В остальных регионах — до 15 млн рублей.
Механизм работает так: кредит в пределах льготной ипотеки выдают по низкой ставке согласно программе — до 7% для льготной и 6% для семейной. На оставшуюся часть кредита банк устанавливает рыночную ставку, но для заемщика она остается льготной на всю сумму: разницу в процентах банку компенсирует застройщик за счет удорожания покупаемого объекта.
Как менялись ставки по ипотеке в 2022 году
Проценты по ипотеке на первичном рынке зависят от программы кредитования: обычно выделяют льготную и стандартную ипотеки. По первой — а это, например, семейная ипотека — ставка не превышает 7%. Ставка же по стандартной ипотеке в декабре — 10—12% в зависимости от первоначального взноса. Высокий взнос снижает процент на 0,5—1 п. п.
Но в 2022 году на рынке стали доминировать субсидированные ставки. Как результат, в сравнении с 2021 годом мы видим такие изменения:
- Средневзвешенная ипотечная ставка в третьем квартале — 3,6%, хотя в начале года была 5,76%. Процент снизился почти в два раза.
- Средняя сумма кредита, наоборот, выросла на 36% — с 4,38 млн до 5,94 млн рублей.
- Срок займа тоже увеличился — с 229 месяцев в декабре 2020 года до 305 месяцев в сентябре 2022 года. В переводе на годы — с 19 лет и 1 месяца до 25 лет и 5 месяцев.
Обзор рынка за третий квартал 2022 года — «Дом-рф»
Из-за более долгого срока общая переплата и стоимость квартиры в среднем выросли. Пониженная ставка спровоцировала повышенный спрос и, как следствие, рост цен на такое жилье. Квартиры на первичном рынке теперь стоят дороже вторички.
Как менялась переплата по ипотеке
| Было | Стало | |
|---|---|---|
| Средняя сумма займа | 4,38 млн рублей | 5,94 млн рублей |
| Ставка | 5,76% | 3,63% |
| Срок | 268 месяцев | 305 месяцев |
| Переплата за весь срок | 3 414 078 ₽ | 3 163 890 ₽ |
| Общая сумма выплат (тело кредита и проценты) | 7 794 078 ₽ | 9 103 890 ₽ |
Как менялась переплата по ипотеке
| Средняя сумма займа | |
| Было | 4,38 млн рублей |
| Стало | 5,94 млн рублей |
| Ставка | |
| Было | 5,76% |
| Стало | 3,63% |
| Срок | |
| Было | 268 месяцев |
| Стало | 305 месяцев |
| Переплата за весь срок | |
| Было | 3 414 078 ₽ |
| Стало | 3 163 890 ₽ |
| Общая сумма выплат (тело кредита и проценты) | |
| Было | 7 794 078 ₽ |
| Стало | 9 103 890 ₽ |
А вот как менялась средневзвешенная ставка на отрезке с сентября 2019 по сентябрь 2022 года — в период бума на российском рынке недвижимости. Снижение ставок происходило за счет льготных, а в 2022 году особенно за счет ипотек «от застройщика». Источник: Банк России
Между тем мы видим, как вырос средний размер кредита. В 2022 году произошел сильный скачок за счет субсидированных ипотек, которые подразумевают завышение стоимости квартиры на 20—30%. Источник: Банк России
Что произошло с первоначальным взносом
В 2022 году многие банки предлагали взять квартиру в новостройке в ипотеку без первоначального взноса, но с более высокой ставкой — на 1—2 п. п. Такие программы банки создавали в партнерстве с застройщиками. И если при стандартной ипотеке с первоначальным взносом 15% ставка составляла 8,7%, то без первоначального взноса — уже 10,99%. То есть отсутствие первоначального взноса повышало ставку примерно на 2,3 п. п.
Программы без первоначального взноса по ипотечным программам заинтересовали главу ЦБ Эльвиру Набиуллину: еще в феврале она высказалась против такой практики. А уже с 1 декабря ЦБ увеличил коэффициент риска по выдаваемым ипотекам, то есть банкам такие займы стали обходиться дороже.
Какие льготные ипотечные программы действуют в 2022 году на первичном рынке
Напомню об этих программах и расскажу, что изменилось за год. В большинстве программ есть не только привычные новостройки, но и строящиеся или готовые частные дома, которые тоже относятся к первичному рынку.
Льготная ипотека появилась в апреле 2020 года. За время существования ее условия менялись. Если сначала льготную ипотеку оформляли только на покупку квартиры в новостройке, то теперь она доступна при покупке или строительстве дома на участке под ИЖС. При этом строить можно самим или с помощью подрядчиков. Эти поправки вступили в силу еще в конце 2021 года.
«Дом-рф» один из первых начал кредитовать ИЖС по льготной ипотеке. Позже к нему присоединились ВТБ и Сбербанк. А осенью 2022 года подключились и другие, например «Росбанк-дом» и «АК Барс банк». Сейчас ставка в пределах 7% — в феврале ее поднимали до 12%, но затем президент поручил снизить ее. Изначально эту программу планировали в конце года свернуть. Но 15 декабря президент заявил, что ее продлят до 1 июля 2024 года и ставка будет до 8%.
Семейная ипотека работает с 2018 года и также обновлялась. Вот основные условия сейчас: по ставке до 6% можно купить квартиру в новостройке, участок и построить на нем дом или сразу взять готовый дом с участком. Строить можно с подрядчиком или своими силами. У нас есть подробная статья про актуальные условия семейной ипотеки.
Сначала программу утвердили для семей, у которых родился ребенок до 31 декабря 2022 года, а крайний срок для заключения кредитного договора был до 1 июля 2023 года. Но в октябре программу продлили на год.
Если смотреть по количеству выданных ипотек, то на льготную приходится 34% от всех ипотек с господдержкой. Следующая по популярности — семейная, на нее приходится 21,7%.
Во многом уходу от стандартных ипотек в пользу льготных в 2022 году способствовала активная монетарная политика ЦБ: ключевая ставка поднималась до 20%, а вслед за ней росли и ставки по ипотеке. Процент по льготной ипотеке при этом так сильно не менялся. Всю динамику ставок можно увидеть в таблице ниже.
Как менялись средние ставки в банках из топ-20
| Квартал | 30.09.21 | 21.12.21 | 30.03.22 | 30.06.22 | 30.09.22 | 31.10.22 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Новостройки | 8,4% | 9,6% | 20,8% | 10,7% | 10,1% | 10,6% |
| Вторичный рынок | 8,5% | 9,6% | 20,4% | 10,8% | 10,2% | 10,7% |
| Рефинансирование | 8,4% | 9,7% | 21,2% | 10,8% | 10,2% | 10,8% |
| Льготная ипотека | 6,0% | 5,9% | 6,1% | 6,6% | 6,6% | 6,6% |
| Ключевая ставка ЦБ | 6,75% | 8,5% | 20,0% | 9,5% | 7,5% | 7,5% |
Источник: «Дом-рф»
Как менялись средние ставки в банках из топ-20
| Новостройки | |
| 30.09.21 | 8,4% |
| 21.12.21 | 9,6% |
| 30.03.22 | 20,8% |
| 30.06.22 | 10,7% |
| 30.09.22 | 10,1% |
| 31.10.22 | 10,6% |
| Вторичный рынок | |
| 30.09.21 | 8,5% |
| 21.12.21 | 9,6% |
| 30.03.22 | 20,4% |
| 30.06.22 | 10,8% |
| 30.09.22 | 10,2% |
| 31.10.22 | 10,7% |
| Рефинансирование | |
| 30.09.21 | 8,4% |
| 21.12.21 | 9,7% |
| 30.03.22 | 21,2% |
| 30.06.22 | 10,8% |
| 30.09.22 | 10,2% |
| 31.10.22 | 10,8% |
| Льготная ипотека | |
| 30.09.21 | 6,0% |
| 21.12.21 | 5,9% |
| 30.03.22 | 6,1% |
| 30.06.22 | 6,6% |
| 30.09.22 | 6,6% |
| 31.10.22 | 6,6% |
| Ключевая ставка ЦБ | |
| 30.09.21 | 6,75% |
| 21.12.21 | 8,5% |
| 30.03.22 | 20,0% |
| 30.06.22 | 9,5% |
| 30.09.22 | 7,5% |
| 31.10.22 | 7,5% |
Источник: «Дом-рф»
Ипотечные программы, которые работают и для первички, и для вторички
Сельская ипотека. Еще одна программа с выгодными ставками — до 3%. Она была ограничена по срокам — до 31 декабря 2022 года, но в августе ее сделали бессрочной. Сейчас по программе можно только:
- купить готовый дом от застройщика — можно приобрести как в стадии строительства, что сопоставимо с покупкой на первичном рынке, так и уже построенный. Но во втором случае объект должен быть построен не более трех лет назад до даты, указанной в кредитном договоре;
- купить дом у частного лица. Его можно купить по договору купли-продажи, но он должен быть построен не более пяти лет назад от даты в кредитном договоре;
- построить дом самостоятельно.
ИТ-ипотека — льготная программа, которая заработала в 2022 году. Ее оформляют сотрудникам ИТ-компаний, которые входят в список аккредитованных Минкомсвязью. Максимальная ставка — до 5%. Выдается такая ипотека пока в ограниченном количестве банков, например в ВТБ, «Дом-рф» или Сбербанке. Более подробно про условия льготной для сотрудников ИТ-компаний — в другой нашей статье.
По такой ипотеке можно:
- купить квартиру или таунхаус на вторичном рынке у ИП или юрлица;
- купить квартиру или таунхаус на первичном рынке;
- построить дом;
- приобрести готовый дом у застройщика.
Ипотека на вторичном рынке: что изменилось
Ставки. На рынке ипотечного кредитования готового жилья нет такой поддержки со стороны государства, поэтому ставки сильно реагируют на политику ЦБ. В конце февраля ипотечные ставки повышались до 20—24% , к ноябрю снизились до 10,5—11% , а в декабре они уже 8,9—9,5% .
Первоначальный взнос. В начале года минимальный взнос был 15—20% , но вслед за тенденцией на первичном рынке кредиторы стали снижать требования. Теперь нередко взнос начинается от 10%.
Другое важное изменение, связанное со взносом, касается популярной программы «Ипотека по паспорту», она же «Ипотека по двум документам». Ее часто оформляют на готовую недвижимость. Особенность программы в том, что заемщику не нужно подтверждать трудоустройство и уровень дохода.
Еще пару лет назад по такой программе первый взнос был 30—50% , сейчас он как при стандартной программе — 15%. Например, такой взнос в Сбербанке. Как правило, ипотека по паспорту идет с ограничениями по сумме в зависимости от банка, региона и покупаемого жилья — квартиры или загородного дома. Обычно кредитный лимит — 8—10 млн рублей, в редких случаях — 20—30 млн. Для клиента с полным пакетом документов одобренная сумма, скорее всего, будет выше.
Ипотека по паспорту — отличный способ оформить заем клиентам, которые не могут представить справку о доходах. Еще это выход для ИП и собственников бизнеса, ведь банки зачастую по стандартной ипотеке их не кредитуют либо требуют полный пакет документов по бизнесу: бухгалтерскую и налоговую отчетность, выписки по расчетным счетам и прочее. В случае ипотеки по двум документам банк рассматривает предпринимателя на тех же условиях, как работающего по найму.
Как менялся спрос по типу недвижимости — на первичном и вторичном рынках
Один из факторов повышенного спроса на готовое жилье — его более низкая цена. Пик средней стоимости 1 м² вторичного жилья в 2022 году пришелся на апрель — 108 484 ₽, а к ноябрю стоимость снизилась до 98 077 ₽. В то же время на первичном рынке цена в апреле была около 125 000 ₽, а к осени увеличилась до 134 465 ₽.
Ниже показана динамика цен за 1 м², согласно статистике «Сбериндекса». Мы видим, что цены на вторичном рынке почти вернулись к показателям начала года, в то время как первичный рынок постоянно растет, что может говорить о его перегретости.
В январе 2022 года 1 м² готового жилья в среднем стоил 95 882 ₽, в апреле — 108 484 ₽, в октябре цена вернулась к февральским уровням — 98 077 ₽. Источник: sberindex.ru
В январе 2022 года 1 м² на первичном рынке стоил 113 983 ₽, в октябре уже 134 465 ₽. Стоимость повышается в основном из-за субсидированных программ от застройщиков. Источник: sberindex.ru
Статистика от ЦБ. Схожую динамику показывает и Центробанк в своем обзоре. Он приводит индекс, показывающий количество квадратных метров, которые заемщик может купить в ипотеку на среднюю зарплату.
Обзор финансовой стабильности во втором и третьем кварталах — ЦБ
Вторичный рынок в третьем квартале 2022 года оказался доступнее первичного — показатель 0,66 против 0,51 у последнего. Доступность вторички в этом году снизилась и ушла ниже минимумов с 2016 года, хотя еще в начале 2021 года была в районе 0,8. Доступность же первички неуклонно падает с 2020 года.
Это подтверждает тезис, что, несмотря на рекордно низкие ставки по ипотеке на первичном рынке, жилье не становится доступнее. Цены завышены, и позволить себе его может меньше покупателей даже на заемные деньги.
Средняя ипотечная ставка на первичном рынке — 3,63% против 10,7% на вторичном. Ведь его поддерживают государственные субсидии. Также застройщики могут договариваться с банками и предлагать пониженные ставки.
Средняя сумма займа в 2022 году из-за роста цен на недвижимость увеличилась и составила 3,8 млн рублей по итогам третьего квартала. В 2021 году она была 2,9 млн рублей.
Индекс доступности с 2016 по 2022 год показывает, что жилье на вторичном рынке доступнее первичного. Доступность жилья на вторичном рынке в 2022 году была чуть хуже показателя 2016 года. Первичка же ухудшила показатели 2016 года еще в 2020 году, и с тех пор ситуация только усугубляется: цены растут явно быстрее, чем средние зарплаты. Источник: Банк России, Frank RG
Какое жилье покупали в ипотеку в 2022 году
Изменения произошли и по типу покупаемой недвижимости. В общем объеме купленной недвижимости растет доля загородной: вместо квартиры многие предпочитают дом. Этому способствовала льготная ипотека, которая теперь распространяется и на частные дома.
Построить дом можно по семейной, сельской и льготной программам, а если они не подходят, можно оформить стандартную. Ипотеки на загородное жилье выдают не только лидеры рынка, такие как Сбербанк, «Дом-рф» и ВТБ, но и другие участники, например «Росбанк-дом».
Вслед за спросом растет и предложение: застройщики возводят готовые коттеджные поселки. А еще оптимизируют процесс строительства — например, каркасный дом и дом из СИП-панелей можно построить за несколько месяцев. Также часто заказывают модульные дома — конструкции изготавливают на заводе, а затем собирают на месте, как конструктор. Ипотечные программы допускают строительство дома своими силами.
Согласно данным «Домклика», за последние три года ипотека ИЖС выросла в 20 раз. Если в 2021 году она составляла менее 1% от общего объема ипотек Сбербанка, то в третьем квартале 2022 года — уже 5,2%.
Похожие результаты приводит в своем обзоре «Дом-рф»: в третьем квартале 2022 года оформлено 49 тысяч ипотек на ИЖС и готовые дома, хотя еще год назад за аналогичный период — всего 9 тысяч. Рост более чем в пять раз.
Некоторые банки идут дальше и предлагают не только строительство дома по льготным программам, но и достройку дома, даже если строительство клиент начал своими силами. Например, такую ипотеку по льготным ставкам предлагает Сбербанк.
Цифровая ипотека — за ней будущее?
Ипотека с каждым годом все больше переходит в онлайн-формат. Сначала банки перешли на электронную подачу документов по сделке в Росреестр. Стали предлагать полностью удаленное одобрение ипотеки через собственные сервисы — заемщик приезжает в офис только на сделку и подписать документы по кредиту.
Например, так работает Сбербанк через «Домклик», ВТБ — через сервис «Метр квадратный», другие банки — через личный кабинет на сайте или сервис «Метр квадратный».
С 2022 года финучреждения активно развивают цифровую ипотеку — полностью дистанционное одобрение и выдачу займа. Приезжать в офис и встречаться с менеджером банка не придется.
Но есть нюанс: цифровая ипотека выдается клиентам, у которых есть квалифицированная электронная подпись — ЭП. Вот какие документы нужны, например, для получения ЭП через приложение «Госключ»:
- загранпаспорт нового образца — биометрический;
- смартфон;
- подтвержденный профиль на портале госуслуг.
После получения ЭП клиент может удаленно подписывать документы по сделке.
Цифровую ипотеку уже сейчас можно оформить в РСХБ, а в ноябре о такой возможности заявил ВТБ. «Альфа-банк» тоже работает над ее совершенствованием, а пока предлагает такую услугу на первичном рынке и с ограниченным числом застройщиков.
Кратко о рынке ипотеки в 2022 году и ожиданиях от 2023 года
- В этом году рынок ипотечного кредитования испытал потрясения. 28 февраля Центробанк поднял ставку с 9,5 до 20%, и вслед за этим стандартные ипотечные ставки выросли более чем в два раза — с 9 до 20—22% . Ставки по льготной ипотеке повышались с марта по июнь, но не сильно и в среднем были на уровне 6—7% .
- Рост цен на жилье и высокие проценты снизили возможность ипотечного кредитования. Для многих заемщиков альтернативой ипотеке стала аренда жилья. Но постепенно ставки снижаются, как и цены на вторичном рынке.
- На первичном рынке другая картина: цены на недвижимость растут. Их толкают вверх сверхнизкие ставки и другие программы от застройщиков. А поскольку ЦБ уже принимает меры, чтобы ограничить субсидированные программы, это может охладить рынок.
- Одно из главных изменений, которое коснулось льготных программ, — добавили кредитование ИЖС. Теперь можно не только купить готовый загородный дом, но и воспользоваться услугами подрядчика и построить его самому. Также банки начинают выдавать ипотеки на завершение уже начатого строительства.
- Новое веяние современности — цифровая ипотека. Скоро не нужно будет ходить в банк или офис застройщика — взять ипотеку и оформить сделку можно будет удаленно.
Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.
Обложка — Sergey Bezgodov / Shutterstock
Елена Грудинина
Если брали ипотеку в этом году, то по какой ставке?
Отредактировано
Пузырь сколько ни надувай, всё равно придётся возвращаться в реальность, где картонных человейников понастроили тьму, а кому там жить непонятно: население и так снижалось, а тут ещё и эмиграционные потоки усилились.
Рынок во многом держится на вере, что недвижка будет дорожать бесконечно, но рано или поздно даже до самых тугих дойдёт, что деревья не растут до небес, после чего последует длительный период коррекции — похожая ситуация была в 2015, после чего более двух лет цены снижались, но тогда пузырь был куда скромнее текущего: многие действительно жили, не было такого безумного ажиотажа и, конечно, ипотеку брали только те, кому она действительно нужна, а не все подряд.
Сейчас же масса людей купили недвижимость, которую им некуда девать: потому что цены росли, потому что деньги были, потому что ипотека дешёвая, детям, внукам, котам, собакам, тараканам — это всё предстоит перепродать в нормальные руки, которые будут использовать объекты по назначению, а не просто платить налоги, взносы по ипотеке, жкх и прочее из-за слепой веры в чудеса. Этот навес предложения будет давить ещё долго и глубоко, потому что морально неустойчивые люди с ажиотажа покупки переключатся на ажиотаж продажи на рынке покупателя, а для этого нужно будет снова вспомнить и про двузначные скидки и про постоянное снижение цены в объявлении: гонка за вход в недвижку сменится гонкой за выход, а это куда более трудный процесс 🙂
Отредактировано
да сто раз уж разжевали, 101ый бесполезно объяснять
пока про сложный процент не прочитаете — вам не понять
а прочитаете — поймете сами, и без объяснений
поэтому — побольше математики, — наук царицы, — и поменьше капсом возмущений )))
Лернейская, Так в примере к статье и так разобрано почти.
Представьте, что ипотека 0.1% это по сути безпроцентный кредит, деньги в долг, но на бОльшую сумму, чем на 6%. В любой момент времени сумма X, которую вы «вбухали» в квартиру (что уже заплатили + что предстоит заплатить) почти одинакова (7.2 млн, как в примере). Какой смысл платить заранее. Если только избавиться от мысли, что квартира ипотечная. Но ее как раз выгодно растягивать на длинный срок, а лишние деньги держать под процент, например. Ставка любого банка выше 0.1%.
А в ипотеке 6% эта сумма X стремительно растет до своего предела (с 6 до 10.3 млн) из-за процентов. Поэтому вторую нужно закрывать как можно быстрее. В какой-то момент ее сумма X кстати равна тем 7.2 млн. Именно до этого момента ипотека на 6% может выиграть, т.к. если у вас появились деньги на остаток долга, то заплатить в сумме за квартиру придется меньше 7.2 млн.
И тут уже надо считать конкретно — как много и часто вы могли бы гасить досрочно, можете ли получить доход с лишних денег и будут ли они вообще и т.д.
Alex, поняла, спасибо за разъяснение)