Росреестр сообщил о сокращении числа ипотечных сделок в Москве
В октябре 2023 года на жилом и нежилом рынках Москвы зарегистрировано 10,58 тыс. договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) с привлечением кредитных средств. Это на 13,9% меньше сентябрьского показателя, но в 2,7 раза больше аналогичного периода прошлого года и в 1,9 раза превосходит октябрь 2021 года (45,16 тыс.), говорится в поступившем в редакцию сообщении столичного Росреестра. Снижение числа ДДУ в октябре по сравнению с сентябрем эксперты связывают с повышением Центробанком ключевой ставки и увеличением первоначального взноса по льготной ипотеке с 15% до 20%. В сентябре на фоне ужесточения требований к выдаче ипотеки и роста ставок покупатели спешили оформить жилищные кредиты на более выгодных условиях.
Динамика числа зарегистрированных в Москве ДДУ с привлечением кредитных средств (Фото: Росреестр)
Всего в январе — октябре 2023 года в Москве зарегистрировано 76,17 тыс. договоров с использованием ипотеки. Это максимальный показатель за всю историю статистики (с 2009 года), уточняют в Росреестре. Результат десяти месяцев на 43,1% больше показателя за тот же период прошлого года (52,23 тыс.) и на 35,9% превосходит январь — октябрь 2021 года (56,04 тыс.).
Динамика числа зарегистрированных в Москве ДДУ с привлечением кредитных средств. Январь — октябрь (Фото: Росреестр)
Руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов отметил, что количество ДДУ с кредитами в январе — октябре 2023 года на 15,7% превосходит показатель всего 2022-го (65,8 тыс.) и на 10,7% больше результата 12 месяцев 2021 года (68,8 тыс.). По данным сервиса «Домклик», начало четвертого квартала 2023 года ознаменовалось снижением темпов выдачи жилищных кредитов. В октябре по России в целом было выдано 133,5 тыс. ипотечных кредитов, это на 14,2% уступает сентябрьскому показателю. В денежном выражении снижение объема ипотечных кредитов составило 15,5% — до 476,8 млрд руб. Ипотечный спрос, по данным «Домклик», снизился почти во всех регионах.
- Росреестр сообщил о двух рекордах на рынке новостроек Москвы
- Росреестр сообщил о пяти ипотечных рекордах на рынке новостроек Москвы
- Росреестр сообщил о семи абсолютных рекордах на рынке новостроек Москвы
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Спрос на ипотеку в Москве в 2023 году показал исторический максимум
В январе — декабре 2023 года в Москве зарегистрировано рекордное число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках жилья: 136,2 тыс. Этот годовой показатель стал максимальным за все время ведения статистики (с 2009 года), говорится в поступившем в редакцию отчете столичного Росреестра. Показатель 12 месяцев прошлого года на 25,6% превосходит итоги аналогичного периода 2022 года и на 6,7% — 12 месяцев 2021 года, уточнили в ведомстве. Объем выдач по итогам года оказался исторически максимальным, несмотря на четвертое подряд снижение месячных выдач, следует из данных Росреестра. В декабре в столице зарегистрировали 9,66 тыс. ипотечных сделок. Это на 12,5% меньше, чем в ноябре прошлого года и в декабре 2022 года. Декабрю 2021 года показатели последнего месяца 2023-го уступают 28,7%.
Динамика числа зарегистрированных в Москве договоров ипотечного жилищного кредитования. Январь — декабрь (Фото: Росреестр)
Участники рынка отмечают постепенное снижение ипотечного спроса на фоне повышения Центробанком ключевой ставки и увеличения первоначального взноса по льготной ипотеке. По прогнозам опрошенных редакцией экспертов, в 2024 году возможно снижение спроса на новостройки до 50%. Вторичному сегменту прогнозируют стагнацию или незначительное снижение покупательской активности. В конце 2023 года, по словам участников рынка, спрос поддержали ожидания дальнейшего ухудшения ипотечных условий.
Динамика числа зарегистрированных в Москве договоров ипотечного жилищного кредитования. Декабрь (Фото: Росреестр)
«На первичном рынке в конце года отмечены рекордные показатели спроса, выраженные в сделках. А основным инструментом приобретения недвижимости была именно ипотека — в первую очередь льготная с низкой ставкой 8%. Поступательные итерации по увеличению ключевой ставки привели к тому, что льготная ипотека стала главной возможностью для покупки квартиры, — прокомментировала заместитель генерального директора по ипотечным программам компании «Бест-Новострой» Наталья Селиванова. — Вторичная недвижимость также показала рекорды по спросу, это внесло свой вклад в рекорд числа ипотек в общей структуре сделок». Статистика Росреестра свидетельствует о рекордном за всю историю наблюдений спросе на вторичное жилье в Москве в 2023 году.
Динамика числа зарегистрированных в Москве договоров ипотечного жилищного кредитования. 2023 год (Фото: Росреестр)
С 1 марта 2024 года Центробанк России вводит дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке на первичное и вторичное жилье. Они будут связаны с размером первого взноса и уровнем текущей долговой нагрузки заемщиков. Действия и ограничения по ипотеке в Центробанке объясняют дисбалансами на рынке и его перегревом. Среди рисков регулятор называл увеличение разрыва между ценами на вторичном и первичном рынках на величину порядка 40%, рост числа чрезмерно закредитованных ипотечных заемщиков и распространение различных схем от застройщиков, которые также сказываются на ценах. По данным аналитиков ВТБ, российские банки в 2023 году выдали ипотечные кредиты на общую сумму около 7,8 трлн руб. Это рекордный показатель за всю историю рынка, а относительно результатов 2022 года выдача выросла на 60%.
- Каждый второй претендент на ипотеку в новостройке в 2023-м получил отказ
- ЦБ назвал регионы с самыми высокими и низкими ставками по ипотеке
- ЦБ увидел риски в комиссиях за выдачу льготной ипотеки
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Доля ипотечных сделок в III квартале достигла исторического максимума
Спрос на квартиры в новостройках Москвы и Подмосковья начал восстанавливаться после падения активности покупателей во II квартале. Цены на жилье при этом продолжили стагнировать. Подробности — в исследовании Циан.Аналитики.
коротко о главном
— Количество сделок за III квартал 2022-го выросло на 27%. Рынок восстанавливался после минимальных показателей II квартала этого года. Положительная динамика спроса наблюдалась все три месяца.
— 82% сделок с июля по сентябрь 2022 года прошло с использованием ипотеки. Это рекордный показатель для рынка, его удалось достичь благодаря субсидированным ставкам от застройщиков.
— Цены предложения на первичном рынке Московского региона продолжили стагнировать. В Москве за три месяца «квадрат» подорожал лишь на 0,7%, а в Московской области он подешевел на 0,4%.
— Объем предложения увеличивается на протяжении последних шести месяцев. За июль–сентябрь выбор в новостройках стал больше на 11%, причем основной рост пришелся на сентябрь (+8,4%).
— Выручка девелоперов в III квартале 2022 года составила 420 млрд рублей, что на треть больше, чем кварталом ранее. Почти 40% всей выручки от продаж на первичном рынке Московского региона сгенерировали два девелопера: ГК ПИК и «Самолет».
В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые включаются в официальную статистику Росреестра.
Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов. Скидки учтены только по тем лотам, где они заявлены явным образом в прайс-листах.
Восстановление после весенних минимумов
В III квартале 2022 года на первичном рынке Московского региона было заключено 33 тыс. ДДУ. Это на 12% меньше, чем годом ранее, но на 27% больше, чем во II квартале этого года. Спрос продолжает восстанавливаться после минимальных показателей весны 2022-го. Действие льготной ипотеки и программ по стимулированию спроса от застройщиков, а также нереализованный весной отложенный спрос ведут к росту активности покупателей в новостройках.
Количество ДДУ на первичном рынке Московского региона
По данным Циан.Аналитики
Между месяцами спрос распределился достаточно равномерно: 10,1 тыс. ДДУ в июле, 11 тыс. — в августе и 11,9 тыс. — в сентябре. Первый осенний месяц оказался наиболее активным, так как традиционно с началом делового сезона рынок показывает положительную динамику. Даже несмотря на замедление спроса в конце месяца на фоне объявления мобилизации, количество сделок превысило значения июля и августа.
Больше всего сделок (15,5 тыс. штук) было зарегистрировано в Москве в старых границах. Следом идут Московская область (12,6 тыс. ДДУ) и Новая Москва (4,9 тыс. ДДУ). Максимальный прирост спроса за месяц демонстрирует столица — и в старых, и в новых границах количество сделок за III квартал 2022 года увеличилось на 29%. В области рост немного меньше (+24%).
Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области
По данным Циан.Аналитики
Более 80% сделок прошло с ипотекой
С июля по сентябрь этого года 82% всех сделок на первичном рынке Московского региона прошло с оформлением ипотеки. Это максимальное значение для рынка. Для сравнения: во II квартале показатель составлял 72%, а в III квартале 2021-го — только 66%.
Рекордного показателя удалось достичь благодаря очень яркому августу. В последний месяц лета количество покупок жилья с использованием кредитных средств составило 83% в регионе, 87% в области и 80% в старых границах Москвы.
Такое резкое наращивание доли кредитования связано в том числе и с распространением «нулевой» ипотеки, получившей популярность весной 2022 года. Субсидированные ставки от застройщиков используются для привлечения клиентов на рынок.
По нашим подсчетам, при покупке квартиры по таким программам клиент сокращает ежемесячный ипотечный платеж в среднем на 40%, но стоимость квартиры при этом изначально повышается на 15–20%. По косвенным признакам (статистики по всему рынку на этот счет нет. — Прим. Циан.Аналитики) на такие сделки приходится около половины всех выданных ипотечных кредитов.
Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы и Московской области
По данным Циан.Аналитики
Цены продолжили стагнировать
III квартал на первичном рынке Московского региона характеризовался ценовой стагнацией. Средняя стоимость «квадрата» в предложении перестала расти еще в мае, и к настоящему времени ситуация практически не изменилась. В Москве за три месяца цены увеличились лишь на 0,7%, а в Московской области они снизились на 0,4%.
В июле и в столице, и в области динамика была отрицательной (–0,7%), в августе в области был небольшой рост на 0,5%, в Москве динамика была более выраженной: цены увеличились на 1,1%. Но в сентябре рост не продолжился — и в столице, и в области вновь стагнация (+0,3% и –0,2% соответственно).
Даже несмотря на восстановление спроса относительно весенних минимумов, индексация цен в новостройках довольно аккуратная. Минимальный рост фиксируется за счет вымывания более бюджетных лотов.
Средняя стоимость 1 кв. м предложения и динамика цен за месяц в Москве
По данным Циан.Аналитики
Средняя стоимость 1 кв. м предложения и динамика цен за месяц в Московской области
По данным Циан.Аналитики
В итоге к концу квартала средняя цена 1 кв. м в Москве составила 325,6 тыс. рублей (355,8 в старых границах и 232,5 в Новой Москве), в Московской области — 165,7 тыс. рублей. За год показатель вырос на 10 и 17% соответственно.
Динамика средней цены 1 кв. м в Московском регионе
По данным Циан.Аналитики
Объем предложения приблизился к 100 тыс. лотов
Предложение на первичном рынке Московского региона растет на протяжении последних шести месяцев. За III квартал выбор в новостройках стал больше на 11%, причем основной рост пришелся на сентябрь (+8,4%). В июле и августе рост был минимальным за счет меньшего вывода проектов в продажу, в сентябре вновь зафиксировано увеличение количества новинок — 62 корпуса площадью 970 тыс. кв. м в целом по региону. Больше в 2022-м было только в мае — 72 корпуса площадью 1,2 млн кв. м.
Всего в конце III квартала 2022-го на рынке Московского региона доступно 98,6 тыс. лотов. Последний раз такие высокие значения наблюдались в конце 2019 года.
Спрос держится на высоком уровне по сравнению с 2020–2021 годами. Это связано с увеличением сроков экспозиции — лоты дольше находятся в продаже за счет пониженного спроса. Также повлияла активизация застройщиков по сдаче проектов в мае и июне после задержки проектов с начала года.
Девелоперы предпочли вывести в реализацию объекты, по которым получена разрешительная документация, поскольку издержки на ее повторное получение представляются им выше рисков слабых продаж на кризисном рынке.
Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона
По данным Циан.Аналитики
Предложение продолжает смещаться в пользу Москвы, доля Московской области снижается. Аналогичная ситуация наблюдается и со сделками. На Москву приходится 64% всех лотов в продаже, и это максимальный показатель за все время.
Всего в III квартале в Московском регионе в продажу вышло 152 новых корпуса (67 в Москве в старых границах, 36 в Новой Москве, 49 в Московской области). Это на 8% больше, чем во II квартале этого года, и на 11% меньше, чем в III квартале 2021-го.
Кроме того, на рынок продолжает выходить много проектов с продажами не по ДДУ (аукцион, ДКП и др.), но они не учитываются в этой статистике.
Новые корпуса на первичном рынке Московского региона
По данным Циан.Аналитики
Выручка девелоперов за квартал выросла на треть
В III квартале 2022-го выручка девелоперов Московского региона составила 419,5 млрд рублей, что на треть больше, чем во II квартале. Количество сделок при этом увеличилось на 27%, то есть относительно прошлого квартала возросла средняя стоимость лота в сделке — 17,7 против 16,7 млн в Москве в старых границах, 10,6 против 10,4 млн в Новой Москве и 7,7 против 7,4 млн в области.
При стагнации стоимости «квадрата» это связано с динамикой средних площадей: площади квартир в сделках увеличиваются после минимальных значений в мае–апреле. Часть выручки девелоперов сразу идет банкам на компенсацию особых условий по ипотеке.
По сравнению с III кварталом 2021 года выручка увеличилась всего на 2,5%, но количество сделок оказалось меньше на 12%. В этом случае рост выручки связан с динамикой средних цен (+15% за год).
Две трети всей выручки девелоперам принесли проекты в Москве в старых границах (272 млрд рублей). Монополизация рынка усиливается — почти 40% всей выручки от продаж на первичном рынке Московского региона сгенерировали два девелопера: ГК ПИК (26%) и «Самолет» (12%). Для сравнения: в III квартале 2021 года на две эти компании приходилось порядка 24% выручки.
Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в III квартале 2022-го: шесть из 10 ЖК-лидеров находятся в Московской области — это «Пригород Лесное» (лидер по продажам), «Мытищи Парк», «Томилино Парк», «Ильинские луга», «Прибрежный парк» и «Люберцы 2018–2023». Обычно проекты в Подмосковье и Новой Москве значительно крупнее, чем в Москве в старых границах, поэтому и количество сделок в них больше.
Лидеры продаж в III квартале 2022 года в Московском регионе*
Проект
Локация
Кол-во сделок
Средняя стоимость
1 кв. м в сделке
в III квартале, тыс. рублей
Средний чек сделки в III квартале, млн рублей
В Москве зафиксирована рекордная доля сделок с ипотекой в новостройках
В июне 2022 года доля договоров долевого участия с использованием ипотечных кредитов составила в Московском регионе 79%. По данным ЦИАН, это рекордный месячный показатель за все время статистики сервиса. Риелторы и девелоперы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», также отмечают резкий рост доли сделок в новостройках с использованием кредитных средств. Эксперты рассказали, что происходило в июне на рынке новостроек и насколько велика доля ипотеки в их проектах.
Ипотечная доля
В июне 2022 года почти 93% от всех сделок в группе «Самолет» — ипотечные, это пиковый показатель. По сравнению с тем же периодом прошлого года доля ипотечных сделок увеличилась на 20% в общем объеме продаж, говорит директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. Большинство сделок совершаются с использованием именно субсидированных программ, отмечает эксперт. Рост доли покупок квартир в новостройках с помощью ипотечных кредитов отмечают и в ГК «А101». Если в январе-феврале 2022 года эта доля составляла 62%, то в апреле-мае она выросла до 71%, а в июне достигла уже 84%, говорит руководитель управления ипотечного кредитования группы ГК «А101» Рустам Азизов.
Читайте также: Брать ипотеку сейчас или ждать дальнейшего снижения ставок
По мере снижения ключевой ставки и процентов по ипотечным кредитам доля купленных с использованием ипотеки квартир увеличивается, говорит коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова. По словам эксперта, об этом свидетельствует статистика продаж компании за последние три месяца. Если в апреле доля реализованных с помощью ипотеки квартир составила 31,4% от общего объема сделок, то в июне она увеличилась до 63,4%. В июне в ГК «Гранель» объемы продаж жилья с использованием заемных средств увеличились на 20% по сравнению с предыдущим месяцем, а ипотечные ставки практически вернулись на докризисный уровень. Очевидно, что первичный рынок адаптируется к новым условиям, покупатели увереннее строят планы на будущее, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова. По словам коммерческого директора ГК ФСК Ольги Тумайкиной, в июне доля сделок с использованием ипотечных кредитов в проектах компании превысила 50%, увеличившись по сравнению с маем на 15%. Главная причина такого роста — снижение ключевой ставки и, соответственно, процентов по ипотечным кредитам, считает эксперт. Аналитики ЦИАН отмечают резкий рост сделок на первичном рынке Московского региона с марта этого года. Тогда она составляла 62%, в апреле — 65%, в мае — 73%. Последние годы рост доли ипотечных сделок был более плавным, отмечают эксперты. В ЦИАН такой рост объясняют увеличением лимита по льготной ипотеке на новостройки в регионе с 3 млн до 12 млн руб. Всего в первом полугодии в столичном регионе 69% договоров прошли с использованием ипотеки.