Что такое ставка по ипотеке

Что такое ипотека и нужна ли она вам

Прежде чем брать ипотечный кредит, нужно разобраться, что это такое и насколько безопасно во все это ввязываться. Вы узнаете, как банки решают, кому давать деньги на покупку жилья, а кому нет, и посчитаете, какой ипотечный кредит можете себе позволить.

Иллюстрации: Егор Шатохин

Что вы узнаете

Что такое ипотека и как это все устроено.
В чем выгода ипотеки.
Почему ипотека может вам не подойти.
Какого заемщика ждут банки и на какую недвижимость дадут кредит.
Как понять, готовы ли вы к ипотеке.

Что такое ипотечное кредитование и ипотека

Ипотечный кредит — это кредит на покупку недвижимости, которая остается у банка в залоге. Представьте, что вы хотите купить холодильник и просите у банка на это деньги. Он соглашается, но с условием: «Если не вернешь долг — заберу холодильник». Так работает ипотечное кредитование. Банк дает деньги в долг, но на всякий случай оставляет за собой право продать купленную недвижимость, если заемщик не расплатится. Таким образом банк получит свои деньги обратно.

Часто ипотечный кредит называют ипотекой, но это не одно и то же . Ипотека — это вид залога. Банк дает вам кредит на покупку недвижимости, а вы отдаете эту недвижимость банку в ипотеку — то есть закладываете ее. Недвижимость будет в залоге у банка до тех пор, пока не погасите кредит. При этом она будет принадлежать не банку, а вам. Банк просто ограничит вас в некоторых правах и запретит проводить сделки без своего одобрения.

Большинству людей привычнее использовать слова «ипотека» и «ипотечный кредит» как синонимы, и мы не будем с этим спорить. Вы уже знаете, в чем различие, поэтому в дальнейших уроках мы позволим себе называть ипотечный кредит ипотекой.

В ипотечном кредитовании две стороны, у каждой свой интерес и выгода. Одна из сторон сделки — банк, который выдает кредит. Он же залогодержатель. Как мы уже сказали, банк имеет право забрать недвижимость и продать ее, если поймет, что у заемщика больше нет возможности выплачивать долг. Вырученными деньгами банк покроет свои издержки, а все, что останется, отдаст заемщику. Но это крайний случай. Даже в сложных ситуациях с банком можно договориться, главное — не скрываться.

У банка нет цели забрать вашу квартиру, чтобы потом ее продать: у него другой бизнес. Банк зарабатывает на процентах, и ему выгодно, чтобы вы пользовались деньгами как можно дольше и возвращали их без проблем. Тогда эти деньги банк даст в долг кому-то другому. Если своевременно гасить долг, проблем от банка можно не ждать.

Вторая сторона сделки — это покупатель, то есть вы. В ипотечной сделке вы будете выступать в двух ролях: заемщиком, то есть тем, кто берет у банка деньги в долг под процент, и залогодателем — тем, кто предоставляет купленную недвижимость в залог.

Ипотека свяжет вас с банком на долгие годы, поэтому к таким отношениям нужно хорошо подготовиться: прикинуть свой бюджет, просчитать выгоду и возможные риски.

Почему ипотека может быть выгодной

Ипотека — это не плохо и не хорошо. Это просто финансовый инструмент, который помогает решить определенную задачу. Вот в чем ее сила.

Вы покупаете жилье, на которое нет денег. Покупка квартиры — крупнейшая инвестиция в жизни человека, но у большинства на нее недостаточно денег. При должной финансовой дисциплине на квартиру реально накопить, но откладывать придется много лет, особенно если часть денег будет уходить на съем жилья. И есть вероятность, что за это время желаемая недвижимость подорожает.

Ипотечная схема позволяет не откладывать деньги на покупку жилья слишком долго: достаточно накопить на первоначальный взнос, а остальную сумму можно взять в долг у банка. Покупаете и живете сейчас, а платите потом.

Ставка по ипотеке ниже, чем по обычному кредиту. Когда вы берете у банка деньги в долг, на остаток долга каждый месяц начисляются проценты. Ипотечный кредит обычно выдается под более низкий процент, чем потребительский, но банк все равно не прогадает. Чем дольше вы пользуетесь его деньгами, пусть даже по более низкой ставке, тем больше заплатите процентов. Ипотечный кредит можно оформить на срок до 30 лет.

С потребительским кредитом иначе: обычно его выдают максимум на 7—10 лет и под более высокий процент — ставка порою в два раза выше ипотечной. Так банк страхует себя от риска невозврата долга, ведь он не берет в залог купленную недвижимость и не сможет в случае чего ее продать.

Если у вас есть немного денег на первоначальный взнос и возможность отдавать долг в течение долгого времени — ипотека может быть оптимальным решением. Долг размазывается на весь срок кредита, благодаря этому снижается ежемесячный платеж. Можно взять крупную сумму и отдавать много лет, не слишком урезая свой бюджет и качество жизни.

Потребительский кредит всегда дороже ипотечного. Например, в схожих ситуациях Сбер при ипотеке выдаст 3 миллиона на 5 лет под 9,3%

А вот потребительский кредит на эту же сумму будет уже под 12,9%

Можно получить субсидию от государства на покупку квартиры. Государство готово помочь с покупкой квартиры: дать денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Для этого придуманы разные программы: материнский капитал, льготная ипотека для семей с детьми, субсидия для молодых семей, специальные программы для врачей, учителей и военных, деньги многодетным семьям на погашение ипотеки. Например, в Санкт-Петербурге учителя могут оформить льготную ипотеку: педагог самостоятельно оплачивает 20% стоимости квартиры и получает беспроцентную рассрочку оплаты 60% стоимости квартиры на 10 лет или до увольнения из бюджетной организации.

У всех этих программ разные условия, некоторые программы можно использовать одновременно. В ближайших уроках мы подробно разберем льготные программы, по которым можно взять ипотеку по сниженным ставкам, и расскажем, под какую из них вы подходите.

Цена вашей недвижимости замораживается. Когда вы берете квартиру в ипотеку, для вас она перестает дорожать: вы годами перечисляете банку фиксированные ежемесячные платежи и не беспокоитесь, что квартиры на рынке дорожают.

Инфляция работает на вас и потихоньку съедает долг. За последние 20 лет инфляция составила 500%. Если ее темпы сохранятся, то 20 000 ₽ в месяц через 20 лет будут восприниматься как 4000 ₽. Чем дольше гасите долг, тем более дешевые рубли отдаете банку. Но, с другой стороны, тем больше процентов платите.

Как правило, зарплата растет вслед за инфляцией. Поэтому сегодня ипотечные платежи могут забирать половину вашего заработка, а спустя годы — лишь незначительную его часть.

В отличие от аренды, часть денег можно вернуть. Если вы не справитесь с нагрузкой и решите продать ипотечную квартиру, то даже в этой ситуации можно вернуть часть потраченных денег: банк заберет только сумму долга, а остальные вырученные деньги достанутся вам. А вот деньги, отданные за съем жилья, вернуть не получится.

Кроме того, при покупке квартиры у вас возникнет право вернуть часть денег за счет имущественного вычета. Сумма возврата может составить 650 тысяч рублей: 260 тысяч — за квартиру, 390 тысяч — по ипотечным процентам. В одном из следующих уроков мы пошагово расскажем, как получить вычет.

Можете делать с квартирой почти все, что хотите. В собственной, пусть и ипотечной, квартире вы сами решаете, какой ремонт делать, какую мебель и технику покупать. Вы можете заводить животных, растить детей и не бояться, что за разрисованные обои вам выкатят штраф. Квартиру можно даже сдать, обменять или продать — нужно только заручиться согласием банка. Со съемным жильем такой свободы нет: правила устанавливает хозяин квартиры, а он не всегда идет навстречу нанимателям.

Кроме того, когда у вас своя квартира, можно не переживать, что вас внезапно попросят с нее съехать. Выселить из ипотечной квартиры куда сложнее, чем расторгнуть договор аренды. Банку выгодно, чтобы вы жили в квартире и платили проценты, а вот арендодатель в этом не так заинтересован — если он решит поселить в квартире своих детей, продать ее или сдать другим арендаторам по более выгодной цене, то церемониться не будет.

Почему ипотека не всем нравится

Ипотека не идеальна, помимо плюсов у нее есть и минусы. Перед тем как решиться на ипотеку, подумайте, с какими неудобствами вы готовы мириться.

Вы становитесь не так мобильны. Уехать из съемной квартиры, поменять район или даже город намного проще, чем продать ипотечную квартиру и поселиться в новом месте. Если вы привыкли легко передвигаться и часто менять обстановку, ипотечная квартира может вам не подойти. Обычно на нее решаются те, кто хочет надолго обосноваться в каком-то месте.

Приличную квартиру проще снимать, чем взять в ипотеку. Когда на жилье есть 30—40 тысяч рублей, вы встаете перед выбором: снять комфортабельную квартиру в хорошем районе недалеко от метро или взять ипотеку в спальном районе на окраине за те же деньги. Ипотека вряд ли подойдет, если вам важнее жить в комфорте и вы не готовы терпеть неудобства, пусть и ради собственной квартиры.

Риск не справиться с платежами и влезть в долги. Ипотечные кредиты обычно выдают на десятки лет, но никто не гарантирует, что за это время не возникнет ситуация, которая помешает регулярно гасить долг. Банк может пойти навстречу и на время снизить финансовую нагрузку, но это непростой и небыстрый процесс. Со съемным жильем все проще: перестало хватать денег — снимаешь квартиру подешевле.

Большая переплата. Банк начисляет процент за каждый день пользования своими деньгами. Когда вы берете кредит под 9% на 5 лет, вы отдаете банку 20% стоимости квартиры. За 10 лет переплата будет уже в полтора раза, а если возьмете кредит на 20 лет, то за одну квартиру заплатите как за две.

Чтобы сократить переплату, многие заемщики гасят кредит досрочно — направляют на погашение больше денег, чем изначально договаривались с банком. Уменьшается долг, а вместе с ним и проценты, которые нужно заплатить банку. Про выгодные схемы досрочного погашения мы вам еще расскажем.

Нужны деньги на первоначальный взнос и страховку. Когда вы снимаете жилье, ваши первоначальные вложения невелики. Вам понадобятся деньги за первый и последний месяцы аренды и на комиссию агенту. С покупкой квартиры все сложнее: нужно иметь хотя бы 15% от ее стоимости, деньги на оценку, страховку, государственную регистрацию. В случае со съемной квартирой это десятки тысяч рублей, а на ипотеку нужно сразу иметь сотни тысяч, если не миллионы.

Как банки решают, кому давать деньги на покупку жилья, а кому нет

Банки выдают ипотечные кредиты довольно часто и научились отстаивать свои интересы: отточили договоры до совершенства, просчитали прибыли, внесли цену возможной ошибки или форс-мажора в финальную стоимость кредита.

С начала 2020 года в России было выдано около 1,5 млн ипотечных кредитов — это как если бы все жители Екатеринбурга пошли и взяли ипотеку. Но, несмотря на рекордное количество кредитов, банки не будут рисковать и давать деньги всем подряд.

Перед тем как дать в долг крупную сумму, банк оценивает свою выгоду и риски от предстоящей сделки. В первую очередь для него важна надежность заемщика и ликвидность приобретаемой недвижимости. Банку важно убедиться, что вы будете в состоянии за все время сделать 200—300 ипотечных платежей и что если с этим будут проблемы, то купленную квартиру можно будет быстро продать.

Сможете ли вы исправно платить по кредиту. Перед тем как выдать деньги на покупку квартиры, банк должен понять, какую сумму вам можно безопасно одолжить. Это зависит в основном от вашего заработка — чем выше зарплата, тем больше денег вам готовы дать в долг. Поэтому в первую очередь банк убедится, что у вас есть работа и ваш заработок реальный.

Чтобы это понять, банк попросит принести с работы заверенную работодателем копию трудовой книжки и справку о доходах за последние 6—12 месяцев. В трудовой книжке банк обратит внимание на стаж работы. Чем больше стаж, тем больше уверенности, что ваш доход регулярный и вы в силах планировать бюджет на долгий срок.

Наличие другой недвижимости или автомобиля тоже будет плюсом: в случае проблем с платежами вам будет что продать, чтобы погасить кредит.

Банк проверит не только те документы, что вы сами предоставили, но и другую информацию — из разных источников. Например, изучит вашу кредитную историю или позвонит работодателю. У каждого банка есть свой отработанный алгоритм проверки, поэтому не рекомендуем что-то утаивать: нестыковки все равно обнаружатся и испортят картину.

Как выглядит надежный заемщик для банка

Возраст: 27—50 лет. Официально кредит выдают заемщикам от 18 до 60 лет, но обычно банки опасаются выдавать кредиты слишком молодым или, наоборот, пожилым заемщикам. У двадцатилетних финансовое положение еще не такое устойчивое, а не служивших мужчин до 27 лет могут призвать в армию. В более старшем возрасте доходы, как правило, растут, но после 50 лет повышается риск потери работы и снижения доходов.

Работа: государственная или крупная частная компания. Лучше всего, если это работник из стабильной или развивающейся сферы деятельности, например юрист или программист.

Стаж работы: 3—5 лет. Профессионал ценится выше, чем начинающий специалист: в случае увольнения он быстрее найдет новую работу и продолжит платить ипотеку. Банки настороженно относятся к заемщикам, которые часто меняют работу.

Доход: белая зарплата в 2—3 месячных ипотечных взноса. В банках приняты разные соотношения между платежом и доходом, но обычно кредит на покупку жилья дают в том случае, если ежемесячный платеж по нему не превышает половины доходов.

Первоначальный взнос: 20% от стоимости квартиры. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита. Если у заемщика накоплено на квартиру 15—20% от ее стоимости, банк понимает, что у человека все хорошо с финансами.

Активы: автомобиль, квартира. В случае проблем с деньгами заемщик сможет продать имущество и продолжить платить.

Кредитная история: положительная, без просроченных кредитов. Для банка это значит, что заемщик и раньше брал кредиты, знает правила игры и готов их соблюдать.

Есть семья, ребенок. Семья и дети — плюс к надежности заемщика, если это не многодетная семья, а партнер работает. Члены семьи, не приносящие доход, снижают надежность в глазах банка.

Нет судимости и серьезных проблем со здоровьем. Так меньше риск, что заемщик не сможет зарабатывать и платить.

Все эти требования к заемщику могут меняться. Например, если заемщик берет ипотеку в банке, где у него зарплатный проект, условия по стажу могут быть более лояльными. Нехватку стажа может компенсировать оформление ипотеки под залог уже имеющейся недвижимости, высокий — более 50% — первоначальный взнос или надежный созаемщик, то есть человек, который будет гасить кредит вместе с вами. Банк понимает, что идеальный заемщик — редкое явление, поэтому в каждом случае будет принимать индивидуальное решение.

Можно ли будет быстро продать ипотечную недвижимость, чтобы вернуть деньги. Даже если вы идеальный заемщик с большой зарплатой, банку все равно нужно подстраховаться и иметь возможность вернуть свои деньги, если у вас внезапно возникнут трудности с выплатой ипотеки. Для этого нужно, чтобы выбранное вами жилье было ликвидным, то есть пользовалось спросом. Так его можно будет продать без лишних проволочек.

Принято считать, что легче всего продаются однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Хорошо, если жилье расположено недалеко от метро и в районах с хорошей инфраструктурой — садиками, школами, парками, магазинами и больницами. На ликвидность влияет и материал, из которого построен дом: квартиры в кирпичных и монолитных домах покупают охотнее. Качественный ремонт, количество собственников и наличие среди них детей тоже имеют значение. Чем сложнее сделка, тем дольше банку придется искать покупателей.

Представьте, что вы захотели купить квартиру с четырехметровыми потолками, анфиладной планировкой и лепниной. Но есть нюанс: квартира находится в дореволюционном доме, ему больше ста лет. Перекрытия в таком доме деревянные, проводка старая, помимо этого у дома может быть много других проблем. Продать такую квартиру в случае чего банку будет непросто: ценителей винтажной недвижимости в разы меньше, чем тех, кто готов купить новостройку или не самую старую вторичку. Поэтому кредит на покупку такой квартиры могут не одобрить.

Чтобы определить ликвидность недвижимости, банк попросит вас обратиться к специалистам, которые оценят квартиру и подготовят отчет об этой оценке. Так он удостоверится, что жилье продается за адекватную цену и будет пользоваться спросом в течение всего срока ипотечного кредита.

Также банк привлечет юристов и проведет собственную проверку, чтобы понять, нет ли каких-то нарушений или условий, которые смогут затруднить продажу, например незаконных перепланировок или родственников продавца, имеющих право оспорить сделку.

Насколько вы готовы к ипотеке

Ипотека — это финансовый забег на много лет. Поэтому важно еще на старте правильно оценить свои силы. Чтобы это сделать, задайте себе три главных вопроса: сколько денег у вас есть на первоначальный взнос, на какой срок вы готовы взять кредит и какой ежемесячный платеж вы можете себе позволить.

Сколько денег у вас есть на первоначальный взнос. Когда вы показываете банку, что у вас есть деньги на первоначальный взнос, то предстаете перед ним как более надежный заемщик: раз вы смогли накопить на взнос, значит, у вас все хорошо с финансами. По условиям большинства банков для первоначального взноса у вас должно быть минимум 10—15% от стоимости квартиры.

Среднестатистический россиянин старается действовать осторожнее и обычно вносит 20—30% . Логика простая: чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту, ведь вы покупаете часть квартиры на свои деньги и меньше берете в долг у банка. Кроме того, больший первоначальный взнос позволит купить более дорогую недвижимость. Например, 3 млн рублей могут стать половиной взноса за квартиру стоимостью 6 млн, а могут — 15% за квартиру стоимостью 20 млн.

На какой срок вы готовы взять ипотеку. Кто-то спокойно относится к ипотеке на 20 лет и считает это суровыми реалиями жизни, а кто-то с дрожью думает о том, что квартира будет в залоге пять лет, и набирается сил, чтобы расквитаться с долгом как можно раньше.

По части срока все индивидуально. Чем больше срок, тем больше процентов банку заплатит заемщик, но тем меньше будет ежемесячный платеж. Кроме того, у заемщика остается право гасить кредит досрочно и таким образом сокращать срок ипотеки.

Если посмотреть статистику — в среднем в России ипотеку берут на 18 лет, а расплачиваются за 7.

Какой ежемесячный платеж вы можете себе позволить. Банк понимает, что вы не можете весь свой заработок направлять на погашение кредита: должны оставаться деньги и на жизнь. Перед тем как одобрить кредит, банк захочет убедиться, что платежи по нему не пустят вас по миру.

Большинство банков сходятся в том, что на выплату ипотеки не должно уходить более 50% дохода: чем больше платеж, тем меньше заемщик защищен в случае непредвиденных обстоятельств, например потери работы.

Эксперты считают более безопасным вариант, когда ежемесячный платеж не превышает половины от ваших свободных денег — тех, что остаются после оплаты всех счетов и покупки необходимого.

Итоги

Ипотека — это возможность купить недвижимость, на которую у вас сейчас нет денег.
Купленное жилье принадлежит не банку, а вам. Банк лишь ограничивает вас в некоторых правах и запрещает проводить сделки без его одобрения.
Когда вы берете ипотеку, инфляция работает на вас и постепенно съедает долг: чем дольше гасите кредит, тем более дешевые рубли отдаете банку.
Ипотека не бесплатна: каждый месяц на остаток долга банк начисляет проценты. При большом сроке переплата по процентам может составить 100%. Вы будто покупаете две квартиры: одну себе, другую банку.
Идеальных заемщиков не существует. Шанс получить ипотечный кредит есть у любого, кто может исправно платить по кредиту и покупает обычное жилье.

Что дальше

В следующем уроке мы попробуем финансово подготовиться к ипотеке. Посчитаем, сколько вы можете тратить на ипотеку, чтобы не жить в режиме тотальной экономии. Расскажем, как накопить на первоначальный взнос и не сойти с дистанции. И поведаем о главном лайфхаке ипотечника — генеральной репетиции.

Делимся лайфхаками и главным из курсов Учебника. Чит-коды для реальной жизни — в нашем телеграм-канале: @t_uchebnik

Ипотека для «чайников»: рассказываем об азах жилищного кредитования

Тем, кто только готовится взять ипотеку, она зачастую кажется чем-то сложным и даже пугающим. Это неудивительно, когда вопросов больше, чем ответов. Как быть, если у вас неофициальный доход? Когда банку нужен поручитель? Имеет ли созаемщик права на кредитное жилье? В этой статье (которую мы будем регулярно дополнять) новички найдут всё, что хотели знать об ипотечном кредитовании.

1. Какими законами регулируется ипотека?

В России ипотека в современном ее виде появилась в конце 90-х годов прошлого века.

Взаимоотношения банка и заемщика регулируются:

федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
общими положениями Гражданского кодекса РФ (статьи 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488; параграф 3, глава 23);
федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
рядом положений Жилищного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ.

Также следует помнить, что ипотечное кредитование — это банковская операция, поэтому порядок выдачи и обслуживания займа регулируется банковским законодательством, а оценочная деятельность — федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При получении ипотеки по льготным госпрограммам или при использовании для ее погашения различных субсидий и льгот задействуются дополнительные законодательные нормы. Например, при оформлении сельской ипотеки это постановление правительства от 30.11.2019 № 1567, а при использовании материнского капитала — федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

2. Какие документы нужны для подачи заявки на ипотеку?

Каждый банк самостоятельно утверждает список необходимых документов.

Как правило, у заемщика требуют:

паспорт, ИНН, СНИЛС;
военный билет (для мужчин младше 27 лет);
документ, подтверждающий официальный доход: справка 2-НДФЛ для работающих по найму, заверенные копии трудового договора и трудовой книжки, для ИП — документ, подтверждающий статус индивидуального предпринимателя, и декларацию о доходах.

Если у вас есть созаемщик или поручитель, аналогичные документы нужно будет предоставить и ему.

возможные исключения

В ряде случаев ипотеку можно оформить всего по двум документам: например, паспорту и СНИЛС. Еще некоторые банки принимают неофициальные справки для подтверждения дохода (справка по форме банка).

Для уточнения статуса клиента, уровня его доходов и совокупной финансовой нагрузки банк может запросить:

сведения о детях (свидетельство о рождении/усыновлении);
данные об имуществе, которое можно передать в залог;
справки о дополнительных доходах (вклады, депозиты, доход от сдачи в аренду недвижимости и т. п.);
информацию по имеющимся кредитам.

Неработающий пенсионер может подтвердить свою финансовую состоятельность, например, с помощью выписок с банковских счетов, своего лицевого счета в ПФР или негосударственных пенсионных фондах, подтвердив наличие ценных бумаг и т. п.

При подаче заявки в рамках любой из ипотечных спецпрограмм у заемщика могут потребовать документы, подтверждающие право на льготу. Например, для IT-ипотеки это справка, что клиент является сотрудником аккредитованной IT-компании, для военной ипотеки — свидетельство участника НИС (оформляется Росвоенипотекой), для программы «Молодая семья» — документ, подтверждающий, что семья признана нуждающейся в улучшении жилищных условий.

В некоторых госпрограммах вместо подтверждения права на льготы требуются документы, подтверждающие, что недвижимость «вписывается» в условия целевого займа. Например, для сельской ипотеки это подтверждение того, что дом находится на определенных сельских территориях, а по условиям дальневосточной ипотеки приобретаемый объект должен располагаться в ДФО.

Если ипотека выдается на частный дом, то в общем случае нужны следующие бумаги:

документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, который, в свою очередь, подходит для ИЖС. В некоторых случаях его может заменить договор долгосрочной аренды;
выписка из ЕГРН (в том числе на другие строения, если они есть на участке);
документ об оценке дома и признании его годным для постоянного проживания.

При оформлении ипотеки на индивидуальное жилищное строительство от заемщика потребуются:

документы на земельный участок, категория которого позволяет ИЖС;
проведение межевания (определение границ);
подтверждение того, что на участок подведены коммуникации: электричество, водопровод, канализация, газ (при наличии) и что к нему подходит какая-либо дорога.

Размер участка при этом должен быть не меньше трех соток. Дом, который вы планируете построить, не может быть выше трех этажей, но должен иметь признаки капитального строения и быть отдельно стоящим зданием.

Также требуется уведомить местную администрацию о начале и завершении строительства.

3. Дадут ли ипотеку без первоначального взноса?

В современных реалиях оформить ипотеку без собственных вложений нельзя.

Но как первоначальный взнос (далее — ПВ) можно использовать:

1. Имеющуюся недвижимость.

Вы можете отдать банку в залог дом, квартиру, склад, офис, гараж или земельный участок. Кредит по программам, которые это допускают, обычно дают не на полную рыночную стоимость заложенного имущества, а на какую-то ее часть. Если это квартира, то вы получите 60–70% ее оценочной стоимости, а при передаче в банк прочей недвижимости — 40–60%.

2. Государственные выплаты или субсидии.

Самый распространенный пример — федеральный материнский капитал. Как первоначальный взнос его можно использовать сразу после рождения ребенка. То же самое касается и погашения уже взятого жилищного кредита.

А вот потратить субсидию на покупку квартиры (или строительство дома) без ипотеки можно только через три года.

В качестве ПВ маткапитал можно использовать и в различных льготных программах: при получении ипотеки с господдержкой под 7%, семейной ипотеки под 6%, дальневосточной ипотеки под 2% и т. д.

Молодые семьи (супруги младше 35 лет), которые нуждаются в улучшении жилищных условий, могут претендовать на специальную соцвыплату. Ее получателям государство оплачивает часть стоимости квартиры. Эту субсидию тоже можно использовать как первоначальный взнос.

У некоторых регионов России также существуют собственные целевые жилищные программы для специалистов. По ним государство либо устанавливает заемщикам определенных профессий льготные процентные ставки, либо дает им субсидию на покупку недвижимости. Во втором случае деньги можно использовать как ПВ.

3. Потребительский кредит.

Существенный минус этого варианта — процентная ставка по стандартным кредитам обычно намного выше ипотечной (20–35%), а срок их возврата гораздо короче (до 5 лет).

4. Накопления по программе «Военная ипотека».

Для военных в России действует накопительно-ипотечная система (НИС). Сначала за счет ежегодных взносов из госбюджета на счете у военнослужащего накапливаются деньги. Три года они остаются неприкосновенными, а затем он может купить на них недвижимость (квартиру, дом или землю под строительство в любом регионе страны).

Если накоплений не хватает, можно оформить военную ипотеку, используя сбережения как первоначальный взнос. Процентная ставка для участников НИС зависит от банка и сейчас начинается от 8%.

Кроме того, следите за совместными акциями застройщиков и банков. Они периодически запускают специальные программы для покупателей новостроек: выдают займы без первоначального взноса и/или с невысокой ставкой, а иногда с беспроцентной рассрочкой на 6–12 месяцев.

4. Можно ли взять ипотеку при стабильном, но неофициальном доходе?

Можно, но условия такого кредита будут более жесткими, чем при подтверждении регулярного дохода.

В ряде банков есть программы, по которым заемщику для получения кредита достаточно предоставить только два удостоверяющих личность документа: паспорт и СНИЛС (либо водительское удостоверение, удостоверение военнослужащего, военный билет и т. п.).

Официальные документы о доходах, например справку 2-НДФЛ от работающих по найму или декларацию о доходах от ИП, в этом случае не требуют.

Однако при оформлении такой ипотеки банки как правило:

повышают ставку на 0,4–1 п. п.;
пристальнее изучают кредитную историю клиента и чаще отказывают;
в 1,5–3 раза увеличивают сумму первоначального взноса (с 10% до 15–30%);
в 1,5–2 раза уменьшают максимальную сумму кредита;
ужесточают требования к заемщику: например, на момент погашения кредита он не должен быть старше 65 лет (в общем случае — не старше 75 лет).

Летом 2022 года, после весенних скачков ключевой ставки, большинство банков при оформлении таких кредитов требует, чтобы заемщики передали им в залог имеющуюся у них недвижимость.

5. Как увеличить свои шансы на одобрение ипотеки?

Чем более полную и достоверную информацию вы предоставите банку для подтверждения своей финансовой состоятельности, тем больше шансов на то, что вам одобрят ипотеку.

Например, если кроме зарплаты вы регулярно получаете доход от сдачи квартиры в аренду, покажите его банку, тем более что сейчас это несложно сделать, зарегистрировавшись в качестве самозанятого.

Шансы на одобрение ипотеки повышает и хороший первоначальный взнос. Например, если минимальный ПВ в банке 10%, а вы готовы внести 25%, кредит вам одобрят гораздо охотнее.

Если у вас пока еще небольшой стаж на последнем месте работы, имеет смысл подождать несколько месяцев и подать заявку, когда вы проработаете в своей компании более года.

Если у вас много кредитных карт (даже неиспользуемых), то для банка это плохой признак. Подавая заявку на ипотеку, имеет смысл закрыть их совсем.

В общем случае банки придерживаются правила, что ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30–40% дохода заемщика. Имеется в виду чистый доход: за вычетом налогов, расходов на содержание несовершеннолетних детей (вычитайте 10–20 тыс.), платежей по другим кредитам и т. п. Если вашего дохода недостаточно, можно увеличить срок кредита или уменьшить запрашиваемую сумму.

Оформляйте документы правильно! Если вы допустили ошибку в анкете, банк не будет разбираться, случайна она или вы хотите что-то скрыть, а просто откажет в ипотеке.

Если у вас неидеальная кредитная история, ее можно подправить, взяв небольшой краткосрочный потребкредит и вовремя его погасив. Делать это лучше за 3–6 месяцев до подачи заявки и желательно в том же банке, где планируете взять ипотеку. Помните: небольшие займы банкам невыгодны, поэтому заранее выясните нижний порог кредитования в конкретной организации.

Неочевидно, но факт

В последнее время при проверке заемщиков банки обращают внимание в том числе на публикации в соцсетях. Скандальные, депрессивные, политические высказывания и репосты могут снизить ваши шансы на одобрение кредита.

При очной подаче заявки позаботьтесь о внешнем виде и манере поведения. Многие банки требуют от кредитных менеджеров давать субъективную оценку клиента, а встречают, как известно, по одежке.

6. Какой минимальный стаж работы на одном месте нужен для оформления ипотеки?

Каждый банк определяет это самостоятельно, но в большинстве случаев необходимо иметь общий стаж от 1 года, а непрерывный стаж на последнем месте работы должен быть не менее 3–6 месяцев. Чем больше оба показателя, тем выше вероятность, что ипотеку одобрят. Если у вас есть созаемщик, то на него распространяются те же требования.

7. Зачем нужен поручитель? Кто может им быть? Чем поручитель отличается от созаемщика?

Поручитель и созаемщик — разные понятия, так что права и обязанности этих людей отличаются. Созаемщик — это, по сути, второй заемщик. Он несет перед кредитором такую же ответственность и тоже подписывает кредитный договор. Поручитель выступает для банка гарантом того, что задолженность будет погашена в срок.

Поручитель не может претендовать на ипотечную недвижимость, в то время как созаемщик имеет право на долю в ней.

Поручитель не обязуется вовремя выплачивать кредит и следить за графиком ежемесячных платежей. Его доходы не учитываются при расчете максимальной суммы ипотеки, но должны быть больше суммы ежемесячного платежа.

Если у заемщика небольшой стаж работы и нет кредитной истории (или она не совсем гладкая), наличие надежного поручителя может помочь при рассмотрении заявки.

В стандартных случаях, когда заемщик не вызывает опасений, банки не требуют привлекать поручителя.

Поручителем может быть любой человек, который согласится нести перед банком ответственность за титульного заемщика на протяжении всего срока кредитования. Чаще всего им становится близкий родственник, но это может быть и друг, и коллега, а иногда поручителем соглашается стать организация-работодатель.

Если поручитель физлицо, то в банк ему надо будет предоставить такие же документы, как и заемщику. Требования к нему тоже будут примерно такие же. При этом у одного заемщика может быть несколько никак не связанных между собой поручителей.

Поручительство — серьезный риск. Поручитель не имеет прав на имущество, но несет перед банком ответственность за выплату ипотеки, если заемщик оказался несостоятелен. Причем речь идет не только об основном долге, но и о процентах за просрочку и штрафах за нарушение условий договора.

Если поручителей несколько, сумма долга не обязательно будет разделена — банку безразлично, кто из них выплатит просроченный кредит. Обычно к поручителям обращаются по очереди и не беспокоят остальных, если кто-то соглашается взять долг на себя.

После погашения ипотеки поручитель может подать заявление в банк, получить документы о том, что права на квартиру переходят к нему в качестве залога, и через суд взыскать с заемщика сумму невыплаченного им долга.

Если в будущем поручитель сам захочет оформить ипотеку, отзывчивость может сыграть с ним злую шутку. Банк-кредитор, скорее всего, посчитает этот факт дополнительным финансовым риском и может отказать в кредите или уменьшить сумму и повысить ставку.

8. Можно ли получить ипотеку, исходя из общего дохода семьи, а не из личного дохода заемщика?

Если претендент на ипотеку состоит в официальном браке, то банк будет учитывать общий доход семьи, но при условии, что второй супруг согласится стать созаемщиком по договору.

Охотнее ипотеку одобряют, если расходы на нее не превышают 30–40% чистого дохода семьи, то есть финальной суммы за вычетом налогов, расходов на содержание детей, платежей по другим кредитам и т. п.

9. Выдают ли ипотеку пенсионерам?

Банки выдают ипотеку пенсионерам, но считают эту категорию заемщиков неоднозначной. Связано это, во-первых, с небольшим гарантированным доходом такого гражданина: средний размер пенсии в России в 2022 году — 18,5 тыс. рублей. Вторая причина настороженности — повышенные риски по здоровью.

Поэтому кредиторы выдвигают для таких клиентов ряд заградительных условий. Например, одобряют ипотеку на более короткий срок (не на 25–30 лет, а на 10–15) или повышают процентную ставку на 0,5–2%, если заемщик отказывается оформить страхование жизни.

Шансы на получение ипотеки пенсионером возрастают, если он может официально подтвердить дополнительный доход или привлечь созаемщиков либо поручителей.

Ипотеку, пусть и на более короткий срок, скорее всего, одобрят, если пенсионер официально трудоустроен и имеет хорошую зарплату, успешно занимается бизнесом, получает доход от ценных бумаг/депозита или владеет дорогостоящим имуществом, которое может стать залогом.

Специальные предложения для пенсионеров есть далеко не во всех банках. А если таковые имеются, то обычно они практически не отличаются от стандартных жилищных кредитов. В большинстве ипотечных продуктов максимальный возраст получателя ограничен 75 годами.

В субсидируемых государством программах встречаются более жесткие возрастные ограничения, но только если они направлены на поддержку определенной категории граждан. Например, программа «Молодая семья» предназначена для людей до 35 лет.

10. Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке?

Материнским капиталом можно частично или полностью оплатить первоначальный взнос по кредиту на покупку или строительство жилья. Это может быть как квартира (комната, доля), так и дом.

В качестве ПВ маткапитал принимают:

при оформлении ипотеки на рыночных условиях;
в некоторых льготных госпрограммах;
при вступлении в жилищный, жилищно-строительный, жилищный накопительный кооператив.

Федеральные госпрограммы, принимающие маткапитал в качестве первоначального взноса:

льготная ипотека под 7%;
семейная ипотека под 6%;
сельская ипотека под 3%;
военная ипотека под 8%;
дальневосточная ипотека под 2%.

Несмотря на то, что законодательных препятствий для использования маткапитала как ПВ нет, претенденты на льготную ипотеку под 7% иногда сталкиваются с отказами. Банки объясняют это тем, что застройщики не хотят несколько месяцев ждать поступления денег из ПФР.

Жилье, купленное с использованием маткапитала, нужно оформить в общую собственность всех членов семьи с определением размера долей по соглашению. Если этого не сделать, в будущем при продаже квартиры проблемы могут возникнуть как у собственников, так и у покупателей. Органы опеки могут оспорить такую сделку в суде, признать ее незаконной и заставить получателей маткапитала вернуть деньги в бюджет.

Материал будет дополняться. Если вы не нашли ответа на интересующий вас вопрос об ипотеке, задайте его в комментариях, а мы постараемся ответить на него в продолжении статьи.

Ключевая ставка ЦБ: что это и как она влияет на ипотеку

Разбираемся, почему повышение ключевой ставки делает ипотеку менее доступной, а вклады и депозиты — более выгодными.

Ключевая ставка — основной инструмент денежно-кредитной политики государства. Это процент, под который коммерческие банки могут занимать деньги у Центрального банка России.

Кредиты от регулятора нужны банкам, когда для выполнения обязательств им не хватает собственных денег. Это случается довольно часто, особенно в периоды кризисов и санкций.

Иными словами, ключевая ставка ЦБ — это стоимость денежных займов для кредитных организаций и, в конечном счете, для простых заемщиков: розничные кредитные ставки всегда повышаются вслед за ключевой.

Уровень ключевой ставки напрямую влияет на темпы розничного кредитования: чем выше ставка, тем дороже кредиты и тем меньше их берут. Плюс такой ситуации для государства — снижение инфляции, так как деньги становятся дорогими.

А еще при повышении ставки растет выгода от вкладов и депозитов: деньги в банк можно положить под более высокий процент.

И наоборот: чем дешевле займы, тем больше их оформляют и тем активнее российская экономика наполняется деньгами. Но при этом растут и инфляционные риски.

Изменение ключевой ставки в бóльшую или меньшую сторону позволяет ЦБ регулировать ряд важных процессов:

удерживать инфляцию в районе 4% (это официальная цель Центробанка);
влиять на курс рубля;
разгонять и тормозить экономику через доступность кредитов и выгоду от вкладов.

Еще уровень ставки ЦБ косвенно влияет на стоимость акций и облигаций, а также на размер налога на депозиты.

Как ЦБ рассчитывает ключевую ставку
Размер ключевой ставки зависит от таких факторов, как инфляция, состояние экономики и финансового сектора, международные обстоятельства. Центробанк регулярно анализирует текущие данные и прогнозы и на их основе решает, нужно ли менять ставку.

Эта прерогатива принадлежит совету директоров ЦБ, который ежегодно проводит восемь плановых заседаний по поводу ставки. Четыре из них считаются опорными — они проводятся раз в квартал. Между ними проходит еще четыре промежуточных заседания. Ключевую ставку могут изменить по итогу любого из них.

Календарь плановых заседаний по ключевой ставке:

В исключительных случаях совет директоров Центробанка проводит и внеплановые заседания.

Пока такое случалось только четыре раза:

14 декабря 2014 года (ставку повысили с 10,5 до 17%);
8 февраля 2022 года (повышение с 9,5 до 20%);
8 апреля 2022 года (снижение ставки с 20 до 17%);
5 августа 2023 года (снова повышение — с 9,5 до 12%).

Отличие ключевой ставки от ставки рефинансирования

Сегодня различий между этими понятиями в России практически нет, но так было не всегда. Ставка рефинансирования — это тоже процент, под который ЦБ предоставляет кредиты коммерческим банкам. Ее отличие от ключевой ставки — в сроках кредитования: как правило, ставка рефинансирования используется для расчета стоимости краткосрочных кредитов, вплоть до однодневных.

Однако в нашей стране этот показатель утратил самостоятельное значение. В 2016 году ставку рефинансирования приравняли к ключевой, и отдельно она больше не устанавливается.

Этот термин исчез из официальных правительственных документов, но коммерческие банки продолжают использовать его в обиходе. Под ставкой рефинансирования они понимаю процент, под который заемщик может перекредитоваться, чтобы получить более выгодные условия.

Ключевая ставка и ипотека
На ипотеку ставка ЦБ влияет так же, как и на любой другой кредит. Ее снижение тянет за собой и розничные ставки, делая займы доступнее и оживляя рынок.

Именно этим был обусловлен ипотечный бум 2020–2021 годов. Тогда ставка была рекордно низкой и составляла 4,25%.

В свою очередь, рост ключевой ставки приводит к удорожанию жилищных кредитов. Яркий тому пример — повышение ставки до 20% в феврале 2022 года.

Это значение стало для рынка заградительным, то есть почти парализовало выдачу ипотеки — желающих оформить ее под 20,4–21% было немного. В итоге спрос на первичное жилье в 2022 году упал на 12%, а на «вторичку» — на 14% по отношению к 2021-му.

Таким образом, уровень ключевой ставки опосредованно влияет на строительный и риелторский рынки. Ее повышением государство может затормозить ипотеку, уменьшив доступность жилья. Вслед за этим упадет и спрос на недвижимость. А если такая политика будет долгосрочной, в стране снизятся объемы строительства.

Еще один частый эффект от повышения ключевой ставки — краткосрочный ипотечный бум. Чтобы отреагировать на изменения, коммерческим банкам требуется какое-то время — в среднем от одного до трех месяцев. В этот период заемщикам остается доступна ипотека на старых условиях, и многие спешат этим воспользоваться. Так произошло и в 2022 году, и в августе 2023-го.

При повышении ключевой ставки некоторые заемщики могут столкнуться с увеличением ежемесячных платежей по взятой ранее ипотеке. Иногда кредитный договор предусматривает плавающую процентную ставку, размер которой привязан к ключевой. Доля таких кредитов на рынке невелика, но они есть. Если же ставка в договоре фиксированная, менять ее по своей воле банк не имеет права.

Могут ли банки в одностороннем порядке повысить ипотечную ставку?

Ипотеки с господдержкой все сказанное тоже касается, но в меньшей степени. Ставки по таким программам субсидируются из бюджета, и повысить их банки могут только с разрешения правительства и ЦБ.

Пока такой отмашки государство не давало, но уже использовало другой способ сделать кредитование менее доступным — повышение первоначального взноса по льготным программам.

Отдельного упоминания в этой связи заслуживает сельская ипотека. В регулирующем ее выдачу постановлении правительства сказано, что при остановке государственного субсидирования ставка по уже взятым кредитам может быть повышена на текущий размер ключевой ставки.

Во время экономических кризисов это довольно вероятный сценарий. У государства может просто не хватить денег на субсидирование банков и обслуживание уже взятых кредитов. Из-за этого выдачу сельской ипотеки в 2023 году временно приостановили. Оформить ее можно лишь в нескольких банках, у которых еще есть старые лимиты.

Динамика ключевой ставки в новейшей истории России
За 33 года постсоветской истории ключевая ставка ЦБ в России менялась неоднократно, иногда проделывая головокружительные кульбиты. Впервые Центробанк установил ее в 1992 году — на уровне 20%.

А уже в 1993-м ставка взлетела до 210% и несколько лет оставалась рядом с этим значением. Причиной стала сумасшедшая инфляция 90-х, достигавшая 840%. Ситуация более-менее нормализовалась к концу 1997 года, и ставка опустилась до 21–27%.

Однако вскоре последовал новый резкий скачок, вызванный дефолтом 1998 года. 19 мая ЦБ вынужденно повысил ставку до 50%, а уже 27-го — до 150% годовых.

Изменение ключевой ставки ЦБ в 2013–2023 гг.

По сравнению с этими цифрами «кризисные» ставки последних 20 лет не кажутся такими уж впечатляющими. На фоне мирового финансового краха 2008 года и девальвации рубля Центробанк повысил ставку лишь до 13%. Однако и этого хватило, чтобы охладить ипотеку и вызвать застой на рынке недвижимости.

Во время санкционного кризиса 2014 года ключевая ставка ЦБ достигла 17%. В 2015 году ее снизили до 11%, и это способствовало некоторому оживлению экономики.

В феврале 2022 года ключевая ставка поднялась до 20%, в апреле опустилась до 17%, а сентябре — до 7,5%. В 2023 году она снова начала расти, пройдя отметки в 8,5, 12 и 13%.

Самое низкое значение ставки ЦБ в истории страны — 4,25% — зафиксировано в 2020 году. Вместе с появлением льготных ипотечных программ это вызвало резкий рост объемов жилищного кредитования.

Фиксированная ставка по ипотечному кредиту

Фиксированная процентная ставка по ипотечному кредиту – процент, определяемый один раз при заключении и на все время действия договора. Такая ставка в отличие от плавающей не подлежит пересмотру.

Фиксированная ставка может быть выгодной как кредитору, так и заемщику, потому что позволяет заранее планировать свои доходы и расходы. В России на протяжении ряда лет (за исключением кризисных периодов) существует общая тенденция к снижению процентов по ипотеке, о чем свидетельствует, например, уменьшение ключевой ставки Банка России. В такой ситуации все-таки выгоднее брать ипотечный кредит с плавающей ставкой, если по договору ее значение привязано к этому индикатору. Но при этом не следует забывать, что ситуация может измениться. Так, например, при резком скачке значения ключевой ставки в конце 2014 года многие заемщики, оформившие кредиты с плавающей ставкой, столкнулись с резким удорожанием обслуживания кредита. По этой причине многие банки, практикующие выдачу таких займов, прекратили предлагать такие продукты, начиная с 2015 года.

Фиксированная процентная ставка по ипотечному кредиту предпочтительнее, если, во-первых, есть необходимость полностью оградить себя от риска, связанного с увеличением процентных выплат, и клиент готов ради этого пожертвовать возможностью сэкономить на платежах; во-вторых, если экономические показатели свидетельствуют, что кредитные деньги дешевы на момент заключения договора.

В России ипотечные кредиты с фиксированной ставкой – наиболее распространенный банковский продукт. Их предоставляют все без исключения банки, представленные на рынке ипотечного кредитования.