Как устроены службы заказчика в западных компаниях

Зарубежный опыт управления строительных организаций∗ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Викторов М.Ю., Козырев К.В.

Основные этапы и системы управления инвестиционностроительной деятельностью за рубежом
Сравнительный анализ различных подходов к управлению строительством: отечественный и зарубежный опыт
Организационно-экономическая структура современного мирового рынка строительных услуг

АНАЛИЗ СТРУКТУРЫ СУБЪЕКТОВ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА С ПОЗИЦИЙ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ

Менеджмент в подземном строительстве
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Текст научной работы на тему «Зарубежный опыт управления строительных организаций∗»

ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ УПРАВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

к.э.н., Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

соискатель Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета

Свободная конкуренция была и остается главным свойством развитой рыночной экономики, которая становилась таковой в течение долгих десятилетий. В развитых странах Запада каждое поколение учитывало опыт предыдущих, анализировало их ошибки, находило новые приемы и методы управления экономикой, училось предвидеть спады, депрессии и стагнации, свойственные и цивилизованной рыночной экономике.

При исследовании зарубежной практики сразу выявляются главные факторы, пути и средства, используемые для повышения надежности и конкурентоспособности строительных фирм на инвестиционно-строительном рынке. Первый и самый ценный из этих факторов — фактор времени, иными словами — сроки строительства (для строительных фирм), длительность инвестиционного цикла (для заказчиков-инвесторов) и, по сумме этих частных показателей, — интегральный показатель эффективности инвестиций и срок их окупаемости. Выражение «время — деньги» очень точно отражает приоритетную оценку фактора времени, деловую философию и мышление зарубежных специалистов. Постоянное внимание, уделяемое этому вопросу, позволило зарубежным специалистам инвестиционно-строительной сферы достичь выдающихся временных показателей, значительно превосходящих аналогичные данные нашей отрасли.

Управляющие строительством США считают, что достигнутые ими очень сжатые сроки строительства — не предел, возможно и дальнейшее их сокращение, что позволяет достигать устойчивого ежегодного снижения продолжительности строительства, подтверждаемого данными.

Следует особо отметить, что это сокращение сроков происходит при одновременном усложнении объектов, особенно производственных, улучшении их оснащенности инженерными системами управления и связи, технологическим

© Викторов М.Ю., Козырев К.В.

оборудованием. При этом в отличие от российской практики строители США принципиально не допускают увеличения коэффициента сменности, так как это снижает производительность труда (до 10%), повышает стоимость строительства за счет доплат рабочим и роста накладных расходов (на 3-5%) и может ухудшить качество работ. Поэтому строительная отрасль в США, а также в Германии, Финляндии, Франции работает в одну смену. Максимальное сокращение сроков строительства и приближение ввода объектов в американской практике является главным по силе воздействия фактором высокой надежности и конкурентоспособности генподрядных фирм. Такие факторы ускорения строительства, как увеличение сменности работы, полностью вытеснены многочисленными экономическими стимулами и выгодами заказчика и строителей от приближения сроков ввода объектов.

1. «Погоня» за сокращением сроков строительства в богатой практике американских строителей не является самоцелью. Все инвесторы и строители твердо знают, что это гарантирует им большую экономическую выгоду, ради которой они используют все многообразие приемов и средств.

2. Наиболее сильные результативные средства в этом наборе — организационно-управленческие, то есть совершенствование структуры фирмы с целью управления всем инвестиционно-строительным циклом из одного центра и его сокращения. Все усилия строителей в этом направлении безоговорочно приветствуются инвесторами.

3. Сокращение сроков строительства является главным фактором (признаком, показателем) высокой конкурентоспособности строительной фирмы.

4. Обязательства строительных фирм перед заказчиками-инвесторами построить объект в предельно сжатые сроки таят в себе большой предпринимательский риск. Гарантии строительных фирм инвесторам по выполнению этих рисковых обязательств оцениваются последними как надежность строительных партнеров, их способность выполнять высокие договорные параметры.

5. Все без исключения пути и средства сокращения сроков строительства в принципе известны нашей строительной науке и практикам, однако степень их использования и применения оставляет желать лучшего, что свидетельствует о больших резервах строительных организаций России в деле повышения надежности и конкурентоспособности.

Приведенный выше материал в основном отражал строительную практику инвесторов и строителей США. Что же касается Европы, то в настоящее время объем европейского строительства оценивается примерно в 1000 млрд евро в год. Более 70% этого объема приходится на Германию, Францию, Англию, Италию, Испанию. В общем объеме рынка общестроительные работы составляют 7%, жилищное строительство — 23%, нежилой фонд — 13%, ремонт и реконструкция — 57%.

Можно выделить основные тенденции строительства в Европе, которые характеризуются следующим:

1. «Глобализацией и интернационализацией продукции и технологий.

2. Переходом к системным решениям в строительстве, что оптимизирует расходы в строительстве.

3. Стремлением к энергосберегающим технологиям.

4. Внедрением быстровозводимых конструкций, что также сокращает сроки строительства и оптимизирует затраты.

5. Вниманием к экологической чистоте в строительстве». [2, с. 50]

И в Европе, и в США отмечается активный поиск новых эффективных форм организации и управления строительным бизнесом и строительной индустрией, чему особое, повышенное внимание всегда уделялось и уделяется в США. На это не жалеют сил и средств, поскольку инвестиции в сферу совершенствования управления производством считаются наиболее прибыльными. Как пишут об этом Вахмистров А. И. и Асаул Н. А., «западные фирмы, основываясь на исследованиях возможностей совершенствования управления, пришли к выводу, что успех их компаний напрямую связан с прогрессом в области управления». [1, с. 9] Деятельность зарубежных строительных компаний основана на применении разнообразных организационных форм. Зарубежные подрядчики организуют свою работу, ориентируясь на масштабы своей деятельности, перспективы развития, степень взаимодействия с партнерами по бизнесу и на другие схожие факторы. По данным ВНИИНТПИ, успех многих крупнейших проектно-строительных фирм США обусловлен обращением к организационной форме управления проектом. Согласно данным ВНИИНТПИ, «во многих из крупнейших фирм США объем работ, выполняемых в рамках этой организационной формы, составляет 50% и более. Значительно растет интерес со стороны заказчика из государственного сектора к этой организационной форме. Заказчики из государственного сектора предпочитают иметь дело со специалистами в области управления проектом, поскольку именно такая организационная форма обеспечивает им возможность подыскивать и заключать контракт с наиболее квалифицированными подрядчиками». [4, с. 6]

На основании изучения различных источников в ряду последних американских инноваций в этой области по степени их эффективности можно выделить и отметить следующие:

1. Переход от управления стадиями строительства объектов к планированию и управлению инвестиционно-строительным проектом, к управлению всем инвестиционным циклом, получившим название системы «project management».

2. Концентрация строительной индустрии, образование крупных и крупнейших финансово-строительных фирм, компаний и корпораций, способных объединять в непрерывный технологический цикл все стадии прединвестици-онных исследований, планирование, финансирование, проектирование и реализацию инвестиционно-строительных проектов.

3. Совершенство правовой базы договорных отношений, точность ценообразования, подробность и строгость строительных контрактов, высокие нормы экономической ответственности за нарушение условий контракта.

Все эти новации на федеральном и отраслевом уровне продиктованы и отвечают объективным требованиям современной экономики. Их эффективность доказана практикой последних лет.

При анализе структуры контрактов ведущих подрядных фирм мира прослеживается главный приоритетный фактор высокой надежности и конкурентоспособности фирм в виде их способности, готовности строить крупнейшие объекты «под ключ». Это предопределяет четкие требования к структуре таких фирм — необходима высокая концентрация ресурсов, позволяющая осуществлять сочетание функций проектирования, строительства и подготовки объекта к действию на полную проектную мощность.

В западных странах способы организации управления строительством в значительной мере обусловлены формами типовых контрактов. В качестве основных организационных форм управления строительством, присущих зарубежному рынку, можно назвать следующие четыре формы:

1. Генеральный подряд.

3. Управление строительством.

4. Управление проектом.

Исторически наиболее распространенной организационной формой управления в строительстве таких стран, как Германия, Великобритания и США, долгие годы являлась система генерального подряда. Суть этого наиболее традиционного метода состоит в том, что заказчик поручает архитектурно-проектной организации подготовку проекта и составление рабочих чертежей. Генеральный подрядчик, привлеченный заказчиком, осуществляет строительные работы под контролем архитектурно-проектной организации, выступающей в качестве представителя заказчика. Однако опыт длительного использования этой наиболее традиционной формы показал, что заказчикам часто приходится сталкиваться с такими фактами, как превышение сметной стоимости строительства и отклонение от сроков ввода объекта в эксплуатацию. Кроме того, одним из существенных недостатков такого метода является длительный период до начала строительных работ, который требуется на подготовку проектной документации и поиск генерального подрядчика — возможно, через проведение подрядного конкурса.

Западные специалисты [6] подчеркивают, что снижение производительности труда в строительстве и замедление роста эффективности, характерные для восьмидесятых годов двадцатого столетия, во многом были обусловлены крупными недостатками организационных форм управления строительством. Для устранения этой проблемы были разработаны и в настоящее время находят все более широкое применение новые организационные формы управления.

Первая из таких форм носит название «проектирование-строительство». В данной системе организация, действуя как генеральный подрядчик, берет на себя как функцию проектирования, так и функцию сооружения объекта. Тенденция к интеграции проектировщиков и строителей оправдывает себя особенно в случае необходимости осуществления строительства в сжатые сроки, а также при реконструкции крупномасштабных сооружений. Эта организаци-

онно-правовая форма позволяет сократить срок реализации строительного проекта, поскольку устраняется необходимость проведения подрядного конкурса. Но в то же время существенно возрастает ответственность проектно-строительной организации перед заказчиком, поскольку такая организация несет полную ответственность за сроки, стоимость и качество строительства.

Особенность организационных форм «управление строительством» и «управление проектом» заключается в том, что в числе участников строительного проекта появляется управляющий строительством/проектом, который занимается контролем стоимости строительства, соблюдения сроков и качества работ. В случае использования первой организационной формы управляющий строительством осуществляет контроль за деятельностью генерального подрядчика и специализированных субподрядчиков, находящихся в подчинении у заказчика. Управляющий строительством выступает в качестве представителя заказчика, отвечающего за ход строительства объекта. Такие функции, как взаимодействие с проектировщиками, участие в процессе заключения контракта или выполнение строительных работ собственными силами, им не осуществляются. Упомянутые выше функции в условиях управления строительством берет на себя заказчик. При использовании организационной формы управления проектом генеральный подрядчик подчиняется не заказчику, а управляющему проектом, который не только является представителем интересов заказчика, но и берет на себя как функцию контроля, так и функцию руководителя строительства. В данном случае управляющий проектом осуществляет выполнение таких задач, как финансовая деятельность, планирование и координация действий всех участников строительства — заказчика, проектировщика, генерального подрядчика, поставщиков строительных материалов и оборудования. Управляющий проектом оформляется в контракте как главное действующее лицо в реализации всех фаз инвестиционного цикла: подготовка контракта, проектирование, планирование и координация хода строительства до полного завершения. Его основная функция — планирование и координация производства работ по месту и времени действия всех участников строительства (заказчика, проектировщика, подрядчиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, с которыми заказчик заключает прямые контракты).

Фирма, управляющая проектом, может выполнять часть работ собственными силами, а также руководить подрядчиками по остальным видам работ. В этом случае ее роль приближается к традиционным функциям генподрядчика, дополненным обязанностью руководить действиями проектировщиков. Но управляющий проектом может и не осуществлять строительства, ограничиваясь руководством действиями равноправных подрядчиков по всем видам работ.

Специальное исследование, проведенное в 80-х годах в США, показало, что организационные формы управления строительством и управления проектом в наибольшей степени отвечают интересам заказчиков, обеспечивая оптимизацию таких важнейших показателей контракта, как стоимость, продолжительность и качество строительства. Как пишут об этом С. И. Полтавцев, Г.И. Воронцов и

В.П. Березин, «в США ежегодное увеличение объема строительства, выполняемого с применением организационной формы управление проектом, достигает 5%. Это происходит прежде всего за счет включения в процесс оказания услуг по управлению строительством новых, ранее не занимавшихся этим фирм. Наибольшую активность проявляют инжиниринговые фирмы, на их долю приходится около 2/3 общего объема работ». [3, с. 5]

Современные организационные формы, распространенные за рубежом и описанные выше, не являются застывшими образованиями, а, наоборот, гибко видоизменяются с учетом перемен, происходящих во внешней среде и целях организации.

Очевидно, что во многом строительные организации России уступают своим зарубежным конкурентам. Среди слабых, уязвимых сторон можно назвать не только длительность осуществления строительства и отставание в вопросах использования наиболее современных и эффективных организационных форм, но также и недостатки применяемых организационных структур. Можно сказать, что особенности применяемых организационных структур являются одной из причин уязвимости российских строительных организаций перед лицом зарубежных конкурентов. Необходимо усовершенствование организационных структур строительных организаций в соответствии с жесткими требованиями, предъявляемыми конкурентной борьбой. Существующая во многих организациях сложная многоуровневая иерархия управления затрудняет процессы принятия решений и их выполнения в связи с необходимостью многочисленных согласований. Это, в свою очередь, ведет к увеличению времени принятия решений, а также к уменьшению качества их реализации. Способность выбирать оптимальные организационные структуры и формы управления является решающей для достижения успеха.

Проблемы, связанные с управлением строительными организациями, обусловлены сегодня низкой эффективностью использования прогрессивных методов менеджмента и отсутствием опыта управления инновациями. В отечественной практике до последнего времени использовались сложившиеся структуры управления, ориентированные на медленные изменения в технике и технологии, отсутствие конкуренции, медленно меняющиеся формы и методы управления, повышенный уровень централизации и монополизации. Кроме того, российские предприятия при организации своей деятельности заведомо недооценивают роль служб маркетинга, контрактных отделов, что снижает потенциальную эффективность компаний в будущем. Подавляющее большинство отечественных строительных организаций не осуществляет инвестиционную и инновационную деятельность, позволяющую повышать собственный технический и управленческий потенциал. Неразвита система подготовки специалистов. Современную российскую строительную организацию негативно характеризуют изношенность основных средств, низкие финансовые результаты, консерватизм и отсутствие гибкости в системе управления.

Для зарубежных строительных организаций, привычных к конкурентной борьбе, является естественным добиваться конкурентного преимущества, на-

ходя новые способы конкуренции и выходя с ними на рынок, что можно определить термином «нововведение» или «инновация». Наиболее типичными примерами инноваций, дающих конкурентное преимущество, являются следующие:

1. Появление новых технологий. Изменение технологии может создать новые возможности для строительного производства, разработки новых машин и механизмов, новых способов строительства зданий и сооружений, производства новых видов строительных материалов и изделий.

2. Изменение или возникновение новых запросов покупателей. Своевременная реакция на такие изменения создаст организации конкурентное преимущество.

3. Появление нового сегмента отрасли. Образование нового сегмента отрасли или перегруппировка ранее существовавших сегментов также является возможностью получения конкурентного преимущества.

4. Изменение стоимости или наличия компонентов производства.

5. Изменение нормативной базы строительства. Изменение политики правительства в таких областях, как стандарты, охрана окружающей среды и пр., также является стимулом для внедрения инноваций, влекущих за собой возникновение конкурентного преимущества.

Таким образом, готовность и способность к внедрению инноваций является важным фактором, определяющим положение организации на рынке, ее конкурентный статус. В процессе обновления большую роль играет информационное обеспечение: «Продолжительный международный опыт организации деятельности строительных фирм предусматривает в качестве одного из непременных условий своей эффективности обязательное наличие в рамках организационной структуры развитой информационной системы. Строительная компания, обладающая собственной информационной системой, имеет гораздо большие шансы на опережение своих конкурентов с точки зрения пользования информацией, а следовательно, реализации связанных с этим возможностей». [5, с. 114]

Способность отбирать и использовать наиболее оптимальные организационные структуры и формы работы является решающей для успеха организации.

Анализируя состояние строительной отрасли зарубежья, можно отметить эволюцию в государственном мышлении: от упования на универсальность рыночных саморегуляторов — к возможностям разумного государственного регулирования. На Западе государственное вмешательство в инвестиционную сферу экономики давно стало нормой, и его методы систематически совершенствуются, а государственный сектор занимает заметное место и в экономике, и в инвестициях. Кроме того, успешное развитие экономики зависит от уровня научного обеспечения производства, степени совершенствования его организационных форм, качества подготовки кадров, их заинтересованности в конечных результатах труда. Все это может и должно быть учтено в практике российского строительства, и особенно в вопросе усиления роли государства в инвестиционной сфере.

1. А.И. Вахмистров. Роль корпоративных объединений в системе управления региональным строительным комплексом / А.И. Вахмистров, Н.А. Асаул. — СПб.: Строй-издат СПб., 2003. — 296 с.

2.. И. Комаров. Роль инвестиционной политики в современной экономике / И. Комаров, И. Еременко // Обозреватель-Observer. — 2000. — №12. — С. 45-50.

3. С.И. Полтавцев. Особенности функционирования инжиниринговых фирм в сфере управления строительством / С.И. Полтавцев, Г.И. Воронцов, В.П. Березин // Экономика стр-ва. — 1999. — №1. — С. 2-17.

4. Проектно-ориентированные организационные формы управления строительством / Сост.: З.М. Гальперина, Т. А. Гальперин. — М., 2001. — 35 с. — (Строительство и архитектура. Серия «Экономика, организация и управление в строительстве»: обзор. информ. / ВНИИ проблем науч.-техн. прогресса и информ. в стр-ве; вып. 3).

5. Е.Д. Чекулаев. Организация деятельности российских строительных компаний на основе использования современного зарубежного опыта: Дис. канд. экон. наук: 08.00.05: защищена 20.09.99 / Чекулаев Евгений Дмитриевич. — СПб., 1999. — 156 с.

6. Hendrickson, C. Project Management for Construction. Fundamental Concepts for Owners, Engineers, Architects and Builders / Chris Hendrickson, Tung Au. — Pittsburgh.: Department of Civil and Environmental Engineering; Carnegie Mellon University; Prentice Hall, 1989. — 422 p.

Зарубежный и отечественный опыт осуществления функций технического заказчика при перепрофилировании промышленных объектов Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

Похожие темы научных работ по строительству и архитектуре , автор научной работы — Захароченко Ольга Вадимовна, Топчий Дмитрий Владимирович

Формирование нормативно-правовых критериев оценки управления организационными процессами при реализации проектов по перепрофилированию значительных городских территорий

Организационно-технологическое моделирование перепрофилирования промышленных объектов

Формирование информационно- интегрированной системы управления проектом при проведении перепрофилирования промышленных объектов

Формирование структуры расчета эффективности организации контроля организационно-технологических процессов при перепрофилировании

Редевелопмент промышленных территорий
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Текст научной работы на тему «Зарубежный и отечественный опыт осуществления функций технического заказчика при перепрофилировании промышленных объектов»

Зарубежный и отечественный опыт осуществления функций технического заказчика при перепрофилировании промышленных объектов

Захарченко Ольга Вадимовна,

магистрант кафедры технологии и организации строительного производства, Институт строительства и архитектуры, НИУ Московский Государственный Строительный Университет, 89161122142@mail.ru.

Топчий Дмитрий Владимирович,

кандидат технических наук, доцент кафедры технологии и организации строительного производства, Институт строительства и архитектуры, НИУ Московский Государственный Строительный Университет, 89161122142@mail.ru.

Повышение эффективности строительной отрасли в целом требует совершенствования организации строительной деятельности. Рациональное использование материально-технических, финансовых и трудовых ресурсов в строительстве реализуется путем функционального выделения в числе ее участников основных субъектов строительной деятельности. Под ними подразумевается инвестор, заказчик-застройщик, технический заказчик, генеральный подрядчик, генеральный проектировщик. В данной работе рассматриваются важные задачи и функции технического заказчика, процесс перепрофилирования промышленных объектов в востребованные объекты, значимые для городской среды и человечества, и осуществление функций технического заказчика при перепрофилировании. Цель исследования заключается в развитии системного подхода, методов контроля и комплексного показателя эффективности осуществления функций технического заказчика с учетом факторов, влияющих на качество и методов учета количественных показателей при осуществлении функций технического заказчика, с целью повышения качества строительства. Для достижения цели работы потребовалось решить следующие основные задачи, такие как выявление факторов, оказывающих влияние на эффективность осуществления функций технического заказчика, при перепрофилировании промышленных объектов. Изучение мирового опыта перепрофилирования производственных зданий и сооружений под другие функции показал, что этот процесс активизировался, начиная со второй половины XX века. Рассмотрим отечественный и зарубежный опыт по перепрофилированию промышленных объектов.

Ключевые слова: перепрофилирование, отечественный и зарубежный опыт, технический заказчик, процессы.

Повышение эффективности строительной отрасли требует совершенствования организации строительного производства и деятельности. Рациональное использование финансовых, трудовых и материально-технических ресурсов в строительстве реализуется путем функционального выделения в числе ее участников основных субъектов строительной деятельности. Под ними подразумевается инвестор, застройщик, технический заказчик, генеральный подрядчик, генеральный проектировщик [1].

Изучение мирового опыта перепрофилирования производственных зданий и сооружений под другие функции показал, что этот процесс активизировался, начиная со второй половины XX века.

В условиях спада экономики, основной задачей становится социально-экономическое развитие городов. Упадок градообразующего предприятия, неиспользуемые промышленные площадки, отсутствие в промышленной и исторической зоне ансамб-левости также негативно влияют как на образные характеристики, так и на экономическую конкурентоспособность города. Кроме того, экономическая политика в настоящее время требует более эффективного использования территорий и сохранение благоприятной экологии. Требования поставили перед старыми заводами, предприятиями, размещаемыми в городской среде, необходимость обоснования их дальнейшего существования, реконструкции перепрофилирования и развития.

Для начала, раскроем основное определение — перепрофилирование, что же это такое? Перепрофилирование, в нашем случае, промышленных объектов, нежилых зданий — это изменение функционального назначения здания или сооружения в целях изменить эксплуатационные качества. Перепрофилирование производственных объектов может не только снизить стоимость оценки и освоения городской территории, но и получить новые объекты социального назначения, которых обычно не хватает в микрорайонах. В последнее время появилась целая цепочка новых социальных объектов, которые не возводились ранее. Это прежде всего большие торговые центры, паркинги для личного транспорта, плавательные бассейны, культурно-развлекательные центры и др., по насыщенности которыми Россия отстает от Западных стран в несколько раз. Поэтому возникает необходимость использовать для этих целей устаревшие и ненужные производственные здания, складские помещения, линии электропередач и объекты железнодорожной инфраструктуры.

На примере отечественного и зарубежного опыта можно выделить несколько направлений перепрофилирования промышленных зданий и их территорий:

1. в «творческие кластеры» — центры современного искусства;

2. в селитебные комплексы;

3. в бизнес-парки, деловые центры;

4. в бизнес-парки;

5. в рекреационные зоны и парки.

Зарубежный опыт перепрофилирования промышленных территорий

Мировыми лидерами в решении проблемы производственных территорий в крупных городах можно по праву назвать Лондон, Париж и Берлин. Все мегаполисы и другие города первоначально являлись промышленными, поскольку большая часть городов в прошлом, вполне естественным путём строилась преимущественно вокруг производственных территорий, которые создавались в том или ином месте в силу географических причин: близость определённых источников ресурсов, поставщиков, различных транспортных путей и т.д. Неразвитость транспортной системы диктовала необходимость строительства жилой недвижимости в непосредственной близости от промышленной: так индустриальный период развития влиял на принципы и подходы градостроительства.

В Англии принято сохранять и перепрофилировать памятники архитектуры. Например, Лондонская галерея модернистского и современного искусства «Та1е^егп»

находится в здании бывшей электростанции, которая была построена в 1952 г. Архитекторы из Швейцарии Жак Херцог и Пьер де Мерон подошли к рефункцио-нализации с минимальными потерями, создав современное выставочное пространство, не видоизменяя при этом исторический облик и дух здания. С 2000 г. галерея «Tate Modern» является одной из самых посещаемых музеев искусства в мире. В год она принимает до 5 миллионов посетителей.

Оптимальными примерами создания селитебных комплексов являются район «Kop van Zuid» в Роттердаме и комплекс Газгольдеров в Вене.

«Kop van Zuid» (Нидерланды) — бывшая территория грузового порта в центре города (125 га), неиспользуемые пространства, которые пострадали во время бомбардировки 14 мая 1940 года. Создан проект преобразования данной территории в городской жилой квартал на 5000 квартир с культурными учреждениями и инфраструктурой. Концепцией перепрофилирования территории стала комплексная разработка всей территории: центр города смещается к реке Маас, изоляция близлежащих районов исчезнет. Новый проект центра Роттердама понимается как часть процесса трансформации всего города.

Много примеров перепрофилирования производственных объектов присутствуют в Германии. Один из них — это производственный корпус в Берлине преобразован в гостиничный комплекс. Бывший склад в Дортмунде переоборудован в ресторан и велотрек. В здании бывшей железнодорожной станции «Ан-хальт» был построен Немецкий технический музей. Здание фабрики по производству сельскохозяйственных машин, расположенное в центре Берлина, перепрофилировано в центральный офисный центр. Здание электростанции превращено в синагогу.

Следующий проект схож с предыдущими двумя в силу конфигурации своего объема. Речь пойдет о наиболее масштабном из подобных ему проектов — реконструкции газометров в Вене. Изначально газометры представляли из себя четыре цилиндрических телескопических газовых резервуара, объем каждого из которых равен примерно 90,000 м1 Каждый из газометров имеет высоту 70 м и диаметр 60 м — параметры, достаточные для размещения в границах своего плана не только внутренних коммуникаций, но и объемов самих квартир. На сегодняшний день в комплексе работает концерт-

ный зал на 2000-3000 человек, кинотеатр, муниципальный архив, студенческое общежитие, школа и детский сад. Жилой фонд комплекса составляет около 800 квартир, большая часть из которых располагается внутри стен газометров с 1600 постоянных жильцов, а также 70 студенческих комнат, вмещающих около 250 студентов.

Комплекс Torpedohallen интересен и тем, что решает проблему размещения жилья в большепролетном здании. Наиболее часто встречающееся решение для таких объектов — это выставочные пространства: такие объекты, как Галерея Тейт в Лондоне, восстановленная для музея современного искусства, музей Caixa Forum в бывшей электростанции в Мадриде (оба проекта от архитекторов Herzog & de Muron), музей «798» в Пекине с шедовым покрытием цехов, которое обеспечивает верхний рассеянный свет, идеальный для экспонатов. Среди прочих — комплекс завода «Форд» в Ричмонде (Калифорния) от архитектурного бюро Marcy Wong Donn Logan Architects. В нем в результате преобразований разместились выставки, помещения для перфор-мансов, рестораны и общественные пространства.

Среди проектов перепрофилирования под жилье особняком стоят гостиницы: требования по инсоляции к ним не применяются, что облегчает некоторым образом решения по реконструкции, а набор помещений, что логично, совершенно иной. Здесь также актуально рассмотрение водонапорных башен, однако, уже с большим резервуаром для воды. Среди них проект гамбургского отеля M^enpick (арх. Falk von Tettenborn), расположенного в бывшей водонапорной башне на холме, является неоспоримой доминантой целого района. Снос башни явился бы невосполнимой утратой.

Парижский музей «Орси», находящийся в здании железнодорожного вокзала;

■ художественная галерея «Тэйд модерн», расположенная в Лондоне, переделана в здание электростанции;

■ музеи Барселоны и Неаполя, перепрофилированы из помещений таможни и администрации морских портов;

■ исторический музей г. Кельна, созданный в здании старого Арсенала;

■ новые многоместные пивные г.Прага, размещенные в зданиях мастерских и складских помещений.

В Лондоне имеется немало примеров преобразования старых производственных зданий в комфортабельные

квартиры для среднего класса.

В качестве бюджетного варианта следует отметить реконструкцию бывшего завода в Мильярино. В связи с крайне малыми средствами, выделенными на проект, хостел предполагал максимальное приспособление к существующей структуре здания. Стены комнат представляют собой тенты, сделанные из эластичного материала, которые летом и весной играют роль перегородок. В зимний сезон они могут быть убраны, а освободившееся пространство использоваться для проведения банкетов и других мероприятий. Комнаты автономны во всех смыслах: у них нет собственного освещения или вентиляции, в здании работает пассивная система вентиляции — потоки воздуха свободно циркулируют по всей территории хостела.

Отечественный опыт перепрофилирования промышленных территорий

Промышленные предприятия, построенные в СССР, не соответствуют сегодняшним нормам, развитие научно-технического прогресса и переход к рыночным принципам активности оценки приводят к необходимости изменить функциональное и целевое назначение объектов. Техническое состояние таких объектов позволяет эксплуатировать себя не один десяток лет, а именно функционально назначение следует изменить ввиду того, что промышленные предприятия строили на окраинах города. Постепенно, со временем города стали развиваться, территория значительно увеличилась, в результате промышленные предприятия оказались в пределах, а некоторые в центральной части городов. Перепрофилирование позволяет не только уменьшить стоимость строительных работ, но и получить новые объекты и их новое функциональное назначение в центре города. На сегодняшний день перепрофилирование рассмотрено очень поверхностно, малоизучено, хотя и промышленных объектов большое количество. Стали появляться объекты социального назначения, преобразованные из производственных предприятий. Одним из «самых выделившихся примеров является промышленный завод «Станколит» в городе Москва, перепрофилированный в торговый комплекс «Динамо».

В последнее время и в России разрабатываются проекты перепрофилирования бывших промышленных территорий под открытые общественные пространства и новое строительство. Одним из примеров, в 2013 г. согласован проект планировки производственной площад-

ки бывшего завода им. В.И. Ленина («ЗиЛ»), находящимся в Южном административном округе Москвы. В соответствии с проектом территорию разделили на девять функциональных частей для жилых микрорайонов, делового центра, спортивных объектов, парков, кластера производства автомобилей. Экологическая безопасность строительства и городского хозяйства проекта планировки является то, что на месте негодного и устаревшего производства появится комфортная городская среда с доступной транспортной инфраструктурой и социальными объектами. Реконструируемая территория ЗиЛа — около 300 га, площадь квартала небоскребов займет до 80 га, планируется построить комфортное жилье для 38 тыс. чел.

В Санкт-Петербурге с 2008 года на производственной площадке бывшего Российского научного центра прикладной химии (ГИПХ) на Петроградской стороне создается проект реновации территории. В первоначальном проекте «Набережная Европы» планировалось освоение под застройку 475 тыс. м2. К настоящему времени на территории производственной зоны ГИПХа демонтировано 12 зданий (производственные корпуса, химические лаборатории, ко8 тельная, складское хозяйство реактивов, радиоэлектроники), вывезено около 130 тыс. м3 строительных отходов.

В г. Челябинск завод Строммашина был основан в 1942 году на базе эвакуированного из Ленинграда предприятия «Нефтеприбор». В 2003 году здание завода было перестроено в ТРК «Горки», а само предприятие переехало по другому адресу на меньшие площади.

Возведенная в 1949 г. Мебельная фабрика в г. Челябинск, которая выпустила не мало известных брендов корпусной мебели, просуществовала в этом здании до 2005 года, а25 ноября здесь открылся ТК «Кольцо»[8].

Осуществление функций технического заказчика при перепрофилировании промышленных объектов

Термин «технический заказчик» официально появился в восьмидесятых годах, когда советский Госстрой выпустил соответствующее положение. Государственным заказчиком была создана специальная служба, в деятельности которой входила предстроительная подготовка и функции технического надзора за строительством. Вместе с выделением инвестиционных вопросов заказчика-застройщика в самостоятельный раздел это, вероятно, и привело к появлению

понятия «технический заказчик». Служба технического заказчика в полной мере справлялась с возложенными на нее обязательствами и, в частности, с функцией контроля качества в строительстве, а после распада советской политической системы оказалась наиболее подготовленной к работе в новых условиях. Сегодня необходимость такого участника продиктована рынком, поскольку это многоплановая работа, и для ее осуществления нужны знания, которые приобретаются годами. Специальности технического заказчика как таковой не существует, представители службы подчеркивают, что это, прежде всего, многолетняя практика, которой не учат ни в одном университете [4].

Основная цель технического заказчика — обеспечить ввод в эксплуатацию объекта нового строительства, минимизировав все основные риски, вязанные с такими этапами реализации строительного инвестиционного проекта, как пред-проектные проработки, проектирование и строительство.

Секрет успешной реализации инвестиционных проектов, связанных с возведением новых объектов капитального строительства, заключается в профессиональном управлении и контроле над всеми этапами проекта, и здесь Технический заказчик может стать «правой рукой» инвестора [3].

Достижение этой цели возможно за счет решения задач технического заказчика [5].

Перечень задач и полномочий этой службы обширен и разнообразен, в первую очередь следует выделить следующие из них:

1. Определение параметров будущего объекта, который будет строиться либо реконструироваться — площадь, этажность, форма, ориентация в пространстве;

2. Оформление градостроительного плана застраиваемого участка;

3. Сбор начальных сведений, инженерные и геодезические исследования, оформление разрешений на подключение будущего строения к городским коммуникациям и автомобильным дорогам;

4. Составление схемы транспортного обслуживания;

5. Сбор начальных данных для составления проектной документации, смет;

6. Создание и размещение на соответствующих площадках задания на составление пакета документов, необходимых для строительства;

7. Выбор подрядчиков, которые подготовят документы и выполнят весь комплекс строительных, пуско-монтажных, отделочных, пуско-наладочных работ;

8. Приемка, учет и хранение необходимых материалов и оборудования;

9. Полноценная подготовка строительного участка;

10. Технический надзор за полнотой и качеством всего комплекса выполняемых работ от этапа проектирования до сдачи готового объекта;

11. Приемка работ и подготовка выполненного проекта к сдаче;

12. Контроль за расходованием ресурсов, расчеты с контрагентами, оптимизация всего процесса строительства;

13. Подготовка выполненного объекта к проверке надзорными органами;

14. Ввод завершенного строения в эксплуатацию.

Полный перечень задач, которые выполняет технический заказчик, значительно шире — он активно участвует в каждом этапе строительства [6].

Рассматривая данную тему, мы изучили сам процесс перепрофилирование промышленных территорий, функции технического заказчика на объекте. Сегодня необходимость такого участника, как технический заказчик, продиктована рынком, поскольку это многоплановая работа, и для ее осуществления нужны знания, которые приобретаются с годами. Специальности технического заказчика как таковой не существует, но он выполняет комплекс услуг, прежде всего руководствуется своими контрактными обязательствами. При правильном подходе и эффективной организации процесса, в нашем случае перепрофилирования промышленных объектов, -это исполнитель, консультант, управленец в одном лице, и прежде всего партнер, который при соблюдении нормативных требований и качества проведения работ отстаивает интересы.

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N190-ФЗ (ред. от 12.11.2012).

2. Князев Д.В. Реновация промышленных территорий. М., 2005.

3. Лапидус А.А. «Организационное проектирование и управление крупномасштабными инвестиционными проектами» Москва, Московская типография №9 1997г.

4. Лапидус А.А. «Информационное взаимодействие участников строительно-

го проекта как дополнительный фактор оценки организационно-технологического потенциала». Москва. Вестник МГСУ, 2016 г.

5. Олейник П.П. «Организационно-технологическое обеспечение строительства современных промышленных предприятий», Москва, Механизация строительства, 2017.

6. Синенко С.А. «К вопросу выбора оптимального организационно-технологического решения возведения зданий и сооружений», Москва, Научное обозрение, 2016.

7. Топчий Д.В. «Реконструкция и перепрофилирование производственных зданий» Издательство Москва, издательство АСВ, 2008 г.

8. Топчий Д.В., Токарский А.Я. «Повышение организационно-технологической надежности объектов перепрофилирования при осуществлении строительного надзора» Москва, журнал «Наука и бизнес: пути развития», стр. 15.

9. Чулков В.О. «Объекты исследования в многоточечных логиках». Часть 1., Москва, Научное обозрение, 2017

10. Топчий Д.В. Формирование информационно-интегрированной системы управления проектом при проведении перепрофилирования промышленных объектов / Москва, Науковедение № 6, 2017.

Foreign and domestic experience in carrying out the functions of a technical customer in the conversion of industrial facilities

Zakharchenko O.V., Topchiy D.V.

Moscow State National Research University of Civil Engineering

Increase in effectiveness of structural branch in general demands perfecting of the organization of structural activity. Rational use material, financial and a manpower in construction is implemented by the functional selection among its participants of the main subjects of structural activity. They are meant as the investor, the customer builder, the technical customer, the general contractor, the general designer. In this work important tasks and functions of the technical customer, process of conversion of the industrial facilities into the demanded objects significant for the urban environment and mankind, and exercise of functions of the technical customer at conversion are considered. The research objective consists in development of systems approach, control methods and a complex efficiency factor of exercise of functions of the technical customer taking into account the factors influencing quality and methods of accounting of the quantitative indices at exercise of functions of the technical customer for the purpose of construction upgrading. For achievement of the goal of work it was required to solve the following primal problems, such as identification of the factors affecting on effectiveness of exercise of functions of the technical customer at conversion of the industrial facilities. Showed studying of international experience of conversion of production buildings and constructions under other functions that this process became more active, since the second half of the 20th century. Let’s consider domestic and foreign experiment on conversion of the industrial facilities.

Keywords: re-profiling, domestic and foreign experience, technical customer, processes. References

1. The town-planning code of the Russian

Federation from 12/29/2004 of N190-FZ (an edition from 11/12/2012).

2. Knyazev D.V. Renovation of industrial territories.

3. Lapidus A.A. «Organizational design and

management of large-scale investment projects» Moscow, Moscow printing house No. 9 of 1997.

4. Lapidus A.A. «Information exchange of participants

i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

of the construction project as additional factor of assessment of organizational and technological potential». Moscow. MGSU bulletin, 2016.

5. Oleynik P. P. «Organizational technological

support of construction of the modern industrial enterprises», Moscow, Mechanization of construction, 2017.

6. Sinenko S.A. «To a question of the choice of an

optimum organizational technology solution of construction of buildings and constructions», Moscow, the Scientific review, 2016.

7. Topchy D.V. «Reconstruction and conversion of

production buildings» Moscow Publishing house, DIA publishing house, 2008.

8. Topchy D.V., Tokarsky A.Ya. «Increase in

organizational and technological reliability of subjects to conversion at implementation of construction supervision» Moscow, magazine «Science and business: ways of development», p. 15.

9. Chulkov V.O. «Research objects in multipoint

logicians». Part 1., Moscow, Scientific review, 2017

10. Topchy D.V. Formation of the information integrated control system of the project when carrying out conversion of industrial facilities / Moscow, Science of science No. 6, 2017.

СОВРЕМЕННЫЕ ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ СЛУЖБЫ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Чередниченко Н.Д., Семёнов А.А.

В работе рассмотрены современные принципы организации службы технического заказчика . Указаны недостатки существующей системы формирования структуры технического заказчика .

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Чередниченко Н.Д., Семёнов А.А.

МОДЕЛИРОВАНИЕ ВО ВРЕМЕНИ ПРОЦЕДУР НА ЭТАПЕ ПОДГОТОВКИ ОБЪЕКТА К СТРОИТЕЛЬСТВУ. ПОСТРОЕНИЕ БАЗОВОЙ ОРГАНИЗАЦИОННО-УПРАВЛЕНЧЕСКОЙ МОДЕЛИ

ФОРМИРОВАНИЕ НОРМАТИВНЫХ ТРЕБОВАНИЙ К КОЛИЧЕСТВУ И КВАЛИФИКАЦИИ ПРОФИЛЬНЫХ КАДРОВ В ГРАЖДАНСКОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Роль технического заказчика в организации инвестиционно-строительной деятельности
УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ ПРОЕКТА: РАБОТА С ПОДРЯДНЫМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ
ОСОБЕННОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ СТРОИТЕЛЬНОГО КОНТРОЛЯ УНИКАЛЬНЫХ ЗДАНИЙ ВЫШЕ 100 М
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

MODERN APPROACHES TO THE FORMATION OF THE TECHNICAL CUSTOMER SERVICE

The paper considers the modern principles of the organization of the technical customer service. The disadvantages of the existing system of forming the structure of the technical customer are indicated.

Текст научной работы на тему «СОВРЕМЕННЫЕ ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ СЛУЖБЫ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА»

Современные подходы к формированию службы технического заказчика

Н.Д. Чередниченко, А.А. Семенов Российский университет транспорта (МИИТ), Москва

Аннотация: В работе рассмотрены современные принципы организации службы технического заказчика. Указаны недостатки существующей системы формирования структуры технического заказчика.

Ключевые слова: технический заказчик, организационная структура, саморегулируемые организации, национальный реестр специалистов, строительный контроль.

В целях систематизации современных подходов к формированию службы Технического Заказчика (далее ТЗ), на первом этапе, необходимо определить, кто из участников строительного производства на сегодняшний день понимается под ТЗ и какие функции он выполняет.

В нашей стране официальное обозначение ТЗ как субъекта строительной деятельности состоялось в 2011 году. Необходимость появления нового субъекта была обусловлена тем, что Застройщик в современных условиях чаще всего играет роль инвестора или целевого эксплуатанта объекта капитального строительства (далее ОКС) и в большинстве случаев не является специалистом по строительству. Одновременно с этим, он заинтересован в получении готового продукта (объекта) за минимально возможные сроки и стоимость, и максимально возможного качества. Для реализации поставленных задач появляется необходимость в таком участнике строительного производства, который возьмет на себя все функции управления строительным проектом.

В рамках сегодняшнего законодательства за ТЗ (п. 22 статьи 1 ГрК РФ, СП 48.13330.2019) закреплены следующие функции:

— от имени застройщика заключать договоры (инженерные изыскания, проектирование, строительство);

— готовить технические задания;

— предоставлять документы, необходимые для выполнения работ;

— утверждать проектную документацию;

— подписывать документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;

— осуществлять строительный контроль;

— осуществлять иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.

Тем не менее, законодательство жестко не обязывает Застройщика к передаче полностью или частично своих функций ТЗ, о чем были введены поправки в ГрК РФ п. 16 статьи 1.

На практике состав передаваемых функций определяется условиями договора и остается на усмотрение Застройщика. Часто это приводит к тому, что в спорных ситуациях Застройщик обращается к ГрК РФ и обязывает ТЗ выполнять функции, напрямую не прописанные в договоре.

В соответствии с законодательством, выполнять функции ТЗ могут только специализированные организации, являющиеся членами саморегулируемых организаций (СРО) в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции в соответствии со статьей 1 п. 22 ГрК РФ. Одновременно с этим, Минстрой России письмом дополнительно разъясняет, что обязательное членство ТЗ в СРО требуется в зависимости от области, в которой он планирует осуществлять деятельность. Другими словами, не все функции, возлагаемые на ТЗ Застройщиком, требуют его членства в СРО.

Исключением являются случаи, когда ТЗ передаются полномочия по осуществлению строительного контроля и заключению договоров подряда (СРО в области инженерных изысканий, проектирования, строительства), во всех остальных случаях членство в СРО не требуется. Схематично функции ТЗ требующее членство в СРО проиллюстрированы на Рис.1.

Как говорилось ранее, сегодня ТЗ по ряду своих функций должен являться одновременно членом СРО в области инженерных изысканий, проектирования, строительства. Какие требования при этом к нему предъявляются? Деятельность СРО регулируется Ш15-ФЗ «О саморегулируемых организациях». Основным требованием в части квалификационного состава членов СРО является требование наличия не менее 2-х квалифицированных специалистов, включённых в Национальные Реестры Специалистов (НРС) (в нашем случае, 2-х специалистов, включенных в национальный реестр изыскателей и проектировщиков «НОПРИЗ» и 2-х специалистов, осуществляющих строительство «НОСТРОЙ») независимо от сложности ОКС. При этом, СРО вправе самостоятельно определять требования дополнительно к минимальным, но в большинстве случаев они это право не реализуют.

Из всего вышеперечисленного следует, что действующее законодательство функции ТЗ определяет однозначно, но их состав в рамках проекта остается на усмотрение Застройщика. Требования к организациям, выполняющим функции ТЗ, определены в части состава и квалификации специалистов, но в виде минимальных требований, не зависящих от объема и трудоемкости строительства. Требования к организационной структуре не предъявляются.

В своей статье д.э.н. Броило Е.В. [1] рассматривает преимущества метода экспертных оценок при реализации инвестиционно-строительных проектов. Данный метод заключатся в том, что, при наличии высококвалифицированных экспертов, возможно производить оценку рисков

Рис. 1 Функции технического заказчика.

и принимать на этом основании решения в условиях ограниченного времени при относительно небольших затратах. Применение данного метода требует наличия у ТЗ штата высококвалифицированных специалистов, в большем количестве, чем того требует членство в СРО.

В современной практике в зависимости от источника финансирования можно выделить два похода к формированию службы ТЗ:

1. Для объектов финансируемых за счет частных инвестиций;

2. Для объектов с бюджетным финансированием.

При финансировании строительного проекта за счет частных инвестиций служба ТЗ формируется индивидуально под проект. Состав передаваемых застройщиком функций, в том числе, функции строительного контроля, и стоимость услуг формируются, исходя из особенностей проекта. Единственное требование действующей нормативной базы является наличие у ТЗ членства в СРО, при этом цена контракта прямо не влияет на структуру службы, количество и квалификацию специалистов (на усмотрение ТЗ -исполнителя по договору при согласовании с Заказчиком).

При бюджетном финансировании проекта, дополнительно к обязательному наличию членства в СРО, требуется обоснование затрат на содержание службы ТЗ и содержание службы строительного контроля на этапе проведения государственной экспертизы по проверке достоверности определения сметной стоимости объекта. Содержание службы ТЗ и службы строительного контроля в рассчитываются независимо друг от друга. Стоимость содержания службы ТЗ рассчитывается, исходя из количества требуемых специалистов и зависит от стоимости объекта капитального строительства. Методика расчета утверждена Приказом Минстроя России. Стоимость содержания службы строительного контроля, рассчитывается на основании Постановления Правительства №468, при этом количество необходимых специалистов также зависит от стоимости строительства.

Следует отметить, что рассчитанные по методике стоимости содержания служб — это максимальные величины, выше которых Застройщик не может нести затраты и заключать договоры в рамках реализации проекта, а рассчитанное количество персонала — это

максимальная численность специалистов для подрядчика, выше которой он не сможет обосновать свои затраты при выполнении работ.

Квалификационный состав специалистов при расчете их численности по ПП РФ №297 и Приказу Минстроя №297 никак не регламентирован.

Таким образом получается, что в случае бюджетного финансирования у Застройщика в рамках сметы на строительство появляется бюджет на найм службы ТЗ с расчетным штатом специалистов. Фактически квалификационный состав ТЗ и уровень оплаты труда по договору часто отличается от расчётного в меньшую сторону и не подлежит контролю со стороны надзорных органов.

Требования по численности специалистов, в зависимости от источника финансирования приведены в Таблице №1.

Зависимость между стоимостью объекта и требуемым количеством персонала приведена в Рис.2.

Требования по численности специалистов в зависимости от источника

Частные инвестиции Для объектов финансируемых с привлечением средств федерального бюджета

члены СРО (ФЗ № 372 от 03.07.2016 включенных в национальный реестр специалистов) min 4 человека min 4 человека

Специалисты службы ТЗ (Приказ Минстроя №297/пр от 02.06.2020) не является обязательным от 1 до 12 человек и более

Специалисты службы Строительного контроля (ППРФ №468 от 21.06.2010) не является обязательным от 2 до 28 человек и более

Итого (минимальные требования): от 4 человек от 4 человек, в т.ч. min 4 человека членов СРО

Из приведенных Таблицы №1 и Рис.2 видно, что, в отношении службы ТЗ, в случае частного финансирования вне зависимости от сложности и стоимости объекта, минимально требуется 4 специалиста с подтверждённой квалификацией для соответствия требованиям СРО, и наличие большего количества специалистов остается на усмотрение организации.

В случае бюджетного финансирования, в ТЗ заложена возможность привлечения большего количества специалистов, при этом их число ограничено приведенными ранее методиками.

Вопросы структуры организации, квалификации персонала не регулируются и основным фактором является стоимость проекта, напрямую не связанная с трудоемкостью.

На практике же получается, что для соблюдения законодательства достаточно четырех чедовек, входящих в НРС, осуществляющих изыскания и проектирование «НОПРИЗ» и осуществляющих строительство «НОСТРОЙ». Остальной состав службы ТЗ формируется на усмотрение ее руководителя, И зачастую либо отсутствует, либо набирается из низкоквалифицированного и низкооплачиваемого персонала.

Это вызвано, с одной стороны, желанием Застройщика снизить затраты на осуществление функций ТЗ, а с другой стороны — последствиями снижения стоимости контракта недобросовестной организацией, выполняющей функции ТЗ в рамках конкурсных процедур на выполнение работ, выражающихся в необходимости вписаться в бюджет по выигранному контракту.

М Инженерный вестник Дона, №2 (2023) ivdon.ru/ru/magazine/arcliive/n2y2023/8221

до 30 30 — 50 50 — 70 70 — 90 90 — 125 125 — 150 150- 200 200 — 300 300 — 400 400 — 500 500 — 600 Федеральный бюджет Частные инвестиции

СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА В БАЗИСНОМ УРОВНЕ ЦЕН ПО СОСТОЯНИЮ НА 01.01.2000 (МЛН.Р.)

Рис.2. Зависимость между стоимостью объекта и требуемым количеством персонала.

При этом, со стороны государства отсутствует система контроля за тем, в каком количестве проектов одновременно задействованы одни и те же

Складывается следующая ситуация: в отсутствие понятной методики формирования службы ТЗ и норм, однозначно определяющих функции ТЗ, формирование службы производится Застройщиком индивидуально под проект, а финансирование службы сводится к минимуму, при котором не нарушаются требования СРО.

В крупных организациях ситуация складывается несколько лучше, ввиду необходимости рыночной конкуренции и обеспечения определенного уровня качества, а штат службы формируется, исходя из опыта предыдущих проектов, но, как правило, недостаточный для обеспечения достаточного контроля в рамках выполняемых функций.

Причиной такого подхода является уверенность застройщика в том, что генеральный подрядчик, обладая собственной службой строительного контроля и гарантийными обязательствами, выполнит работы на достаточном уровне качества и нет причин нести затраты на содержание полноценной службы ТЗ.

Все вышесказанное приводит к тому, что большинство строительных проектов не укалываются в запланированные параметры проекта по срокам стоимости и качеству работ, что, в свою очередь, приводит к дополнительным затратам как в период строительства, так и в период последующей эксплуатации.

На сегодняшний день существует большое количество работ, посвященных вопросам повышения эффективности работы службы ТЗ. Например, следующие: применение новых методик контроля качества строительных работ [2], применение системного подхода к выбору наиболее оптимальных управленческих решений [3], оптимизация календарно-сетевого планирования, учитывающая мощности подрядных организаций [4], подходы к оптимальному распределению фронта работ между подрядными организациями [5], применение современных систем автоматизации при строительстве [6].

Также большое количество работ посвящено выбору подрядных организаций. В приведенных ниже работах рассматриваются вопросы и делаются предложения по применению методов рейтингования компаний по конкурентоспособности [7], проведению тендеров и объективному выбору победителей [8], управлению рисками на этапе заключения подрядных договоров [9] и оптимизации расходов [10].

Из этого следует, что вопросы оптимизации прорабатываются постоянно, однако, в отсутствии единой методики, систематизирующей выводы, сделанные в статьях, на практике они применяются редко.

Несмотря на выработанные ранее подходы к решению задачи по формированию службы ТЗ для реализации проектов по строительству, часто в проектах наблюдается отклонение от ранее запланированных (заданных) параметров, и для решения этой задачи требуется разработка методики формирования организационной структуры, а также требований к численности и квалификации специалистов службы ТЗ, в зависимости от закреплённых контрактными обязательствами функций и объемов работ.

1. Броило Е.В. Особенности применения экспертного метода в оценке рисков организации // Новая наука: опыт, традиции, инновации, 2015. № 7-1, С. 120-127. URL: elibrary.ru/item.asp?id=25126184.

2. Vasilev, A. V., Yamov, V. I. Quality Control of Highly Specialized Works During Construction // Russian Journal of Construction Science and Technology. 2019. Vol. 5. № 1. URL: hdl.handle.net/10995/95338.

3. Шагалеева Э.Р. Применение системного подхода в строительстве // Роль и место информационных технологий в современной науке: сборник статей Международной научно-практической конференции. Самара. 2019. С.210-211.

4. Олейник П.П., Юргайтис А.Ю., Воронина Г.О., Макаренко А.В. Методы формирования и оптимизации календарных планов строительных предприятий // Технология и организация строительного производства, 2017, №1(2), С. 3-7. URL: build-pro.press/upload/iblock/d13/d13335c751d0601414717cdb56876f37.pdf.

5. Жуйков Е.С. Организация, планирование и управление строительным производством: фронт работ // 2020. URL: ingeneral.ru/blog/front-rabot/.

6. Голотина Ю.И., Рыжкова А.А., Арутунян М.С. Факторы, влияющие на сроки строительства // Электронный сетевой политематический журнал «НАУЧНЫЕ ТРУДЫ КУБГТУ». 2018. № 9. С. 65-73.

7. Bazanov V. Modeling of Management Processes of Construction Company Business for Increase in its Competitive Stability // Civil Engineering Journal, 2019, Vol. 5, №1 URL: dx.doi.org/10.28991/cej-2019-03091241.

8. Дьякова О.В. Методологические основы экономического механизма функционирования предприятий строительного комплекса в вопросах управление затратами: основная терминология и понятийный инструментарий // Инженерный вестник Дона, 2018, №3. URL: ivdon.ru/ru/magazine/archive/n3y2018/5087.

9. Шадрина К.С., Коркишко А.Н. Управление рисками проекта: работа с подрядными организациями // Инженерный вестник Дона, 2020, №12. URL: ivdon.ru/ru/magazine/archive/n12y2020/6731.

10. Букалова А.Ю., Букалов Г.Э. Методика выбора подрядной организации при проведении торгов на строительство на основе принципов субъектно-ориентированного управления // Инженерный вестник Дона, 2018, №4. URL: ivdon.ru/ru/magazine/archive/n4y2018/5399.

1. Broilo E.V. Novaya nauka: opy4, tradicii, innovacii, 2015. № 7-1, pp. 120-127. URL: elibrary.ru/item.asp?id=25126184.

2. Vasilev, A. V., Yamov, V. I. Russian Journal of Construction Science and Technology, 2019, Vol. 5, № 1. URL: hdl.handle.net/10995/95338.

3. Shagaleeva E.R. Rof i mesto informacionny’x texnologij v sovremennoj nauke: sbornik statej Mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii, Samara, 2019, pp.210-211.

4. Olejnik P.P., Yurgajtis A.Yu., Voronina G.O., Makarenko A.V. Texnologiya i organizaciya stroitel’nogo proizvodstva, 2017, №1 (2), pp. 3-7. URL:buildpro.press/upload/iblock/d13/d13335c751d0601414717cdb56876f37.pdf.

5. Zhujkov E.S. Organizaciya, planirovanie i upravlenie stroitel’ny’m proizvodstvom: front rabot [Organization, planning and management of construction production: front of work.]. 2020 URL: ingeneral.ru/blog/front-rabot/.

6. Golotina Yu.I., Ry’zhkova A.A., Arutunyan M.S. E’lektronny’j setevoj politematicheskij zhurnal «Nauchny’e trudy’ KUBGTU», 2018. № 9. pp. 65-73.

7. Bazanov V. Civil Engineering Journal, 2019, Vol. 5, №1. URL: dx.doi.org/10.28991/cej-2019-03091241.

8. D’yakova O.V. Inzhenernyj vestnik Dona, 2018, №3. URL: ivdon.ru/ru/magazine/archive/n3y2018/5087.

9. Shadrina K.S., Korkishko A.N. Inzhenernyj vestnik Dona, 2020, №12. URL: ivdon.ru/ru/magazine/archive/n12y2020/6731.

10. Bukalova A.Yu., Bukalov G.E’. Inzhenernyj vestnik Dona, 2018, №4. URL: ivdon.ru/ru/magazine/archive/n4y2018/5399.

Служба технического заказчика

Допустим, вы — застройщик, который обладает собственным штатом специалистов со знаниями градостроительного, гражданского, земельного, природоохранного, административного и иных кодексов. При этом вы готовы в полной мере нести уголовную, административную и финансовую ответственность за их действия, а также за безопасность и устойчивость возводимого объекта. Поздравляем! Сторонняя (внешняя) служба технического заказчика вам не требуется!

Однако если для вас важен спокойный сон по ночам, важно иметь возможность защитить свою деловую репутацию и компенсировать финансовые потери после возмещения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц, то привлекайте внешнего технического заказчика.

В компании «Лаату» имеется специализированная служба технического заказчика, готовая всегда прийти на помощь заказчику в вопросах охраны деловой репутации, качества и безопасности возводимого объекта!

Остановимся на функциях технического заказчика более подробно и попытаемся ответить на вопросы:

• кто такой технический заказчик,
• чем технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика,
• для чего нужен технический заказчик,
• каковы права и обязанности технического заказчика на различных стадиях реализации проекта.

Кто такой технический заказчик

В соответствии с пунктом 22 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ технический заказчик – это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика

• заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства;
• подготавливает задания на выполнение указанных видов работ;
• предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ,
• утверждает проектную документацию;
• подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
• осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (функции технического заказчика).

Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, за исключением некоторых случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Чем технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика

Застройщик – это лицо, которое обеспечивает на принадлежащем ему участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции техническому заказчику.

Термин «заказчик-застройщик» также широко используется в деловом обороте, хотя в Градостроительном кодексе не упоминается.

В Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций юридическое лицо, которому поручена организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат, именуют застройщиком. Далее указывается, что в отношениях с подрядчиками застройщик выступает в роли заказчика. По сути, в этом Положении застройщик и заказчик признаются синонимами, а в пункте 3.1.2 упоминается даже «застройщик-заказчик».

Таким образом, застройщик — это не профессиональный организатор и координатор строительства, а лицо, владеющее земельным участком и обеспечивающее возведение на нем возведение объекта недвижимости (либо его реконструкцию или ремонт).

Организатор же строительства должен именоваться только как технический заказчик, и никак иначе.

Для чего нужен технический заказчик

Застройщик, желающий возвести на земельном участке объект недвижимости либо произвести реконструкцию (ремонт) уже находящегося в его собственности объекта, неминуемо столкнется с длительным получением и подписанием большого количества разрешительной и согласовательной документацией, заключением договоров, контролем за их исполнением и т. д.

Если основной бизнес застройщика не связан со строительством, проще и выгоднее возложить эти обязанности на организацию, специализирующуюся именно на выполнении организаторских и координаторских функций подобного рода, то есть на технического заказчика.

Схема взаимодействия технического заказчика с другими участниками строительного процесса показана на следующем рисунке:

Обязанности техзаказчика на различных стадиях реализации проекта

Функции, которые застройщик передает техзаказчику могут отличаться в зависимости от типа объекта, выполняемых на нем работ (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт), наличия у заказчика результатов инженерных изысканий и проектной документации.

ГОСТ Р 57363-2016 «Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)» определяет следующие этапы реализации проекта в строительстве:

Далее, опираясь на вышеуказанный ГОСТ Р 57363-2016 термины «технический заказчик» и «управляющий проектом» будут употребляться как синонимы.

Этап инициирования проекта

На этом этапе застройщик (инвестор) устанавливает изначальные цели и ожидаемые результаты проекта (критерии успеха), назначает куратора и/или управляющего проектом, осуществляет бизнес-планирование, при котором определяет содержание, финансовые ресурсы, внутренние и внешние заинтересованные стороны, а также другие факторы, влияющие на конечный результат.

Утверждение проекта и принятие решения о его финансировании осуществляется до начала самого проекта. Однако участие управляющего проектом (технического заказчика) в подготовке и анализе данных в процессе бизнес-планирования позволяет выявить потенциальные риски проекта и определить пути их снижения или устранения на раннем этапе.

Этап планирования проекта в строительстве

На данном этапе техзаказчик совместно с застройщиком (инвестором) осуществляет детальное планирование реализации проекта, определяет и уточняет цели и задачи, разрабатывает последовательность действий, требуемых для их достижения, определяет общий состав работ. Результатом этого этапа является план по управлению проектом в строительстве, который обычно включает:

• определение состава работ (содержания) проекта, предпроектные проработки, предварительный выбор земельного участка (объекта строительства/реконструкции);
• планирование коммуникаций (обмена информацией и документацией в проекте);
• планирование бюджета проекта;
• планирование закупок для проекта;
• планирование качества проекта;
• планирование кадровых ресурсов проекта;
• определение рисков проекта и вероятных путей снижения их воздействия;
• планирование и управление сроками (графиком) реализации проекта;
• планирование работы с возможными изменениями проекта;
• определение ключевых показателей эффективности и результатов проекта в строительстве (проект закончен в срок, в рамках бюджета, достигнуто проектное качество объекта, ресурсы проекта распределены максимально эффективно, проект соответствует бизнес-плану).

План по управлению проектом является основным документом при планировании и реализации проекта, его управлении и контроле, а также в процессе сдачи-приемки в эксплуатацию и формального завершения проекта.

Этап реализации проекта строительства

Реализация проекта предполагает максимальную нагрузку на технического заказчика. Часто застройщики привлекают техзаказчика именно для работы на этом этапе. Данный этап можно разделить на следующие стадии:

• выбор площадки или объекта строительства и оформление правоустанавливающих документов;
  управляющий проектом оказывает содействие при выборе земельного участка и оформлении его в установленном порядке;
• сбор и подготовка исходных данных для предпроектной и проектной подготовки строительства;
  управляющий проектом организует и обеспечивает необходимую поддержку при проведении инженерных изысканий, оформлении разрешений на присоединение к мощностям и действующим инженерным коммуникациям, выборе проектных, изыскательских и прочих организаций, подготовке технических заданий и задания на проектирование, оформлении градостроительной документации;
  управляющий проектом обеспечивает полноту и качество передаваемых исходных данных для проектирования, представляет интересы застройщика при подготовке документации и проведение общественных слушаний;
• на стадии проектирования управляющий проектом принимает участие в выборе генпроектировщика, а также других проектно-изыскательских организаций, оформлении договорных отношений, согласовывает с проектными организациями стоимость, сроки выполнения и выдачи проектной документации, осуществляет контроль за их исполнением;
  управляющий проектом координирует взаимодействие проектных, изыскательских и прочих организаций, контролирует обеспечение требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной и рабочей документации, определяет целесообразность вариантного проектирования и оптимизации предлагаемых проектных решений;
  управляющий проектом принимает, хранит и передает подрядным организациям проектную и рабочую документацию, ведет отчетность о ходе проектирования, своевременно информирует застройщика (инвестора) о необходимости внесения изменений или корректировок, а также существенного отклонения от определенных условий проектирования;
• на стадии согласования проектной документации управляющий проектом обеспечивает рассмотрение и согласование в установленном порядке проектной документации в государственных органах и прочих заинтересованных организациях, в том числе в органах экспертизы, для чего определяет органы экспертизы (в случае негосударственной экспертизы) и принимает участие в заключении соответствующих договоров;
  управляющий проектом организует утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по требованиям экспертизы;
• на стадии строительства технический заказчик принимает участие в выборе генподрядной и подрядных организаций, разрабатывает задание на проведение тендеров, оценивает условия строительства объекта приведенные в тендерном предложении, предлагаемую подрядчиком технологию производства строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и техникой, наличие членства в саморегулируемых организациях, внутреннюю систему менеджмента качества, репутацию, финансовое состояние подрядной организации и другие аспекты;
  управляющий проектом участвует в заключении договора на капитальное строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений;
  управляющий проектом может выступать в роли управляющего строительством (генерального подрядчика), при наличии поручения застройщика (инвестора) о выполнении данной функции;
  совместно с застройщиком (инвестором) управляющий проектом принимает решение о привлечении авторского надзора, за исключением случаев, когда авторский надзор за строительством объектов является обязательным;
  управляющий проектом от имени и по поручению застройщика получает разрешения соответствующих эксплуатирующих организаций на:
  — производство работ в зоне воздушных линий электропередач, линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, водопроводных, канализационных) и других расположенных на строительной площадке,
  — использование в период строительства электроэнергии, газа, воды и пара от существующих источников, в соответствии с проектом организации строительства,
  — вырубку зеленых насаждений и пересадку деревьев, оформление порубочных билетов;
  управляющий проектом заказывает создание геодезической основы строительства, вынос и закрепление осей,
  оказывает содействие в регистрации в органах государственного строительного надзора должностных лиц, ответственных за ведение строительного контроля со стороны застройщика,
  готовит документы для получения разрешения на строительство, осуществляет организацию подготовки строительной площадки, снос существующих зданий и сооружений, перенос инженерных коммуникаций, включая компенсационные выплаты за счет застройщика (инвестора);
  управляющий проектом осуществляет контроль за сроками получения оборудования и материалов, организации приемки, представление и рассмотрение претензий к изготовителям и поставщикам, рассматривает и урегулирует спорные вопросы по выполнению условий договоров строительного подряда;
  управляющий проектом готовит периодическую отчетность о ходе строительства и выполнении графиков производства работ, своевременно информирует застройщика (инвестора) в случае отклонения от сроков реализации проекта, предлагает решения по сокращению и оптимизации сроков и бюджета строительства.

Мониторинг и контроль за реализацией проекта в строительстве

Данный этап ставит своей целью проверку соответствия промежуточных результатов проекта и хода его работ установленным требованиям и критериям качества, сроков и стоимости. Существенным требованием контроля инвестиционно-строительных проектов является ведение строительного контроля за проведением строительно-монтажных работ, на соответствие объема и качества выполняемых работ проектной документации.

Этап завершения проекта и приемки его в эксплуатацию

На этом этапе управляющий проектом:

• определяет режим эксплуатации объекта в период индивидуальных и комплексных испытаний инженерных систем, оборудования их приемки, обеспечивает контроль за пусконаладочными работами и организацию подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию;
• проверяет исполнительную документацию, передает документацию по приемке объекта в эксплуатацию на хранение пользователю объекта;
• представляет приемо-сдаточной комиссии необходимые документы по законченному строительством объекту;
• создает от имени и по поручению застройщика (инвестора) приемо-сдаточную комиссию и проводит приемку от исполнителя работ, законченного строительством объекта;
• взаимодействует с авторским надзором для получения заключения по объекту в случае необходимости;
• согласует сроки устранения дефектов и недоделок в рамках договора с подрядной организацией;
• готовит документы для обращения в соответствующие органы исполнительной власти за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• готовит документы для осуществления ввода объекта в эксплуатацию и его последующей регистрации в местных органах власти, в установленном ими порядке;
• передает завершенный строительством объект застройщику (инвестору) или организациям-пользователям, уполномоченным инвестором или выносит его на реализацию (продажу, отчуждение, аренду);
• готовит и передает застройщику (инвестору) отчет о выполнении договорных обязательств и о достижении проектом необходимых параметров по результатам строительства.

Эксплуатация объекта, гарантийный период, его капитальный ремонт, реконструкция и ликвидация

Эти этапы не являются этапами реализации проекта в строительстве, однако является существенной частью жизненного цикла объекта вплоть до его ликвидации (вывода из эксплуатации и сноса).

Эксплуатация объекта допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Управляющий проектом (технический заказчик), совместно с подрядной организацией организует обучение персонала застройщика (инвестора) или службы эксплуатации по заранее разработанной и согласованной программе.

В период гарантийной эксплуатации объекта управляющий проектом, по требованию застройщика (инвестора), контролирует исполнение обязательств участниками строительства в гарантийный период, участвует в организации и устранении дефектов, выявленных после ввода объекта в эксплуатацию, силами виновной стороны.

Права технического заказчика при реализации проекта в строительстве

Технический заказчик в своей деятельности руководствуется законодательными и нормативными актами Российской Федерации, а также иными документами, регулирующими инвестиционно-строительную деятельность.

Технический заказчик имеет права, определенные договором с застройщиком, в том числе:

• представлять интересы застройщика (инвестора) в учреждениях, организациях и на предприятиях по вопросам реализации инвестиционно-строительного проекта;
• принимать участие в выборе участников разработки и реализации проекта в строительстве;
• иметь доступ ко всей достоверной и полной организационной, проектной и исполнительной документации, имеющей отношение к разработке и реализации проекта, ко всем участникам инвестиционно-строительного проекта и их службам, вовлеченным в проект;
• оценивать риски и влияние на проект изменений, предлагаемых застройщиком (инвестором), своевременно доводить рекомендации до ответственного представителя;
• принимать решения в рамках своих полномочий и компетенций, по всем вопросам планирования и реализации проекта в строительстве;
• осуществлять постоянный контроль за качеством проектной документации, строительно-монтажных работ, поставляемого оборудования, конструкций, изделий и материалов;
• при необходимости приостанавливать работу по реализации проекта, в том числе производство отдельных видов строительно-монтажных работ;
• постоянно участвовать в рассмотрении производственных вопросов и споров между участниками разработки и реализации проекта;
• требовать в сроки, установленные планами работ, отчеты, информацию, а также получать материалы и документы по возникающим оперативным вопросам;
• вносить предложения застройщику (инвестору) о наложении в установленном порядке взысканий и других мер административного воздействия на виновных в несвоевременном или некачественном выполнении работ, заданий и поручений управляющего проектом;
• предоставлять отчеты куратору (ответственному представителю) застройщика (инвестора);
• вносить предложения по оптимизации бюджета, сроков производства работ, корректировке решений, улучшающих качество производимых работ и/или характеристик объекта в целом.

ООО «Лаату», 2005-2024. Все права защищены.
Копирование информации запрещено. Продолжая использовать наш сайт, вы даете согласие на обработку файлов
Cookies и других пользовательских данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.