Какой бизнес выгодно открывать в 2020 году на первом этаже в новостройке
Вопрос выбора активов для инвесторов в недвижимость в 2020 году оказался особенно сложным. Предложение на рынке новостроек неуклонно сокращается, а верно оценить потенциал нежилых объектов зачастую непросто даже профессионалам. Одной из популярных стратегий стала покупка торговых помещений в составе строящихся жилых комплексов. Как правило, такие площади занимают магазины шаговой доступности, аптеки, салоны красоты, медицинские клиники. Насколько привлекателен такой формат для инвесторов — разбираемся вместе с экспертами.
Фактор пандемии
Пандемия коронавируса значительно изменила ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, в первую очередь — в сегменте стрит-ретейла. По данным аналитиков компании AFI Development, начиная с весны 2020 года активно арендовать помещения на первых этажах жилых домов стали предприятия общественного питания, прежде всего небольшие кафе/кофейни и кулинарии, а также операторы, торгующие продуктами питания и алкоголем, — совокупно на них приходится 50% спроса. Среди других заметных игроков — частные клиники и коворкинги. Такое распределение стало ответом на текущие вызовы: напряженная эпидемиологичекая ситуация повысила спрос на медицинские услуги, а введение режима самоизоляции — на удаленные рабочие места. «Не все помещения в одном жилом комплексе одинаково ликвидны», — отмечает директор направления street-retail компании Knight Frank Ирина Козина. Так, есть помещения, расположенные на первой линии, а есть те, которые находятся на внутренней, закрытой территории ЖК, даже не на первой линии домов. Например, во дворе. Такие лоты, как правило, занимают инфраструктурные объекты или арендаторы, обороты которых не зависят от пешеходного потока и рекламных возможностей первой линии домов. Этапы, на которых инвесторам становится интересна покупка, тоже связаны со стоимостью помещения: вопрос в том, по какой цене застройщик или владелец коммерческих площадей готов продавать объекты. «Иногда бывает так, что стоимость на этапе строительства или перед вводом в эксплуатацию значительно ниже, чем если бы инвестор купил уже готовый арендный бизнес в этом комплексе», — указывает эксперт.
Первая линия стрит-ретейла всегда самая востребованная. Но это не означает, что помещения внутри ЖК не найдут арендаторов
Какие помещения пользуются спросом
«Сегодня большинство инвесторов покупают коммерческую недвижимость для ее дальнейшей сдачи в аренду, — констатируют в компании Colliers International. — Лишь небольшая часть покупателей — конечные потребители, которым необходимы площади для развития собственного бизнеса. Для этого помещение должно находиться в районе с активным трафиком, удобным доступом и хорошо просматриваться со стороны движения транзитного потока». Не менее важны и качественные характеристики площадки: метраж и возможность вариативного использования пространства, которое позволит превратить кафе в отделение банка или коворкинг. «Средний метраж арендуемых коммерческих площадей сейчас сокращается», — констатируют аналитики рынка недвижимости. Причина — в желании сэкономить на арендных платежах, а также в изменении бизнес-модели ряда предприятий. Многие кафе стали продавать еду и напитки только навынос или переформатировались в «темные кухни», которые не требуют гостевых залов. Такой подход — оптимизации и перенастройки — используют и представители других сегментов бизнеса. Например, если раньше для размещения салона красоты клиенты рассматривали помещения в 120 кв. м, то сейчас отдают предпочтения более компактным лотам — 70–100 кв. м. По данным AFI Development, основной запрос от операторов сегмента ретейл и небольших предприятий общественного питания приходится на помещения площадью 60–80 кв. м с максимально открытой планировкой и наличием витрины. Медицинские центры, стоматологии и кафе рассматривают лоты площадью от 100 до 250 кв. м, рестораны — 200–350 кв. м. Операторы по торговле продуктами питания выбирают различные по площади помещения в зависимости от формата деятельности. Магазины с отдельными категориями товаров (например, сырные лавки или винные бутики), а также монобрендовые ретейл-операторы (такие как «ВкусВилл») предпочитают помещения метражом от 60 до 200 кв. м. Мини-маркеты — лоты площадью от 350 до 500 кв. м, сетевые супермаркеты — 0,7–1,4 тыс. кв. м.
На помещения большой площади сложнее найти арендаторов, однако арендная ставка в них может быть «вкуснее»
Советы инвесторам
Первое, что необходимо оценить инвестору перед покупкой помещения в новостройке, — бюджет. Стоимость коммерческих объектов на московском рынке начинается от 12 млн руб. Цена квадратного метра варьируется от 150 тыс. до 800 тыс. руб. в зависимости от локации, объема трафика и метража. Самые дорогие варианты, как правило, расположены на первой линии жилого комплекса, без ограничения доступа пешеходов — именно такие объекты привлекают наибольшой трафик. Средняя доходность от покупки коммерческих площадей в новостройках сегодня составляет около 8–10%, что делает их более привлекательными для инвесторов, чем банковские депозиты. «Тем, кто интересуется исключительно центральными районами Москвы, следует учитывать, что срок окупаемости здесь будет выше, нежели в более удаленных от центра локациях, и может достигать 20 лет», — указывает Ирина Козина. Те инвесторы, которые в первую очередь обращают внимание на показатель доходности, не привязаны к определенному месту и рассматривают все округа Москвы и Московской области, могут рассчитывать на доходность до 14–15%. Для оценки рисков при покупке большого объема помещений эксперт советует разработать целостную концепцию проекта и провести предброкеридж.
Как выстроить бизнес-стратегию, приобретая коммерческие помещения на первых этажах в новостройках
Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development:
— Как правило, цена коммерческих помещений на низкой стадии строительной готовности комплекса существенно не отличается от завершающего этапа. Поэтому при необходимости привлечения банковского займа нужно просчитать, будет ли доходность актива перекрывать расходы на кредит. С другой стороны, покупка помещения на стадии строительства — это возможность приобрести самый ликвидный и интересный вариант с точки зрения локации, площади и планировок. Искать помещение можно в открытых базах недвижимости и на сайтах строящихся проектов от застройщиков. Основные риски в сегменте коммерческой недвижимости в отличие от жилой связаны с правильным просчетом арендной ставки при формировании финансовой модели будущего бизнеса. Потенциальные арендаторы могут либо не подтвердить размер ставки, которую закладывал собственник, либо будут слишком часто меняться. Необходимо также помнить, что ценность отделки коммерческих площадей для арендаторов невысокая — они предпочитают делать ремонт «под себя». Поэтому собственники коммерческих объектов часто применяют арендные каникулы в отличие от владельцев жилья. Доходность коммерческих объектов также зависит от качества всего проекта, входной цены и от срока поиска арендаторов. В среднем доходность варьируется от 7% до 10–12% годовых. Готовые варианты и объекты на высокой стадии готовности тоже стоит рассматривать. Их преимущество в том, что они позволяют собственнику сразу получать арендный доход: не нужно ждать, когда застройщик введет комплекс в эксплуатацию и в него заселятся жители. Приобретать для перепродажи стоит исключительно ликвидные объекты. Наиболее интересные варианты для инвестора в этом случае — это предложения от застройщиков, которые экспонируют лоты по цене строящегося, а не вводимого в эксплуатацию объекта. Инвестиции в такие активы возвращаются довольно быстро. При вводе помещения в эксплуатацию или после заселения комплекса цена на такой объект значительно вырастет. Его также можно выгодно продать как действующий арендный бизнес.
Стрит-ретейл спального района: чем интересны первые этажи новостроек
Коммерческие помещения на первых этажах московских новостроек — очевидное направление для вложений в недвижимость. Плюсы формата понятны каждому, кто когда-либо жил в спальном районе. Но что происходит с форматом в последние годы и как выбрать по-настоящему доходный вариант среди множества вариантов?
Торговля на первых этажах: ключевые тренды
Каких-то пять лет назад казалось, что гегемония больших торгово-развлекательных центров подавит бизнес во дворах с уютными кафе и маленькими парикмахерскими «для своих». Однако в 2020 году внимание потребителей вернулось к стрит-ретейлу на первых этажах многоквартирных домов. Пандемия повлияла на привычки людей в долгосрочной перспективе — и теперь многие москвичи спускаются за покупками в магазин в собственном доме, а не едут в далекий ТЦ.
Адаптировавшиеся к работе из дома люди до сих предпочитают пить кофе в кофейне за углом и посещать фитнес-студию в соседнем дворе. Неудивительно, что среди общей рекомендации инвесторам от экспертов рынка обратить внимание на коммерческую недвижимость в 2023 году особенно явно звучит мнение о перспективности стрит-ретейла в жилых домах.
ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…». Визуализация
Алексей Сигал, партнер Ricci | Blackstone: — Стрит-ретейл в спальных районах внутри МКАД продолжает наращивать интерес и привлекательность со стороны инвесторов. Последние события, связанные с эпидемиологической обстановкой, показали, что ретейлеры чувствуют себя стабильнее в таких локациях. При этом важными составляющими были и сохраняются такие компоненты, как наличие трафика, доступность, соответствие требованиям для помещений.
На примере жилого комплекса «Светлый мир «Станция «Л»…» от застройщика Seven Suns Development рассказываем, как выбрать коммерческие пространства на первых этажах новостроек и какую ликвидность для них прогнозируют эксперты.
Как найти район с простором для развития
Первым вопросом, на который потребуется ответить инвестору в коммерческую недвижимость: в каком районе Москвы выбрать объект? Город предлагает огромный выбор вариантов, среди которых как совершенно новые комплексы, так и объекты с историей в культурном центре города. В ответ на запрос «РБК-Недвижимости» директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова порекомендовала сконцентрировать внимание на «растущих и еще недосформированных зонах». Эксперт отметила, что город вкладывает средства в дорожную и социальную инфраструктуру таких территорий. Кроме того, в развивающихся районах есть предпосылки для появления крупного якоря, которым может стать и штаб-квартира большой корпорации, и образовательный кластер. «Такие помещения наиболее интересны с точки зрения инвестирования на этапе строительства. Можно зайти в качестве венчурного инвестора, получить рост цены метра и интерес со стороны арендатора. А в дальнейшем будет возможность продать не просто помещение, а готовый арендный бизнес с арендатором», — уточнила Ярова. Одним из активно развивающихся районов Москвы сегодня называют Люблино. По мнению Алексея Сигала из Ricci | Blackstone, за последнее десятилетие район претерпел серьезные изменения, включая строительство новых станций метро, реконструкцию развязок и улиц, благоустройство парков, реорганизацию промышленных зон, строительство жилья и создание инфраструктуры для роста числа рабочих мест. «Работы в направлении улучшения условий проживания в этом районе продолжаются. Это закономерно увеличивает привлекательность для инвесторов, которые рассматривают для себя приобретение недвижимости формата стрит-ретейл», — подчеркнул Сигал.
Заметно изменилась и численность резидентов Люблина. По оценке Ricci | Blackstone, прирост составил приблизительно 10%. Однако возможностей для увеличения этого показателя все еще много за счет строительства новых жилых комплексов. Согласно подсчетам Seven Suns Development, только ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…» из пяти жилых домов пополнит число жителей района на 9–10 тыс. человек. Общее же количество проживающих в Люблине может превысить 65 тыс. человек, такое значение способно обеспечить бизнес в этом районе постоянной проходимостью. «Логично предположить, что для инвесторов, которые рассматривают локации с перспективой развития, может быть весьма интересно обратить свое внимание на данный район», — считает Алексей Сигал.
Светлана Ярова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG: — При сдаче торговых помещений в ЖК в аренду можно в среднем получить от 8% до 12% годовых, в то время как арендная доходность от жилья сейчас находится на уровне 3–4%. Кроме того, если вы сдаете коммерческую недвижимость, вам не нужно делать ремонт, заказывать меблировку. Владелец коммерции, как правило, участвует только в капитальных затратах — устройство стяжки, иногда увеличение электрической мощности. Он также предоставляет арендные каникулы будущему арендатору на время ремонта. Что касается офисной доходности, то она, наверное, сопоставима с коммерческими помещениями в ЖК, но уровень риска выше. Хотя купить объект легче, выйти из него (то есть найти покупателя) бывает сложнее. Арендная доходность на маленьких блоках также находится на уровне 8–10% годовых.
Какое помещение выбрать
Наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются коммерческие площади с небольшим метражом, следует из данных «ЦИАН.Аналитики». К началу 2023 года наибольшая доля спроса (33%) на покупку коммерческих площадей на первых этажах сосредоточилась на объектах от 50 до 100 кв. м. Вторые и третьи по востребованности — помещения до 50 кв. м (18%) и от 100 до 150 кв. м (14%), подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». На лоты площадью от 500 кв. м приходится лишь 5%. Тенденцию связывают как с чрезмерно высоким бюджетом покупки больших помещений, так и с новыми потребностями арендаторов. Изменение модели работы компании (например, переход большинства сотрудников на удаленку) избавляет от необходимости арендовать крупные пространства.
Выбор помещения также зависит от вида деятельности, которая в нем развернется. Например, самый крупный лот — № 2 — в ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…» занимает 154,2 кв. м. Просторное помещение с витринным остеклением в пол подойдет для размещения кафе или продуктового магазина. Особую важность для такого бизнеса представляет разграничение потока гостей и сотрудников во время доставки. Для этого у лота есть два входа — главный и служебный. А камерное пространство лота № 32 в 58 кв. м — самого малого по площади в ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…» — подойдет для размещения службы ремонта смартфонов или камерной студии детского творчества. Разнообразие размеров и форм коммерческих помещений в комплексе «Светлый мир «Станция «Л»…» дополняется необходимой для современных компаний свободой организации пространства. Лоты сдают в отделке shell&core, открывающей простор для реализации дизайнерских решений. Высокие потолки 3,62 м, панорамное остекление и подключение к необходимым коммуникациям делают коммерческие пространства в ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…» удобным вариантом для самого разного бизнеса.
Алексей Сигал, партнер Ricci | Blackstone: — ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…» представляет собой комплекс из пяти корпусов разной этажности. Есть возможность приобретения жилья с отделкой, что позволит значительно сократить сроки заселения, а это прямой интерес инвесторов — сокращение сроков в диалоге с арендаторами. Все вышесказанное является несомненным плюсом при рассмотрении данного ЖК. Как и в любом комплексе, всегда есть помещения более и менее ликвидные. С учетом текущей стоимости коммерческих помещений средняя ожидаемая доходность может составить порядка 6–7% по первому году аренды и 8–10% по стабилизированному потоку.
Стратегия покупки: аренда или собственный бизнес
Приобретая коммерческую недвижимость, инвестор может распорядиться активом по-разному. Один из способов — разместить в помещении собственный бизнес. Такую ситуацию не назвать частой, хотя примеры можно найти на рынке. «Стратегия «лучший покупатель — твой сосед» сейчас достаточно распространена. Она обострилась после пандемии, когда люди стали выше ценить близость работы к месту проживания», — отметила Светлана Ярова. В RRG наблюдают значительное число покупателей, которые приобретают коммерческую недвижимость в районе, где живут или работают. «Из них 15–20% приобретают помещение для себя», — уточнила эксперт.
Остальные инвесторы пользуются более распространенной моделью — покупают нежилые площади с целью дальнейшей сдачи в аренду. Алексей Сигал из Ricci | Blackstone подчеркнул, что единой рекомендации в данном случае дать невозможно. «Многое зависит от возможностей инвестора. Владение недвижимостью и ведение бизнеса — абсолютно разные сферы», — уверен эксперт. Вариант с покупкой и последующей сдачей в аренду будет удобнее для тех, кто не хочет вкладывать в работу с недвижимостью много труда и времени. В этом случае инвестору не потребуется самому делать ремонт. Локальный бизнес самостоятельно выберет интерьерные решения под свои нужды и интересы, а инвестору останется только получать пассивный доход.
- 5 жилых домов
- 3908 квартир
- от 1 до 4 комнат в квартирах классического и евроформата
- 2 школы и 5 детсадов в пешей доступности
- 20 минут ходьбы до станции метро «Братиславская»
Реклама. ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СЕВЕН САНС НЕДВИЖИМОСТЬ МСК», Sevensuns.ru
На первом этаже: как запустить бизнес в ЖК
Какой бизнес не получится открыть в жилом комплексе? Как правильно рассчитать трафик? От чего зависит арендная ставка? Редакция «Своего дела» пообщалась с экспертами рынка недвижимости и узнала о тонкостях работы в ЖК
Что открывать
Чаще всего предприниматели открывают в ЖК супермаркеты, аптеки, дома быта, потому что предлагаемые в них товары и услуги пользуются стабильным спросом, говорит директор направления стрит-ретейла Knight Frank Ирина Козина. У жильцов также востребованы салоны красоты и мини-кафе формата «У дома», так как они позволяют сэкономить время.
В жилых домах запрещено размещать магазины, где продают бытовую химию, автозапчасти, шины, машинное масло и синтетические ковры. Эти товары относятся к легковоспламеняющимся и могут стать причиной пожара. Нельзя открывать специализированные магазины, в которых 80 % товаров из одной категории (рыба, овощи и др.). Они могут вызывать дискомфорт у жильцов, например из-за запаха.
В ЖК не получится открыть «шумный бизнес»: танцевальные клубы и студии, театры, рестораны, а также кафе вместимостью более 50 гостей.
В ЖК не получится открыть «шумный бизнес»: танцевальные клубы и студии, театры, рестораны, а также кафе вместимостью более 50 гостей.
Из-за большого количества отходов в жилых домах запрещено размещать общественные туалеты, прачечные и химчистки, за исключением пунктов приёма белья и прачечных самообслуживания, где за смену обрабатывают не более 75 килограммов вещей . О некоторых бизнес-проектах придётся забыть из-за риска создать неблагоприятную обстановку в доме. Это касается ветеринарных клиник, куда иногда привозят животных в агрессивном состоянии, или бюро ритуальных услуг.
Из-за угрозы здоровью жителей в домах также не размещают больницы, диспансеры, подстанции скорой и неотложной помощи. Медицинские учреждения, в том числе фельдшерско-акушерские пункты и стоматологические кабинеты, допускаются, если в них можно войти через отдельный вход.
Как выбрать жилой комплекс
Не стоит открывать бизнес в ЖК, которые находятся на этапе котлована. Застройщик может перенести сроки сдачи домов в эксплуатацию. В такой ситуации предприниматель рискует остаться без клиентов к моменту запуска бизнеса.
Чтобы этого не произошло, лучше арендовать помещения в комплексах, заселённых как минимум на 70–80 %. Затягивать со въездом также не стоит: по словам Вадима Кашкина, руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости», нежилые помещения в ЖК заполняются обычно в течение полутора лет после сдачи объекта.
Не стоит открывать бизнес в ЖК, которые находятся на этапе котлована. Застройщик может перенести сроки сдачи домов в эксплуатацию. В такой ситуации предприниматель рискует остаться без клиентов к моменту запуска бизнеса.
Чтобы этого не произошло, лучше арендовать помещения в комплексах, заселённых как минимум на 70–80 %. Затягивать со въездом также не стоит: по словам Вадима Кашкина, руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости», нежилые помещения в ЖК заполняются обычно в течение полутора лет после сдачи объекта.
Выбирайте жилой комплекс, исходя из его целевой аудитории. Если вы планируете открыть дом быта с ценами ниже среднего по городу, подойдёт дом эконом- и комфорт-класса. Если же речь идёт о частном детском саде, лучше ориентироваться на комплексы бизнес-, премиум- и элит-классов. Они отличаются по ценам за квадратный метр недвижимости, размеру квартир. Например, в зданиях бизнес-класса ставка на 40 % выше, чем в домах массового сегмента. По данным агентства недвижимости Metrium, в 2019 году 51 % первичного рынка жилья составляли дома эконом- и комфорт-класса, 42 % — ЖК бизнес-класса, 5 % — премиум-класса, а 2 % приходилось на элитную недвижимость.
Что надо выяснить у застройщика
Прежде чем запускать бизнес, обратитесь в коммерческий отдел компании-застройщика и выясните, актуален ли для жителей ваш бизнес. Там можно попросить схему развития комплекса и узнать, сколько человек будет жить в заинтересовавшем вас квартале. Далее изучите конкурентную среду: сколько схожих проектов в комплексе или домах по соседству. По данным строительного концерна «Крост», на пять тысяч жителей города необходимо от трёх до шести продовольственных магазинов, пять-шесть салонов красоты или парикмахерских, две-три медицинские организации, включая стоматологический кабинет, столько же образовательных организаций, один-два магазина детских товаров, одно банковское отделение и одна аптека.
Вход на территорию комплексов бизнес-, премиум- и элит-классов обычно закрыт. Поэтому аудитория ограничена только жильцами и их запросами, пояснил Вадим Кашкин. Иногда коммерческие помещения таких ЖК с точки зрения инженерных коммуникаций не предназначены для некоторых видов бизнеса (например, ресторанов или продуктовых магазинов). Девелоперы заранее понимают, что такие услуги жителям не нужны.
«В ЖК эконом-класса инфраструктура обычно более разнообразная, так как предприниматели могут рассчитывать и на внешний трафик»
«В ЖК эконом-класса инфраструктура обычно более разнообразная, так как предприниматели могут рассчитывать и на внешний трафик»
Где открываться
Чаще всего бизнес открывают на цокольном и первом этажах. Согласно данным ЦИАН, арендная ставка за квадратный метр на «цоколе» в 1,5–2 раза ниже (в зависимости от класса ЖК), чем на первом этаже. Менее популярные локации для предпринимателей — подвал и второй этаж.
Клиент должен попадать в помещение через отдельный вход. В новых домах он, как правило, предусмотрен проектом жилого комплекса. Если входа нет, арендодатель может построить его с согласия собственника. Но для всех изменений в планировке на общедомовой территории или в инженерных сетях нужно получить письменные согласия всех владельцев квартир в ЖК.
Ещё один вариант — открыть бизнес в квартире на любом этаже. Но для того чтобы обслуживать клиентов, её нужно перевести её в нежилое помещение. Это нельзя сделать с пространством, которое является частью квартиры (например, с комнатой) или доступно только через общий вход.
Для каждого бизнеса существуют свои нюансы, которые надо учитывать при выборе помещения. Например, у магазина должна быть отдельная зона для погрузки-выгрузки товаров со стороны улицы (а не двора). Площадь торговой точки не должна превышать тысячу квадратных метров, а общепита — 250 квадратных метров. В противном случае общедомовые инженерные сети не обеспечат им достаточное количество электроэнергии.
Детский сад можно открыть только в помещении не выше второго этажа с окнами, выходящими на две стороны дома. Во дворе жилого комплекса должна располагаться игровая площадка. Её владельцы могут построить самостоятельно либо с согласия жильцов использовать имеющуюся на территории ЖК.
Для каждого бизнеса существуют свои нюансы, которые надо учитывать при выборе помещения. Например, у магазина должна быть отдельная зона для погрузки-выгрузки товаров со стороны улицы (а не двора). Площадь торговой точки не должна превышать тысячу квадратных метров, а общепита — 250 квадратных метров. В противном случае общедомовые инженерные сети не обеспечат им достаточное количество электроэнергии.
Детский сад можно открыть только в помещении не выше второго этажа с окнами, выходящими на две стороны дома. Во дворе жилого комплекса должна располагаться игровая площадка. Её владельцы могут построить самостоятельно либо с согласия жильцов использовать имеющуюся на территории ЖК.
Как рассчитать трафик
Его нужно посчитать отдельно для рабочих и выходных дней. В будни достаточно взять два дня. Выберите часовые интервалы утром, днём и вечером и посчитайте, сколько людей прошло мимо заведения. Количество прохожих надо умножить на продолжительность смены, в которую вы считали. Например, если ваше заведение работает с 9 до 19, утро, вероятно, продолжается до полудня.
Данные за каждый день нужно сложить. Результат подсчётов в будние дни надо поделить на пять, в выходные — на два. Так вы получите два средних показателя по трафику. Самая высокая проходимость в помещениях на первой линии комплекса, у проезжей части.
Сколько стоит аренда
Арендная ставка зависит не от класса или возраста ЖК, а от района, расстояния от метро и пешеходного трафика. В Москве она варьируется от 10–60 тысяч рублей в год за квадратный метр. «Чем ниже транспортная доступность, чем дальше помещение от центра, чем меньше людей могут попасть на территорию, тем ниже ставка», — объясняет Вадим Кашкин из «НДВ — Супермаркет недвижимости».
Если пространство выходит во двор, а в доме заселено менее 70–80 % квартир, минимальная ставка составит от 10 тысяч рублей за квадратный метр в год. В заселённом доме на первой линии квадратный метр помещения со свободной планировкой, высокими потолками и витриной обойдётся в 18 тысяч рублей в год. В жилых комплексах бизнес-класса с огороженной дворовой территорией, но с открытым доступом к коммерческим помещениям ставка достигает 48–60 тысяч рублей за квадратный метр в год.
Затраты на ремонт зависят от площади, планировки помещения, наличия необходимых инженерных коммуникаций. В новостройках коммерческая недвижимость сдаётся «под отделку». Это подразумевает бетонную стяжку, стеклопакеты, подведённые системы вентиляции и отопления. Остальные затраты, включая коммунальные расходы (если иное не прописано в договоре) должен покрывать предприниматель,. Капитальный ремонт ( замену или восстановление строительных конструкций и инженерных сетей) проводит собственник помещения за свой счёт.
Не выходя из дома: как работает бизнес в ЖК
Запустить бизнес можно прямо у собственного подъезда. В жилых комплексах открываются аптеки, кофейни и даже детские сады. Редакция «Своего дела» пообщалась с двумя предпринимателями и выяснила, в чём преимущества работы в ЖК, как соседи превращают заведение в сеть или, наоборот, вынуждают потратить лишние полмиллиона рублей
Коротко о главном
1
1
1
Коротко о главном
Сад у дома
«Раньше нам приходилось ходить по району и раздавать листовки, рассказывать, какой классный мы придумали детский сад. Сейчас к нам стоит очередь на поступление. Конкурс — по пять человек на место», — рассказала Татьяна Амарян, соосновательница сети детских садов Discovery с углублённым изучением английского языка.
В декабре 2011 года Амарян, ассистент аппарата президента инвестиционной компании «Тройка Диалог», находилась в отпуске по уходу за детьми. На площадке во дворе своего дома она познакомилась с другой молодой мамой — Викторией Боевой. До рождения ребёнка та возглавляла финансовую службу предприятия, подведомственного Управлению делами президента. Женщины подружились, съездили в отпуск, а спустя полгода решили запустить совместный бизнес. «Мы изучали разные варианты: салон красоты, ателье. Но прежде всего нам хотелось проводить больше времени со своими детьми, что не получалось на прошлой работе. Поэтому выбрали детский центр», — рассказала Татьяна.
В апреле 2012 года подруги купили франшизу сети клубов «Развивашки», которая была на слуху у знакомых. Программа предполагала занятия для детей от восьми месяцев в группах по пять-шесть человек. Им давали задания на внимание, память, развитие мелкой моторики. Детям постарше, от трёх лет, предлагались уроки по математике, чтению, естествознанию, английскому языку. Родители могли самостоятельно собрать курс для ребёнка. От количества уроков зависела продолжительность обучения (одни дети занимались по пять часов в день, другие — по восемь), а также его стоимость. Цена одного курса в среднем составляла девять тысяч рублей. Покупка франшизы обошлась партнёрам в 600 тысяч рублей.
Помещение для клуба женщины нашли в доме бизнес-класса на Шмитовском проезде [Пресненский район Центрального административного округа Москвы — прим. ред.]. Там предпринимательницы надеялись встретить свою целевую аудиторию — семей с доходом от 500 тысяч рублей. Стоимость аренды составила 250 тысяч рублей в месяц. Ещё 5,5 миллиона рублей вложили в ремонт, закупку пособий и мебели. Через рекрутинговые интернет-компании предпринимательницы нашли десять воспитателей. А с помощью рекламы в прилифтовых холлах в ЖК, листовок и объявлений в газетах — первых учеников.
В среднем клуб посещали 60 детей в месяц. Месячная выручка клуба составляла 1 – 1,2 млн рублей. Расходы, в том числе на аренду, зарплаты и налоги достигали 1 млн рублей. «Летом и в месяцы с большим количеством праздников количество посетителей сокращалось в два раза. Выручка уменьшалась, поэтому нам приходилось вкладывать личные средства», — рассказала Татьяна. Иногда сумма достигала 300 тыс. рублей. Поэтому в 2013 году партнёры сменили формат — это позволяла франшиза — и открыли на месте клуба детский сад.
«Центры воспринимают как место временного досуга, где не предлагают полноценную программу обучения. В садах — наоборот. Это мотивирует постоянно приводить ребёнка»,
«Центры воспринимают как место временного досуга, где не предлагают полноценную программу обучения. В садах — наоборот. Это мотивирует постоянно приводить ребёнка»,
Сначала детский сад работал по пол дня, а спустя пару месяцев уже был открыт целый день. Женщины взяли в штат методиста и расширили программу. В неё вошли уроки физкультуры, занятия с логопедом и психологом, изостудия, музыкальные и хореографические кружки, а также обучение театральному мастерству на английском языке. Лицензию на дополнительное образование предпринимательницы не получали. Поэтому с юридической точки зрения детский сад остался клубом по присмотру и уходу за детьми .
Тогда же, по словам Татьяны, родители заинтересовались возможностью ввести занятия на английском. В саду появилась смешанная программа: дети учились три дня на русском языке и два — на английском. А спустя полгода предпринимательницы расторгли договор франшизы, получили образовательную лицензию на дошкольную образовательную деятельность и переименовали филиал в Discovery. Тогда же они открыли второй детский сад — в жилом комплексе на Баррикадной улице.
Там ребёнок уже полностью погружался в языковую среду — уроки вели экспаты из США, Великобритании, Австралии и других англоговорящих стран. «Они следили за тем, чтобы дети говорили на иностранном языке в течение всего дня, даже когда дело касалось бытовых моментов: приёма пищи или похода в туалет», — рассказала Татьяна. Специалистов искали через зарубежные HR-площадки, социальные сети и группы экспатов. Всего на запуск филиала — с учётом расходов на учебные материалы, мебель и ремонт — партнёры потратили 10 миллионов рублей. Ещё по 500 тысяч рублей они платили ежемесячно в качестве арендной платы.
По словам Татьяны, перед тем как вселиться в ЖК на Баррикадной, предпринимательницы изучили район: плотность застройки, количество детских садов и клубов. Но оказалось, что в ЖК живут в основном пенсионеры. «В сад из этого жилого комплекса ходил только один ребёнок», — рассказала Амарян. Остальные приезжали из соседних районов. Их команда привлекала, используя социальные сети и продвигая сайт в поисковых системах.
Там ребёнок уже полностью погружался в языковую среду — уроки вели экспаты из США, Великобритании, Австралии и других англоговорящих стран. «Они следили за тем, чтобы дети говорили на иностранном языке в течение всего дня, даже когда дело касалось бытовых моментов: приёма пищи или похода в туалет», — рассказала Татьяна. Специалистов искали через зарубежные HR-площадки, социальные сети и группы экспатов. Всего на запуск филиала — с учётом расходов на учебные материалы, мебель и ремонт — партнёры потратили 10 миллионов рублей. Ещё по 500 тысяч рублей они платили ежемесячно в качестве арендной платы.
По словам Татьяны, перед тем как вселиться в ЖК на Баррикадной, предпринимательницы изучили район: плотность застройки, количество детских садов и клубов. Но оказалось, что в ЖК живут в основном пенсионеры. «В сад из этого жилого комплекса ходил только один ребёнок», — рассказала Амарян . Остальные приезжали из соседних районов. Их команда привлекала, используя социальные сети и продвигая сайт в поисковых системах.
За полгода партнёры набрали в новый сад шесть групп по 12 человек. Из-за того, что обучение строилось по авторской программе, а преподавали иностранные учителя, месяц посещения стоил уже 75 тысяч рублей. Для подобных центров это средняя стоимость по Москве. Для сравнения месяц посещения детского сада с более чем 30 курсами, где язык также преподают иностранные преподаватели по международной образовательной программе, стоит 80 тысяч рублей. Месячная выручка детсада на Баррикадной превышала пять миллионов рублей. Это позволяло работать в ноль.