Дом с мезонинным
После совещания у россиян появились невиданные инструменты, чтобы купить все, что давно собирались. Или не купить
29 марта президент России Владимир Путин провел в Ново-Огарево встречу с членами правительства, на которой все участники мероприятия начали, отмечает специальный корреспондент “Ъ” Андрей Колесников, с подлинным энтузиазмом, ранее не бросавшимся в глаза, агитировать население инвестировать в российскую экономику. Обычно сдержанный министр финансов Антон Силуанов, например, был даже активнее всех остальных.
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Владимир Путин дал гражданам возможность наконец заработать
Фото: пресс-служба президента РФ
На совещании, казалось, с самого начала царил оптимизм.
— Известно, что российская экономика начиная с июля прошлого года демонстрирует позитивную динамику,— рассказывал Владимир Путин,— в том числе за счет освоения бизнесом образовавшихся ниш западных компаний на нашем рынке — за счет тех, кто ушел с нашего рынка, а также благодаря активному развитию связей с быстрорастущими странами востока и юга.
То есть ясно было сказано, что уход западных компаний исключительно благотворно влияет на развитие российской экономики.
И выяснялось, что экономике нужно просто еще немного помочь. Подтолкнуть ее, чтобы «усилить положительные тенденции» и «повысить ее эффективность».
Впрочем, российский президент не скрывал и своей озабоченности:
— Действовать нужно быстро, без лишней бюрократии и проволочек, поскольку введенные против российской экономики нелегитимные ограничения в среднесрочной перспективе действительно могут негативно на ней отразиться.
Еще лучше поддержать экономику может, было отмечено, лишь динамика внутреннего спроса. И Владимир Путин сделал несколько принципиальных предложений, от которых теперь невозможно отказаться — ни ему самому, ни участникам совещания.
Похоже, что чем больше опасность негативных тенденций в среднесрочной перспективе, тем либеральней становятся эти предложения (а не наоборот, нет), и речи президента на первый взгляд начинают напоминать его же речи уровня 2002–2004 годов.
— Нужно последовательно снимать структурные ограничения, которые сдерживают деловую активность. Имею в виду узкие места в логистике, финансах, подготовке кадров и так далее. И конечно, нужно поддержать проекты, которые в первую очередь нацелены на технологическое и инфраструктурное развитие России.
Причем Владимир Путин некомплиментарно высказался о состоянии технологического суверенитета России:
— Пока динамика нашей обрабатывающей промышленности остается слабой, к сожалению. Ниже уровня прошлого года. Прошу на это обратить внимание, это чрезвычайно важно! Первостепенная цель — восстановить наиболее пострадавшие отрасли, такие как автопром и лесопромышленный комплекс.
Таким образом, лесопромышленный комплекс был публично признан самой пострадавшей отраслью народного хозяйства (про автопром все и так было понятно).
— В то же время необходимо обеспечить быстрый запуск новых проектов в обрабатывающих отраслях, особенно в производстве высокотехнологичной продукции. Решения по поддержке таких проектов приняты, в том числе имею в виду и кластерную инвестиционную платформу, и промышленную ипотеку. Правительство разработало эти новые инструменты и своевременно это сделало, и инструменты, на мой взгляд, очень хорошие. Прошу не затягивать только с их внедрением. Мы говорили об этом в том числе и с министром промышленности и торговли, вице-премьером Денисом Мантуровым. Он обещал, что все донастройки будут сделаны в самое ближайшее время и процесс будет запущен. Надеюсь, что это и происходит.
Уверенности, конечно, нет.
Больше всего говорилось про то, где взять деньги:
— Конечно, ключевой вопрос для запуска бизнес-идей — это финансирование как со стороны банковского сектора, так и фондового рынка. Речь идет прежде всего об акционерном и так называемом мезонинном финансировании.
В речи Владимира Путина по мере обострения ситуации появляются новые слова, способные убаюкать излишнюю тревогу слушателей. «Мезонинное финансирование» — наверное, плохое дело таким красивым словом не назовут.
— Отмечу, что заработные платы и реальные располагаемые доходы населения в целом по стране вновь стали расти в реальном выражении. Да, это пока очень скромные цифры, я здесь и воспроизводить их не буду, но все-таки они есть,— заметил президент.
Но потом решил воспроизвести, и хорошо: что-то такое человеку необходимо сейчас слышать каждый божий день, чтобы достойно отражать панические атаки на себя прежде всего самого.
— Скажу — вы сами знаете, но тем не менее,— реальная заработная плата с октября 2022 года подрастает: 0,3%, 0,4%, 0,6%. — рассказывал Владимир Путин, и не то чтобы, конечно, волна блаженства разливалась по телу, а становилось все-таки как-то иначе.— Реальные располагаемые доходы граждан в четвертом квартале увеличились на 0,9% к тому же периоду 2021 года. Конечно, это очень мало, но это все-таки движение в правильном направлении!
Да ну что вы, спасибо и за это!
— Уже по итогам марта инфляция опустится ниже 4%! — продолжал президент.— По некоторым оценкам, она и дальше будет замедляться, а значит, реальные доходы граждан должны ускориться! Рассчитываю, что свой вклад внесет и дополнительное повышение МРОТ в начале следующего года на 18,5%.
И все мы тоже рассчитываем.
— Отмечу также, что безработица в России остается на рекордно низком уровне. Однако это и в этом случае не означает, что все проблемы на рынке труда уже решены,— предостерегал Владимир Путин от излишнего оптимизма. Есть в целом вопросы к качеству рабочих мест.
Но все-таки не к их количеству.
— По данным Росстата, за прошлый год продолжительность жизни в России выросла на 2,7 года. Сейчас она составляет 72,8 года. Продолжает снижаться смертность. Принципиально важно поддержать эти тенденции в области демографии!
Это, конечно, все более сложная задача. Но надо же стремиться.
Вице-премьер Татьяна Голикова в своем выступлении поддержала оптимизм президента. А как иначе?
Между тем слово получил первый вице-премьер Андрей Белоусов. «По вопросам финансового обеспечения всех наших планов»,— разъяснил Владимир Путин.
И вот тут выяснилось, что вся надежда-то на то, что населению должно помочь прежде всего оно само.
— Капитализация российского финансового рынка,— признал Андрей Белоусов,— по сравнению с предшествующим годом снизилась почти на 39%, а объем торгов.
Тут Владимир Путин кашлянул, но уверен, что не специально, и трудно было расслышать, но все-таки можно, если постараться.
Минпромторг предложил расширить лимиты и цели кредитов на производственную недвижимость
—…на 41%,— договорил Андрей Белоусов.— Количество новых размещений акций упало с 11 в 2021 году до всего двух в прошлом. Обострился дефицит длинных денег — в том числе в связи с уходом иностранных инвесторов. Значительно упало доверие инвесторов — в том числе в связи с закрытием информации для участников рынка. Усилились риски, связанные с ростом неопределенности, в том числе из-за проблем с платежами и валютным рынком, поскольку фондовый и валютный рынки тесно связаны между собой.
Да, тут разворачивалась совсем другая картина.
— Предлагается ввести новый тип инвестиционных счетов для физических лиц,— рассказал Андрей Белоусов,— по развитию уже существующих инвестиционных счетов. Для данного типа счетов будут применяться налоговые льготы, как в виде вычета на внесенную сумму, так и в виде освобождения дохода от уплаты НДФЛ (налог на доходы физических лиц.— “Ъ”).
Кроме того, предлагается «запустить программу долгосрочных сбережений граждан».
— Она будет формироваться за счет добровольных взносов гражданина и софинансирования со стороны государства,— пояснил Андрей Белоусов.— Договоры долгосрочных сбережений будут заключаться с негосударственными пенсионными фондами (которым все, видимо, доверяют как родным.— А. К.), которые находятся под жестким контролем со стороны Банка России. Администрирование будет вести казначейство.
Сразу стало спокойней на душе.
— Более того, внесенные гражданами средства будут застрахованы государством на сумму в два раза больше, чем по банковским вкладам, в размере 2,8 млн руб.,— рассказывал первый вице-премьер.— Кроме того, предлагается ввести институт долевого страхования жизни. Предлагается превратить этот страховой продукт в полноценный инвестиционный инструмент для граждан.
Деньги граждан понадобились государству — не в первый и не в последний раз. И Андрей Белоусов старался быть красноречивым, но подлинный дар красноречия неожиданно обнаружился у министра финансов Антона Силуанова («Я знаю, как вы относитесь к предложениям такого рода, но здесь все-таки особый случай»,— казалось, убеждал его президент.— А. К.).
Возникло даже опасение, что дела, быть может, и правда не очень хороши — если Антону Силуанову вдруг так изменила его обычная сдержанность.
Он казался, не побоюсь этого слова, задорным:
— Это все согласовано, это очень правильно, но я бы хотел сказать, как создать интерес к финансовым вложениям у наших граждан! Наши граждане — одни из основных инвесторов. И этот интерес был особо заметен в 2021 году. Количество инвесторов, наших обычных людей, составило 20 млн человек! Оно удвоилось по сравнению с 2020-м к 2021 году! Конечно, сейчас интерес к финансовым вложениям изменился.
— Ситуация понятная, интерес снижается. Но то, что предлагается сейчас. Не просто возможность держать деньги под подушкой или в банке, а дать возможность надежно вложить эти деньги.
Еще бы потом иметь возможность и выложить.
— Первый вариант — для особо осторожных инвесторов. Это программа долгосрочных сбережений. То есть если люди не хотят рисковать, но хотят себе откладывать деньги при рождении ребенка на его образование. Или на покупку квартиры. Или на дополнительный доход в будущем. И получать. В среднесрочной, конечно, перспективе. Больше, чем на депозитах.
В том-то и дело, что в среднесрочной перспективе.
А она ведь, как было сказано в начале совещания, таит в себе опасности.
Премьер-министр не дал Госдуме возможности побеспокоиться о проблемах правительства
— Для людей, которые хотят рискнуть и больше заработать,— энергично продолжал министр финансов,— появляются новые инструменты индивидуальных инвестиционных счетов, где люди сами будут выбирать, ценные бумаги, в которые будут инвестировать, или могут обращаться в соответствующие управляющие компании (как будто с помощью банка они не могут это делать и сейчас.— А. К.). Можно купить акции Сбербанка, инвестировать в «Газпром». — заманивал Антон Силуанов.— Люди сами будут принимать решения.
И не сложно представить, какие примут.
- Газета «Коммерсантъ» №54 от 30.03.2023, стр. 1
- Андрей Колесников подписаться отписаться
- Андрей Колесников о Владимире Путине подписаться отписаться
- Деятельность Владимира Путина подписаться отписаться
Что такое мезонинное финансирование. Объясняем простыми словами
Мезонинное финансирование — дополнительные деньги, которые можно привлечь от банка сверх обычного кредитования.
Мезонин применяют для финансирования роста бизнеса, сделок M&A, реструктуризации, выкупа акций, проектного финансирования, а также из-за недостатка собственных средств.
Форма мезонина (такое название иногда используют бизнесмены) бывает разной: он может быть предоставлен как в виде займа, так и через приобретение акций, причём это обычно отдельный класс акций с преимущественными правами на получение дивидендов и продажу пакета при наступлении согласованных условий, объясняет вице-президент Сбербанка Оскар Рацин.
Например, компания хочет реализовать какой-либо проект. Если она приходит с ним в банк, то может получить до 70% от необходимого объёма инвестиций, при этом 30% должны составлять её собственные средства. Компании зачастую не хватает своих денег. И тогда в ход идёт мезонинное финансирование. Или компания хочет приобрести другой бизнес или конкурента, выходит с этой целью на рынок — и ей необходимы максимальные ресурсы, чтобы осуществить сделку.
Проще говоря, капитал любой компании по структуре похож на пирог: один слой — собственные средства акционеров, другой слой — кредитные деньги, и прослойка между ними — мезонинное финансирование.
Пример употребления на «Секрете»
«Не успел приехать в Москву, как сообщили, что Рокетбанк, как я и предрекал (не нужно быть гением аналитики тут) выставлен на распродажу. Время собирать камни для фаундеров, ангелов, мезонинных инвесторов. Что думаете, братья и сёстры? Оно нам надо вообще или пусть забирают наши знаменитые консолидаторы последнего времени?»
(Бизнесмен Олег Тиньков — в Facebook-дискуссии с управляющим партнёром венчурного фонда «Лайф. Среда» Владиславом Солодким.)
Нюансы
- Заёмщики часто предпочитают мезонинный долг, потому что проценты, как правило, не облагаются налогом.
- Мезонинное финансирование даёт кредитору право конвертировать выданную сумму в долю в капитале компании. Как правило, это происходит после выплаты вознаграждения венчурным инвесторам и старшим кредиторам.
- Мезонинный инвестор полагается при анализе заёмщика на расчёт фундаментальной стоимости этого бизнеса, а не способность заёмщика погасить кредит в срок.
- Мезонин главнее, чем акционерный капитал (то есть в случае банкротства кредитор получит деньги раньше, чем акционеры компании), а ещё он даёт кредитору корпоративные права.
- Чаще всего мезонинные ссуды используют для расширения существующих бизнесов. Для финансирования стартапа или компании на ранней фазе развития подбирают другие способы получить деньги.
- У мезонинного финансирования есть и минусы. Собственники компании жертвуют контролем из-за потери собственного капитала, а также платят по процентам тем больше, чем дольше пользуются занятыми деньгами. А мезонинные инвесторы рискуют потерять свои инвестиции в случае банкротства компании.
- Мезонинный инвестор полагается при анализе заемщика на расчёт фундаментальной стоимости бизнеса, а не способности заемщика погасить кредит в срок.
Факт
В строительной сфере «мезонин» означает надстройку над серединой дома. Ещё бывает «складской мезонин» — многоярусная металлическая стеллажная конструкция.
Мезонинные кредиты: как зарабатывают 8–10% годовых в евро на недвижимости
Мезонинный кредит — один из способов инвестировать. Это гибрид банковского кредита и прямых инвестиций в компанию. Инвестор дает кредит компании и получает доход 8–10% годовых. В Европе и США мезонинные кредиты популярны среди инвесторов. В Европе с мезонинами в основном работают банки и независимые «инвестиционные бутики». Каждый четвертый девелоперский проект привлекает мезонинные кредиты. В США с мезонинами работают страховые компании, пенсионные фонды и фонды целевого назначения. В России многие инвесторы не знают про мезонины. В этой статье Александр Волик, аналитик международного брокера недвижимости Tranio, расскажет о мезонинных кредитах в проекты недвижимости: что получают инвесторы, зачем мезонины компаниям и как эффективно инвестировать в мезонины.
Что получает инвестор
Доходность. Инвестор получает арендную доходность объекта на уровне 8–10% годовых. Организация. Инвестор дает кредит. У него нет никаких операционных проблем, связанных с владением объекта. Инвестору не нужно открывать компании за рубежом, не нужно уведомлять российскую налоговую о КИКах. Способ инвестировать. Инвестируют в мезонины дистанционно с любого счета — российского или зарубежного. Защита инвестора. Инвестора защищает залог объекта или залог акций проектной компании. Так при негативном сценарии инвестор получает возможность контролировать объект напрямую или получает акции компании, которая владеет объектом. Сумма инвестиций. Инвестор дает кредит девелоперу. Сумма кредита — от €20 тыс. до нескольких миллионов.
В какие проекты инвестировать
- Девелоперские проекты: инвестор дает кредит девелоперу. Девелопер работает над одним проектом. У него появилась возможность купить интересный участок для нового проекта. Он привлекает мезонины и платит инвестору процент. Так девелопер замещает часть своего акционерного капитала в уже идущем проекте. Освободившуюся часть капитала девелопер размещает как акционерный капитал в новом проекте.
- Арендные проекты: инвестор дает мезонинный кредит компании. Компания привлекает кредит в портфель коммерческих объектов — супермаркетов, отелей, квартир для долгосрочной аренды. Объекты дают денежный поток. Инвестор получает доход за счет рентной платы этих объектов.
Как инвестор получает выплаты по мезонину
Мезонин сочетает признаки банковского кредита и акционерного капитала. Для инвестора это значит, что у мезонинного кредита есть срок, возвратность и понятные выплаты. В некоторых случаях инвестор может обладать корпоративными правами, в некоторых — участвовать в прибыли компании.
Компания берет мезонинный кредит у инвестора и кредит в банке. Сначала компания погашает банковский кредит, затем — мезонинный кредит. Только после этого компания получает права на остаток прибыли. То есть, чтобы получить свою прибыль от проекта, компания сначала выплачивает инвестору за мезонинный кредит.
Прибыль инвестор получает тремя способами:
- фиксированный процент, который выплачивается регулярно — например, раз в квартал;
- отложенный процент (Pay in Kind — PIK), который выплачивается в конце периода, но капитализируется раз в год;
- выплаты, которые позволяют участовать в приросте стоимости компании (equity kicker). Такое участие может быть структурировано через опционы, варранты или номинальные варранты (penny warrant). Это обычно позволяет приобрести 1–5% доли компании.
Инвесторам, которые только начинают вкладывать в мезонины, мы рекомендуем выбрать более простые и понятные механизмы выплат — фиксированный процент или PIK.
Финансовым языком
Мезонинный кредит сочетает несколько финансовых инструментов с разными уровнями риска и доходности. Например: субординированный долг, сертификаты на участие в прибыли компании, права или варранты на акции компании. Мезонинный кредит погашается по двум принципам:
- субординированно банковскому финансированию. Кредит выплачивается после обязательств эмитента по банковскому кредит;
- мезонинный кредит имеет старшинство относительно акционерного капитала. Эмитент сперва обязан выплатить все обязательства по мезонинному финансированию, чтобы получить права на остаток прибыли.
Каким инвесторам подходит мезонинный кредит
Мезонины подходят инвестору в двух случаях:
- если он не гонится за сверхдоходностью девелопмента;
- если он готов понести умеренно более высокий риск в сравнении с размещением денег на депозит в банке или при покупке облигаций.
Зачем мезонины компаниям
Мезонины помогают развиваться компаниям, которые генерируют положительный денежный поток. Обычно мезонины нужны в сделках слияний и поглощений компаний, при реструктуризации капитала, для выкупа акций, в проектном финансировании. Компании привлекают мезонины в двух случаях: 1) когда им не хватает собственного капитала; 2) когда использовать собственный капитал дорого.
Мезонинный кредит и партнерство: как инвестировать в стройку за рубежом
Российских инвесторов все чаще привлекают зарубежные девелоперские проекты, позволяющие заработать больше, чем от арендного бизнеса. Управляющий партнер Tranio Георгий Качмазов сравнивает разные схемы вхождения на рынок строительства
- Стать мезонинным инвестором. Инвестор дает девелоперу заемный капитал в обмен на фиксированный процент за использование средств и получает право на часть прибыли проекта.
- Стать долевым партнером (equity partner). При этом сценарии инвестор предоставляет девелоперу долю собственного капитала, участвует в проекте, получает прибыль от его реализации, но также принимает на себя и риски проекта.
У каждой из этих схем есть свои особенности, плюсы и минусы.
Мезонинный кредит
Мезонинный кредит — гибрид заемного финансирования (debt financing) и финансирования собственным капиталом (equity financing). По сути, это субординированный кредит второй очереди (после старшего долга, банковского кредита), обеспеченный залогом акций или долей. Заемщиком обычно выступает компания, специально созданная застройщиком для реализации проекта (SPV, или Special Purpose Vehicle).
Главный плюс мезонинного кредита для инвестора — более высокие проценты по сравнению с банковским кредитом. Например, в США они варьируются от 8 до 15% годовых. Несмотря на высокие ставки, девелоперы готовы воспользоваться мезонинным кредитом, чтобы получить дополнительное финансирование (обычно 70% от стоимости проекта с учетом банковского кредита), уменьшить размер собственного капитала в проекте и получить более высокую доходность, ведь при привлечении мезонинного инвестора в большинстве случаев девелоперу достаточно иметь собственный капитал в размере 30%.
Также существует практика, при которой помимо процентов по мезонину инвестор получает дополнительную доходность, зависящую от прибыли проекта. Такая опция называется дополнительным вознаграждением от чистой прибыли проекта (equity kicker) и структурируется в виде ценных бумаг — опционов или варрантов.
Схема распределения капитала с привлечением мезонинного кредита
В отличие от арендного бизнеса, в проектах добавленной стоимости больше сценариев, при которых участники не зарабатывают, а иногда даже несут убытки. В худшем случае инвестор полностью теряет вложенный капитал. Впрочем, опытный участник рынка ищет такие проекты, где даже при неблагоприятной рыночной конъюнктуре с большой долей вероятности он сможет хотя бы «выйти в ноль».
Рисков много: разрешение на строительство может выдаваться дольше, увеличится смета проекта или не будет выполняться план продаж, — инвестору нужно рассчитать чувствительность проекта к негативным сценариям и оценить максимальную величину, на которую может снизиться цена метра или увеличиться срок реализации, прежде чем доходность проекта упадет до нуля. Чем ниже чувствительность, тем рискованнее девелопмент. Проект обладает достаточной устойчивостью при ухудшении показателей на 20%.
Вместе с тем банк и мезонинный инвестор удалены от риска. В случае негативного развития событий первый, кто «не заработает», — это девелопер. Правда, и здесь есть нюансы. Например, нужно учитывать, какой объем собственного капитала дает девелопер. Может получиться так, что он не предоставляет капитал и получает ежемесячный гонорар (development fee) — имеет гарантированную оплату своих услуг и не берет на себя проектный риск, то есть рискует только своей репутацией.
Капитал долевого партнера
В отношении собственного капитала девелопер может выбрать один из двух вариантов действий: предоставить средства из своего кармана или привлечь долевого партнера.
Долевой партнер — четвертый участник проекта, инвестор, который частично финансирует проект в обмен на долю прибыли от реализации девелопмента. Его капитал обычно составляет около 20% от стоимости проекта. При этом сценарии такой партнер-инвестор разделяет риск и прибыль проекта.
В этом случае девелопер предоставляет оставшиеся 10% от стоимости проекта и таким образом показывает долевому партнеру, что проект стóит вложений, так как девелопер тоже рискует деньгами.
Схема распределения капитала с привлечением мезонинного кредита и долевого партнера
Девелопер может привлечь капитал долевого партнера и без мезонинного кредита. При такой схеме проект финансируют три стороны: банк, выдающий основной кредит, долевой партнер и инвестор.
Схема распределения капитала без мезонинного кредита, но с привлечением долевого партнера
Что касается распределения прибыли в проектах с добавленной стоимостью, то обычно порядок тут устанавливается по результатам переговоров. Например, долевой инвестор первым получает долю прибыли, обеспечивающую ему 6–8% годовых на вложенный капитал (привилегированная доходность). Затем такую же доходность на свой капитал получает девелопер. Оставшаяся прибыль делится между ним и инвестором по прогрессивной шкале, то есть чем выше доходность проекта, тем бóльшую долю прибыли получает девелопер. Например, часто применяется схема, при которой девелопер получает 30% от прибыли в интервале доходности от 8 до 15% годовых, а все, что выше 15%, делится 50 на 50.
В 2016 году при сложившейся в США и Европе конъюнктуре и подобной системе распределения прибыли инвестор может рассчитывать на 12–20% годовых в проектах добавленной стоимости.
Таким образом, инвестор, дающий мезонинный кредит, выступает в роли кредитора, получает меньшую доходность и может рассчитывать на меньшие риски, поскольку в случае провала проекта убытки несет в первую очередь девелопер, затем долевой партнер и только потом кредиторы. Если же инвестор выступает в роли долевого партнера, то получает бóльшую доходность, но при этом несет бóльшие риски.
Сравнение условий участия инвестора в проекте добавленной стоимости в качестве мезонинного кредитора и долевого партнера