Какой сейчас процент ипотеки на вторичное жилье

Ипотека на вторичное жилье в 2024 году

Ипотека на вторичное жилье — одна из самых популярных в России. Если разобраться во всех нюансах, можно взять ее на выгодных условиях.

Условия
Как оформить
Процентные ставки
Популярные вопросы и ответы

Условия ипотеки на вторичное жилье от банков

Российские банки предлагают массу вариантов для ипотеки на вторичное жилье. Условия примерно одинаковы: от потенциального заемщика требуется платежеспособность, первоначальный взнос и выбор стоящего, по мнению банка, объекта недвижимости.

— Критично условия в 2024 году не изменились, — рассказал «Комсомольской правде» юрист, риэлтор Юрий Паршиков. — Но банки стали тщательнее проверять потенциальных клиентов. У них есть рекомендация Центрального банка о том, что следует изучать полную кредитную нагрузку кандидата.

Требования банка к заемщикам

Какими бы ни были условия ипотеки, банки предъявляют два основных требования к заемщикам:

платежеспособность;
хорошая кредитная история.

Немаловажный фактор — наличие других кредитов. Займ на машину или просрочка по кредиту могут поставить под сомнение одобрение ипотеки или сделать ее дороже. Так что перед тем, как задуматься о покупке жилья, стоит расквитаться с уже имеющимися долгами.

Важно, как человек раньше отдавал свои займы. Если ипотека на длительный срок будет первым кредитом в жизни человека, это дополнительный риск для банка, ведь у потенциального заемщика просто не было такого опыта. Все это менеджеры банка узнают из вашей кредитной истории.

— Кредитной историей признается информация, которая хранится в бюро кредитных историй и характеризует исполнение человеком принятых на себя обязательств, в том числе по предыдущим договорам займа, — рассказала ведущий юрист Европейской Юридической Службы Србуи Иващенко. — Чтобы посмотреть свою кредитную историю, сначала выясните, где она хранится. В России несколько бюро, которые собирают такую информацию. Нужно направить запрос в Центральный каталог кредитных историй, а потом уже обратиться в нужное бюро.

Также ее можно раз в год бесплатно проверить в любом отделении вашего банка.

Требования банка к недвижимости

Купить что угодно на заемные средства банк вам не даст. Ведь в случае, если человек не сможет расплачиваться по ипотеке, финансовая организация должна быть уверена, что у нее будет возможность продать недвижимость.

Вот несколько важных факторов, на которые обязательно обращают внимание кредитные менеджеры.

Возраст дома. Покупку жилья в старых домах финансировать, скорее всего, не будут. Такие квартиры дешевеют слишком быстро. Сейчас год отсечения где-то в районе 1975-го — со всем, что старше, могут возникнуть проблемы.

Этажность дома. Чем выше, тем лучше. Минимумом считаются пятиэтажки, хотя, конечно, возможны варианты.

Состояние дома. Здания, официально признанные аварийными, не заинтересуют кредиторов.

Участие в программе реновации. Это чисто московская фишка. Когда было объявлено о реновации, кто-то попытался купить квартиры в хрущевках, чтобы получить за убитую двушку приличное жилье в новостройке. Финансировать такие операции банки не возьмутся.

Неузаконенная перепланировка. Банк не будет возиться с прохождением всех инстанций, чтобы продать квартиру со снесенной внутренней стеной. Впрочем, получить ипотеку на такое жилье все-таки можно, но придется взять на себя обязательство либо уладить все формальности, либо привести помещение в первоначальный вид.

Как оформить ипотеку на вторичное жилье

Сделку можно разбить на 3 этапа.

Выбор банка и подача документов на одобрение платежеспособности заемщика.
Сбор документов на объект недвижимости и одобрение ипотеки на конкретную квартиру или дом.
Покупка недвижимости.

Документы для получения ипотеки

Бумаг придется собрать немало, таковы требования законодательства и внутреннего распорядка каждого банка. В зависимости от конкретной организации, список может различаться, но основные его пункты неизменны:

заполненная анкета банка. Можно взять бумажную в отделении или скачать на сайте. Это одновременно и заявка на кредит;
паспорт;
ИНН;
СНИЛС;
копии трудовой книжки или трудового договора, заверенные работодателем;
справка о заработной плате 2-НДФЛ;
военный билет — для мужчин младше 27 лет.

— Некоторые банки с недавних пор не требуют документов от работодателя. Вместо этого просят предоставить справку из Пенсионного фонда о том, что есть соответствующие страховые отчисления, — отметил Юрий Паршиков.

В случае с ипотекой на вторичное жилье, солидный пакет документов понадобится и на приглянувшуюся квартиру. Правда, их должен собирать продавец.

Документы, подтверждающие право собственности продавца на жилье.
Документы, на основании которых продавец стал собственником (договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство).
Справка из БТИ с планом дома или квартиры.
Отчет об оценке объекта недвижимости, произведенной независимым оценщиком. Последнего выбирают по согласованию с банком.
Выписка из домовой книги по квартире или справка о прописанных жильцах. До заключения сделки их должны снять с регистрации по данному адресу.
Кадастровый и/или технический паспорт квартиры или жилого дома.
Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (или их наличии, если покупатель согласен на такой вариант).
Справка из ЕГРП о том, что на имущество не наложен арест и оно не в залоге.
Согласие второго супруга на продажу, если продавец состоит в браке, а недвижимость покупали после свадьбы.

Это интересно
Материнский капитал
Каким будет размер материнского капитала и на что его можно потратить

Советы юристов

1. — Может показаться банальным, но это очень важно — внимательно изучите кредитный договор перед подписанием. Некоторые заемщики, когда им одобряют ипотеку, сразу расслабляются. Делать этого не стоит, — подчеркнул вице-президент Международного Союза адвокатов по международным связям, управляющий партнер адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Сергей Бородин. — При изучении кредитного договора на вторичное жилье необходимо обратить внимание на процентную ставку и сроки погашения, комиссионные (например, за обслуживание ипотеки или ведение счета), оплату дополнительных услуг (оценки жилья, нотариальное заверение документов), возможность и условия досрочного погашения, условия расторжения договора, форс-мажорные обстоятельства.

2. Узнайте о квартире как можно больше. Поскольку ей уже кто-то владеет, могут возникнуть проблемы, в худшем варианте вы узнаете о них уже после заключения сделки. Может оказаться несколько собственников, в том числе несовершеннолетних, с невыделенными долями. Если кто-то из них не даст согласия на сделку, ее позже могут признать недействительной. Поэтому перед покупкой запросите у продавца документы по «биографии» его недвижимости.

3. — Помните, что страхование жизни и здоровья не является обязательным условием ипотечного кредитования, — отметил адвокат Сергей Бородин. — Также банки не вправе требовать оформления полиса в определенной фирме.

Процентные ставки ипотеки на вторичное жилье от банков

Как себя поведет главный регулятор и рынок в целом — прогнозы разные. Однако в 2021 году многие официальные лица и эксперты высказывались на тему, что программу льготной ипотеки пора сворачивать. По крайней мере, в «богатых» регионах. В итоге правительство продлило программу как минимум до 1 июля 2024 года.

В середине февраля 2020 года премьер-министр России Михаил Мишустин заявил, что нынешние ставки для россиян слишком высоки. По его словам, ипотечные кредиты под 9% вряд ли помогают улучшить жилищные условия. В качестве ориентира был обозначен показатель 8%.

Сейчас российские банки предлагают разные программы для ипотеки на вторичное жилье. Вот лишь некоторые из них:

«Вторичное жилье» от ВТБ и «Открытие» — 16,4%

«Вторичное жилье» от Альфа-банка — 16,59%

«Вторичное жилье» от Сбербанка — 16,7%

Итоговая ставка для конкретного клиента может отличаться. Один из главных факторов, влияющих на нее, — размер первоначального взноса. Чем он больше, тем под меньший процент банк будет готов дать взаймы.

Также, как правило, есть скидки для зарплатных клиентов конкретного банка.

«Вторичка»–2024: что будет с ценами, ипотекой и предложением?

Несмотря на все сложности, в 2023 году рынок недвижимости относительно стабильно рос. Чего ждать от следующего года? Какими будут цены, ставки, спрос и предложение? Циан.Журнал попросил экспертов дать прогнозы.

спойлер: Все будет зависеть от ипотеки, но цены, скорее всего, снизятся

— Сейчас спрос и цены на рынке поддерживаются за счет сохранения банками старых условий по ранее одобренным кредитам (обычно это максимум 3–4 месяца). До середины декабря активность в сегменте поддержат покупатели, которые могут приобрести жилье по более низким ставкам. Далее рынок вторичного жилья неминуемо ожидает охлаждение.

Спрос начнет падать, что приведет к коррекции цен, но произойдет это не сразу. Эффект от августовских изменений ключевой ставки проявится примерно через полгода. Соответственно, заморозку спроса и разворот цен мы увидим в феврале — начале марта 2024-го.

Анатолий Пысин, генеральный директор агентства недвижимости «ЦДН»

Прогнозы на 2024 год

Что будет с ценами?

Короткий ответ: снизятся

По мнению гендиректора АН «ЦДН» Анатолия Пысина, сейчас на рынке формируется пузырь. В последние пару лет недвижимость в основном дорожала — как ликвидная, так и неликвидная. Но при стагнации цены на такие объекты ведут себя по-разному.

Более качественные квартиры (в хорошей локации и в нестаром приличном доме) если и дешевеют, то незначительно. А вот жилье в старом фонде, с невостребованными планировками, в не слишком престижных районах может резко обвалиться в цене.

«Если на рынке в 2024 году не произойдет глобальных позитивных переломов, а ипотечные условия будут такими же, что и сегодня, то цены на ликвидную вторичную недвижимость снизятся в пределах 5%, а на старый фонд — на 15–20%», — считает эксперт.

Сдайте или продайте свою квартиру

Снижение цен предрекает и Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» агентства «Инком-Недвижимость». Правда, его прогноз более мягок: «вторичка» подешевеет примерно на 10%, причем произойдет это плавно и не раньше весны. Снижение цен будет связано с ослаблением спроса из-за высоких ипотечных ставок, а предложение при этом постепенно будет расти.

Прогноз на падение цен начиная с весны дала и Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

До этого момента спрос на «вторичку» будет волнообразным: декабрьскую активность сменит праздничное затишье, а в январе ожидается новый всплеск, вслед за которым рынок настигнет стагнация со снижением цен.

Ждать снижения Центробанком ключевой ставки в 2024 году не стоит, ставки по ипотеке на вторичные квартиры останутся высокими, полагает Мищенко.

Если же говорить только про Москву, то здесь серьезного падения цен ждать не стоит, считает руководитель «Агентства ФЛЭТ» Елена Толстикова. Да, цены стабилизируются, а не слишком популярные варианты немного подешевеют, но значительных перемен на рынке не произойдет.

«За последние полтора года мы получили такую закалку, что высокой ипотеке ее точно не пробить! Мы уже видели и панику на фоне мобилизации, и ставки по 19% — все это быстро схлынуло. Думаю, скоро мы опять увидим на рынке нечто подобное — все циклично».

Говорят, цены снизятся. И что мне теперь делать?

— Мой совет универсален для всех времен: покупайте, когда есть возможность и необходимость! Никогда не будет «правильного времени», лучшее время — здесь и сейчас.

Елена Толстикова, руководитель «Агентства ФЛЭТ»

— Тем, кому надо решить квартирный вопрос, не стоит откладывать. Тем, кто в принципе хочет купить, но это не горит, можно подождать, когда предложение расширится, выбор станет больше, и цены снизятся».

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость»

Ипотека: предсказуемые сложности

2024 станет моментом истины для ипотеки — в первую очередь льготной. Известно, что программа господдержки работает до 1 июля 2024 года. До этого времени рынок будет развиваться без каких-либо резких изменений, а вот что произойдет дальше — большой вопрос.

«Льготную ипотеку могут заменить на другую, трансформировать, сделать более адресной, направленной на поддержку каких-то отдельных категорий. Например, расширят семейные программы либо усилят военную ипотеку. Но если ее не продлят, то появятся новые предложения и инструменты, стимулирующие покупку жилья, — от застройщиков и банков, как это уже было в сложные годы: в 2008, 2014–2015, 2009–2010, когда мы переживали кризисы» — говорит Анатолий Пысин.

Ключевая ставка ЦБ:

что это и как она влияет на ипотеку

Если к середине 2024 года ключевая и рыночные ставки по кредитам не снизятся до приемлемых значений (условно говоря, ниже 10% годовых), то властям придется принимать решение о продлении субсидирования, уверен Владимир Щекин, девелопер авторского жилого кластера RDD в Новой Москве. Без поддержки спроса, с учетом низких доходов населения строители не смогут достичь обозначенной президентом цели — 120 млн кв. м нового жилья в год.

«Кроме того, ЦБ намерен пролоббировать повышение первоначального взноса по другим госпрограммам до 30%, — добавляет Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». — Но я считаю, что правительство не допустит этого на фоне сохранения высокой ключевой ставки. Более того, полагаю, что власти расширят семейную ипотеку, сделав ее еще более доступной».

Как изменятся сделки?

В новом году эксперты ожидают роста популярности сделок с обменом. Популярность такого формата уже повышалась на вторичном рынке в 2014–2015 годах, и в 2024 году этот тренд может вновь активизироваться, говорит Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Есть и еще один вариант развития событий. Недоступность ипотеки по новым ставкам приведет к тому, что многие потенциальные покупатели вторичного жилья переключатся на поиск квартир от застройщиков, прежде всего вариантов в готовых, но также и в строящихся домах.

Ипотеку будут использовать очень ограниченно, на небольшие суммы в рамках альтернативных сделок. Предложение ликвидных квартир на вторичном рынке будет сокращаться — их начнут снимать с продажи или предлагать в аренду, прогнозирует Владимир Щекин из RDD.

На этом фоне будет расти интерес к новостройкам, где пока действуют льготные ставки.

Есть тут оптимисты?

Озвученные выше перспективы трудно назвать радужными. Но есть и оптимистичный сценарий, причем от эксперта в самом главном на сегодня, ипотечном сегменте. Вот что предвидит Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «Миэль»:

К концу первого квартала 2024 года ожидается начало периода снижения ключевой ставки. В течение года она поэтапно снизится до 12%.
Рефинансирование ипотеки на вторичном рынке снова станет актуальным.
Увеличится спрос на ипотеку для ИЖС. 2023 год — период тестирования таких программ банками, чтобы решить, нужны ли они клиентам. В 2024 году уже можно ждать упрощенного оформления ипотеки на ИЖС в банках и пика активности по субсидированным ставкам.
На фоне значительного увеличения ипотечных ставок снижение спроса, увы, может достичь 20%, но продлится это недолго. По крайне мере, хотелось бы на это надеяться.

Итоги 2023 года

Напомним традиционную взаимосвязь: для поддержания слабеющего рубля Центробанк поднимает ключевую ставку, она тянет за собой ипотечные ставки (ведь банки тоже не хотят работать себе в убыток), а вслед за этим закономерно дорожают новостройки.

А если дорожает первичный рынок, то вслед за ним тянутся и цены на «вторичку», потому что многие для покупки жилья в новостройке сперва продают свои старые квартиры. Таким образом, во всех смыслах дорогая ипотека первичного рынка влияет абсолютно на всё. Теперь вспомним, что обещали аналитики, и сверимся с действительностью.

Если коротко, то ипотечная ставка за 2023 год выросла почти вдвое: аналитики ВТБ подсчитали, что за первый квартал она прибавила 1,65 п. п. и достигла 8,3%.

Но дальше прогнозы пошли вразнос, и уже в октябре средний показатель превысил 15%, а кое-где приблизился к 18%. Эксперты стали называть ипотечные ставки заградительными.

Давая прогнозы на 2023 год, аналитики ожидали сдержанный рост цен и реализацию отложенного спроса. В целом, по оценке руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова, точность того прогноза можно считать удовлетворительной, хотя на итоговые цифры повлияли такие труднопредсказуемые факторы, как волатильность курса рубля и рост ставок по ипотеке.

Предварительные итоги года таковы:

спрос на вторичном рынке вырос примерно на треть (в Москве по итогам 10 месяцев — на 33%);
цены незначительно подросли: в городах-миллионниках в среднем на 9% за 10 месяцев (от +4% в Москве и Санкт-Петербурге до +30% в Челябинске);
предложение снизилось — в основном за счет ажиотажного спроса конца лета и осени. Сейчас в миллионниках доступно на 25% меньше свободных квартир, чем в конце 2022 года.

Собственники вторичного бизнес-класса стали отказывать в скидках. Особенно ярко этот тренд проявился осенью: тогда некоторые владельцы даже предпочитали временно снять объект с продажи или выставить его в аренду.
Повышение ключевой ставки сократило сроки экспозиции до рекорда за последние три года — он составил всего 2–4 недели. Покупатели понимали, что изменения коснутся всего рынка, поэтому торопились выйти на сделку по старым, более комфортным условиям.
Покупатели вторичного жилья бизнес-класса проявляют все большую заинтересованность в комьюнити, что влияет на ценообразование. Это плюс и для собственников (можно выгоднее продать свой объект), и для покупателей (можно жить в желаемом обществе).
Рост числа флипперов — покупателей, которые делают в объекте ремонт и перепродают его по более высокой цене. Часто такие лоты они покупают в ипотеку, а средства от продажи идут на погашение кредита.
Все большую популярность стал набирать хоумстейджинг, повышающий уровень ликвидности вторичных объектов.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Ипотека с господдержкой для всех граждан РФ

Жители населённых пунктов с населением до 30 тыс. человек. Кроме городских округов и муниципальных образований Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Лен. области.

Дальневосточная ипотека

Регион приобретения
Процентная ставка
Сумма кредита
Срок кредита
Первоначальный взнос

На что можно взять

Квартира в новостройке
Частный дом в селе (построить или купить готовый)
Квартира на вторичном рынке — только в моногородах

Какая льготная ипотека вам подходит

Ответьте на 7 простых вопросов за 1 минуту

С какими банками мы работаем

Рассчитайте условия ипотеки

Совкомбанк

Квартира • Новостройка
Льготная ипотека
Макс. лимит

Газпромбанк

Квартира • Новостройка
Семейная ипотека
Макс. лимит

ВТБ

Квартира • Новостройка
Ипотека для IT-специалистов
Макс. лимит

Простая анкета без сканов и справок

Заполняется примерно за 2 минуты

Персональные предложения

5 000 человек ежедневно получают одобрения с выгодными ставками

Реальные ставки от топовых банков

Без скрытых комиссий, как будто вы обратились в банк напрямую

Конфиденциальность и безопасность

Ваши данные защищены и не передаются в банки без вашего согласия

Остались вопросы?

Все вопросы по сервису и заполнению анкеты можно задать здесь

8 800 551-34-42

Циан.Ипотека

Ваши реальные ипотечные ставки. Одна анкета — 9 банков .

Справочный центр
Юридические документы
Поиск на карте
Аукцион
Реклама ЦИАН на ТВ
Программа «Работаю честно»
Тарифы и цены
Реклама на сайте
Продвижение
Вакансии агентств
Помощь
Ипотечный калькулятор
Проверка недвижимости
Карьера в Циан
Сайт для инвесторов

Циан — база проверенных объявлений о продаже и аренде жилой, загородной и коммерческой недвижимости. Онлайн-сервис №1 в России в категории «Недвижимость», по данным Similarweb на сентябрь 2023 г. Используя сервис, вы соглашаетесь с Пользовательским соглашением и Политикой конфиденциальности Циан. Оплачивая услуги, вы принимаете Лицензионное соглашение. ООО «Айриэлтор», email: support@cian.ru. На информационном ресурсе применяются Рекомендательные технологии.

Сбер повысил ставки по ипотеке на новостройки и «вторичку»

Сбер объявил о повышении ставок по ипотечным программам с 8 августа. Показатель вырос на 0,8 п.п. Теперь минимальная ставка на новостройки в кредитной организации равна 11,4%, а на «вторичку» — 11,7%. Минимальный первоначальный взнос по программам составляет 10%.

«Сбербанк дольше всех на рынке из крупнейших банков удерживал ставки по ипотеке на неизменном уровне после повышения ключевой ставки ЦБ. Однако текущие рыночные условия вынуждают нас с 8 августа скорректировать ставки на 0,8 п. п. по базовым ипотечным программам»,— рассказали в пресс-службе банка.

Возможны новые повышения ставок

Как отметил руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Михаил Хорьков, скорее всего, это не последнее изменение ставок по ипотечным программам.

«C момента повышения ключевой ставки рынок находится в стадии корретировки рыночных продуктов. Большинство участников рынка уже повысили ставки по программам. Но цикл повышения ключевой ставки не завершен, и банки могут принимать решения не только по факту решений ЦБ РФ, но и учитывая те сигналы, которые будут поступать от регулятора», — сказал Михаил Хорьков.

Также он отметил, что корректировки по ипотечным программам возможны в конце лета и осенью, и эти изменения будут не в пользу заемщиков.

Спрос уже растет

По словам руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, следствием увеличения ставок по ипотечным программам стал рост спроса.

«Повышение пока не очень существенное, нужно смотреть, что будет дальше. Если эта тенденция продолжится, то сначала это приведет к увеличению спроса — как обычно бывает. Когда ставки идут в рост, то в начале повышения люди стараются успеть, пока условия кредитования не ухудшились, все хотят купить быстрее, что создает ажиотаж», — отметил специалист.

Дмитрий Таганов подчеркнул, что, если ставки дорастут до серьезных показателей — например, на 10%, тогда спрос упадет, но до этого покупательская активность будет только расти.

Финансовый директор Time Development, девелопер ЖК «Новая Щербинка» Евгений Платонов, в свою очередь, считает, что на данный момент на рынке новостроек повышение ставок Сбера заметно не скажется.

«Серьезные последствия мы увидим в случае, если субсидированную ипотеку отменят. Тогда продажи на новостройки встанут, и спрос может перекинуться на «вторичку»», — заявил спикер.

Продажи не просядут

По мнению директора департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексея Новикова, падения продаж по ипотеке после увеличения ставок ждать не стоит.

«Сбербанк поднял ставки только по стандартным программам, условия по ипотеке с господдержкой, семейной ипотеке, которые также популярны у покупателей, не изменились», — напомнил эксперт.

Также он сообщил, что, по данным департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, во II квартале 2023 года в Московском регионе в массовом сегменте 37% ипотечных кредитов было выдано по государственной программе и 32% — по семейной ипотеке. Доля сделок по стандартным ипотечным программам составила 25%.

Напомним, в начале августа Сбер объявил о снижении ставок по ипотечным программам с государственной поддержкой.